El tema en el boleto de compraventa inmobiliaria, cláusula “en comisión”.
La cláusula “en comisión” cumple en el campo obligacional una función similar, pero no idéntica, a la que en los derechos reales permite la declaración acerca de que la adquisición se efectúa para una tercera persona, física o jurídica.
La similitud conceptual está dada por la reserva que efectúa el adquirente, con la conformidad del enajenante -que así lo ha admitido al aceptar la cláusula-, de poder indicar una tercera persona, física o jurídica, como destinataria de la adquisición.
La gran diferencia reside en la posibilidad que brinda la cláusula “en comisión” de no tener que identificar a la persona para la que se está realizando la compra, lo que sí se torna indispensable en la adquisición del dominio.
Esta circunstancia es la que ha llevado a la doctrina a calificar la cláusula “en comisión” como un negocio jurídico indirecto. Es decir que bajo ese nombre se puede esconder una real comisión -mandato o encargo no ostensible-, o la posibilidad para el comprador de realizar cualquier contrato con una tercera persona, a la que se le trasladarán los derechos y acciones del contrato de compraventa, con un solo acto: indicarlo como “comitente” y lograr su aceptación
En nuestro Boleto de compraventa. Examen exegético de un boleto tipo (Astrea, Buenos Aires, 2002, pág. 122, 3º edición) decimos: “En estos casos es común la adopción de una de las dos figuras conocidas:
a) La cláusula ‘en comisión’, que es aquella que no identifica a la persona destinataria de ésta;
b) La cláusula ‘en comisión para...’ (aquí se indica la persona física o jurídica para quien se adquiere)”.
En el primer caso (mera mención de la compra “en comisión”) el adquirente deberá revelar, antes o en el momento de la escritura, el nombre de la persona para quien adquirió. En realidad, en casi todos los casos, quien adquiere “en comisión” piensa luego transferir los derechos sobre la compra, mediante el simple trámite de indicar el nombre, una vez que obtuvo un tercer adquirente, a quien en lugar de cederle los derechos del boleto lo declara “comitente” aprovechando, por la utilización de dicha cláusula, la ausencia de gravámenes, ya fueran sellos, impuestos a la transferencia de inmuebles o a las ganancias.
Si hubiera verdaderamente un encargo, estaremos ante un mandato oculto que se explicita; si no existiera dicho encargo, frente a una cesión de derechos, no ostensible, aprovechando un negocio jurídico indirecto
No hay comentarios:
Publicar un comentario