CNCiv., sala F: SALVATIERRA, MARÍA ZULEMA c./ VENOSO, JUAN usucapión y desalojo

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 13

días del mes de marzo de dos mil nueve reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.

Practicado el sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: ZANNONI – POSSE SAGUIER – GALMARINI.

A la cuestión propuesta el DOCTOR ZANNONI, dijo:

1. En sentencia única, dictada en estas causas acumuladas (a fs. 730/740 de los autos n° 103.569/2000 promovidos por María Zulema Salvatierra por desalojo, y a fs. 940/950 de los autos n° 115.910/2000, deducidos por Juan José Venoso por usucapión) la Señora Juez a quo rechaza la demanda de usucapión y acoge favorablemente la de desalojo. Impone las costas a los vencidos en cada uno de los juicios. En consecuencia, condena a Juan José Venoso, Marta Beatriz Veliz, subinquilinos y/u ocupantes del inmueble de calle Andrés Lamas 2097, esquina San Blas, a desocuparlo en un plazo de diez días bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza pública.

2. Corresponde atender el memorial de agravios presentado en esta instancia por Juan José Venoso, que está agregado a fs. 966/69 de la causa por usucapión y a fs. 795/98 de la causa por desalojo, que no fuera contestado por su contraria.

3. Para comprender lo sustancial de la cuestión que aquí nos ocupa, reseñaré brevemente sus antecedentes.

a) El inmueble de calle Andrés Lamas 2097, esquina San Blas, de Capital Federal, fue legado por su propietaria, Carlota o Carolina Borsa de Galimberti, a doña María Zulema Salvatierra. La legataria dedujo incidente por entrega del legado ante el juzgado de la sucesión, radicada en el Departamento Judicial de San Martín de la Provincia de Buenos Aires (autos "Borsa de Galimberti, Carlota, s./ Sucesión Testamentaria" originarios del Juzgado en lo Civil y Comercial n° 2, Secretaría n° 3 de dicho Departamento Judicial).

b) Según surge del testimonio agregado a fs. 309/313 de dicho incidente, la titularidad dominial del inmueble fue inscripta a nombre de María Zulema Salvatierra en el Registro de la Propiedad Inmueble en la matrícula F.R. 15-20385 con fecha 27 de marzo de 2000.

c) A fs. 286/287 del mismo incidente –previo fracaso de un anterior mandamiento de entrega de la posesión que obra a fs. 268– obra el mandamiento ordenado, a rogatoria del Juzgado de la sucesión, a fin de constatar el estado de ocupación del inmueble y, en su caso, identidad de los ocupantes y carácter en que lo ocupan. El mandamiento fue diligenciado el 8 de abril de 1998, y en esa oportunidad el Oficial de Justicia dejó constancia de que fueron atendidos por quien dijo ser Juan José Venoso, Céd. Identidad n° 7.912.141 de la Policía Federal, "…quien manifestó que ocupa la vivienda en calidad de inquilino, aunque en la actualidad dicho contrato está vencido. Que lo acompaña su esposa, Marta Beatriz Veliz, D.N.I. 13.482.727, y un hijo menor de edad, Leonardo Venoso que no se encuentra presente…".

d) En base a las constancias antes transcriptas, en noviembre de 2000 doña María Zulema Salvatierra promovió el juicio de desalojo contra los ocupantes del inmueble (autos 103.569/2000), a quienes calificó de ocupantes intrusos. Éstos la contestaron por medio de su letrado apoderado en febrero de 2001, amén de afirmar que redargüían de falsedad el acta de constatación labrada por el Oficial de Justicia. Sin embargo, el Juzgado actuante proveyó que, respecto de la redargución de falsedad, los demandados deberían ocurrir por la vía y forma correspondiente. Cuadra señalar que nunca se promovió el incidente respectivo.

e) Contemporáneamente, en diciembre de 2000, Juan José Venoso dedujo demanda de usucapión contra la señora Salvatierra (autos 115.910/2000). Sostuvo en esa demanda hallarse en posesión del inmueble de calle Andrés Lamas 2097, esquina San Blas, desde enero de 1979. Acompañó el plano de mensura que realizó el Ingeniero Civil, don Ricardo Llansó en marzo de 1999, que fuera visado a los fines previstos por el art. 24 de la ley 14.159, por la Dirección de Catastro del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicho plano de mensura glosa a fs. 889 de autos, y en él se hace constar que Juan José Venoso es poseedor del bien. En cuanto a los honorarios del citado profesional aparecen pagados según recibos extendidos a Venoso entre marzo y mayo de 1999, que obran a fs. 474/476 de los autos sobre usucapión

f) La sentencia, como anticipé, rechaza la demanda de usucapión y hace lugar al desalojo. Entiende, de un lado, que Juan José Venoso no ha acreditado la posesión animus domini que invoca en el juicio, y por otra parte, considera que la fecha a computar que es oponible a la señora Salvatierra respecto de la posesión invocada por Venoso es la del auto de entrega del bien que luce a fs. 241 del incidente respectivo (16 de marzo de 1989). Señala la sentenciante textualmente que "desde el 16/3/89 […] momento a partir del cual pudo hacer valer su derecho de propiedad contra terceros, hasta la promoción del juicio de desalojo y después de la identificación de quien era entonces inquilino (8/4/98) y después poseedor como propietario, no transcurrió el plazo que fija el art. 4015 del Cód. Civil".

4. El recurrente señala que este último razonamiento de la Señora Juez a quo es erróneo pues el hecho de que la señora Salvatierra hubiese obtenido la facultad de hacer valer su derecho no implica que se haya interrumpido la posesión animus domini de Venoso comenzada, según él lo afirmara al demandar, hacia enero de 1979.

Mas, aunque pueda compartirse esta crítica a la sentencia apelada, queda en pie lo fundamental del thema decidendum, esto es, si Venoso ha acreditado satisfactoriamente, o no, la posesión a título de dueño desde la fecha que indicó. Recuerdo que en ocasión de diligenciarse el mandamiento a fin de constatar el estado de ocupación del inmueble y, en su caso, identidad de los ocupantes y carácter en que lo ocupaban, el oficial de justicia dijo haber sido atendido por Venoso, Cédula de Identidad de la Policía Federal n° 7.912.141, quien manifestó ocupar la vivienda en calidad de inquilino en compañía de su esposa Marta Beatriz Véliz, D.N.I. 13.482.727 y su hijo Leonardo. Cierto es que en ocasión de las diligencias preliminares ordenadas en ocasión del juicio de desalojo (a fs. 29 de los autos 70.630/2000) la señora Marta Beatriz Veliz denunció que habitaban el bien como propietarios, como un modo de neutralizar las manifestaciones anteriores de las que da fe el oficial de justicia. Pero, es claro, por entonces –noviembre de 2000– ya el juicio de usucapión se hallaba en ciernes.

5. Lo manifestado por el requerido, Juan José Venoso, que transcribe en el acta el oficial de justicia, goza de la fe pública oponible a partes y a terceros que emana de los instrumentos públicos (arg. 995 y concordantes del Cód. Civil). Cierto es que el oficial de justicia se limitó a dejar constancia que el requerido, Juan José Venoso, le manifestó ser inquilino y que este último no firmó el acta. Pero esto no autoriza a Venoso a sostener ligeramente que las constancias del acta no son veraces. La manifestación atribuida a Venoso le es oponible a él precisamente en virtud de la fe pública instrumental ya que, si bien lo anunció, no dedujo jamás el incidente por redargución de falsedad del instrumento público que le atribuía haber manifestado ser inquilino (art. 993, Cód. Civil). Ergo, por sumisión a los principios generales, aún ante la duda, debo colocarme en favor de las constancias del acta.

Amén de ello es sugerente, como lo pone de manifiesto la Señora Juez de primera instancia, que coincida el número de documento que señala el oficial de justicia como perteneciente a Venoso al realizar la diligencia de constatación con el número que el apoderado de éste dio al responder al requerimiento dispuesto por el Juzgado como medida para mejor proveer a fs. 728 de los autos por desalojo. Y asimismo que coincida el nombre de la cónyuge, y el número de su D.N.I., con el documento con el que actuó al otorgar el poder general judicial cuya copia obra a fs. 3 de los autos por usucapión. Tantas coincidencias no pueden obedecer a la casualidad y alejan la eventualidad de la falsedad ideológica imputada, siquiera en forma velada, al oficial de justicia.

6. En un precedente de la Sala en que voté en primer término (autos: "Coelho de García Mayor, María de Jesús c./ campos cruceiro de Núñez, María Consuelo y otros, s./ Posesión Vicenal", sentencia libre 380.546 del 3/12/2003), tuve oportunidad de analizar un caso semejante al presente –aunque los antecedentes fácticos eran diferentes– por lo que considero útil transcribir lo que en esa oportunidad desarrollé respecto a la interversión del título. Señalé que el art. 2353, tomado de Pothier, dispone que "nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión [...] El que ha comenzado a poseer por otro -caso del locatario que es tenedor (arg. art. 2461 y 2462, inc. 11, antes citados) se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario").

¿Qué significa que nadie puede cambiar por sí mismo ni por

el transcurso del tiempo la causa de la posesión? La doctrina es coincidente en reputar que quien es tenedor no puede por mero designio de su propia voluntad cambiar la causa o título de su relación con la cosa. Es decir que la voluntad es impotente para cambiar el carácter originario impreso a la relación posesoria en virtud de la causa possessionis (conf., Salvat Argañarás, Tratado de Derecho civil argentino. Derechos reales, Bs. As.,TEA, 1961, t. I, pág. 31 y sigtes., n° 28 y 29; Lafaille, Tratado de los Derechos Reales, Bs. As., Ediar, 1945, t. I, n° 151; Highton, Derechos Reales, t. I, "Posesión", 2° ed., Bs. As., Hammurabi, 1984, § 88; Mariani de Vidal en: Bueres Highton, Código Civil comentado, t. 5, comentario al art. 2353, pág. 99, § 1, etcétera). Uno de los autores citados por Vélez en la nota al art. 2353 es el romanista Jean Philippe Molitor a cuya obra relativa a la posesión, la reivindicación, la publicidad y las servidumbres en el derecho romano el codificador remite. Pueden consultarse sus enseñanzas sobre este tema en la nota 22 a de Argañaraz al Tratado de Salvat, del cual tomo la cita. En vano -dice Molitor dejaría el arrendatario de pagar por treinta años el arrendamiento: ni él ni sus herederos "podrían pretender con ello haber adquirido la propiedad de la cosa que comenzaron a poseer o detentar, reconociendo en el título los derechos de propiedad de otro [...] La posesión para sí, sólo podría ser invocada desde el día en que ese título hubiera sido intervertido, y esto no por la sola voluntad ni aun por la voluntad manifestada de esos poseedores o tenedores, sino por un acto que hubiese afectado al verdadero propietario".

No se trata de juzgar la licitud o ilicitud de la causa de la posesión. La del usurpador tiene su origen en un acto ilícito, es de mala fe y no reconoce justo título. Pero es, en su origen, la afirmación del señorío animus domini que se alza contra el derecho del propietario que constituye, con el transcurso de veinte años de posesión no interrumpida, su título. No ocurre lo mismo con el locatario o sus sucesores que, desde el origen de su relación con la cosa, han reconocido en otro el derecho de propiedad.

No debe pasarse por alto que la usucapión es un modo originario de adquisición del dominio, es decir no reconoce un tradens u otro modo derivativo de adquirir, como lo es, por ejemplo, la sucesión. Por otra parte debe reconocerse que conforme al fallo plenario de este Tribunal, la simple manifestación de ser poseedor carece de prueba suficiente como para que se rechace la acción de desalojo (15/9/60, "Monti c./ Palacios de Buzón", LL, 101-932).

7. Desde luego no son actos que supongan intervertir el título los relativos al pago de los servicios -Gas del Estado y más tarde Metrogas, Entel y Telefónica de Argentina, Obras Sanitarias de la Nación, Aguas Argentinas, Edesur Segba, etcétera porque se trata de la atención de consumos propios que se abonan a riesgo, en la mayoría de los casos, de ver interrumpido el suministro. En cuanto a la propiedad de la línea telefónica, ella responde a las normas específicas de la contratación de la línea con la empresa y no atañe al ánimo de dueño del inmueble para el cual se instala. Y en cuanto al pago de impuestos municipales, más allá del valor que puedan tener como elemento indiciario, es menester advertir que la actora ha acompañado comprobantes de pago de cuotas del A.B.L. correspondientes a vencimientos operados entre los años 1998 y 2000 (ver fs. 686/688), y los pagos anteriores a esos años que según los comprobantes desordenadamente agregados a fs. 837/884 abarcan periodos entre 1985 y 1997, no prueban la posesión animus domini durante el periodo previsto en el art. 4015 del Código Civil. En cuanto a los comprobantes relativos a la adquisición de diversos materiales acompañados no dan cuenta de mejoras introducidas en el inmueble a título de propietario del mismo. Nótese que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, al informar a fs. 400 de los autos por usucapión, señala que "… la finca sita en la calle Andrés Lamas 2097, esquina San Blas 2000, registra a través del SISMESA el ingreso de la carpeta de mensura n° 1493-DGFOC-1999, no registrando otro tipo de ingreso desde 1979 a la fecha". Ningún otro elemento de convicción existe en la causa.

En suma, entiendo que no existen elementos hábiles para proponer una solución distinta a la de la sentencia, por cuya confirmación voto. En caso de así resolverse, las costas de esta instancia cargarán en el orden causado por no haber mediado controversia.

Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, los DOCTORES POSSE SAGUIER y GALMARINI votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto. Eduardo A. Zannoni - Fernando Posse Saguier - José Luis Galmarini

//nos Aires, marzo de 2009. Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada. Las costas de esta instancia cargarán en el orden causado por no haber mediado controversia. Los honorarios profesionales serán regulados una vez definidos los de la instancia anterior. Notifíquese y devuélvase.