PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. USUCAPIÓN. Tenencia precaria de un inmueble basada en la titularidad de un boleto de compraventa. PRETENSIÓN DE ADQUIRIR EL DOMINIO DEL BIEN.
"El 1-8-77 celebró con su contraria un boleto de compraventa relativo a la unidad funcional n° .., piso .., depto. "B", del edificio de la calle ...., de esta ciudad, habiéndosele entregado totalmente terminado en el año 1982, momento a partir del cual lo habitó con su familia, pactándose que la escritura traslativa de dominio sería otorgada al finalizar el pago de las cuotas convenidas, de las que abonó 66 y ninguna más por considerar abusivos los ajustes. Promovió un juicio por reajuste de convenio, el que se encuentra archivado por haber finiquitado por caducidad de la instancia."
"Quiero destacar que el reclamo de reajuste de convenio que promoviera contra la vendedora en el expediente n° 63.021/83 y que concluyera con el decreto firme de caducidad de la instancia, representó igualmente, sin lugar a duda alguna, el reconocimiento de su parte de que Almagro Construcciones S.A. era la propietaria del inmueble en cuestión. No de otra manera puede interpretarse la promoción de dicho juicio."
"El actor debe acreditar necesariamente haber intervertido el título de su ocupación, prueba que -como bien se lo remarcó el magistrado de primera instancia- debe ser clara, contundente, acabada, inequívoca (conf. Borda, op y loc. cits., pág. 325 n° 385). Ingresó al inmueble como simple tenedor, motivo por el cual se le exige, como dijera anteriormente con cita de la Sala "A" de este Tribunal, la prueba de la interversión del título."
"Desde otra perspectiva, la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y pretende usucapir, dado que se está frente a un medio excepcional de adquisición del dominio, la jurisprudencia ha sido constante en el sentido de exigir que la comprobación de los extremos contemplados en la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. CNCiv. Sala "F", voto del Dr. Speroni, en E.D. 93-353 y citas de pronunciamientos de la Corte Suprema en "Fallos", 123:285, 128:131, 132:377, 133:42 y E.D. 61-185), debiendo el juzgador ser muy estricto en la apreciación de los elementos que se le aporten por encontrarse involucradas razones de orden público (conf. Areán, en Bueres-Highton, op. y loc. cits., pág. 749 n° 3)."
"Los testigos deben declarar en forma precisa y fehaciente acerca de los actos posesorios que hubiere cumplido el interesado (conf. Areán, op. y loc. cits., pág. 758; Kiper en Kemelmajer de Carlucci - Kiper- Trigo Represas, Código Civil Comentado - Privilegios. Prescripción. Aplicación de las leyes civiles, Arts. 3875 a 4051, pág. 552)."
"Pues bien, en el sub exámine la falencia de este medio probatorio ha sido correctamente destacada por el señor juez y cuyas consideraciones comparto en un todo. Así, Araya conoce al actor sólo desde el año 1994, cuando empezó a trabajar con él, de modo que del período anterior lo sabe por comentarios del propio pretendiente, al igual que Zaccari, que también lo conoce de la misma época, y Langenecker que se mudó al mismo edificio que Pericón hacia el año 1992 o 1993 y que solamente por vecinos o por el encargado sabe que aquél vivía de hacía unos 10 años. Tampoco de la declaración de Vallejos y de Rocha surge claramente que residiera en la propiedad por el lapso de 20 años, más allá de que ninguno da cuenta de la realización de verdaderos actos posesorios por parte de Pericón. Es cierto que mencionan el pago de impuestos, tasas y servicios del inmueble, pero hete aquí que no se encuentra controvertido que, de acuerdo a lo convenido en el boleto de compraventa, el pago de tales gabelas las había asumido (cláusula 12ª), sin perjuicio que esos pagos, por sí solos, no acreditan la posesión (conf. CNCiv. Sala "H", en autos "Otero Lorenzo David", del 11-9-07; íd., en L.L. 2003-C, 561)."
"Por estas consideraciones y las propias del pronunciamiento en examen, voto para que se lo confirme, con costas de Alzada al actor vencido, pues no encuentro mérito alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 68 del Cód. Procesal."
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// nos Aires, Capital de la República Argentina, a los veinte días del mes de septiembre de dos mil diez, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "E", para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: "PERICÓN LUIS DANIEL C/ ALMAGRO CONSTRUCCIONES S.A. S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA", respecto de la sentencia corriente a fs. 515, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CALATAYUD. DUPUIS. RACIMO.//-
El Señor Juez de Cámara Doctor CALATAYUD dijo:
Según relató el actor en el escrito inicial, el 1-8-77 celebró con su contraria un boleto de compraventa relativo a la unidad funcional n° 84, piso 5°, depto. "B", del edificio de la calle Inclán 4266/70/78/80/86/90, de esta ciudad, habiéndosele entregado totalmente terminado en el año 1982, momento a partir del cual lo habitó con su familia, pactándose que la escritura traslativa de dominio sería otorgada al finalizar el pago de las cuotas convenidas, de las que abonó 66 y ninguna más por considerar abusivos los ajustes. Promovió un juicio por reajuste de convenio, el que se encuentra archivado por haber finiquitado por caducidad de la instancia. Consideró cumplido el plazo veinteñal desde que entró en posesión ánimus dómini del inmueble, habiendo pagado impuestos, tasas y servicios (ver fs. 285/88)).-
El magistrado de primera instancia rechazó la demanda instaurada por entender, en primer lugar, que del boleto de compraventa que dice haber celebrado el actor surge que su tenencia era precaria, de manera que para ser considerado como poseedor a título de dueño debió intervertir el título de su ocupación, lo que no demostró en el expediente. Por otra parte, refirió que la sola alegación de que ocupó el bien durante muchos años no () exterioriza un acto que implique el ejercicio de propiedad sobre él. Analizó la prueba testimonial producida y aseveró que el actor no había logrado acreditar que hubiera poseído el departamento a título de dueño.-
Se alza el perdedor contra dicha decisión y su primer agravio se centra en que lo único que cabe establecer es si se mantuvo durante el plazo de usucapión poseyendo el inmueble a título de dueño;; para luego cuestionar el análisis de la prueba testimonial efectuada por el juez; la afirmación de éste de que era solamente un tenedor precario, pues el reclamo de expensas que le formulara su contraria como administradora del edificio revela precisamente lo contrario; para finalizar quejándose por la falta de consideración de la prueba documental que aportara.-
La presente acción por usucapión se funda en el Art. 4015 del Cód. Civil. Dicha norma autoriza a adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión continua durante veinte años. Además, para dar lugar a la adquisición de la propiedad del bien poseído, debe ser a título de dueño (art. 2351 del Cód. Civil), continua, no interrumpida (art. 3999, 4015 y 4016) y, por último según la opinión dominante, pública y pacífica (conf. Borda, Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales, 4ª. ed., t. I pág. 312 n° 370; Lafaille, Tratado de los Derechos Reales, t. II, n° 933). No es necesario, en cambio, ni la buena fe ni el justo título (art. 4016).-
Por lo demás, también se ha sostenido que el principio general en la materia es que nuestro sistema legal no contiene la presunción de que cualquier ocupación es para sí y a título de dueño siendo carga de quien invoca el título probar el ánimus dómini (SC Buenos Aires, Ac. 34.411 del 29/11/86, "Proietto, Héctor y otra c/ Raffo, Delia y otros s/ prescripción veinteañal", A. y S., 1986-II-231). A esos fines debe acudirse a los "actos o hechos emanados de quien invoca la usucapión demostrativos de su intención de comportarse como dueño" mediante el arbitrio valorativo de la prueba compuesta (SC Buenos Aires, 6/9/66, en J.A. 1967-I, Sec. Prov., pág. 39). La prueba es compuesta cuando resulta de la combinación de pruebas simples imperfectas, es decir que consideradas aisladamente no hacen prueba por sí sola, pero que apreciadas en conjunto llevan a un pleno convencimiento (conf. Alsina, Hugo, Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, 2ª. ed., t. III, págs. 303/4; Fassi, Santiago, Código Procesal Civil y Comercial comentado, anotado y concordado, t. I, págs. 696/7). Se trata, en definitiva, de la aplicación del principio general de la valoración de la prueba en su totalidad, vinculando armónicamente sus distintos elementos sin disgregarlos (SC Buenos Aires, c. 39.950 del 14/6/88, "Cepeda", A. y S., 1988-II-437; Ac. 31.702, 22/12/87, "Rivero", A. y S. 1987-V-355 y D.J.J. 135-138), es decir integrando debidamente en su conjunto los diferentes medios probatorios (CS, 10/9/87, "Inda Hnos. S.A." en J.A., 1988-IV-479; Fallos 297:100; J.A., 1992-II-549).-
Y quien alega la prescripción adquisitiva de un inmueble y que siempre ha poseído a título de dueño, le basta probar cuándo se inició la posesión, para establecer el punto de partida y su extensión, mientras que al tenedor, que pretende haber poseído para sí mismo, se le exige la prueba de la interversión del título (conf. C.N.Civil, Sala "A" en c. 158.040 del 15/12/94), lo mismo que quien posee parcialmente a título de dueño y pretende poseer el todo por ese mismo título (ver por todo, voto del Dr. Dupuis en causa 507.125 del 22-7-08).-
Establecidos estos principios y más allá de que comparto en un todo la afirmación del señor juez en cuanto a la interpretación que efectúa en torno a la precariedad de la tenencia que detenta Pericón, pues eso es lo que surge de la letra expresa del boleto de compraventa que vincula a las partes (ver cláusulas 2ª, 4ª, 8ª, y 9ª del instrumento de fs. 228/29) e importa el reconocimiento continuo en tanto no intervierta el título de su ocupación de la titularidad de dominio en cabeza de su contraria, sin poder adoptar esa conducta per se o por el mero transcurso del tiempo (art. 2353 del Cód. Civil; CNCiv. esta Sala en J.A. 12-1971-33; íd., votos del Dr. Mirás, en L.L. 1995-E-408 y en causa 205.256 del 16-12-99; íd., mis votos en causas 119.102 del 14-12-92 y 251.581 del 29-9-98; Llambías, Código Civil Anotado, t. IV-A pág. 81, com. art. 2353, ap. A nº 1), es evidente el error de enfoque en que incurre el quejoso.-
Por otra parte, quiero destacar que el reclamo de reajuste de convenio que promoviera contra la vendedora en el expediente n° 63.021/83 y que concluyera con el decreto firme de caducidad de la instancia (ver fs. 70 de dichos obrados), representó igualmente, sin lugar a duda alguna, el reconocimiento de su parte de que Almagro Construcciones S.A. era la propietaria del inmueble en cuestión. No de otra manera puede interpretarse la promoción de dicho juicio (ver escrito de demanda de fs. 34/37).-
Y, si ello es así, rige en su plenitud lo dispuesto por el Art. 3998 del Cód. Civil en cuanto dispone que, interrumpida la prescripción, queda como no sucedida la posesión que le ha precedido; y la prescripción no puede adquirirse sino en virtud de una nueva posesión. Si dicha interrupción fue por demanda, comenzará a correr cuando la instancia haya quedado totalmente terminada y el reconocimiento, en principio, torna imposible una prescripción ulterior, puesto que ello es consecuencia de haber admitido el poseedor el derecho del propietario, y sólo en caso de volver a producir una interversión del título podrá iniciarse una nueva prescripción (conf. Areán en Bueres-Highton, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, t. 6B pág. 718 n° 1).-
Vale decir, por un camino o por el otro se llega al mismo resultado: el actor debe acreditar necesariamente haber intervertido el título de su ocupación, prueba que -como bien se lo remarcó el magistrado de primera instancia- debe ser clara, contundente, acabada, inequívoca (conf. Borda, op y loc. cits., pág. 325 n° 385). Ingresó al inmueble como simple tenedor, motivo por el cual se le exige, como dijera anteriormente con cita de la Sala "A" de este Tribunal, la prueba de la interversión del título.-
Desde otra perspectiva, la posesión de la cosa por parte de quien no es su dueño y pretende usucapir, dado que se está frente a un medio excepcional de adquisición del dominio, la jurisprudencia ha sido constante en el sentido de exigir que la comprobación de los extremos contemplados en la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente (conf. CNCiv. Sala "F", voto del Dr. Speroni, en E.D. 93-353 y citas de pronunciamientos de la Corte Suprema en "Fallos", 123:285, 128:131, 132:377, 133:42 y E.D. 61-185), debiendo el juzgador ser muy estricto en la apreciación de los elementos que se le aporten por encontrarse involucradas razones de orden público (conf. Areán, en Bueres-Highton, op. y loc. cits., pág. 749 n° 3.-
Y los testigos, por el mismo motivo, deben declarar en forma precisa y fehaciente acerca de los actos posesorios que hubiere cumplido el interesado (conf. Areán, op. y loc. cits., pág. 758; Kiper en Kemelmajer de Carlucci - Kiper- Trigo Represas, Código Civil Comentado - Privilegios. Prescripción. Aplicación de las leyes civiles, Arts. 3875 a 4051, pág. 552).-
Pues bien, en el sub exámine la falencia de este medio probatorio ha sido correctamente destacada por el señor juez y cuyas consideraciones comparto en un todo. Así, Araya (fs. 462) conoce al actor sólo desde el año 1994, cuando empezó a trabajar con él, de modo que del período anterior lo sabe por comentarios del propio pretendiente, al igual que Zaccari (fs. 464), que también lo conoce de la misma época, y Langenecker (fs. 464) que se mudó al mismo edificio que Pericón hacia el año 1992 o 1993 y que solamente por vecinos o por el encargado sabe que aquél vivía de hacía unos 10 años. Tampoco de la declaración de Vallejos (fs. 469) y de Rocha (fs. 471) surge claramente que residiera en la propiedad por el lapso de 20 años, más allá de que ninguno da cuenta de la realización de verdaderos actos posesorios por parte de Pericón. Es cierto que mencionan el pago de impuestos, tasas y servicios del inmueble, pero hete aquí que no se encuentra controvertido que, de acuerdo a lo convenido en el boleto de compraventa, el pago de tales gabelas las había asumido (cláusula 12ª), sin perjuicio que esos pagos, por sí solos, no acreditan la posesión (conf. CNCiv. Sala "H", en autos "Otero Lorenzo David", del 11-9-07;; íd., en L.L. 2003-C, 561).-
Por estas consideraciones y las propias del pronunciamiento en examen, voto para que se lo confirme, con costas de Alzada al actor vencido, pues no encuentro mérito alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota que estatuye el art. 68 del Cód. Procesal.-
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Dupuis y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido. Con lo que terminó el acto.-
Fdo.: Fernando M. Racimo - Mario P. Calatayud - Juan Carlos G. Dupuis.//-
Citar: [elDial.com - AA651E
