IGJ: “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA”

Buenos Aires, 5 de Agosto de 2004.Y VISTAS:Las presentes, que llevan el número de identificación de expediente 592154 y Código de trámite n° 5062630, perteneciente a la sociedad “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA”, de cuyas constancias surge:1.Que conforme la Escritura Pública número 125 del 16 de diciembre de 2003, del protocolo del escribano Augusto A. González Elgoyhen, a la cual comparecieron los Sres. Mónica Beatriz Alianiello y Carlos Alfredo De Giovani, éste último en carácter de presidente de la sociedad denominada “La Miraguaya Sociedad Anónima”, constituida en el Uruguay, con domicilio en la calle Colonia 966, escritorio 103 de Montevideo e inscripta en el Registro Público de Comercio de esa ciudad el 13 de Julio de 2001, al número 6895, a los fines de que la referida sociedad adquiera el inmueble de la calle Paraguay 555/57, entre Florida y San Martín, de 73,8 metros cuadrados, por un precio de pesos 72.000, aclarándose en la respectiva escritura que el inmueble es para vivienda y/o locación para vivienda; que la tradición se verificó en dicho acto y que la presente operación constituyó un acto aislado de la sociedad.2. Asignado el expediente a la Dra. María Rosa D. De Jurado, en fecha 30 de Abril de 2004, procedió a dejar intimación en el domicilio de la calle Paraguay 557, piso 5° de la Capital Federal, por el término de diez días. Luego de ello, la aludida Inspectora volvió a dejar citación para el 26 de Mayo de 2004, a los fines de proceder con la fiscalización.3. El día 26 de Mayo de 2004 se hizo presente en el Organismo el Sr. Carlos Alfredo De Giovani a fin de dar respuesta al requerimiento efectuado por el acta de citación del 18 de Mayo. Señaló que es presidente de la sociedad “La Miraguaya Sociedad Anónima” y que su carácter surge de la escritura 125 del 16 de diciembre de 2003. Acto seguido se le preguntó sobre el actual domicilio social de la entidad, a lo que respondió que el mismo se encuentra en la calle Paraguay 557, piso 5° de la ciudad de Buenos Aires y que ahí se halla fijado el domicilio del representante. Con respecto a la operación referida en la escritura 125, expresó que “...el inmueble fue adquirido para ingresarlo al patrimonio de la sociedad”. Luego de ello se le preguntó sobre si la aludida sociedad se encontraba inscripta en la Inspección General de Justicia o en el Registro Público de Comercio de alguna localidad de la República Argentina, a lo cual respondió negativamente. De seguido se le preguntó al Sr. De Giovani si la sociedad ha realizado otros actos en el país, respondiendo negativamente. Finalmente se le preguntó cuales son las actividades que la sociedad desarrolla en el país, a lo cual respondió textualmente que “La sociedad no desarrolla actividad alguna”.4. En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 8° de la ley 22315 y el artículo 3° de la Resolución 3° de la IGJ, las siguientes medidas probatorias: a) Practicar una visita de Inspección a la calle Paraguay 555/57 piso quinto de esta Ciudad a los fines de que informe sobre las personas físicas o jurídicas que la habitan, constatando además si en dicha propiedad se realiza alguna actividad empresaria; b) Intimar al Sr. Carlos Alfredo Di Giovani con domicilio en la calle Paraguay 555/557, piso 5° de esta Ciudad, a los fines de acompañar, dentro de las 48 horas de notificado, copia del poder que le fuera otorgado por la sociedad “La Miraguaya Sociedad Anónima”, así como también copia auténtica del acta constitutivo y estatutos de esta sociedad extranjera.5. La visita de inspección se llevó a cabo el 22 de Junio de 2004, según informe del Inspector Luciano González, obrante a fs. 11 de las presentes actuaciones, quien ilustró que en esa fecha se hizo presente con el Inspector Néstor Cotignola en el domicilio de la calle Paraguay 557, piso 5° de esta Ciudad donde fue atendido por el Sr. Carlos Quintero, informando que el inmueble se utiliza como oficina para el “Centro Informático de la Universidad Católica de Salta” cuya sede se encuentra en la ciudad de Buenos Aires, en la calle Florida 935 piso 2° y que además lo utiliza como vivienda. Informó asimismo que el inmueble lo ocupa él y la Sra. Mónica Beatriz Alianiello, y que ambos son inquilinos. Aclaró el referido Inspector de Justicia en su informe que la Sra. Mónica Beatriz Alianiello es la vendedora del inmueble a la sociedad extranjera “La Miraguaya SA” conforme datos de la escritura obrante a fs.1/ 2 con que se encabeza las presentes actuaciones.6. Que a fs. 13/14 fue acompañado el contrato de locación celebrado sin fecha entre la sociedad “La Miraguaya Sociedad Anónima”, representada por el Sr. Carlos A. de Giovani, en carácter de locador y el Sr. Carlos Alberto Quintero, en su calidad de locatario, a los fines de alquilar por el término de 24 meses el departamento sito en la calle Paraguay 557, quinto piso, unidad funcional número 6 de la Ciudad de Buenos Aires. Como características de dicha operación debe señalarse que el alquiler fue establecido a los fines de vivienda propia del inquilino; que el alquiler mensual fue fijado en la suma de pesos 600 y que la vigencia del mismo se prolonga desde el 1 de febrero de 2004 al 31 de enero de 2006.7. Por su parte, a fs. 15/ 27 obra copia certificada del estatuto de la sociedad “La Miraguaya Sociedad Anónima”, constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, el día 9 de Mayo de 2001 e inscripta en el Registro Nacional de Comercio de la ciudad de Montevideo el día 13 de Julio de 2001, al número 6985, siendo su único director el Contador Carlos Alfredo Di Giovani, conforme designación que le fuera efectuada en la Asamblea General Extraordinaria celebrada el 16 de Octubre de 2003, a la cual comparecieron sus únicos accionistas, los Sres. Mirta Silvia Pastorino y José E. Comas Aldave.8. A fs. 28, en fecha 30 de Junio de 2004, y en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 8° de la ley 22.315 y el artículo 3° de la Resolución 8/2003 de esta INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA, la Dra. Susana C. Rodríguez, en su carácter de Jefe del Departamento Sociedades Comerciales y de Regímenes de Integración Económica, citó a la vendedora del inmueble sito en la calle Paraguay 555/57, quinto piso, unidad funcional número 6, Sra. Mónica Beatriz Alianiello, a los fines de brindar explicaciones al Organismo, y dispuso el libramiento de un oficio a la Universidad Católica de Salta a los fines de informar si ella ha celebrado contrato de alquiler con respecto al referido inmueble, y si en dicha dirección funciona el “Centro Informático de la Universidad Católica de Salta”.9. En fecha 26 de Julio de 2004 fue recibido en el Organismo la respuesta al oficio oportunamente remitido a la Universidad Católica de Salta, informando expresamente que el CENTRO INFORMATICO DE LA UNIVERSIDAD CATOLICA DE SALTA no tiene sitio en la calle Paraguay 557, quinto piso de esta Capital Federal.10. Finalmente, en fecha 2 de Agosto de 2004 – fs. 37 – compareció la Sra. Mónica Beatriz Alianiello, denunciando su domicilio en la calle Paraguay 557, piso 5° de la Capital Federal, ratificando que en ese domicilio funciona la parte administrativa del Centro Informático de la Universidad Católica de Salta, recibiendo y remitiéndose e-mails por Internet. Informó que el arquitecto Carlos Quintero es el presidente del CENTRO INFORMATICO DE LA UNIVERSIDAD CATOLICA DE SALTA. Preguntada a los fines de que compatibilice esas manifestaciones con lo informado a los presentes autos por dicha Universidad, en cuanto ésta no tiene sitio en dicho domicilio, respondió textualmente “... que no le consta ninguna información sobre si dicho centro se está por mudar o no”. Preguntada, de seguido, sobre el objeto social de la sociedad “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA”, sus autoridades, socios, domicilio y actividades que desarrolla en el país, respondió textualmente “...que realizó el negocio de vender su propiedad porque necesitaba plata para sus hijos y que no le interesó quien era el comprador”. Finalmente, cuando se le pidió que informe las razones por las cuales vive actualmente en el mismo inmueble que vendió a la sociedad extranjera “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA”, indicando que solo porque es la pareja de Carlos que le alquiló el citado inmueble a la referida sociedad.11. Finalmente, y conforme surge a fs. 38, en fecha 2 de Agosto de 2004, se puso fin a las medidas investigativas ordenadas oportunamente en las presentes actuaciones, correspondiendo elevarlas a la consideración de esta Inspección General.Y CONSIDERANDO:12. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3º de la Resolución General nº 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.13. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA”, constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición del inmueble sito en la calle Paraguay 555/557, piso 5° de la Ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la escritura número 125 del protocolo del escribano Augusto A. González Elgoyhen, de fecha 16 de diciembre de 2003 y su posterior alquiler al Sr. Carlos Alberto Quintero, en un contrato de locación sin fecha, pero con vigencia a partir del día 1° de Febrero de 2003.14. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.15. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país ( POLAK Federico, “La Empresa Extranjera”, Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119 ), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el artículo 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la calle Paraguay 555/557, piso 5° de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera ““LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA” no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser utilizado a los fines de destinarlo a la locación, como expresamente lo reconoció el representante de dicha sociedad extranjera en la aludida escritura de compra, habiendo la sociedad “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA” alquilado la propiedad por el término de dos años en forma casi inmediata con su adquisición, lo cual permite descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.16. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como “acto aislado” no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo ( VITOLO Daniel Roque, “Sociedades extranjeras y off shore”, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, página 49 ), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas ( CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos “Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria ), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva ( ROVIRA Alfredo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDIVAR Enrique, “Régimen de las Empresas Extranjeras en la República”, Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. “Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero”, publicado en la Revista “Profesional & Empresaria”, Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como “acto aislado”, la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles para su posterior locación a terceros.17. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 30 de Octubre de 1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA Alfredo, ob.cit. pag. 56 y 57; PERCIAVALLE Marcelo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Errepar, 1998, página 10; VERON, Alberto Víctor, “Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada”, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, pag. 501 etc. ), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo artículo 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.18. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la calle Paraguay 555/557, piso quinto de la Ciudad de Buenos Aires por la sociedad extranjera “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA” y su inmediata locación excede largamente el concepto de “acto aislado” previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.19. Que sin perjuicio de ello, las constancias de autos hacen dudar seriamente sobre la sinceridad de la operación de compraventa entre la sociedad “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA” y la Sra. Mónica Beatriz Alianiello, pues la permanencia del vendedor en la propiedad vendida, constituye lo que la doctrina clásica denomina como “Retentio possessionis”, la cual constituye una de las mas importantes presunciones en materia de prueba de la celebración de un acto simulado. Así lo ha dicho la doctrina y la jurisprudencia en forma reiterada, sosteniendo que la retentio possessionis es uno de los indicios mas típicos de la simulación ( CNCivil, Sala A, JA 1962-I-353 ), que consiste en la permanencia del vendedor en la vivienda enajenada ( CNCivil, Sala C, ED 14-714, fallo 7520 ), toda vez que “La falta de entrega material de la cosa al comprador, en virtud de continuar el vendedor obrando como antes del contrato, constituye una seria presunción de simulación ( CNCivil 1° de la Capital Federal, LL 5 – 643 ) etc.20. Ratifica tal presunción de simulación, las falaces manifestaciones del inquilino de dicha propiedad, el Sr. Carlos Quintero en torno a la utilización del inmueble para la Universidad Católica de Salta, lo cual fue totalmente desvirtuado por esta prestigiosa entidad en su nota de fecha 26 de Julio de 2004, y las ambiguas y nada claras explicaciones brindadas por la Sra. Mónica Beatriz Alianiello en la audiencia celebrada en sede de este Organismo el día 2 de Agosto de 2004.21. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 118 de la ley 19550, el artículo 8º de la ley 22.315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente,EL INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIARESUELVE:Artículo 1º: Intimar a la sociedad “LA MIRAGUAYA SOCIEDAD ANONIMA”, en la persona de su presidente, el Sr. Carlos Alfredo De Giovani, al cual deberá notificarse la presente en sus domicilios de la calle San Martín 492, quinto piso y Paraguay 555/57, quinto piso, ambos de esta Ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.Artículo 2º: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.Resolución IGJ nº 0000946/04