2ª INSTANCIA.– Buenos Aires, marzo 15 de 2010.
El Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 222/26), que hizo lugar a la demanda por la cual la actora pretendía la adquisición por usucapión de un inmueble, expresa agravios la heredera testamentaria de la dueña del inmueble (fs. 239/43), cuyo traslado es contestado a fs. 246/50.
Sostiene la apelante que la dueña del inmueble, ya fallecida, jamás tuvo la intención de donarle el inmueble a la actora, ni de abandonarlo. Lo que ocurrió es que ingresó como novicia en el Instituto Hijas de María Auxiliadora y, en cumplimiento de sus reglas, testó sus bienes a favor de dicha asociación, a la vez que dejó de administrarlos. Agrega que aquella le prestó el departamento a la actora, a quien conoció dentro de la Congregación, entonces con el nombre de "Hermana Marta". En suma, alega que la actora gozó de un comodato, y que no acreditó actos posesorios idóneos para adquirir por usucapión.
No se discute en esta instancia que Susana Amelia Ezquiaga y Laclau era dueña de un departamento sito en Díaz Vélez 4124, unidad 20 y su complementaria, de la Capital Federal. Tampoco que ingresó en el Instituto Hijas de María Auxiliadora, y que instituyó heredera a esta asociación, en cumplimiento de reglas internas de la congregación. Otro hecho no controvertido es que aquella conoció dentro de la referida asociación a la actora, y cuando ésta abandonó la institución le facilitó dicho departamento.
Hasta aquí existe conformidad. El problema surge porque la actora pretende haber adquirido dicho inmueble por usucapión, mientras que la congregación lo reclama para sí, argumentando que la actora era comodataria, y que no puede aprovecharse de la situación en la que se encontraba la dueña, impedida de administrar y de disponer. Arguye también la demandada que la dueña no lo abandonó.
En primer lugar, debo señalar que el hecho de que la dueña de un inmueble lo abandone o no (cabe resaltar que me refiero a la posesión) es indiferente, pues para adquirir por usucapión se necesita que una persona lo posea con ánimo de dueño durante, al menos, el plazo que pide la ley (20 años). El abandono, de existir, no hace perder el dominio, por naturaleza perpetuo (art. 2510 , CCiv.), sino la actividad de otro sujeto que sea idónea a ese fin.
En segundo lugar, cabe advertir que todos los inmuebles que se encuentran en el comercio de derecho privado son susceptibles de ser adquiridos por prescripción (ver art. 3952 y su doctrina). Por lo tanto, el hecho de que la dueña hubiese testado, y que por su condición haya debido abstenerse de ocuparse, o lo haya descuidado, no es un obstáculo a la usucapión.
Desde otro ángulo, si la prescripción corre contra los incapaces (art. 3966 , CCiv.), y contra los fallidos (art. 3979 ), obvio resulta que también puede correr contra quien no es incapaz pero ingresó como novicia en una congregación religiosa, a pesar de que se haya obligado internamente a votos de pobreza y a no administrar bienes, cuestión que es inoponible a quien alegue ser poseedor.
A mayor abundamiento, dispone el Código que la prescripción adquisitiva corre aún contra la persona que se encontrase, por razón de una condición aún no cumplida o por un término aún no vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos (art. 3961 ). La explicación es que cuando se trata de la usucapión, lo que interesa es la posesión del adquirente, no la del dueño quien, en el mejor de los supuestos, podría invocar la dispensa prevista en el art. 3980 , pero no es lo que sucede en este caso.
En suma, como dice el codificador en la nota al art. 4015 , con cita de Troplong: "nada puede escapar al imperio de esta prescripción: ella excluye todo favor y todo privilegio, y se extiende sobre todos los derechos".
Más aún, la regla 19 de los votos de pobreza, según la cual la interesada "renuncia al derecho de usar o disponer de cualquier cosa temporal, valorable en dinero, sin el consentimiento de su legítima Superiora" (ver fs. 37), fuera de su inoponibilidad a terceros, es de dudoso valor legal teniendo presente lo dispuesto por el art. 2612 del CCiv.
Lo cierto es que, a pesar de los esfuerzos de la apelante, ninguna norma impedía a la dueña del inmueble hacer valer sus derechos, ni defender su propiedad a través del ejercicio de acciones. Aun cuando se acepte que renunció a hacerlo, tal renuncia carece de efectos ni perjudica a terceros, quienes no se ven impedidos de adquirir por prescripción.
Sentado lo anterior, cabe examinar si la actora cumplió con los recaudos necesarios, lo que es puesto en duda por la apelante.
Está acreditado que la actora, a partir de mayo de 1981, ha sido quien pagó los impuestos, servicios y expensas del departamento. La ley toma en cuenta cuando otorga especial relevancia al pago de tributos por parte del poseedor, el "animus domini" que ellos denotan, el tiempo de la detentación material con el mismo y su permanencia en ella que la fecha de los primeros pagos hace presumir. Agrego que el pago de las expensas se vincula con el mantenimiento en buen estado del edificio (art. 8 , ley 13512).
A esto se suma que asistió a las reuniones de consorcio (asambleas) y se condujo como si fuera la titular; incluso, en alguna oportunidad le otorgó un mandato a una vecina para que la representara (ver declaraciones de fs. 77 y 77 vta). Según el testigo Brunotti la actora formuló reclamos sobre desperfectos en el departamento.
Los actos materiales exigibles son los actos posesorios, algunos de los cuales enumera en forma no taxativa el art. 2384 : "su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes." Indudablemente, el acto posesorio más común es la "ocupación" del inmueble.
El hecho de que la demandada, hubiese iniciado la sucesión de su madre, obtenido declaratoria de heredero a su favor, y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, no es una actividad idónea, en este caso, para interrumpir la prescripción que corría a favor de la poseedora, aquí actora.
Como es sabido, la prescripción se interrumpe, entre otras causas, por “demanda contra el poseedor” (art. 3986 , CCiv.) y, agrego, en ocasiones contra el que posee para aquel (art. 2782 ). Promovida la demanda, el art. 3962 determina la oportunidad que el usucapiente tiene para oponer dicha prescripción: “La prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien intente oponerla”.
El término demanda comprende la actividad judicial encaminada a la defensa del derecho invocado por la parte interesada, tiene un sentido amplio (Bono, Gustavo, La demanda de desalojo como demanda interruptiva de la prescripción adquisitiva, LLGran Cuyo 2007-276; Kiper, Claudio - Otero, Mariano, Prescripción adquisitiva, Ed. Cuyo, 2007, págs. 177/8). No obstante, no tiene efecto interruptivo la apertura de la sucesión por fallecimiento del titular del dominio (Areán, Beatriz, en Bueres- Highton, Código Civil comentado..., comentario al art. 3966, Ed. Hammurabi, 2001, fallos jurisprudenciales, t. 6b, p. 679/680; Smayevsky, Miriam; Penna, Marcela, Acerca de la interrupción en materia de usucapión, La Ley 2008-D, 409).
Ocurre que el efecto interruptor de la demanda, cuando no hay privación de la posesión -lo que no ocurre por la obtención de la llamada posesión de la herencia, cuestión diferente-, tiene efectos relativos (ver arts. 3991 y 3992 ), no es oponible erga omnes, como sucede en el caso de la desposesión (art. 3990), también llamada interrupción natural. Por ende, tal juicio sucesorio, en el que la poseedora no fue citada, mal puede tener por efecto interrumpir el curso de la prescripción que corría a su favor.
Para que ello fuera posible debía ocurrir algo más, como su citación al juicio, o bien -como acertadamente se resolvió en una oportunidad- mediante el libramiento de un mandamiento de posesión, que si bien no es estrictamente una demanda, pone de relieve la intención de recuperar el inmueble. Un mandamiento de posesión, diligenciado con conocimiento de la actora importaría que se le hace saber en forma fehaciente al usucapiente la inequívoca voluntad del interesado de hacer valer sus derechos (ver CNCiv., sala E, 2008-04-21, “Sandri, Carlos A. v. Ferreto, Adela D. y otro ”).
El actuar judicial que revela la intención del titular de mantener vivo el derecho, para que tenga efecto interruptivo, debe estar dirigido contra quien se beneficia con el curso de la prescripción. Desde la otra cara de la moneda, se exige que la demanda de usucapión se dirija contra el titular del dominio o sus sucesores, como ocurre en este expediente. Caso contrario, prevalece la regla según la cual la sentencia que se dicta en un proceso en el que una persona no intervino, no le resulta oponible.
En suma, considero que se ha acreditado que la actora ocupó el inmueble durante el plazo que exige la ley, y que se comportó como si fuera su dueña. Refuerza esta posibilidad la circunstancia de que ni la dueña del departamento, ni la institución religiosa, se ocupaban de su mantenimiento pues, como se dijo, sus reglas internas se lo impedían, de lo que cabe inferir que alguien debió hacerlo.
Por todo lo expuesto, propongo que se confirme la sentencia apelada; con costas de esta instancia a la vencida.
La Dra. Abreut de Begher, por idénticas consideraciones que las expuestas por el Dr. Kiper, adhiere al voto que antecede.
El Dr. Mayo dijo:
Toda vez que no comparto el criterio de mi distinguido colega de primer voto, debo fundamentar mi disidencia.-
En estos autos se esgrime una pretensión de adquisición de del dominio por vía de la prescripción (adquisitiva) o usucapión (art. 2524 inc. 7 del CCiv.) respecto del inmueble denunciado en autos (ver fs. 115), que ha sido contestada por el Instituto Hijas de María Auxiliadora Asociación Civil, entidad heredera testamentaria de Susana Amelia Ezquiaga (ver fs. 84).
La sentencia de grado (fs. 222/226) ha admitido la acción y de ello se agravia la demandada.
Al desestimar las quejas de la accionada, el Dr. Kiper estima que la actora ha acreditado los requisitos suficientes para tener por adquirido el dominio por la vía elegida, a saber: el pago de tributos, servicios y expensas comunes, el haberse conducido como titular de dominio (asistencia en reuniones de consorcio, mandato para alguna asamblea, reclamos sobre desperfectos en el departamento) y actos materiales, actos posesorios como la ocupación del inmueble.
La demandada ha expuesto tres agravios (ver fs. 239/43), a saber: 1) que no es cierto, como lo afirma el a-quo, que la voluntad de Ezquiaga se manifestó en una actitud de abandono del dominio y posesión del inmueble, en tanto aquella sólo facilitó el uso de dicho bien, como lo reconoce a priori el aqueo en su sentencia (ver fs. 224 vta.), cuando dice textualmente: “y es que si bien por un lado y de la prueba producida queda claro que, en su oportunidad, no ha sido la voluntad de Ezquiaga donarle el inmueble a Chelotti, en tanto no cumplió con las exigencias que el Código dispone al efecto (ver arts. 1789 y 1810 que establece a tal fin una forma ad solemnitaten), y que también puede decirse que su ocupación se inició, en rigor por un comodato, es decir, mediante un préstamo sin intención de transferir su propiedad”; 2) que el a quo ha estimado que Chelotti ha tenido animus domini, cuando a juicio del recurrente sólo ha existido un comodato, por las circunstancias que pone de manifiesto; 3) que el pago de impuestos, tasas, y demás servicios no es prueba de la posesión a título de dueño como lo pretende el Sr. Juez de grado.
Veamos las probanzas arrimadas por la demandante.- Ante todo la testimonial, estimo a contrario de lo que entiende mi colega, que las declaraciones volcadas en la causa no son claras ni contundentes como para abonar los hechos invocados en la demanda.
El testigo Brunati, ofrecido por la actora, a quien conoce, manifiesta que en una oportunidad concurrió a verificar una filtración en el departamento objeto de autos, porque la Sra. Chelotti le había reclamado a la administración (fs. 77) y que encontró a la unidad en condiciones normales.
La testigo Klajman, vecina del edificio, expone que representó una o dos veces a la unidad 10 B en asambleas del consorcio, con un volante de poder que le dio en mano Chelotti (ver fs. 77 vta.), aunque no sabe de quien era la firma.
En esencia, en esas dos deposiciones se apoya la actora.- Cabe preguntarse si realmente tienen algún valor definitorio en la litis.- Amén de lo que establece el art. 24 de la ley 14159 en cuanto a que el fallo no puede basarse exclusivamente en la testimonial (no es nuestro caso), lo concreto es que tales testimonios carecen de toda fuerza de convicción como para servir de apoyo a una prueba contundente del animus domini. Es que ya lo enseñaba Lafaille “los tribunales han sido -sobre todo en los últimos tiempos- muy exigentes en cuanto a la prueba.- Si por tratarse de hechos, puede valerse el solicitante de todos los medios conocidos, teniendo en cuenta la gravedad de una declaración que priva de su dominio al actual titular, no es razonable que ella se funde en testimonios poco asertivos, máxime cuando no se trata de subsanar defectos de una transmisión preexistente” (Tratado de los Derechos Reales” ed. Ediar, Vol. I, pág. 607 n. 799).
En cuanto a las declaraciones de los testigos Alfaro y Padoin, la parte actora las impugnó a fs. 189, aduciendo que como forman parte de la Congregación se encuentran alcanzadas por la inhabilidad prevista en el art. 441 inc. 3 del CPCCN. Desde ya que no tienen interés directo, y en cuanto al eventual interés indirecto tampoco ellas reciben algún beneficio o se ha probado algo al respecto. De todos modos en las declaraciones obrantes a fs. 186/7 y 188 establecen la relación entre Chelotti y Ezquiaga, y cómo entró la primera en el inmueble por un préstamo (comodato).
En ese cuadro de situación, estimo que la demanda no puede prosperar.
Recordemos que, como bien se ha señalado “el juez debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. La prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad. Es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir, los cuales deben ser lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía correspondiente los derechos que le han sido desconocidos” (Arean, en Bueres Highton, “Código Civil” Ed. Hammurabi, T 6-B, p. 749 y sus abundantes citas de jurisprudencia en notas 37 a 40). Justamente, en nuestro caso, ninguna prueba contundente se ha arrimado a la causa.
Desde otro ángulo, tengo dicho que para que se produzca la interversión del título no basta el cambio interno de voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales.- Se requiere, como lo ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nación, siguiendo las enseñanzas de Segovia, que el cambio se produzca mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho, lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458 -conf. Fallos 253:53 - (mi voto en autos “Barello, Marcelo v. Cattaneo de Franqueiro, María A. y otros s/ prescripción adquisitiva ” recurso 513.847 del 24/06/09 compartido por los restantes integrantes del Tribunal).
Finalmente, me resta agregar otro aspecto. El Sr. Juez de grado ha estimado que el único acto realizado por Ezquiaga a posteriori de la ocupación ha sido la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad Inmueble (informe dominial de fs. 5/8), sin entidad suficiente para interrumpir el plazo prescriptivo. Destaco que esa inscripción se realizó el 13 de noviembre de 1985, mientras que la demanda de autos se inició el 08 de agosto de 2003. Pero el “a-quo” ha olvidado que, como lo enseña la doctrina unánime hoy en día y la jurisprudencia, la declaratoria de herederos importa el otorgamiento de la posesión de la herencia (conf. Goyena Copello, “Curso de procedimiento sucesorio” 8 edición, ed. La Ley, pág. 408 y sus citas en notas 84 a 88), solución abonada expresamente por lo dispuesto por el art. 702 del CPCCN, que en su último párrafo dispone que “aún sin decisión expresa, la declaratoria de herederos otorgará la posesión de la herencia a quienes no la tuvieran por el sólo hecho de la muerte del causante”. Nótese que la demandante dice que comenzó a poseer en 1979. Ahora bien, entiendo que negar eficacia interruptiva a la inscripción de la declaratoria de herederos que la pone públicamente de manifiesto carece de toda lógica y sustento normativo. Es decir, que a la fecha de iniciarse la acción ni siquiera se había cumplido el plazo fijado por los arts. 4015 y 4016 del CCiv., sin olvidar que el propio codificador en su nota al art. 4016 señala como excepción oponible al que alega la prescripción adquisitiva el vicio de precaria, aplicable, por supuesto, en nuestro caso.
En definitiva entiendo que los agravios de la accionada deben recibirse, revocándose totalmente el decisorio de grado, y en su mérito rechazándose la demanda de autos; con costas de ambas instancias a la actora vencida. Así lo voto.
Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por mayoría de votos, el Tribunal decide:
Confirmar la sentencia apelada; con costas de esta instancia a la vencida (art. 68 del CPCCN).
Regístrese, notifíquese y oportunamente, devuélvase.– Jorge A. Mayo (en disidencia).– Liliana E. Abreut de Begher.– Claudio M. Kipe
