SENTENCIA NÚMERO: 106
En la ciudad de Córdoba, a los 28 días del mes de junio de dos mil once, siendo las 10.15 hs , se
reúnen en audiencia pública, los Señores Vocales integrantes de la Sala Civil y
Comercial del Tribunal Superior de Justicia, Dres. Armando Segundo Andruet (h),
Carlos Francisco García Allocco y Domingo Juan Sesin, bajo la presidencia del
primero, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados: "RECURSO DE CASACIÓN" (C 07/08)",
procediendo en primer lugar a fijar las
siguientes cuestiones a resolver:Comparto los fundamentos expuestos por el Señor Vocal del primer voto.-
PRIMERA
CUESTIÓN: ¿Es procedente el recurso de casación?.
SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso ¿qué pronunciamiento corresponde dictar?.------
SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso ¿qué pronunciamiento corresponde dictar?.------
Conforme al
sorteo que en este acto se realiza, los Sres. Vocales votan en el siguiente
orden: Dres. Armando Segundo Andruet (h), Carlos Francisco García Allocco y
Domingo Juan Sesin.
LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h), DIJO:
I. El Consorcio actor -mediante apoderado- interpone recurso de casación "CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA – EJECUTIVO – RECURSO DE CASACIÓN" (Expte. C-07/08), en contra de la Sentencia Número cincuenta dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Cuarta Nominación de esta Ciudad, con fecha veintiséis de abril del años dos mil siete, invocando la causal contemplada en el inciso 3º del artículo 383 del C.P.C.C..--------------------------------------------
LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h), DIJO:
I. El Consorcio actor -mediante apoderado- interpone recurso de casación "CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA – EJECUTIVO – RECURSO DE CASACIÓN" (Expte. C-07/08), en contra de la Sentencia Número cincuenta dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Cuarta Nominación de esta Ciudad, con fecha veintiséis de abril del años dos mil siete, invocando la causal contemplada en el inciso 3º del artículo 383 del C.P.C.C..--------------------------------------------
En Sede de
Grado, la impugnación se sustanció con traslado a la contraria, quien lo evacua
a fs. 231/234 vta. Mediante Auto Número quinientos noventa y cuatro, fechado el
dieciocho de diciembre de dos mil siete, la Cámara a-quo concede la impugnación
extraordinaria.--------------------------------------------------
Elevadas las
actuaciones ante esta Sede extraordinaria, dictado y firme el decreto de autos
(fs. 265 vta.), queda la causa en condiciones de ser resuelta.------
II. El
escrito de casación admite el siguiente compendio:---------------------
Invocando la
causal del inciso 3º del art. 383, C.P.C.C., el recurrente afirma que el fallo
atacado se funda en una interpretación que contraría la asumida por la Cámara
Civil y Comercial de Primera Nominación de esta Ciudad, en autos “CONSORCIO DE
PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FÉ C/ CALDARA SILVIA – PRESENTACIÓN MÚLTIPLE –
EJECUTIVO PARTICULAR”, según sentencia dictada con fecha 22/06/06, cuya copia
juramentada acompaña en cumplimiento del art. 385 del C.P.C.C.-------------------
Tras resumir
los escritos y providencias que integran la litis, afirma el recurrente que el
agravio que le causa la sentencia fustigada, consiste en que no se mandó llevar
adelante la ejecución por la totalidad de los períodos reclamados en demanda,
privándolo de la vía ejecutiva y derivándolo a la ordinaria respecto de las
expensas comunes anteriores al mes de diciembre de 2003.-------------------
Destaca que
tanto en el sub-lite cuanto en el precedente invocado como antagónico, se presenta
el mismo consorcio en calidad de actor, pretendiendo cobrar ejecutivamente los
gastos comunes adeudados por una unidad funcional del consorcio, reclamándose
expensas anteriores y posteriores a la inscripción del reglamento de
co-propiedad. Refiere que mientras en el fallo impugnado la demanda fue
parcialmente rechazada respecto de los períodos anteriores a la inscripción del
Reglamento de Copropiedad, el pronunciamiento que arrima como antagónico,
admitió la ejecución por el total adeudado.------------------------
Señala que la
regla de derecho que ha sido interpretada de manera diversa en los fallos
confrontados es el artículo 8 de la ley nº 23.512, pues mientras en el fallo
impugnado se afirma que hasta tanto no se encuentre inscripto el reglamento de
copropiedad, no existe el consorcio y por ende tampoco las expensas; en el
precedente contradictorio no sólo se reconoce la existencia de expensas
anteriores a la inscripción, sino que además se analiza y admite la vía
ejecutiva prevista en el art. 517 del Código
Procesal.----------------------------------
Considera
correcta la posición amplia sustentada por la Cámara Primera, aduciendo que no
puede discutirse la existencia del edificio y la real necesidad de solventar
los gastos comunes; a lo que añade que la interpretación restrictiva propuesta
en el pronunciamiento en crisis constituye un exceso ritual, y viola la equidad
y la justicia al favorecer a quien, viviendo en comunidad, usa los bienes
existentes en común y se aprovecha de los esfuerzos que realizan los otros
copropietarios.--------------------------------------------------------------------------------
Destaca que el
certificado es un título autocreado por el administrador, y que se expide
durante la existencia del consorcio, lo que –a su juicio- lo valida per se,
sin que se vea perjudicado por referir a períodos adeudados con anterioridad a
la inscripción del pertinente reglamento.--------------------------------
Esgrime que el
aludido art. 8 debe aplicarse analógicamente a la situación en la que se
encuentra el edificio antes de la inscripción del reglamento de co-propiedad, y
que tal hermenéutica coincide con la finalidad que la legislación tuvo en
cuenta al momento de dotar de ejecutividad a este tipo de títulos, pues lo que
se pretende es mantener la vida en común de esta clase de comunidades en lo que
hace a su economía. Asevera que remitir su cobro a la vía ordinaria conduciría
a un enorme despliegue probatorio y desgaste jurisdiccional al tener que probar
todos los gastos pagados por el edificio. Remarca que nada impide al
administrador suscribir un certificado por deuda del PH de fecha anterior a la
inscripción, pues la deuda
existe.----------------------------------------------------------
III. Ante todo, corresponde verificar
si se cumplen los requisitos estatuidos en el inc. 3° del art. 383 del C.P.C.
que posibiliten la unificación peticionada; tales, la existencia de hipótesis
fácticas análogas y una interpretación jurídica contradictoria sobre la materia
juzgada.-----------------------
En
primer recaudo formal luce cumplido ya que los decisorios confrontados juzgan
la misma hipótesis fáctica, pues en ambos casos el consorcio actor reclama, por
la vía ejecutiva, el cobro de deudas por expensas comunes, devengadas algunas
de ellas durante el período anterior y otras durante el posterior a la
inscripción del reglamento de copropiedad; habiéndose plasmado la deuda en un
certificado expedido por el administrador del consorcio. A su vez, en ambas
hipótesis, la ejecutada cuestiona la legitimación del Consorcio para cobrar,
por la vía ejecutiva, las deudas anteriores a la inscripción del referido
reglamento.-----------------------------------------------------------------------------------
También
se vislumbra la disímil interpretación jurídica, ya que en el fallo aquí
cuestionado se afirma que debe inscribirse el reglamento para que el
administrador se encuentre habilitado para producir el título ejecutivo a los
fines del cobro de las expensas comunes; y que los gastos anteriores requieren
de otra vía procesal para exigir su cobro; en tanto, en el contradictorio
además de reconocer la existencia de un preconsorcio o consorcio de hecho
durante el período anterior a la inscripción del reglamento como un verdadero
sujeto de derecho, encuadra analógicamente el caso en la ley 13.512, y reconoce
al certificado de expensas suscripto por el actual administrador, el carácter
de título ejecutivo hábil para reclamar también los gastos
anteriores.---------------------------
En
suma, dado que se encuentran satisfechos los requisitos formales de acceso a la
causal recursiva impetrada, la impugnación ha sido correctamente habilitada por
la Cámara a-quo, correspondiendo abordar el examen sustancial del asunto
diversamente resuelto por parte de los Tribunales de Mérito.------------
IV. Thema
decidendum:----------------------------------------------------------
Así
resumida la causa, la materia sujeta a unificación consiste en dilucidar si el
cobro de gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripción registral
del Reglamento de Copropiedad, puede perseguirse -o no- por la vía
ejecutiva.--------------------------------------------------------------------------------------
Pues bien, habiendo examinado detenidamente el asunto
sujeto a unificación, anticipo opinión en sentido negativo, criterio que
encuentra respaldo en las razones que a continuación
expongo.---------------------------------------------
V. El primer término considero
oportuno precisar que la Ley nº 13.512, que constituye el marco legal
específico y sustancial del régimen de propiedad horizontal, pese a que se ha
ocupado de reglamentar una serie de aspectos vinculados a los gastos comunes,
no ha definido en cambio el procedimiento que debe seguirse para el cobro
judicial de las expensas; omisión que ha sido arduamente criticada por la
doctrina.-----------------------------------------------------
Dicho vacío legal ha sido, sin embargo, llenado por
los códigos de procedimiento nacional (art. 524 C.P.C.N.) y provincial (inc. 6º
del art. 518 C.P.C.C.), los que en forma coincidente han reconocido la vía
ejecutiva para el cobro de esta categoría de
obligaciones.--------------------------------------------------
VI. Sentado ello, corresponde indagar
las condiciones de procedencia de la acción ejecutiva previstas por nuestra Ley
Adjetiva, a fin de decidir si la deuda por gastos comunes devengados antes de
la inscripción del reglamento de copropiedad, encuadra o no en la hipótesis
prevista por la norma.--------------------
En esa tarea, se advierte que el Código Procesal Civil
y Comercial de Córdoba dispone en el inciso 6º del art. 518, que traen
aparejada ejecución “Los certificados de créditos por expensas comunes de
los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros,
en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los
asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”.-----------------------------------------------------------
Como vemos, la parte inicial del
precepto transcripto reconoce legitimación activa para el cobro de las expensas
comunes a “los consorcios o comunidades
similares”.--------------------------------------------------------------------
Respecto de los “consorcios”,
es pacíficamente aceptado que hasta tanto no se redacte por escritura pública y
se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad, no hay “estado de
propiedad horizontal”, y por ende tampoco es posible considerar que existe un
consorcio.----------------------------------------------
En ese sentido se pronuncia en forma
coincidente la doctrina especializada cuando, interpretando el alcance del art.
9 de la ley 13.512, sostiene que “En atención a que el estado de propiedad
horizontal nace una vez cumplidas ciertas formalidades, la existencia regular
del consorcio de propietarios está subordinada al otorgamiento del reglamento
de copropiedad. (...). Pese a la redacción del art. 9º, el consorcio no
preexiste al reglamento sino que, por el contrario, recién nace a la vida
jurídica con el mismo. Antes solamente podría hablarse de un ‘preconsorcio’ o
‘consorcio de hecho’...”. (Confr. Highton, Elena I., Propiedad
Horizontal y Prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, Año 2000, pág. 571; en la
misma línea, Mariani de Vidal, Marina Curso de Derechos Reales, Ed.
Zavalía, año 1987, Tomo 2, Pág. 135 y 138; Areán, Beatriz Derechos Reales,
Bs. As., Ed. Hammurabi, Año 2003, Vol. 2, Pág.
627).-------------------------------------
Siendo ello así, hasta tanto no se
hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no
encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí- a la
previsión normativa del inciso 6º del art. 518, C.P.C.C., no pudiendo por ende
valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con
anterioridad a la formal constitución del ente.-
Es verdad que el precepto bajo
análisis confiere legitimación, seguidamente, a las “comunidades similares”,
lo que podría conducir a la equivocada idea de encuadrar al preconsorcio entre
dichas comunidades. Empero, ello no resulta posible, puesto que el mismo
artículo se ocupa, a continuación, de circunscribir el alcance de la regla a
los créditos devengados respecto de “inmuebles sometidos al régimen de la
propiedad horizontal”, lo que corrobora la inviabilidad de tal asimilación
ya que, en base a lo expuesto supra, hasta tanto no se cumpla con el tramite de
creación e inscripción del reglamento, no puede afirmarse que el inmueble se
encuentre sujeto al régimen de la propiedad
horizontal.------------------------------------------------------------------------
Tampoco cabe una solución diferente
por la mera circunstancia de que la norma mencione, seguidamente, a los
inmuebles “asimilados a ella [a la
propiedad horizontal] por la ley de fondo”, puesto
que no existe una tal ley que contemple o regule el consorcio de hecho, y menos
aún que lo asimile en su existencia y efectos al regularmente constituido
conforme a los términos dispuestos en la Ley
13.512.---------------------------------------------------------------
En torno a esta última expresión
legal, la doctrina especializada local ha entendido que la norma refiere a los
cementerios privados, a los barrios privados, o bien a los clubes de campo,
pero aún así aclara que esa asimilación debe surgir de la propia ley, lo que
hasta ahora no ha ocurrido. (Confr. Vénica, Oscar H., Código Procesal Civil
y Comercial de la Provincia de Córdoba – Ley 8465, Córdoba, 2002, Ed.
Marcos Lerner, Tomo V. pág. 29). Como quiera que sea, lo trascendente es que
los comentaristas de nuestra Ley Adjetiva, ni siquiera vislumbran la
posibilidad de subsumir la figura del preconsorcio en la hipótesis de las
“comunidades legislativamente asimilables” predispuesta en la norma.-----
Conforme
a lo hasta aquí expuesto, el crédito por gastos efectuados por el consorcio de
hecho respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la
propiedad horizontal, no satisface las condiciones subjetivas ni objetivas
previstas por la Ley Ritual para habilitar el procedimiento ejecutivo.-
VII. Considero
oportuno agregar que el Código de Procedimiento Civil y Comercial de la Nación
ha regulado la cuestión de manera similar a la prevista en nuestra Ley Adjetiva
Local, en tanto reconoce la calidad de título ejecutivo al crédito por expensas
comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal (arg. art. 524
C.P.C.N.); lo que conforme a lo desarrollado supra, excluye de plano la
vía ejecutiva para reclamar los gastos efectuados cuando el inmueble aún no ha
sido sometido a dicho régimen.------------------------------------
Pero además, a continuación el mismo
precepto impone como una indudable condición de procedencia de la vía ejecutiva
que, con el escrito de promoción de la ejecución, se acompañen los certificados
de deuda “que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad”;
exigencia que, sin dudas, no podría satisfacer válidamente el consorcio de
hecho, en tanto no cuenta aún con el aludido
estatuto.-----------------------------------------------------------------
VIII. Continuando
con el análisis, no creo que la aplicación analógica del art. 8 de la ley
13.512 invocada por el ejecutante varíe la solución que asumo como
correcta.--------------------------------------------------------------------------------
El referido precepto comienza
disponiendo que “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor
de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro...”, tras lo cual enumera algunos de los rubros que
integran el elenco de gastos.------------------------------------------
Es verdad que prestigiosa doctrina, al
describir la situación del Consorcio de Hecho lo ha asimilado al regularmente
constituido en alguna medida, interpretando que por analogía deben aplicarse
las disposiciones de la ley 13.512 cuando los poseedores han elegido un
administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes; agregando
inclusive que si bien no podrán ejercerse los derechos y acciones respecto de
terceros como consorcio de P.H., los diversos poseedores y el propietario
vendedor, en sus relaciones recíprocas, deberán someterse a las normas a las
que se han acogido anticipadamente. (Confr. Highton, E. Propiedad Horizontal
y Prehorizontalidad, Bs. As., Ed. Hammurabi, 2000, pág.
572).--------------------------------------------------------------
Ahora bien, la tesis que allí se
postula alude al contenido y fundamento del derecho sustancial que
ostenta quien realizó los gastos, de reclamar a los poseedores que contribuyan
en el pago de las erogaciones originadas en la administración y reparación de
las partes y bienes comunes. Pero ello no significa que tal posición avale que
dicha deuda pueda ser reclamada por la vía ejecutiva; aspecto sobre el
cual no se expide la citada autora.-------------------------
Lo propio ocurre con un antiguo fallo
emanado de la Corte Suprema de Buenos Aires, en el que se interpretó que “Cuando
se de en los hechos el funcionamiento de un consorcio que no ha llegado a
concluirse definitivamente por falta de reglamento de copropiedad, pero cuyas
características impongan someterlo analógicamente al régimen de la ley 13.512, sólo las obligaciones asumidas
para la satisfacción de cargas comunes podrán eventualmente reputarse
contraídas por el consorcio posteriormente constituido en forma regular, pero
no las contraídas con motivo de la construcción del edificio”. (citado por
Mariani de Vidal, M. en Curso de Derechos Reales, Bs. As., 1987, Ed.
Zavalía, Tomo 2, pág. 138). Una vez más, se advierte a partir de su lectura,
que el pronunciamiento nada resuelve respecto de la vía procesal idónea
o apta para reclamar judicialmente el cobro compulsivo de tales
gastos.--------------------
Tal vez, si pudiera establecerse
parangón con alguna hipótesis de las regladas por la Ley 13.512, sería a mi
juicio la del tercer párrafo del aludido artículo 8, que contempla las expensas
realizadas por un propietario, cuando se trate de reparaciones indispensables y
urgentes, que por alguna razón no pueden ser encaradas por el consorcio
regularmente constituido. La comparación con el caso ventilado en el sub-lite
es posible, pues tanto en uno como en otro supuesto, quien afronta el gasto es
un sujeto distinto del consorcio y se trata de una erogación indispensable que
beneficia a todos los comuneros.-----------------------
Pero, aún en tal caso, la doctrina
coincide en negarle al consorcista la vía ejecutiva, remitiéndolo al proceso de
conocimiento para obtener el cobro de las erogaciones que hubiere realizado.
(Confr. Highton, E., ob. cit. p.
374; Areán Beatríz, El crédito por expensas, publicado en Revista de
Derecho Privado y Comunitario – Vol. 2002-2 – Propiedad Horizontal, Ed.
Rubinzal Culzoni, pág.
262).-------------------------------------------------------------------------------------------
IX.
Desde otra perspectiva, no debe perderse de vista que en
cualquier caso, lo que habilita la vía ejecutiva es el título del que emerge la
constancia fehaciente de una deuda. La base o fundamento de todo proceso de
ejecución se encuentra en un derecho ya cierto o presumiblemente cierto,
contenido en el título, que es en definitiva lo que justifica el trámite
comprimido y la celeridad en esta clase de
procesos.-----------------------------------------------------------------------
En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la
vía ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su
naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que
contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros. Este es el motivo por
el que el Código de Procedimientos de la Nación expresamente impone el deber de
adjuntar a la demanda el certificado que reúna los requisitos exigidos por el
nombrado
estatuto.---------------------------------------------------------------------------
Siendo ello así, la falta de un reglamento que sistematice la vida del
consorcio, predeterminando los gastos ordinarios o extraordinarios que los
comuneros se comprometen a solventar, estableciendo eventualmente las mayorías
necesarias para aprobar erogaciones extraordinarias, fijando la periodicidad
con que las expensas serán liquidados, etc., perjudica la viabilidad de la
ejecución, ya que en situación tal no cabe reconocer al hipotético título la
presunción de legitimidad del derecho que refleja el
instrumento.--------------------
Asimismo,
no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista
la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un
certificado de deuda en los términos mencionados por la parte final del inciso
6º del art. 518 del C.P.C.C., puesto que como es sabido su designación requiere
como condición necesaria la preexistencia del estatuto.---------------------
En esa línea de pensamiento me enrolé en tiempos en que me desempeñaba
como Vocal integrante de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial de Quinta Nominación de esta Ciudad, oportunidad en la que sostuve
que: “Mientras el reglamento de
copropiedad y administración instrumentado bajo la forma de escritura pública
no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, no se
produce la conversión de la propiedad normal en propiedad horizontal. No
existiendo reglamento de co-propiedad tampoco es posible que exista la figura
del administrador como órgano ejecutivo del consorcio, puesto que su
designación debe hacerse en el reglamento en forma obligatoria...” (Confr.
Sent. nº 114/2000, dictada in re “El Pórtico SRL c/ Luis Aparicio – Ejecutivo”,
extracto publicado en Foro de Córdoba nº 67, pág. 224); posición que
mantengo.--------------------------------------------------------------
Por
lo demás, la sola circunstancia de que una vez constituido regularmente el
consorcio, el administrador que allí se designe resulte ser la misma persona
que venía cumpliendo de facto dicho rol en la etapa anterior a su formal
constitución, no redime la inviabilidad de la ejecución por los períodos
previos. Puede incluso admitirse una relación de continuidad entre el
denominado preconsorcio y el consorcio que luego ha sido regularmente
constituido, más ello no significa que el primero nombrado pueda valerse de las
mismas prerrogativas que la ley procesal reconoce al
segundo.-----------------------
X. Cabe agregar, además, que la tesis que propugno ha sido admitida por
doctrina y
jurisprudencia.-------------------------------------------------------------------
En efecto, se ha resuelto que no cabe
conceder la calidad de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por un
consorcio que no tiene otorgado ni inscripto el reglamento de copropiedad que
lo rige (CCiv. y Com. de Mar del Plata, Sala I, de fecha 18/08/92, JA, 1993 –II-
271, citado por Highton, ob. cit., pág. 574, y por Racciatti y Kemelmajer de
Carlucci en “Código Civil de la República Argentina” Ed. Astrea, Vol.
11, Comentario al art. 8 de la Ley 13.512, pág. 609/610). Así también lo ha
decidido la jurisprudencia local al sostener que es inhábil para su ejecución
el certificado de deuda por expensas comunes emitido por quien fue designado
administrador de un preconsorcio, si el inmueble no fue sometido al régimen de
propiedad horizontal ni inscripto el correspondiente reglamento de copropiedad,
debiendo promover a fin de perseguir el cobro de las expensas a los
adjudicatarios morosos, el respectivo juicio de conocimiento. (Confr. Cám. 1º
Civ. y Com. de Río Cuarto, Sent. del 13/11/02, publicada en LLC 2003, pág.
1458).------------------------------------------
Desde la doctrina, se ha interpretado
que si bien el consorcio de copropietarios de hecho tiene personalidad, el
mismo no reúne el recaudo genético –existencia del reglamento de copropiedad
inscripto- como para merecer el “privilegio” de intentar el cobro por la vía
ejecutiva, debiendo en consecuencia intentarse el cobro por el proceso de
conocimiento. (Constantino, Juan Antonio y Rosales Cuello, Ramiro, “Proceso
Ejecutivo vs. Consorcio de Copropietarios de Hecho - Un divorcio procesal por
incompatibilidad genética-, en JA 1993 – II – pág. 271 y sig.). Sobre el
particular, aún prescindiendo del análisis relativo a si cabe o no reconocer
personalidad jurídica al consorcio de hecho o preconsorcio –aspecto que
desborda la materia sujeta a unificación- lo rescatable es que también la
doctrina que se ha dedicado a estudiar en profundidad la cuestión, coincide en
negar habilidad ejecutiva al reclamo de los gastos efectuados antes del
sometimiento del inmueble al régimen de propiedad horizontal, sea quien fuere
el sujeto que pretenda el recupero de lo abonado.------
No desconozco que la habilitación del
proceso ejecutivo para el cobro de las expensas comunes obedece a la necesidad
de asignar a esta categoría de obligaciones una vía rápida y eficaz para
facilitar su pronta percepción, por cuanto la subsistencia del consorcio de
propietarios depende exclusivamente del aporte mensual de sus integrantes.
Empero, dicha pauta hermenéutica no puede entenderse como una herramienta que
permita sortear el cumplimiento de los requisitos mínimos exigidos por la ley
ritual para la viabilidad del proceso
compulsorio.----------------------------------------------------------------------------------
Tampoco advierto que la decisión
signifique consagrar un excesivo rigor formal. Antes bien, la interpretación
que propongo se sustenta en la firme convicción de que la observancia de las
condiciones que impone la ley para el normal y regular ejercicio de los
derechos constituye la constante que cristaliza y aporta la cuota de certeza
que requiere el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas obligatorias. Ello
así, si tenemos en cuenta que el certificado de deuda por gastos comunes es un
título creado por el administrador del consorcio sin intervención alguna del
obligado al pago, es a todas luces razonable que su habilidad ejecutiva se
considere supeditada, cuanto menos, al cumplimiento de los requisitos que la
ley adjetiva establece; esto es, que el ejecutante sea un consorcio de
propietarios, y que se trate de deudas por gastos comunes de inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal.-----------------------------
XI. Finalmente, tampoco resulta viable el argumento
–por cierto, tardíamente introducido por el interesado- según el cual debiera
encuadrarse el caso en la Ley de Prehorizontalidad nº
19.734.------------------------------------------
Adviértase que el artículo 3 de dicho cuerpo normativo
exige la afectación del inmueble a dicho régimen, la que debe ser otorgada
mediante escritura, debe contener –entre otras cosas- un proyecto de reglamento
de copropiedad, y debe ser inscripta registralmente; requisitos cuyo
cumplimiento no ha sido alegado ni probado en
autos.----------------------------------------------------------------------------
XII. En definitiva, y puesto que la interpretación
de la ley efectuada en la sentencia impugnada se ajusta al temperamento que
estimo correcto, corresponde rechazar el recurso de casación intentado.------------------------------------------------
Voto por la negativa a la
primera cuestión.--------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL
SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCÍA ALLOCCO, DIJO:-------------- Adhiero a los fundamentos brindados por
el Señor Vocal Armando Segundo Andruet (h). Por ello, compartiéndolos, voto en
igual sentido a la primera cuestión
planteada.-----------------------------------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL
SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:-----------------------------------------
Así
voto.-------------------------------------------------------------------------------
A LA SEGUNDA CUESTIÓN
PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h), DIJO:----------------------
I. A mérito
de la respuesta brindada a la primera cuestión, propongo rechazar en lo
sustancial el recurso de casación planteado por la actora.------------
II. En cuanto a las costas generadas en la Sede extraordinaria, considero
ajustado a derecho disponer que las mismas sean soportadas por el orden
causado, atento a la diversidad de criterios jurisprudenciales que existen
sobre la materia. (arg.
art. 130 in fine C.P.C.C.).--------------------------------------------------
Atento lo normado por el art. 25 de la Ley 8226 –a
contrario sensu- no corresponde regular honorarios a favor de los profesionales
intervinientes en esta
oportunidad.----------------------------------------------------------------------------------
Así
voto.-------------------------------------------------------------------------------
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL
SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCÍA ALLOCCO, DIJO:--------------
Adhiero
a la solución a que arriba el Señor Vocal del primer voto.----------
Así
voto.-------------------------------------------------------------------------------
A
LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:-----------------------------------------
Adhiero a la respuesta proporcionada
por el Sr. Vocal Dr. Armando Segundo Andruet (h), ya que el mismo expresa la
solución correcta a la presente
cuestión.---------------------------------------------------------------------------------------
Por ello, voto en idéntico sentido.-------------------------------------------------
Por
ello, el Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y
Comercial,---------------------------------------------------------------------------
RESUELVE:---------------------------------------------------------------------------------
I. Rechazar
en lo sustancial el recurso de casación planteado por la
actora.------------------------------------------------------------------------------------------
II. Costas por el orden causado, atento a la
diversidad de criterios jurisprudenciales que existen sobre la materia. (arg. art. 130 in fine
C.P.C.C.).----
Protocolícese
e incorpórese copia.
Dr. Armando Segundo Andruet (h)
Presidente de
la Sala Civil y Comercial T.S.J.
Dr.
Carlos Francisco García Allocco Dr. Domingo Juan Sesin
Vocal del Tribunal Superior de
Justicia Vocal del Tribunal Superior de Justicia
