FUENTES, NORMA BEATRIZ c/BRESSO, ANA INÉS Y OTRO s/DESALOJO - RECURSO DE APELACIÓN

Texto: SENTENCIA NUMERO: 199

En la Ciudad de Córdoba a las horas del día 21/10 de de dos mil cinco, se reunieron en Audiencia Pública los Sres. Vocales de esta Excma. Cámara Sexta de Apelaciones en lo Civil y Comercial, en presencia de Secretaria autorizante, en estos autos caratulados "FUENTES, NORMA BEATRIZ C/ BRESSO, ANA INES Y OTRO DESALOJO RECURSO DE APELACION EXPTE. N°89174/36", venidos a los fines de resolver los recursos de apelación interpuestos en contra de la Sentencia Número Novecientos Noventa y Seis dictada con fecha dieciocho de noviembre de dos mil tres dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia y Trigésimo Cuarta Nominación en lo Civil y Comercial, Dr. Guillermo P. Tinti, quien resolvió: "1) Rechazar la demanda de desalojo por intrusión articulada por Norma Beatriz Fuentes. 2) Imponer las costas por el orden causado. 3) Regular los honorarios de los Sres. Abogados Sergio O. Reginatto y Luis Roberto Lopez en la suma trescientos sesenta y ocho pesos ($368) para cada uno. Prot..."

El Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver:

1) ¿Procede el recurso de apelación de la actora?

2) ¿Procede el recurso de apelación de los demandados?

3) ¿Qué pronunciamiento corresponde? Previo sorteo de ley los Señores Vocales votaron de la siguiente forma:

A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES, DIJO:

I.

Contra la sentencia cuya parte resolutiva se transcribe más arriba, han apelado ambas partes, fundando su disenso en esta Sede, el que ha sido respondido por la contraria. Dictado y firme el decreto de autos, integrado el Tribunal, queda la causa en estado de ser resuelta.

II.

Se agravia la actora porque a su entender los demandados no han probado ni demostrado haber realizado actos exteriores que patenticen la voluntad de tener la cosa para sí como dueños, simplemente se limitaron a invocar la presunta posesión con ánimo de dueño. Sostiene que los demandados a través de su apoderado, Nelson Ricardo Corazza, vendieron el inmueble a su parte y luego jamás discutieron con convicción el título que invocó en la demanda, tan es así, que a fs. 45 de autos, únicamente a los fines de reafirmar la posesión invocada, iniciaron extemporáneamente un incidente de redargución de falsedad, el que no fue admitido por el Tribunal. Expresa que las constancias que se expresan en la escritura ciento uno, obrante a fs. 31 de autos, son suficientes para acreditar la posesión del comprador. Y que las expresiones contenidas en las escrituras traslativas de dominio sobre transmisión de la posesión, son suficientes para tener por operada la tradición y que la cláusula de la escritura traslativa de dominio, por la cual el adquirente declara hallarse en posesión del inmueble, es suficiente para acreditar que se ha hecho la tradición, pues importa una confesión del hecho a que se refiere. Se agravia porque el sentenciante sostuvo que los demandados han acreditado su posesión con ánimo de dueño, lo cual no es verdad, solamente se limitaron a manifestar esa situación. Y no desvirtuaron el título de la actora propietaria, ingresando al inmueble contra la voluntad de la dueña, sin derecho, porque ya lo habían vendido a través de su apoderado. También se agravia porque no se consideró intrusos a los demandados, siendo lo real y verdadero, ya que ellos se encontraban radicados en Francia y luego de que la actora compró el inmueble, “entre gallos y media noche”, se introdujeron en el mismo sin ningún derecho y en contra de su voluntad.

III.

Luego de un detenido análisis de las constancias de la causa, considero que el recurso debe ser admitido. Las razones que me llevan a tal conclusión, son las siguientes. Cabe señalar en primer término que el juicio de desalojo tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa que detenta, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello. Entre los que poseen legitimación activa para iniciar el juicio de desalojo se encuentra el propietario, ya que es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, y así como tiene la facultad de alquilarla o arrendarla, también tiene la de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa. También compete la acción de desalojo a todo el que tenga derecho de usar y gozar de un inmueble, sea como dueño, poseedor, usufructuario, locatario o cualquier otra causa legítima. La acción de desalojo es personal. Por su intermedio se pretende la recuperación del uso y tenencia de una cosa, no se cuestiona el dominio ni se reclama la posesión. La acción de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso, cualquier otro ocupante o tenedor cuya obligación de restituir sea exigible, por lo que en definitiva, lo decisivo es aquí la exigibilidad de restitución que dimana de la caducidad del derecho de uso de la cosa y de allí que comprenda tanto al locatario o sublocatario que han dejado de serlo ya, como a los tenedores precarios o intrusos. Tal como apunta Alsina, la ley ha satisfecho una imperativa necesidad social tutelando la propiedad en los diversos modos en que ella se manifiesta en la vida jurídica, de manera que si el dominio mismo es el afectado, le concede a su titular el ejercicio de la acción reivindicatoria, en tanto que si es la posesión le otorga las acciones posesorias, y si se trata de tutelar el uso, le brinda la vía del juicio de desalojo. La demanda de desalojo es procedente cuando tiene por objeto asegurar la libre disposición de los bienes que son detentados por otro sin título alguno, contra la voluntad de quien tiene derecho a ellos.

IV.

Ahora bien, en el caso de autos, cabe señalar que la sentencia recurrida no se encuentra a mi entender debidamente fundada, ya que el sentenciante sostuvo que lo dirimente para este proceso es la invocación y su eventual acreditación de la posesión que afirman gozar los demandados y que esta circunstancia, la posesión, coloca en cabeza de éstos la prueba. Y luego expresó que de las propias manifestaciones de la accionante surge que los demandados “ocupan” la casa y si bien esta situación puede ser equivoca, ya que puede tener fundamento en posesión o en tenencia, unida a las manifestaciones contenidas en la contestación de demanda, crean una presunción de tener por acreditado el ánimo posesorio de los demandados. En autos la actora, en el carácter de propietaria del inmueble objeto de la acción, a tenor de la Escritura Pública Número Ciento Uno, del 22 de diciembre de 2.000, entabló la demanda de desalojo. El inmueble fue vendido a la accionante por los demandados mediante la intervención de su apoderado, Nelson Ricardo Corazza, y si bien los vendedores han tratado de redargüir de falsedad, en este proceso, la escritura mediante la cual se llevó a cabo la compraventa, dicho incidente de redargución fue rechazado, atento haberse declarado inadmisible el mismo en el presente proceso, resolución que quedó firme. También pretenden los demandados desvirtuar la escritura pública referida confrontándolo con un instrumento privado, boleto de compraventa con pacto de retroventa, celebrado el 12 de septiembre de 2.000, entre las mismas partes, el cual obra a fs. 43. Tal argumento debe ser rechazado. El Tribunal Superior de Justicia de nuestra Provincia ha sostenido que un Tribunal se encuentra autorizado a negar el valor convictivo de un instrumento público, sin que medie redargución de falsedad, cuando su ineficacia se deduzca del contenido de otro instrumento de igual jerarquía, existiendo en la causa otros elementos probatorios que corroboren la falsedad del primero y la indubitable validez del segundo (cfr. T.S.J. Sala Civil y Comercial en autos: “Giraudo Francisco c/ Jorge Alberto Pérez y otra. Daños y Perjuicios. Rec. Dir. (hoy recurso de revisión)", Sent. 6 del 5 de febrero de 1997). Pero el juez no puede apreciar según las reglas de la sana crítica racional, como se sostiene en el fallo referido, dos instrumentos de distinta jerarquía, como lo es, una escritura pública de compraventa y un boleto de compraventa, por lo que el título de propietaria invocado por la actora no ha sido desvirtuado en las presentes actuaciones. Por lo que, lo alegado por los accionados en su contestación de demanda en cuanto a que revisten el carácter de dueños de la propiedad, frente a la escritura referida, carece de asidero lógico y jurídico. Por otra parte y respecto al argumento defensivo utilizados por los demandados referente a que la actora nunca tuvo la posesión del inmueble cabe señalar que si se le reconoce acción real reivindicatoria al comprador a quien no se le hizo tradición de la cosa vendida, con mayor razón todavía está habilitado para la acción personal de desalojo (cfr. CNCiv, Sala C, 7/11/95). La doctrina del fallo plenario dictada in re “Arcadini, Roque, suc. c/ Maleca, Carlos", del 11/11/58, según el cual el comprador del inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio puede, antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma, resulta de aplicación analógica al juicio de desalojo (cfr. CNEsp. Civ y Com., Sala IV 29/8/88). V. En cuanto a la posesión invocada por los accionados, considero en contrario a lo sostenido en la sentencia recurrida que la misma no fue acreditada en autos. Al respecto, cabe sostener que los argumentos brindados en la sentencia recurrida para tener por acreditada, prima facie, la posesión, no aparecen acertados, no hay en autos ningún respaldo favorable al respecto, por lo que no corresponde detener el progreso de la acción de desalojo, porque ello implicaría ignorar la protección cabal que el Código Civil confiere al propietario o locador contra quienes ningún título o motivo esgrimen para ocupar la cosa ajena. El Tribunal Superior de Justicia de nuestra ciudad ha sostenido sobre el particular que: “...la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque en un auténtico poseedor “animus domini” de la heredad, cuyo “jus possessionis” no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo...” (cfr. Sentencia número 138 del 25 de octubre de 2000 autos: “Massa c/ Campos Desalojo Rec. De Casación”). Reitero que los argumentos brindados por el Sr. Juez a quo para tener por acreditada prima facie la posesión de los accionados no constituyen a consideración del suscripto fundamentos capaces de desvirtuar la escritura pública que acredita la venta del inmueble en cuestión realizada a favor de la accionante. Si bien no se ha logrado probar en autos expresamente el carácter de intrusos de los accionados que se esgrimió en la demanda, ha quedado claro a lo largo de todo el proceso que la actora es la propietaria del inmueble del cual solicita su desalojo y por contrapartida, los accionados, no han invocado concretamente y menos aún probado, algún derecho o causa justificada para permanecer en el inmueble. Lo expuesto precedentemente tiene sustento en la doctrina sustentada por el máximo órgano de justicia de la Provincia. Así, se sostuvo que en el juicio de desalojo la causa petendi, en cuanto término “esencial” de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. Se señaló que la calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido de la sentencia si, tal como ocurre, su alteración no lesiona el derecho de defensa del accionado. El ocupante demandado como comodatario no puede frustrar el progreso de la demanda acreditando su condición de simple intruso (cfr. T.S.J. Sent. 38 de 2.000, in re: “Procikieviez Luis Andrés c/ María Cristina Serrano Desalojo Rec. De Casación"). Con posterioridad, en otra resolución, el Tribunal Superior de Justicia de nuestra Provincia, sostuvo que en los juicios de desalojo por tenencia precaria, al demandante que acciona le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual, no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad. Se agregó que si en la demanda la parte actora alega que cedió en préstamo precario el inmueble al demandado, la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable, aunque no acredite precisamente el comodato o la entrega de la finca al accionado, prueba ésta que sería en rigor superabundante e innecesaria para conseguir la recuperación de la cosa. Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “animus domini” de la heredad, cuyo “jus possessionis” no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre poseía. El tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de extremos que, son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante (cfr. T.S.J. Sent. 138 del 25 de octubre de 2000 en autos: “Masa Roberto Omar c/ Rosaura Campos Desalojo Recurso de Casación”). Doctrina esta que fue reafirmada posteriormente por el Tribunal Superior de Justicia de nuestra ciudad en los autos: “Oviedo Carlos A. c / Raúl Giménez Desalojo Recurso de Casación, Sent. 31 del 10 de abril de 2003). En dicha resolución se sostuvo que la sentencia es incongruente puesto que la Cámara no agotó el conocimiento del litigio en todas las posibilidades que ofrecía, y ello como consecuencia de adoptar una visión parcial y acotada acerca de la causa petendi en función de la cual debía identificarse la acción de desalojo promovida. Se agregó que para la a quo la causa de la pretensión estaba constituida únicamente por el contrato de locación afirmado en la demanda de modo que la falta de prueba del mismo conducía al rechazo de la demanda sin que fuera posible ameritar otros posibles títulos del derecho a recuperar el uso del inmueble, como sería la acreditación de la calidad de propietario. También se sostuvo que al haber considerado rigurosamente que la razón de hecho de la acción de desalojo se reducía al contrato de locación y –luego de verificar la falta de prueba del contrato haber concluído en la improcedencia de la demanda, la Cámara no ha efectuado un examen completo e integral de todas las virtualidades ínsitas en el pleito, incurriendo de tal suerte en una incongruencia por defecto frente a la pretensión. El argumento de los accionados para permanecer en el inmueble, en cuanto a que son poseedores del inmueble, debe ser desestimado, desde que como quedó referido en la presente, el inmueble fue adquirido por la actora y la alegada posesión no ha sido acreditada. Con lo dicho es suficiente a consideración del suscripto para admitir el recurso articulado. Voto por la afirmativa.

A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ALBERTO F. ZARZA, DIJO:

Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta, ya que comparte los fundamentos.

A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO, DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta, ya que comparte los fundamentos.

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES, DIJO:

I.

Se agravia la parte demandada en cuanto en la sentencia recurrida se han impuesto las costas por su orden. Expresan que el Sr. Juez a quo no tuvo en cuenta las constancias de autos de fs. 30/32/35, mediante las cuales se solicitó la expresa imposición de costas a la actora por la incorporación tardía de su prueba documental tal como lo determina el art. 182 in fine del CPC. Señalan que la parte actora tuvo el pleno conocimiento en forma directa de que los ocupantes del inmueble no eran intrusos incluso antes del inicio del juicio y no obstante ello inició la presente acción, por lo que no puede ser premiada su torpeza con el beneficio de la imposición de costas por su orden. Aducen que la litis quedó trabada en la calidad de intrusos de los demandados, pero se acreditó que no son intrusos, sino que además son los verdaderos poseedores animus domini, por lo que la acción incoada por la actora fue rechazada totalmente, habiendo elegido incorrectamente la vía del juicio de desalojo.

II.

Con relación al primer argumento de los accionados tendientes a modificar la imposición de costas, debe ser rechazado desde que el art. 182 CPC sólo justifica su aplicación cuando la tardía agregación de la documental tiene relación directa e inmediata con la variación de la suerte del pleito, lo que no ha ocurrido en la especie, ya que los accionados al contestar la demanda, tenían pleno conocimiento de la existencia de la misma. Ello así, desde que sostuvieron que dicha escritura devino de actos viciados de nulidad absoluta y sin ninguna eficacia jurídica (cfr. fs. 19). A tal punto que su agregación a autos, efectuada luego de contestada la demanda, no hizo variar la posición defensiva asumida por los recurrentes a lo largo del todo el proceso.

III.

El segundo fundamento esgrimido por los accionados, tendientes a modificar la imposición las costas, deviene abstracto su tratamiento, atento a la solución brindada a la primera cuestión, por lo que el recurso debe ser rechazado. ASI VOTO.

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ALBERTO F. ZARZA, DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta, ya que comparte los fundamentos.

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO, DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta, ya que comparte los fundamentos.

A LA TERCERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR WALTER ADRIAN SIMES, DIJO:

I. Corresponde admitir el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, revocando la resolución de primera instancia, y en consecuencia, rechazar la defensa de falta de acción interpuesta por los accionados.

II. Condenar a los accionados a desocupar el inmueble de calle Abad e Illana 855 de Barrio General Bustos de esta ciudad, en el término de diez días, juntamente con las cosas y/o personas puestas por ellos o que de ellos dependan, bajo apercibimiento, con costas en ambas instancias a los vencidos. Atento el monto de las regulaciones efectuadas en la sentencia recurrida, se mantienen las mismas.

III. Los honorarios del Dr. Sergio O. Reginatto, por su intervención en esta sede, se fijan en el Cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34, y los del Dr. Luis Roberto López, en el treinta por ciento del mínimo de la escala del art. 34.

IV. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por los demandados, con costas, a cuyo fin los honorarios del Dr. Sergio O. Reginatto, por su intervención en esta sede, se fijan en el Cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34, y los del Dr. Luis Roberto López, en el treinta por ciento del mínimo de la escala del art. 34, sobre lo que fue materia de discusión en esta Sede.

A LA TERCERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR ALBERTO F. ZARZA, DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal preopinante, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta, ya que comparte los fundamentos. A LA TERCERA CUESTION PLANTEDA, LA SEÑORA VOCAL DOCTORA SILVIA B. PALACIO DE CAEIRO, DIJO: Que adhería a lo expresado por el Señor Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta cuestión propuesta, ya que comparte los fundamentos. Por todo ello, y el resultado de la votación que antecede, SE RESUELVE: I. Admitir el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, revocando la resolución de primera instancia y en consecuencia, rechazar la defensa de falta de acción interpuesta por los accionados. II. Condenar a los accionados a desocupar el inmueble de calle Abad e Illana 855 de Barrio General Bustos de esta ciudad, en el término de diez días, juntamente con las cosas y/o personas puestas por ellos o que de ellos dependan, bajo apercibimiento, con costas en ambas instancias a los vencidos. Atento el monto de las regulaciones efectuadas en la sentencia recurrida, se mantienen las mismas. III. Los honorarios del Dr. Sergio O. Reginatto, por su intervención en esta sede, se fijan en el cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34, y los del Dr. Luis Roberto López, en el treinta por ciento del mínimo de la escala del art. 34. IV. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por los demandados, con costas, a cuyo fin los honorarios del Dr. Sergio O. Reginatto, por su intervención en esta sede, se fijan en el cuarenta por ciento del punto medio de la escala del art. 34, y los del Dr. Luis Roberto López, en el treinta por ciento del mínimo de la escala del art. 34, sobre lo que fue materia de discusión en esta Sede. Protocolícese, hágase saber y bajen. Con lo que terminó el acto, que firman los Sres. Vocales.