ROTELLA MIRTA GRACIELA C/... S/ DAÑOS Y PERJUICIOS Expte: 5206/05 - SALA II
San Miguel de Tucumán, 29 de febrero de 2012.-
Sentencia Nro. 34
En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a los 29 días del mes de Febrero de 2012, se reúnen los Sres. Vocales de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones, Sala IIa., para considerar y resolver el recurso de apelación deducido por la parte demandada escribana , contra la sentencia de fecha 05.02.2010. Establecido el orden de votación el mismo arroja el siguiente resultado:
El señor vocal doctor Arnaldo Edgardo Alonso, dijo:
La sentencia recurrida hace lugar a la demanda por daños y perjuicios promovida por la actora MIRTA G. ROTELLA, por concepto de daños y perjuicios contra la escribana.
Contra ella se alza la recurrente, presenta escrito de memorial de agravios a fs. 299/301, contestados por la contraparte a fs.304/307.-
I . Agravio sobre la imposibilidad fáctica y legal de otorgar la escritura.-
Sostiene la accionada que en autos la actora no acreditó la existencia del Boleto de Compraventa a favor de Filomena Teresa Moyano como titular dominial del inmueble base de esta acción. Que manifestaron en la demanda, “ a fín de concretar la operación, depositaron el boleto... además de la siguiente documentación: Poder General... Hijuela Informe de verificación... y Honorarios, por lo que yerra el juez al sostener que la relación contractual invocada por la actora esta debidamente acreditada con la documentación agregada a fs. 3/29. Que no es posible efectuar una compraventa con entrega del precio y posteriormente solicitar a un escribano que averigue en el Registro si el inmueble se encontraba en condiciones de ser adquirido.
Dice que es inexacto que le informaran a la actora que el inmueble estaba en perfectas condiciones para la operación, por cuanto se hizo el 15.04.02, fecha que la actora manifiesta que entrega la documentación, pues lo único realizado por la escribanía fue certificar las firmas del Boleto. Que tampoco existe responsabilidad por daño porque jamás aconsejo efectuar la operación, faltaba el antecedente de dominio, art. 23 ley 1780, fundamental para comprobar la propiedad, responsabilidad de la actora. Agrega que en autos no se encuentra agregada la hijuela por la cual se demuestra que la vendedora era la legitima propietaria del bien por donación testamentaria que le hiciera Padilla. De allí se carecía de uno de los elementos para la confección de la escritura. Argumenta que la realización del estudio de títulos en el caso es un soporte imprescindible de la alegación de buena fe por el adquirente.
II .- Agravio sobre la responsabilidad de la escribana.
Alega que es imposible que haya inducido a la actora a comprar el bien por faltar el antecedente de dominio; que las partes pueden estar ligadas por un contrato en virtud del cual la escribana comprometió su servicio profesional respecto a la actora, pero el escribano no tenia ningún margen de acción profesional, por cuanto la operación al momento de contratar sus servicios ya estaba realizada.
Manifiesta que no coinciden los inmuebles a fs. 12/13, el informe de verificación de Catastro es lapidario sobre que el inmueble en cuestión y el adquirido son distintos, si bien en el mimo Libro 10, pero con distintos Folios, y Medidas.
Alega que en definitiva había una imposibilidad fáctica de realizar la escritura de dominio, por cuanto de la documental acompañada por la actora , el inmueble tuvo como titular a Padilla, luego a Rapisarda y por último a FORMA SRL, jamás a la supuesta vendedora, que era titular de otro inmueble.
Resume que la actora adquirió un inmueble distinto del que solicitó informes, razón por la que no existen daños que reparar, ella la indujo a efectuar averiguaciones sobre un inmueble no adquirido, debiendo responder por vender un inmueble que no era de su propiedad. Por tanto estaba imposibilitada de efectuar la escritura de dominio en tiempo y forma por hechos ajenos a sus funciones, y al no haber la actora acompañado el mas esencial de los documentos que legitimaba a la vendedora como propietaria del inmueble (Hijuela), no puede ser condenada por incumplimiento contractual, la operación se realizó sobre otro inmueble.-
Al primer agravio.
La Actora manifestó en la demanda que la Hijuela fue confiada a la escribana con la demás documentación citada, pero no le fue restituida, lo que motivo a solicitar la intervención de la Escribana Florencia Martinez I. de Colombres, y realizar el Acta de Constatación n° 456. cuyo original tengo a la vista, allí da cuenta la Escribana ... que en su escribanía se dejó la carpeta con la documentación detallada en el punto VI, entre la que se encuentra la “Hijuela (original a favor de Teresa F. Moyano”), quien contestara “que efectivamente allí se dejó la documentación señalada pero que a la fecha no tiene la carpeta, por estar traspapelada, pero que sus empleados se encuentra buscándola..., que ella no manejaba la misma sino un empleado suyo... que recién la tendría al día siguiente, contestándole los requirentes que en caso de tenerla la deposite en la Escribanía, accediendo la escribana ...”. En el responde aclaró la actora, que el día 11 de agosto de 2004 la escribana ..... presentó parte de la documentación que le fuera requerida, en la escribanía Martinez, pero incompleta ..., no fue adjuntada la hijuela. En consecuencia se encuentra acreditado con el Acta Notarial que la Hijuela le fue entregada por la actora a la demandada.-
Esa Hijuela testamentaria a favor de Teresa F. Moyano era esencial se inscriba en el Registro Inmobiliario, para poder justificar las transferencias de dominio regularmente, ya sea en forma previa o conjunta con la Escritura que debía confeccionarse a favor de Graciela Rotella. No hacía falta ninguna otra documentación ni estudio de título alguno toda vez que en el Registro Inmobiliario se encontraba inscripta a favor del donante, por tanto debió abocarse inmediatamente a realizar las diligencias debidas para cumplir su cometido.
Más aún y no obstante que el art. 23 de la ley 17.801 no establezca la obligatoriedad de entregar al escribano el original del título de propiedad del inmueble que se vende, razonablemente la entrega puede ser requerida, pues implícitamente se encuentra determinada por la propia índole de la función notarial. De manera que si no la tenía en su poder era su obligación requerirla, el escribano no es instrumento pasivo de redacción para los contratantes, sino que está obligado a preocuparse en todo lo que interese a la validez del acto y a informar a las partes acerca de las dificultades legales que pudieran suscitarse y que obsten para la escrituración a efecto de subsanarlas
El notario incurre en culpa contractual frente a las partes del acto jurídico por él instrumentado, por lo que es de suponer que tuvo perfecto conocimiento sobre las condiciones de dominio del inmueble, no es posible dudar que tuvo toda la documentación a su alcance.
La ley somete la habilitación del ejercicio de la profesión notarial a infinidad de cautelas que además de asegurar la capacidad profesional se encaminan a dar al notario , más que la tarea mecánica de redactor de las voluntades que le son manifiestan, la de consejero de las partes, debiendo indicar a éstas sobre el alcance y los efectos de sus obligaciones.
Por lo analizado se rechaza el 1° agravio.-
Al agravio 2°
Reitera el reproche por la falta de acreditación del dominio del inmueble, por cuanto la operación al momento de contratar sus servicios ya estaba realizada.
Es claro que el Boleto de Compraventa, fue confeccionado precisamente por la escribana en fecha 15.04.02., ello emerge del recibo adjunto en autos cuyo original tengo a la vista en este acto. Fue extendido en la misma fecha de la confección del Boleto. Por el importe de $150, y por concepto de “Pago de Boleto de Compraventa” . Desde luego que no puede posteriormente en el memorial de agravios volver sobre sus propios actos, y sin prueba de ninguna naturaleza pretender cambiar de propia voluntad la causa por la cual emitiera esos recibos, se trata de instrumentos privados y que en el caso no fueron negados categóricamente al contestar la demanda.- A su vez se presume que lo hiciera propiamente la notaria, ello explica que se diera cuenta en cláusula Segunda que el importe de la operación se realiza en ese acto de contado efectivo suma por la cual se otorga suficiente recibo y carta de pago; que las partes manifiestan que la escritura traslativa de dominio se otorgará en la escribanía ...Registro N° 61 de esta ciudad. Y que en ese mismo día se otorgara el recibo N° 3924 de $150 a cuenta de Escritura y N° 3228 por certificado de escritura.
Toda esa documentación es prueba suficiente para acreditar la intervención de la accionada en la formalización del negocio jurídico como se expresa en la sentencia.-
Prueba de la negligencia profesional de la notaria son las presentaciones de informes solicitadas al Registro Inmobiliario a los efectos de cumplir con su prestación, rechazadas por defectos o insuficiencia en el llenado de los requerimientos necesarios para individualizar correctamente el inmueble, uno por carecer de indicación del D.N.I. del vendedor (causante Pedro Nicanor Padilla); (fs. 21) dice: “Escribana no se toma razón rectifique antecedentes”. En otros se indica a Moyano como propietario cuando el inmueble figura a nombre del causante Padilla, Moyano es la persona a quien pertenecería la hijuela extraviada, es el heredero testamentario, por ende debia inscribírsela a su nombre en el Registro para luego o conjuntamente con la hijuela, presentarla con la escritura a favor de la actora. El último le indica el Registro a la Notaria que no se toma razón - rectifique antecedente de dominio (hablar con el Sr. Ferraro).
Son deberes de los escribanos como profesionales del derecho realizar el estudio de los antecedentes en los asuntos en que se requiera su intervención, Ley 5723 art. 49 inc. d, es inadmisible la presentación de esos requerimientos de informes al Registro Inmobiliario en esas condiciones, y no cabe deslindar su responsabilidad en los empleados de la escribanía, tanto del extravío de la carpeta con la documentación como del diligenciamiento del tramite ante el Registro. Es suya la culpa in eligendo, la responsabilidad por su elección. Desde luego que bien podría haber concurrido personalmente al Registro Inmobiliario y constatar in visu las anotaciones pertinentes para poder consignar en las solicitudes o certificado de ley, los datos necesarios para su otorgamiento. Desde luego que no puede alegar su propia torpeza y expresar que se trata de otro inmueble el que pretendía escriturar. Máxime que confeccionó el boleto de compra-venta, ya allí debió constatar en esa oportunidad todos los datos registrales del inmueble, el antecedente dominial y si estaba relacionado correctamente con la documentación que le fuera presentada para celebrarse el Boleto de Compraventa.
De allí que la conclusión a la que arriba la recurrente, “sobre que había imposibilidad fáctica para realizar la escritura traslativa de dominio toda vez la propiedad estaba inscripta a nombre de Padilla luego a Rapisarda y por último a FORMA SRL., es absurda ya que precisamente al no haber cumplido con lo convenido en tiempo y forma con su deberes de notaria, hubiera evitado que se inscribiera el inmueble a nombre de Rapisarda Marzo /2004 y luego a FORMA SRL., Julio/2004. O en su caso que no se llevara a cabo el boleto de compraventa y por ende la entrega del dinero a la contraparte.-
En consecuencia se rechaza el segundo agravio y se confirma la sentencia apelada con costas a la accionada recurrente por ser vencida art. 107 del CPCCT.
En tal sentido mi voto.-
La señora vocal doctora Ana Lucía Manca, dijo:
Compartiendo los fundamentos vertidos por el Sr. Vocal preopinante, voto en igual sentido.-
Por lo que resulta del acuerdo que antecede, se
R E S U E L V E
CONFIRMAR la sentencia de fecha 05.02. 10 apelada por la Escribana contra la sentencia de fecha 05.02.2010, con costas por ser vencida.-
HAGASE SABER.-
ANA LUCIA MANCA ARNALDO E. ALONSO
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SAN MIGUEL DE TUCUMAN, FEBRERO 05 DE 2.010
AUTOS VISTOS: Para resolver estos autos caratulados: "ROTELLA MIRTA GRACIELA VS. ... S/DAÑOS Y PERJUICIOS" Expte. N° 5206/05, del que
RESULTA:
Que a fs. 34/41 se presenta la letrada MARIA CONSTANZA BAUQUE en el carácter de apoderada para juicios de la actora y luego de constituir domicilio procesal en casillero de notificaciones Nº 1.058, inicia juicio por daños y perjuicios en contra de ..escriban. públic. ... por la suma de $ 58.757,02, con más los intereses, gastos y costas. Expone que su mandante compró mediante boleto de compraventa un inmueble sito en calle Las Heras N° 186 de esta ciudad a Teresa Filomena Moyano a través de su apoderado, Francisco José Corbella, quien concurrió a dicha operación con el correspondiente poder de administración y disposición que fuera expedido a su favor ante la escribana F... Refiere que antes de la firma del boleto y de la correspondiente entrega del dinero de la compra, su mandante y Corbella solicitaron a la escribana que les informara, mediante el correspondiente informe dominial si el inmueble se encontraba en condiciones de ser transferido, en una palabra, le solicitaron su consejo profesional en base a lo informado por el Registro, lo que constituye una de las obligaciones propias de su función de asesoramiento previo. Atento a ello la escribana les informa que el inmueble, de acuerdo a la documentación que le acercaron los contratantes y lo informado por el Registro, se encontraba en perfectas condiciones para la realización de la transferencia, siendo su legítima propietaria quien se presentaba como vendedora en la operación. Explica que siguiendo entonces el consejo de la profesional, y confiando en su criterio, su mandante y el apoderado de la Sra. Moyano firmaron el boleto y en el mismo acto solicitaron a la escribana que anotara la operación de venta en el Registro Inmobiliario e iniciara los trámites para la firma de la escritura pública traslativa de dominio, todo ello en el mes de abril de 2002. Agrega que a fin de concretar la operación depositaron el boleto de compraventa que había sido ya firmado ante su presencia y sellado ante la Dirección General de Rentas, además de la siguiente documentación: 1.- poder general de administración y disposición a favor de Franciso Corbella otorgado en fecha 21/03/02 por la vendedora Teresa Filomena Moyano; 2.- hijuela, extracto judicial de la adjudicación del inmueble a la Sra. Teresa Filomena Moyano, por donación testamentaria que le hiciera Pedro Nicanor Padilla; 3.- informe de verificación realizado por la agrimensora María Silvia Francis; 4.- honorarios de la escribana totalmente pagados, más el dinero correspondiente a gastos y sellado para la realización de la transferencia. Relata que en dicho estado la escribana informó a su mandante que el inmueble se encontraba en perfectas condiciones de escriturar y que por lo tanto se quedara “tranquila”, porque pronto le haría entrega de la escritura, la que por otra parte ya había sido firmada por la vendedora. Añade que su mandante confió en la palabra de la notaria y aguardó pacientemente que la llamara, mas al cabo de seis meses comenzó a llamar a la demandada requiriéndole la información pertinente, sin que ésta le contestara el teléfono en ninguna oportunidad, respondiendo en su reemplazo los empleados de la escribanía, quienes le manifestaban que los papeles estaban “marchando” y que no eran entregados por diversos motivos: paro del personal del Registro Inmobiliario, viajes de la escribana titular, etc.. Expresa que finalmente en fecha 05/08/04, y transcurridos ya dos años desde que le fuera encomendado el trámite, su mandante se comunicó con la escribanía, respondiendo sus dependientes que la escritura estaba lista y que pasara a retirarla el lunes 9 de agosto. Agrega que ese fin de semana (sábado 7 y domingo 8 de agosto) la actora pasó casualmente por la calle Las Heras al 100 y notó que en el inmueble había personas extrañas que a plena luz del día habían efectuado la demolición de lo construido y aparentemente comenzaban a cavar para la construcción de un nuevo inmueble. Interrogadas las mismas, respondieron a sus preguntas con la exhibición de un permiso de obra cuya fecha de aprobación databa del 22/07/04 y en el que figuraba como propietario un señor llamado Marcelo Diego Rapisarda, persona a la cual desconocía. Frente a tal situación su mandante concurrió a la escribanía a requerir las explicaciones del caso, y allí descubrió que no solo la escritura no estaba lista, sino que la carpeta con los antecedentes que oportunamente había depositado en la escribanía había sido extraviada, por lo que inmediatamente solicitó la presencia de la escribana titular, quien se apersonó y respondió aduciendo que a pesar de que la carpeta no estaba a la vista, la misma ya iba a aparecer y que en los dos años de trámite había presentado diversos certificados de ley, pero que no podía exhibirlos porque estaban junto con los papeles de la carpeta, es decir, perdidos. Refiere que en ese momento se requirió la presencia de la escribana F… quien concurrió y labró un acta de constatación de todo lo narrado. Añade que su mandante fue informada verbalmente en el Registro Inmobiliario de que no existía ningún trámite iniciado, ni certificado de ley presentado a su favor por la escribana ... Narra que a pesar de todo, y con la esperanza de que lo que la demandada alegaba fuera cierto, la actora le otorgó un plazo de 24 Hs. a fin de que depositara la documentación que le fuera confiada y los certificados de ley que decía haber presentado. Pues bien, en fecha 11/08/04 la demandada depositó parte de la documentación que le había sido confiada en la escribanía M… pero dicho depósito no solo era incompleto sino que demostró que los certificados de ley que la escribana P…decía haber presentado no existían, por lo que de dicha acta de depósito se puede concluir: a.- que no fue adjuntada la hijuela que luego de la correspondiente autorización facultaba a la vendedora a transferir el inmueble, pieza clave para establecer la ilegalidad de la transferencia realizada a favor del ciudadano Rapisarda, documentación importantísima confiada en manos de la escribana; b.- que el más reciente de los certificados de ley presentados por la escribana databa de diciembre de 2003, es decir un año y medio después de que le fuera encomendado el trámite. Manifiesta que la negligencia, desidia e impericia profesional con que actuó la escribana, que en dos años no pudo realizar una simple escritura de transferencia de inmueble, le ocasionó enormes perjuicios a su mandante, quien como consecuencia de dicha actitud, vio truncada la compra por la ilegítima transferencia realizada por quienes no tenían derecho sobre el inmueble en cuestión. Añade que el hecho de que el inmueble fuera vendido por quienes no tenían autorización para hacerlo (contra quienes también accionará su mandante) no le releva de responsabilidad pues por su negligencia justamente se pudo realizar esta operación fraudulenta. Expone que por todo ello, además de solicitar la recomposición del daño material, cual fue la pérdida del inmueble adquirido, solicita que la demandada componga el daño moral que esta situación ocasionó a su mandante, que vio frustrado el negocio jurídico que con la totalidad de sus ahorros había efectuado, más los gastos en honorarios profesionales que fueran abonados en su oportunidad y los gastos extras que le obligó a afrontar esta situación, como ser los honorarios de la escribana M…, etc. En relación a la responsabilidad civil de los escribanos señala que la intervención que el notario cumple es múltiple, pudiendo distinguirse en ella tres facetas diversas: a.- las actividades de asesoramiento previo, en las que el notario asesora, y en algunos casos puede llegar hasta a aconsejar a sus clientes sobre los medios legales más adecuados para que el negocio jurídico de que se trate produzca los efectos buscados por sus otorgantes; b.- las actividades de redacción y dación de fe de la escritura pública o de certificación de firmas o actos pasados en su presencia; c.- la gestión o tramitación de la documentación para que mediante el desenvolvimiento de los trámites posteriores al otorgamiento del documento notarial pueda éste surtir sus plenos efectos en todas las esferas registrales y administrativas. Con citas legales y doctrinarias señala la naturaleza contractual de la relación entre el notario y su cliente y refiere a la responsabilidad civil de los escribanos, destacando la particularidad de algunos de sus requisitos. Así, explica que con respecto a la antijuridicidad, en general se ha entendido, partiendo del distingo entre las obligaciones de medio y de resultado, que el escribano asume una obligación de resultado en razón de que se compromete a otorgar un instrumento válido en cuanto a la observancia de las formalidades legales exigidas, idóneo para el logro de la finalidad perseguida por sus otorgantes, también adecuado en su caso para la inscripción en el registro que corresponda a los efectos de que el negocio jurídico en cuestión pueda adquirir oponibilidad “erga omnes”; en cuanto al factor de atribución de responsabilidad, señala que la responsabilidad del escribano es habitualmente por un hecho personal, siendo entonces subjetivo el factor de atribución: la imputabilidad por su culpa o dolo. La culpa se tipifica en este caso como responsabilidad profesional por impericia, es decir, el desconocimiento de las reglas y métodos pertinentes. Peticiona medidas cautelares consistentes en la prohibición de innovar y en la anotación de la litis.
Corrido el traslado de la demanda, a fs. 68/69 se apersona la demandada patrocinada por la letrada CRISTINA DEL VALLE CASTILLO y luego de constituir domicilio procesal en casillero de notificaciones N° 1330 solicita la suspensión de los términos para contestar la demanda por los motivos que allí indica.
Mediante providencia de fecha 16/05/05 se ordena la suspensión de los términos para contestar la demanda, intimando a la actora a dar estricto cumplimiento con lo dispuesto en el art. 129 del C.P.C. y C..
A fs. 76 obra resolución dictada por el juzgado de origen (Civil y Comercial Común de la Ia, Nom.) declarando su incompetencia para continuar entendiendo en la presente causa.
Radicados los autos por ante este juzgado, a fs. 88 se notifica a la accionada la reanudación de los términos procesales y se le corre nuevamente traslado de la demanda, frente a lo cual dicha litigante vuelve a solicitar la suspensión de los términos, siendo acogida su petición por proveído del 15/12/05 (fs. 91).
Notificada la demandada nuevamente de la reanudación de los términos y del traslado de la demanda, no la contestó, dictándose el proveído del 30/03/06 (fs. 97) por el cual se tiene por incontestada la demanda y se ordena la apertura de la causa a prueba, interponiendo la accionada contra el mismo los recursos de revocatoria y de apelación en subsidio.
Mediante resolución de fecha 13/02/07 se rechaza el recurso de revocatoria siendo confirmada por la Excma. Cámara de Apelaciones por sentencia del 05/07/07 (fs. 147), contra la cual interpuso la accionada recurso de casación que fue rechazado por el máximo tribunal por sentencia del 20/02/08 (183/185).
Reanudados los plazos procesales y abierta la causa a prueba, ninguna de las partes ofreció prueba alguna según de cuenta el informe actuarial de fs. 214, poniéndose los autos en la oficina para alegar por el término de ley.
A fs. 220 se apersona la letrada MARIA AGUSTINA BAUQUE en el carácter de apoderada para juicios de la parte actora, constituye domicilio procesal en casillero de notificaciones N° 2624 y solicita intervención de ley.
A fs. 232 se apersona el letrado MARIO LEIVA HARO en el carácter de apoderado para juicios de la demandada y constituye domicilio procesal en casillero de notificaciones N° 1.200.
Los alegatos presentados por la demandada y por la actora se agregan a fs. 246/252 y 255/258 respectivamente, y se llaman los autos a despacho para resolver por proveído del 24/04/09 (fs. 253) notificado a las partes por conducto de las cédulas glosadas a fs. 262/263.
Encontrándose abonada la planilla fiscal a cargo ambas partes (fs. 265 y 268), la causa queda en condiciones de ser resuelta.
CONSIDERANDO:
Que se inicia la presente acción tendiente al cobro de daños y perjuicios originados en el presunto mal desempeño profesional de la escribana demandada, no habiendo ésta contestado la demanda incoada.
Debiendo resolver la cuestión planteada cabe señalar que la relación contractual invocada por la actora se encuentra debidamente acreditada con la documentación agregada a fs. 3/29 cuya autenticidad no fue cuestionada por la demandada (conf. Arts. 299 y 300 C.P.C. y C.). Consecuentemente cabe concluir que las partes estuvieron ligadas por un contrato en virtud del cual la escribana comprometió su servicio profesional respecto de la actora.
Formulada dicha precisión cuadra acotar que el deber jurídico de la prestación compleja asumida por el escribano, integrado por actos complementarios indispensables, tales como las pertinentes certificaciones sobre el estado jurídico de los bienes y de las personas titulares de los derechos, las certificaciones administrativas o comprobaciones del pago de las deudas por impuestos, etc. constituye una obligación de resultado.
En esta clase de obligaciones la conducta debida consiste en concreto en la obtención del fin previsto, que es exigible por el acreedor y dentro de ellas revisten gran importancia los deberes de seguridad o garantía en cuanto imponen al deudor desenvolver su conducta de modo tal que las prestaciones a su cargo no lleguen a producir perjuicios en la persona o bienes de la contraparte. En estos casos no es menester demostrar que la conducta del deudor haya sido culposa, ya que éste no comprometió su mera diligencia, sino lisa y llanamente el logro del resultado previsto; por ende, basta con la prueba de la prestación insatisfecha para presumir la culpa del deudor (Arts. 513 y 514 del Código Civil).
En el caso de autos la demandante alega que debido a la negligente actuación de la notaria se frustró la compra del inmueble objeto de la operación. Concretamente alega que el asesoramiento brindado por la escribana indujo a las partes a formalizar el negocio de compraventa del bien, desatendiéndose después la profesional de los trámites pertinentes a tal fin y esquivando los reclamos formulados con motivo de su actuación sin dar las explicaciones del caso, todo lo cual permitió que el inmueble fuera transferido ilegalmente a otra persona, lo que le ocasionó a la actora enormes perjuicios cuya reparación intenta por esta vía.
La prueba documental aportada por la demandante respalda su postura. En efecto, el boleto de compraventa, la actuación notarial para certificación de firmas y los recibos extendidos por la demandada (ver fs. 5/11) son prueba suficiente de la intervención de la accionada en la formalización del negocio.
Resulta oportuno recordar que según el Art. 1 de la ley 5732, los escribanos, como profesionales del derecho, asesorarán a las partes intervinientes en cualquier clase de negocio jurídico, darán su consejo. A su turno, el Art. 6 establece entre sus funciones las de recibir, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico las exteriorizaciones de voluntad de quienes en cumplimiento del precepto legal o de estipulación contractual o por otra causa lícita requieran la instrumentación fehaciente de hechos, actos y negocios jurídicos (inc. a); la tramitación de la inscripción de documentos en el Registro Público de Comercio y demás registros nacionales, provinciales y municipales (inc. f); la relación y estudio de antecedentes de dominio (inc. g) y el asesoramiento jurídico-notarial en general y la formulación en su caso, de dictámenes orales o escritos (inc. h), y el Art. 20, entre los deberes esenciales de los escribanos señala en el inc. e “El examen en relación al acto a realizarse, de la capacidad de las personas individuales y colectivas y de las representaciones y habilitaciones invocadas”. Por su parte, en el Título IV referido a los documentos notariales, establece en el Art. 49 que “La confección del documento a los fines y con el alcance que esta ley atribuye a la competencia notarial, es función privativa del autorizante, quién deberá: a) Recibir por sí mismo las declaraciones y tener contacto directo con las cosas y hechos objeto de autenticación; b) Asesorar a los requirentes y elegir las formas que aseguren la eficacia de los fines que persiguen; c) Interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico las exteriorizaciones de voluntad; d) Realizar el examen de la capacidad y legitimación de las personas; e) Realizar el estudio de los antecedentes en los asuntos en que se requiera su intervención; f) Redactar con estilo claro, conciso y lenguaje técnico, separando en la composición lo que atañe a la actuación de los intervinientes y del notario; g) Narrar las realidades físicas en concordancia con lo que vea, oiga y perciba; h) Hacer las menciones y calificaciones que en razón del cargo, de la naturaleza del acto, de la clase de documento y de las disposiciones legales, sean necesarias para producir válidamente los efectos propios de su intervención”.
Del plexo normativo reseñado surgen claramente cuáles son las obligaciones a cargo del notario en el ejercicio de la profesión y de la instrumental obrante en autos resulta el incumplimiento de las mismas por parte de la demandada. Así, puede verse que la solicitud de certificación de dominio fue presentada en el Registro Inmobiliario en varias oportunidades: 30/12/03, 09/02/04, 20/04/04,02/06/04 y 02/08/04- mereciendo siempre observaciones por parte del Registro que las sucesivas presentaciones no lograron subsanar (fs. 15/27) y el certificado catastral para escrituración fue solicitado en 15/01/04 (fs. 28/29). Del informe de dominio agregado a fs. 50 se desprende que el inmueble fue comprado por Marcelo Rapisarda en fecha 24/02/04 e inscripta la escritura respectiva en el Registro en 02/03/04, siendo transferido posteriormente a Forma S.R.L. en21/07/04. Siendo ello así y valorando que el boleto de compraventa fue celebrado el 15/04/02 se encuentra justificado colegir que entre la falta de diligencia de la escribana en el cumplimiento tempestivo de las obligaciones a su cargo y la frustración de la adquisición del dominio por parte de la actora, existe una relación de causa a efecto que la obliga a responder por el daño causado.
Para denotar el incumplimiento de elementales obligaciones del escribano y responsabilizarlo consiguientemente, basta pensar que por definición "la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas del tiempo y del lugar" (con. art. 512 Cód. Civil) y que por aplicación del art. 902, "cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos". No puede negarse que el notario que no inscribe temporáneamente un título en el Registro omite aquellas diligencias que exige la naturaleza de la obligación que asumiera, y por tanto, es culpable, máxime que por su carácter de profesional especializado y depositario de una importante misión social es mayor su "deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas" (conf. CNCiv. Sala C, 5/11/76, E.D.71-399).
Si a lo expuesto se agrega que el Art. 181 de la ley 5732 prescribe que la responsabilidad de los escribanos en el ejercicio de sus funciones profesionales es de carácter civil, penal, administrativa y profesional, forzoso resulta concluir que la escribana demandada resulta responsable del perjuicio alegado por la actora.
En lo concerniente a la recomposición del daño moral solicitado por la parte actora cabe señalar que en principio, cuando se persigue el pago de una suma de dinero, debe expresarse el importe de la suma reclamada, así sea sujetándola a la prueba a rendirse, lo que no acontece en autos, donde la accionante sólo reclama la suma de $ 58.757,02 que es el importe correspondiente al daño material (ver cláusula segunda del boleto de compraventa –fs. 9), sin estimar el monto del resarcimiento adeudado en concepto de daño moral en determinada suma. Por otra parte, es de hacer notar que la jurisprudencia local desde vieja data viene sosteniendo que la reparación del agravio moral tiene naturaleza indemnizatoria, reparadora y no sancionatoria o punitoria (esta Sala in re: "Quinteros c/Pintos" del 29/6/92 y "Gálvez c/Panamaricana de Plásticos" del 09/9/92 y antecedentes que allí se citan). Como consecuencia de ello evidentemente este daño debe ser probado por el interesado y en autos no se ofrecieron pruebas tendientes a acreditar la existencia del mismo. A ello es de agregar que las molestias, desagrados y la angustia sufridos por la actora que no pudo concretar la compra del inmueble no constituyen agravio moral. Es que cuando el daño no es causado sobre la persona del damnificado, como ocurre en el caso, es preciso demostrar, para reclamar por daño moral, de qué manera el incumplimiento contractual ha podido afectar la moral del reclamante y en qué medida puede tratarse de un perjuicio resarcible (C1a.La Plata, Sala II, 08/5/73, LL 154-612); no siendo suficiente la mera alegación de su existencia. Numerosos fallos nacionales han señalado la diferencia que emerge entre los arts.522 y 1.078 del Código Civil ya que mientras la reparación del daño moral es ineludible al autor del hecho ilícito, en materia contractual debe ser considerado con rigor y es a cargo del demandante la prueba concreta.
Desde la perspectiva señalada, juzgo que para la pretensión de daño moral no basta la mera petición y que en este caso era indispensable la prueba concreta de las circunstancias que habrían operado como causa eficiente de una alteración espiritual o psicofísica de trascendente magnitud en la persona de la actora, prueba la cual no fue rendida en la causa sellándose así la suerte adversa de la pretensión.
En definitiva, se hará lugar a la presente demanda condenando a la accionada a abonar a la actora dentro del término de diez días de quedar firme la presente la suma reclamada de $ 58.757,02, con más los intereses equivalentes a la tasa pasiva que publica el Banco Central de la República Argentina desde la mora y hasta su efectivo pago.
Ahora bien, la naturaleza contractual de la obligación a tenor de lo establecido por el Art .509 del C.C. determina que la mora se produce a partir de la interpelación, es decir, del momento en que el acreedor reclama fehacientemente el daño producido. En el caso, será la fecha de notificación del traslado de la demanda el momento a partir del cual se computarán los intereses correspondientes.
Las costas se imponen a la demandada vencida en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 106 Procesal).
Debiendo regular honorarios a los profesionales intervinientes se tomará como base la suma de $ 58.757,02 al 21/04/05, importe correspondiente al capital reclamado. Adicionando a dicha suma desde la fecha referida y hasta el 31/01/10 los intereses de la tasa pasiva que publica el Banco Central de la República Argentina, corresponde un porcentaje del 35,28%, ascendiendo el total al monto de $ 79.484,79.
Atento al carácter de la intervención, etapas cumplidas, valor de la labor desarrollada en autos y lo dispuesto por los arts. 15, 16, 39 y 43 de la ley 5480 se procederá a fijar los honorarios de los letrados tomando un 14% de la escala del art. 39 para las letradas de la parte actora por su actuación sucesiva en las etapas primera y tercera del juicio que se distribuirá entre ellas en partes iguales (Art. 13 L.A.), y un 6% para el letrado de la parte demandada por su actuación en la tercera etapa, añadiendo en todos los casos el 55% correspondiente a los honorarios procuratorios.
En relación a la letrada Cristina del Valle Castillo cabe señalar que no le corresponde regulación de honorarios por su actuación en la primera etapa del juicio consistente en la contestación de la demanda al haber resultado estéril la misma y, por ende, inoficiosa (conf. Brito- Cardoso de Jantzon, “Honorarios de Abogados y Procuradores”, pág. 78). Sin embargo, valorando la onerosidad de la actividad profesional (Art. 2 L.A.), estimo equitativo regular honorarios a la nombrada letrada por su actuación de fs. 68/69 y 89/90 en el valor equivalente a una consulta escrita de abogado, conf Art. 39 último párrafo de la ley 5480.
Por el recurso de revocatoria deducido en autos se regularán los estipendios de los profesionales intervinientes aplicando el Art. 60 de la ley 5480 (10%) que en el caso de la letrada Cristina Castillo se calculará sobre el honorario que le correspondería por el principal (una etapa) como perdedora.
Por ello, RESUELVO:
I.- HACER LUGAR a la demanda promovida por MIRTA GRACIELA ROTELLA en contra de ...., en razón de lo considerado. En consecuencia, condenar a la demandada al pago de PESOS CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON 02/100 ($ 58.757,02), suma que devengará desde la mora y hasta su efectivo pago los intereses de la tasa pasiva del Banco Central de la República Argentina.
II.- NO HACER LUGAR a la reparación del daño moral, en razón de lo considerado.
III.- COSTAS a la demandada vencida según se considera.
IV.- REGULAR HONORARIOS
POR EL PRINCIPAL: A las letradas MARIA CONSTANZA BAUQUE y MARIA AGUSTINA BAUQUE en el carácter de apoderadas de la parte actora, en la suma de PESOS CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y NUEVE ($ 5.749) para cada una.
A la letrada CRISTINA DEL VALLE CASTILLO, en el carácter de patrocinante de la demandada, en la suma de PESOS OCHOCIENTOS ($ 800).
Al letrado MARIO LEIVA HARO, en el carácter de apoderado de la parte demandada, en la suma de PESOS DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO ($ 2.464).
POR EL RECURSO DE REVOCATORIA DEDUCIDO A FS. 101/103 Y RESUELTO A FS. 134 (costas a la demandada):
A la letrada MARIA CONSTANZA BAUQUE, en el carácter premencionado, en la suma de PESOS QUINIENTOS SETENTA Y CINCO ($ 575).
A la letrada CRISTINA DEL VALLE CASTILLO, en el carácter de patrocinante de la demandada, en la suma de PESOS CIENTO CINCUENTA Y NUEVE ($ 159). HAGASE SABER.-
