roceso complejo. Tercerías. Tercería de mejor derecho. Efectos. Boleto de compraventa. Oponibilidad del boleto al acreedor embargante
“Adams SA v. Carrascal, José F. y otro s/tercería de mejor derecho p/Porcelo, Lucas O.”
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala A
Buenos Aires, 22 de Marzo de 2011.-
VISTOS:
1.) Apelaron los accionantes la resolución dictada en fs. 139/142, por la que se rechazó la tercería de mejor derecho articulada con relación al inmueble ubicado en la calle Sarratea N° 9338/46, UF 1, Localidad de José León Suárez, Provincia de Buenos Aires, el cual fue embargado en los autos principales y cuya titularidad dominial corresponde a José Francisco Carrascal.-
Los fundamentos fueron desarrollados en fs. 148/154, siendo respondidos en fs. 156/160.-
2.) Los recurrentes se quejaron de la decisión adoptada en la anterior instancia, alegando, en lo sustancial, que el Sr. Juez de Grado no habría ponderado adecuadamente los elementos probatorios ofrecidos, los cuales acreditarían debidamente la existencia y legitimidad del derecho invocado.-
3.) Ha de señalarse, en primer término, que los quejosos dedujeron “tercería de mejor derecho” a fin de obtener el levantamiento del embargo trabado con fecha 27.07.07 en el marco de la causa “Cadbury Stani Adams Argentina SA c. Carrascal José Francisco y Otro s. Ejecutivo”.-
Explicaron que mediante boleto de compraventa suscripto el 18.07.92 adquirieron el inmueble ubicado en la calle Sarratea N° 9338/46, UF 1, Localidad de José León Suárez, Provincia de Buenos Aires, acto en el cual les fue entregada la posesión del bien. Señalaron que el precio fue pactado en la suma de total de U$S 40.000, habiéndose abonado U$S 15.000 al momento de la celebración del contrato, quedando pendiente de pago el saldo -U$S 25.000-, el que debía ser cancelado en cuotas con posterioridad a la escrituración.-
Manifestaron que la escritura no pudo celebrarse en razón de que los titulares registrales de la propiedad no tenían en su poder el título respectivo, por lo que debían obtener un segundo testimonio. Refirieron que los Sres. Carrascal y Leone se ausentaron de la Provincia de Buenos Aires, habiendo sido imposible ubicarlos durante mucho tiempo, hasta que años después, los contactaron para reclamarles el saldo insoluto, pero sin ofrecer concretar la escrituración pendiente. Luego de varias de tratativas infructuosas, los vendedores, en forma intempestiva, iniciaron una acción de rescisión contractual a fin de obtener la restitución del inmueble, la cual fue desestimada por sentencia dictada el 20.12.04, la que a la fecha se encuentra firme.-
4.) Así planteada la cuestión, cabe puntualizar que, en términos generales, se denomina tercería a la pretensión que puede interponer una persona ajena a las partes que intervienen o figuran en un determinado proceso, a fin de que se disponga el levantamiento de un embargo trabado en ese proceso sobre un bien de su propiedad (de dominio), o que se le reconozca su derecho o el derecho a ser pagado con preferencia al embargante con el producido de la venta del bien que ha sido objeto de dicha medida (de mejor derecho). La primera debe fundarse en el dominio de los bienes embargados y la segunda en el derecho que el tercero tuviere con preferencia al embargante.
En efecto, se trata aquí de la oponibilidad, frente a un embargo registralmente trabado, de un boleto de compraventa celebrado por los terceristas con los titulares del dominio del inmueble en ejecución, varios años antes de la traba del embargo, boleto por el que se ha otorgado la posesión del bien y en razón del cual se invoca el pago de parte del precio pactado, sosteniéndose la existencia de pacífica y quieta posesión por años anteriores al tiempo de anoticiarse de la traba del embargo y de interponer la tercería.-
Ahora bien, recuérdase que el modo de acreditar la titularidad de un bien inmueble, es probando el cumplimiento de los requisitos del Código Civil, a saber: formalización del contrato por escritura pública (art. 1.184-1°); tradición del inmueble (arts. 577, 2.601, 2.609); e inscripción del título en el registro respectivo (art. 2.505).-
No cabe duda que dos de estos recaudos no han sido satisfechos (la formalización por escritura pública y la inscripción del título en el registro respectivo). En el caso, sin embargo, no ha sido articulada la tercería de dominio, sino la de mejor derecho, por lo que desde esa perspectiva es que debe abordarse el conflicto bajo examen.-
Y un planteo de esta naturaleza no es tan adverso cuando, en vez de analizárselo desde el prisma de la tercería de dominio, se hace lo propio desde la perspectiva de la de mejor derecho, contexto en el cual la cuestión se traslada, desde el plano de establecer quién es el dueño o propietario de la cosa, a determinar quién tiene mejor derecho sobre el bien embargado, o dicho en otras palabras, si debe prevalecer el derecho del acreedor del vendedor que ha embargado el bien frente a la apariencia de que todavía pertenece a aquél o si debe preferirse el derecho del comprador por boleto.-
La cuestión se complica porque -descartada la cuestión relativa al dominio del bien- el tema referido a si debe prevalecer el derecho del acreedor embargante o el del titular por boleto depende de un sinnúmero de factores, entre los que se encuentran involucrados aspectos tan variables y diversos como el porcentaje del precio que fue abonado, si medió o no tradición del bien, el tiempo de posesión del adquirente, la antigüedad de la operación, la existencia de fecha cierta en el otorgamiento del boleto, la buena o mala fe del adquirente, o -incluso- si ese conflicto se suscita en un contexto en que el vendedor se encuentra in bonis o, por el contrario, ha caído en quiebra; todo esto entre muchos otros potenciales supuestos, suscitando todo ese crisol de posibilidades las más variadas soluciones de nuestros tribunales, conforme lo evidencian los distintos criterios adoptados por la jurisprudencia sobre el particular (cfr. en este sentido, (a) a favor del acreedor embargante: esta CNCom, esta Sala A, 31.10.06, “Pividori Oscar c. Círculo de Inversores s. tercería de dominio”; íd., 27.06.08, “Elosu Luis s. tercería de dominio”; íd. Sala B, 22.05.09, “Maggio, Lucas A c. Cardoso Juan Pedro s. ejecutivo s. tercería de mejor derecho promovido por Cuervo Ariel Hugo”;íd., 26.08.08, “Bladio Compañía Financiera S.A. c. Monje Horacio s. ejecutivo”; (b) a favor del poseedor por boleto: esta CNCom, Sala C, 24.04.09, “Verdoljak Miguel Angel c. Fiat Auto SA de ahorro p/f determinados s. tercería de dominio ” ; íd., Sala E, “Goamko SRL s/ conc. prev.s. inc. de mejor derecho por Mendez Adolfo, entre muchos otros).-
5) Ahora bien, estímase que, en el presente caso, concurre una serie de circunstancias que resultan decisivas para inclinar la balanza a favor de los terceristas (poseedores por boleto) y en perjuicio del acreedor embargante, a saber:
a) En el sub judice, el boleto de compra venta base inicial de la acción carece de firma certificada, mas resulta sin embargo de fs. 40vta. que tiene colocado al dorso un timbrado bancario de fecha 17.09.92, esto es, posterior a la celebración de aquél -18/07/92-, que permite una presunción sobre la veracidad de la fecha dada por su exhibición ante la entidad donde fue presentado, aunque -claro está- no media estricta fecha cierta en los términos del art. 1035, inc. 1 1 del CCiv.. Por otro lado, ha de tenerse presente que el boleto fue agregado con la demanda promovida por José Francisco Carrascal y Marta Irene Leone con fecha 28.06.02 contra los aquí terceristas, a efectos de obtener la rescisión del contrato por falta del pago del saldo del precio, como asimismo que su existencia y condiciones se encuentran referidas en el intercambio epistolar habido entre la parte compradora y vendedora durante el año 1999.-
b) La acción mencionada -“Carrascal José Francisco y Otra c. Porcelo Oscar Lucas y Otra s. rescisión contractual” fue promovida a fin de obtener la restitución del inmueble objeto del boleto de compraventa involucrado en el sub lite, cuya posesión había sido entregada a los compradores en el acto de la celebración, invocándose dos (2) razones: i) la falta de pago del saldo del precio -U$S 25.000-; y b) la existencia de obligaciones pendientes por impuestos municipales y provinciales posteriores a la entrega de la posesión. El Juez que conoció en la causa rechazó la demanda al tener por acreditado que Porcelo y Leone se obligaron a abonar el saldo de U$S 25.000 en veinte (20) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, dentro de los treinta (30) días posteriores a la fecha de la escrituración, como así también la omisión en que incurrieron los vendedores en procurar la documentación necesaria a los fines de concretar el negocio inmobiliario, habiendo sido éstos, quienes con su inactividad y falta de cooperación, frustraron la concreción del acto escriturario y, en consecuencia, de la condición pactada a los fines de que se tornara exigible el pago del saldo pendiente de cumplimiento (véanse fs. 8/9, fs. 10/11 y fs. 47/52 de los autos indicados, que en este acto se tienen a la vista).-
Todos los instrumentos mencionados y las actuaciones cumplidas en sede judicial, pues, son de fecha anterior a la traba del embargo obtenido por la actora que data del 24.07.07, siendo el boleto, incluso, de fecha muy anterior a la obligación que motivó la promoción del proceso ejecutivo en cuyo marco se decretó la medida, extremo que no puede ser soslayado. En este sentido, la alegación efectuada por la acreedora embargante en punto a que la medida trabada en resguardo de su derecho data del año 2001 no puede ser atendida, a poco que se repare en que la caducidad del embargo opera a los cinco (5) años de la fecha de su anotación en el registro, salvo que a petición de parte se reinscribiera antes del vencimiento del plazo (art. 207in fine, CPCC), circunstancia que no acaeció en el sub examine (véase el informe que luce en fs. 65/66), dado que el nuevo embargo fue inscripto luego transcurrido casi un año desde que operó la caducidad de la medida registrada el 26.09.01.-
En este marco entonces, forzoso es concluir en que existe en este caso suficiente certidumbre fáctica sobre la inoponibilidad respecto de los terceristas del embargo trabado en los autos “Cadbury Stani Adams Argentina SA c. Carrascal José Francisco y Otro s. Ejecutivo” sobre el inmueble sito en la calle Sarratea N° 9338/46, UF 1, Localidad de José León Suárez, Provincia de Buenos Aires, por lo que deberá admitirse la tercería de “mejor derecho” promovida por aquéllos y, por ende, el levantamiento de la medida que afecta dicho bien.-
En orden a lo expuesto entonces, cabrá admitir el agravio introducido respecto de la materia analizada.-
6.) Por todo ello, esta Sala RESUELVE:
Hacer lugar al recurso deducido por los actores y, por ende, revocar el fallo apelado, acogiéndose la tercería de “mejor derecho” deducida, a resultas de lo cual deberán dictarse las medidas conducentes a fin de levantar el embargo trabado en los autos principales.-
Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado, atento la disímil interpretación que, tanto en doctrina como en jurisprudencia existe sobre la materia (CPCC: 68, párrafo segundo y 279).-
Devuélvase a primera instancia encomendándose al Sr. Juez a quo disponer las notificaciones pertinentes y proveer en consecuencia. La Señora Juez de Cámara Dra. María Elsa Uzal no interviene en la presente resolución por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional). Isabel Míguez, Alfredo Arturo Kölliker Frers. Ante mí: Valeria C. Pereyra. Es copia del original que corre a fs. de los autos de la materia.
Valeria C. Pereyra
Prosec
“Adams SA v. Carrascal, José F. y otro s/tercería de mejor derecho p/Porcelo, Lucas O.”
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala A
Buenos Aires, 22 de Marzo de 2011.-
VISTOS:
1.) Apelaron los accionantes la resolución dictada en fs. 139/142, por la que se rechazó la tercería de mejor derecho articulada con relación al inmueble ubicado en la calle Sarratea N° 9338/46, UF 1, Localidad de José León Suárez, Provincia de Buenos Aires, el cual fue embargado en los autos principales y cuya titularidad dominial corresponde a José Francisco Carrascal.-
Los fundamentos fueron desarrollados en fs. 148/154, siendo respondidos en fs. 156/160.-
2.) Los recurrentes se quejaron de la decisión adoptada en la anterior instancia, alegando, en lo sustancial, que el Sr. Juez de Grado no habría ponderado adecuadamente los elementos probatorios ofrecidos, los cuales acreditarían debidamente la existencia y legitimidad del derecho invocado.-
3.) Ha de señalarse, en primer término, que los quejosos dedujeron “tercería de mejor derecho” a fin de obtener el levantamiento del embargo trabado con fecha 27.07.07 en el marco de la causa “Cadbury Stani Adams Argentina SA c. Carrascal José Francisco y Otro s. Ejecutivo”.-
Explicaron que mediante boleto de compraventa suscripto el 18.07.92 adquirieron el inmueble ubicado en la calle Sarratea N° 9338/46, UF 1, Localidad de José León Suárez, Provincia de Buenos Aires, acto en el cual les fue entregada la posesión del bien. Señalaron que el precio fue pactado en la suma de total de U$S 40.000, habiéndose abonado U$S 15.000 al momento de la celebración del contrato, quedando pendiente de pago el saldo -U$S 25.000-, el que debía ser cancelado en cuotas con posterioridad a la escrituración.-
Manifestaron que la escritura no pudo celebrarse en razón de que los titulares registrales de la propiedad no tenían en su poder el título respectivo, por lo que debían obtener un segundo testimonio. Refirieron que los Sres. Carrascal y Leone se ausentaron de la Provincia de Buenos Aires, habiendo sido imposible ubicarlos durante mucho tiempo, hasta que años después, los contactaron para reclamarles el saldo insoluto, pero sin ofrecer concretar la escrituración pendiente. Luego de varias de tratativas infructuosas, los vendedores, en forma intempestiva, iniciaron una acción de rescisión contractual a fin de obtener la restitución del inmueble, la cual fue desestimada por sentencia dictada el 20.12.04, la que a la fecha se encuentra firme.-
4.) Así planteada la cuestión, cabe puntualizar que, en términos generales, se denomina tercería a la pretensión que puede interponer una persona ajena a las partes que intervienen o figuran en un determinado proceso, a fin de que se disponga el levantamiento de un embargo trabado en ese proceso sobre un bien de su propiedad (de dominio), o que se le reconozca su derecho o el derecho a ser pagado con preferencia al embargante con el producido de la venta del bien que ha sido objeto de dicha medida (de mejor derecho). La primera debe fundarse en el dominio de los bienes embargados y la segunda en el derecho que el tercero tuviere con preferencia al embargante.
En efecto, se trata aquí de la oponibilidad, frente a un embargo registralmente trabado, de un boleto de compraventa celebrado por los terceristas con los titulares del dominio del inmueble en ejecución, varios años antes de la traba del embargo, boleto por el que se ha otorgado la posesión del bien y en razón del cual se invoca el pago de parte del precio pactado, sosteniéndose la existencia de pacífica y quieta posesión por años anteriores al tiempo de anoticiarse de la traba del embargo y de interponer la tercería.-
Ahora bien, recuérdase que el modo de acreditar la titularidad de un bien inmueble, es probando el cumplimiento de los requisitos del Código Civil, a saber: formalización del contrato por escritura pública (art. 1.184-1°); tradición del inmueble (arts. 577, 2.601, 2.609); e inscripción del título en el registro respectivo (art. 2.505).-
No cabe duda que dos de estos recaudos no han sido satisfechos (la formalización por escritura pública y la inscripción del título en el registro respectivo). En el caso, sin embargo, no ha sido articulada la tercería de dominio, sino la de mejor derecho, por lo que desde esa perspectiva es que debe abordarse el conflicto bajo examen.-
Y un planteo de esta naturaleza no es tan adverso cuando, en vez de analizárselo desde el prisma de la tercería de dominio, se hace lo propio desde la perspectiva de la de mejor derecho, contexto en el cual la cuestión se traslada, desde el plano de establecer quién es el dueño o propietario de la cosa, a determinar quién tiene mejor derecho sobre el bien embargado, o dicho en otras palabras, si debe prevalecer el derecho del acreedor del vendedor que ha embargado el bien frente a la apariencia de que todavía pertenece a aquél o si debe preferirse el derecho del comprador por boleto.-
La cuestión se complica porque -descartada la cuestión relativa al dominio del bien- el tema referido a si debe prevalecer el derecho del acreedor embargante o el del titular por boleto depende de un sinnúmero de factores, entre los que se encuentran involucrados aspectos tan variables y diversos como el porcentaje del precio que fue abonado, si medió o no tradición del bien, el tiempo de posesión del adquirente, la antigüedad de la operación, la existencia de fecha cierta en el otorgamiento del boleto, la buena o mala fe del adquirente, o -incluso- si ese conflicto se suscita en un contexto en que el vendedor se encuentra in bonis o, por el contrario, ha caído en quiebra; todo esto entre muchos otros potenciales supuestos, suscitando todo ese crisol de posibilidades las más variadas soluciones de nuestros tribunales, conforme lo evidencian los distintos criterios adoptados por la jurisprudencia sobre el particular (cfr. en este sentido, (a) a favor del acreedor embargante: esta CNCom, esta Sala A, 31.10.06, “Pividori Oscar c. Círculo de Inversores s. tercería de dominio”; íd., 27.06.08, “Elosu Luis s. tercería de dominio”; íd. Sala B, 22.05.09, “Maggio, Lucas A c. Cardoso Juan Pedro s. ejecutivo s. tercería de mejor derecho promovido por Cuervo Ariel Hugo”;íd., 26.08.08, “Bladio Compañía Financiera S.A. c. Monje Horacio s. ejecutivo”; (b) a favor del poseedor por boleto: esta CNCom, Sala C, 24.04.09, “Verdoljak Miguel Angel c. Fiat Auto SA de ahorro p/f determinados s. tercería de dominio ” ; íd., Sala E, “Goamko SRL s/ conc. prev.s. inc. de mejor derecho por Mendez Adolfo, entre muchos otros).-
5) Ahora bien, estímase que, en el presente caso, concurre una serie de circunstancias que resultan decisivas para inclinar la balanza a favor de los terceristas (poseedores por boleto) y en perjuicio del acreedor embargante, a saber:
a) En el sub judice, el boleto de compra venta base inicial de la acción carece de firma certificada, mas resulta sin embargo de fs. 40vta. que tiene colocado al dorso un timbrado bancario de fecha 17.09.92, esto es, posterior a la celebración de aquél -18/07/92-, que permite una presunción sobre la veracidad de la fecha dada por su exhibición ante la entidad donde fue presentado, aunque -claro está- no media estricta fecha cierta en los términos del art. 1035, inc. 1 1 del CCiv.. Por otro lado, ha de tenerse presente que el boleto fue agregado con la demanda promovida por José Francisco Carrascal y Marta Irene Leone con fecha 28.06.02 contra los aquí terceristas, a efectos de obtener la rescisión del contrato por falta del pago del saldo del precio, como asimismo que su existencia y condiciones se encuentran referidas en el intercambio epistolar habido entre la parte compradora y vendedora durante el año 1999.-
b) La acción mencionada -“Carrascal José Francisco y Otra c. Porcelo Oscar Lucas y Otra s. rescisión contractual” fue promovida a fin de obtener la restitución del inmueble objeto del boleto de compraventa involucrado en el sub lite, cuya posesión había sido entregada a los compradores en el acto de la celebración, invocándose dos (2) razones: i) la falta de pago del saldo del precio -U$S 25.000-; y b) la existencia de obligaciones pendientes por impuestos municipales y provinciales posteriores a la entrega de la posesión. El Juez que conoció en la causa rechazó la demanda al tener por acreditado que Porcelo y Leone se obligaron a abonar el saldo de U$S 25.000 en veinte (20) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, dentro de los treinta (30) días posteriores a la fecha de la escrituración, como así también la omisión en que incurrieron los vendedores en procurar la documentación necesaria a los fines de concretar el negocio inmobiliario, habiendo sido éstos, quienes con su inactividad y falta de cooperación, frustraron la concreción del acto escriturario y, en consecuencia, de la condición pactada a los fines de que se tornara exigible el pago del saldo pendiente de cumplimiento (véanse fs. 8/9, fs. 10/11 y fs. 47/52 de los autos indicados, que en este acto se tienen a la vista).-
Todos los instrumentos mencionados y las actuaciones cumplidas en sede judicial, pues, son de fecha anterior a la traba del embargo obtenido por la actora que data del 24.07.07, siendo el boleto, incluso, de fecha muy anterior a la obligación que motivó la promoción del proceso ejecutivo en cuyo marco se decretó la medida, extremo que no puede ser soslayado. En este sentido, la alegación efectuada por la acreedora embargante en punto a que la medida trabada en resguardo de su derecho data del año 2001 no puede ser atendida, a poco que se repare en que la caducidad del embargo opera a los cinco (5) años de la fecha de su anotación en el registro, salvo que a petición de parte se reinscribiera antes del vencimiento del plazo (art. 207in fine, CPCC), circunstancia que no acaeció en el sub examine (véase el informe que luce en fs. 65/66), dado que el nuevo embargo fue inscripto luego transcurrido casi un año desde que operó la caducidad de la medida registrada el 26.09.01.-
En este marco entonces, forzoso es concluir en que existe en este caso suficiente certidumbre fáctica sobre la inoponibilidad respecto de los terceristas del embargo trabado en los autos “Cadbury Stani Adams Argentina SA c. Carrascal José Francisco y Otro s. Ejecutivo” sobre el inmueble sito en la calle Sarratea N° 9338/46, UF 1, Localidad de José León Suárez, Provincia de Buenos Aires, por lo que deberá admitirse la tercería de “mejor derecho” promovida por aquéllos y, por ende, el levantamiento de la medida que afecta dicho bien.-
En orden a lo expuesto entonces, cabrá admitir el agravio introducido respecto de la materia analizada.-
6.) Por todo ello, esta Sala RESUELVE:
Hacer lugar al recurso deducido por los actores y, por ende, revocar el fallo apelado, acogiéndose la tercería de “mejor derecho” deducida, a resultas de lo cual deberán dictarse las medidas conducentes a fin de levantar el embargo trabado en los autos principales.-
Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado, atento la disímil interpretación que, tanto en doctrina como en jurisprudencia existe sobre la materia (CPCC: 68, párrafo segundo y 279).-
Devuélvase a primera instancia encomendándose al Sr. Juez a quo disponer las notificaciones pertinentes y proveer en consecuencia. La Señora Juez de Cámara Dra. María Elsa Uzal no interviene en la presente resolución por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional). Isabel Míguez, Alfredo Arturo Kölliker Frers. Ante mí: Valeria C. Pereyra. Es copia del original que corre a fs. de los autos de la materia.
Valeria C. Pereyra
Prosec
