Expte Nº 340089 CNCIV - SALA F - 19/06/2002
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 19 días del mes de junio de dos mil dos, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "F", para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.//-
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación, Sres. Jueces de Cámara, Dres. HIGHTON DE NOLASCO, ZANNONI y POSSE SAGUIER.-
A las cuestiones propuestas la Sra. Juez de Cámara Dra. ELENA I. HIGHTON DE NOLASCO dijo:
I.- La Juez de Primera Instancia en sentencia dictada a fs. 319/323, desestimó la demanda por daños y perjuicios originados en alegados vicios del título de compraventa de un inmueble incoada por Oscar Waldemar Aguilar Caravia contra Alain Luis Eugenio Baudena y María Isabel González, habiéndose citado como tercero al escribano Fernando Adrián Fariña.-
Impuso las costas a la vencida.-
Ambas partes apelaron esa decisión. La actora expresó agravios a fs. 356/366, que fueron contestados por la demandada a fs. 374/375 y a fs. 377/382 por el tercero citado. La demandada María Isabel González expresó agravios a fs. 368/369 que no fueron contestados.-
II.- El accionante Oscar Waldemar Aguilar Caravia inició el presente juicio invocando que el 6-5-92 adquirió de los demandados Alain Luis Eugenio Baudena y María Isabel González el inmueble de la calle Cramer 3641/3643/3645 de esta Capital Federal;; que conforme el título de propiedad el lote 13 de la manzana 173 donde se ubica este inmueble tiene 38,13 metros en el sudeste y 38,07 metros en el nordoeste, con una superficie de 313 metros cuadrados; que se pactó el precio de venta sobre la base de esa superficie y se abonó el precio pactado; que efectuó una serie de reformas por ser el inmueble su vivienda.-
El origen del conflicto radica en que, a estar a sus dichos, en el transcurso de 1997 puso en venta la propiedad; que luego de una serie de tratativas logró venderlo a una empresa constructora y procedió a suscribir el boleto de compraventa; que a los fines de escriturar, la constructora envió a un agrimensor a tomar las medidas del terreno e informó que el lote no tenía la dimensión detallada en el título de propiedad sino una menor; que debido a ello el actor contrató a personal especializado a fin de efectuar nuevas mediciones; que el resultado fue que lejos de tener una superficie de 313 metros cuadrados, el inmueble tiene 41 metros cuadrados menos.-
Funda su perjuicio en que no sólo abonó un precio mayor por una cantidad de metros que no tenía la propiedad, sino también pierde chances de venta por no tener el terreno medidas suficientes para construir.-
Los demandados Alain Luis Eugenio Baudena y María Isabel González oponen la excepción de prescripción.-
La demandada María Isabel González opone excepción de falta de legitimación pasiva por no haber sido propietaria ni vendedora sino haber comparecido como cónyuge en los términos del art. 1277 Código Civil.-
Ambos demandados piden la citación como tercero del escribano Fernando Adrián Fariña, a quien adjudican responsabilidad, aclarando que cuando Alain Luis Eugenio Baudena adquirió en 1973, de acuerdo a su título, las medidas y superficies eran idénticas a las que surgen de la venta, por lo que su parte desconocía la supuesta diferencia.-
III.- La sentenciante rechaza la excepción de falta de legitimación y la de prescripción y asimismo desestima la demanda.-
Analiza el art. 1344 Código Civil, la prueba pericial de ingeniero, la prueba pericial de escribano, documentación catastral agregada y restantes elementos, para determinar la forma en que puede hacerse la venta de un inmueble; entiende que, en el caso, no se convino a tanto la medida sino en conjunto y por un precio único, por lo que la misma se trata de una venta ad corpus; y que, en tal situación, la suerte del contrato queda definitivamente fijada desde el momento de su celebración, por lo cual las partes no pueden formularse reclamo por diferencias de superficie.-
Concluye así la a quo que las partes suscribieron una escritura que es título perfecto.-
IV.- La actora se queja arduamente de la desestimación de la acción.-
Pide la nulidad del decisorio fundada en que a su entender, no encuentra apoyo en las normas del Código Civil citadas, ni en la prueba; especialmente critica las citas jurisprudenciales con cuyo apoyo la magistrada llega a la conclusión de ser la del caso de una venta ad corpus, por no considerarlas aplicables o por referirse a situaciones contrarias.-
Dice que en los casos citados se pacta una venta en una suma global y única sin relación con la extensión o dimensión de la cosa; que se dice que la sola enunciación de medidas perimetrales de la finca no permite fijar su superficie; que se requiere que no se haya fijado superficie o que habiéndosela indicado, se le haya quitado trascendencia a su mención; que las partes utilizan la expresión venta ad corpus cuando la independizan de las medidas reales; que la expresión "o lo que en más o en menos" o "lo más o menos que haya entre los límites y los muros" son consideradas demostrativas de una venta ad corpus; que la expresión "o lo poco más o menos" es indicativo de que no se ha realizado una venta ad corpus; que cuando en faltante es superior a un vigésimo o 5% corresponde el reajuste del precio; que es indemnizable la desvalorización del inmueble derivada de las menores medidas; que el vendedor no podía desconocer la diferencia de superficie; que el caso no se parece al de propiedad horizontal citado; que en otro caso no se vendía un inmueble con mediciones exactas de superficie, límites y linderos sino con cláusulas referidas a títulos anteriores; que la conducta de la demandada se ha tornado dolosa.-
Observa asimismo que el título no es perfecto como lo afirma la a quo. En lo tocante al escribano Fernando Adrián Fariña dice que el estudio de títulos es propio del deber de diligencia notarial; que el adquirente debe conservar copia de la investigación; que la certeza del adquirente sólo puede derivar del estudio de títulos; que es obligatorio; que la perito no tuvo en cuenta varios elementos; que la conducta del escribano fue negligente; que el título obvia su antecedente; que su culpa es inexcusable.-
V.- En mi opinión, no puede constituir causal de nulidad de una sentencia la cita o apoyo en jurisprudencia que el juez aprecia como conducente a su decisión, aunque difieran los hechos o la interpretación con las dadas por el magistrado, sin perjuicio de ofrecer -en su caso- elementos de fundamentación al recurso del apelante.-
Por otra parte, de acuerdo al art. 253 Código procesal, el recurso de apelación comprende el de nulidad por defectos de la sentencia, con lo cual ésta queda subsumida en la apelación, habiéndose dicho reiteradamente que si los eventuales defectos pueden ser remediados, cabe ingresar directamente al análisis de ésta, lo cual procede en el caso de autos
VI.- En cuanto a los agravios que intenta presentar la actora respecto de la eventual responsabilidad del notario, no es un hecho introducido en la litis por su parte, a tal punto que el escribano Fernando Adrián Fariña fue citado como tercero por la demandada. Es decir que se trata de una cuestión absolutamente extemporána como tema de controversia para quien no lo demandó y nada cabe decidir al respecto.-
Las críticas formuladas contra la sentencia en materia de la adjudicación del responsabilidad al tercero son diversas, mas cabe señalar que es limitado el alcance de lo que se podrá tratar en esta instancia, dada la falta de introducción de tales imputaciones, atribuciones y hechos por parte de la actora, y consecuente ausencia de argumentos planteados en la oportunidad debida al Juez de la instancia anterior.-
Es que el principio de congruencia, constituye la columna vertebral del dispositivismo del proceso, en la medida en que liga al Juez a las pretensiones que se debaten en aquél (conf. Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Bs. As., 1983, t. II, p. 142; Serantes Peña, Oscar Enrique y Palma, Jorge Francisco, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Bs. As., 1983, t. I, p. 82)).-
A ello se agrega que el art. 277 del Código Procesal expresamente pauta la situación de los poderes de la magistratura que conoce en grado de apelación, al indicar que "el tribunal no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia".-
Ello es así en tanto el tribunal de alzada no realiza un nuevo juicio, sino que se encuentra limitado, al poder tratar sólo aquéllo que fue materia de conocimiento en la primera instancia. Es decir que existe un límite máximo, determinado por los capítulos propuestos a la decisión del Juez. Esta limitación es propia del principio de congruencia en relación a cuanto fuera sometido al magistrado. Las cuestiones que no hubieran sido propuestas al tribunal de primera instancia no pueden serlo al tribunal de segunda, con algunas excepciones que no son del caso pues son ajenas a los autos. En consecuencia, el principio de congruencia que limitó la sentencia de primera instancia, limitará del mismo modo la de segunda. El límite del poder de la alzada lo constituye el thema decidendum propuesto por las partes en los escritos de constitución del proceso (conf. Falcón, ob. cit., tomo II, p. 438; Fassi, Santiago C., Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial, Bs. As., 1975, t. I, p. 482; Colombo, Carlos J., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Bs. As., 1969, t. II, p. 573; y respectivas citas).-
En el caso de autos, y en lo tocante a estas imputaciones que ahora intenta la actora no contiene críticas que se ajusten a las constancias de autos, ni verdaderos agravios, lo que motiva que en este punto, proceda declarar la deserción del recurso en los términos del art. 266 del código de forma.-
Ello sin perjuicio de la necesidad -en caso de revocatoria de la sentencia- de ingresar en esta responsabilidad sobre cuya declaración, en tal caso, habría interés.-
VII.- Ciertamente, no se trata de una mera compraventa ad mensuram, es decir a razón de un precio por unidad de medida.-
Además, el tema de las diferencias viene trasladándose durante años, a tal punto que el expediente de edificación de 1939 "se despachó, dejando constancia que las medidas difieren" (fs. 7).-
El título de propiedad del demandado (quien adquiere junto a Paula Bonnet de Baudena) que data de1973 da cuenta de una extensión según título y luego según medición efectuada en el terreno, siendo que en definitiva el inmueble tiene 274,05 metros cuadrados en lugar de 313 metros cuadrados (fs. 58). Tanto como el escribano de 1973 lo hiciera, la inclusión de este texto aclaratorio en la escritura de compraventa en la cual el demandado Alain Luis Eugenio Baudena (por sí y por su madre Paula Bonnet de Baudena) transmitió al actor Oscar Waldemar Aguilar Caravia (y a su cónyuge Martha Beatriz Avalos) hubiera evitado este pleito. No se trata de un estudio de títulos, sino del título inmediatamente precedente, donde constan ambos metrajes, según título y según mensura.-
El precio fue de $ 60.000 íntegramente abonados en el acto de la escrituración.-
El objeto vendido es la finca de la calle Cramer 3641/43/45 entre Jaramillo y Republiquetas, hoy Crisólogo Larralde, edificada en el lote 13 de la manzana 163 que mide... Superficie: trescientos trece metros cuadrados.-
No se aclara que se trate de una venta ad corpus, o sin indicación del área por un precio único.-
En mi opinión, cabe dilucidar qué es lo que quisieron las partes, si vender la casa de la calle Cramer o si vender un inmueble con determinadas medidas, es decir si el precio global estaba o no referido o relacionado con un tanto por unidad de medida.-
Los ejemplos donde las diferencias son relevantes, en general, se relacionan con campos y no con fincas urbanas en las cuales se consigna la calle y el número, agregándose las medidas y linderos a los fines de la registración.-
Si el actor no midió el inmueble ni se molestó por el faltante durante 5 años, es obvio que las medidas no eran relevantes para su adquisición. El hecho de que varios años después haya pensado en otros eventuales usos o construcciones -pese a no haber mínimamente acreditado un supuesto intento de venta ni la suscripción de un boleto de compraventa con algún supuesto interesado en adquirir- ello no es oponible al vendedor originario de la casa. Lo que debe computarse es la voluntad de las partes al tiempo de la contratación y no posteriores intenciones o aprovechamientos de que pueda o no ser susceptible la cosa.-
En tal sentido, aunque los casos no son estrictamente iguales, como lo apunta el apelante, encuentro similitud con el precedente votado por el Dr. Llambías publicado en ED 23-516 (C.N.Civil, Sala A, 28-2-67). En este caso, como en el citado precedente, la enunciación de las medidas tiene un carácter meramente ilustrativo y no está el precio relacionado con la extensión del fondo del terreno sino con el inmueble como un cuerpo, del que se toma posesión como tal. Allí se trataba del inmueble Santa Fe esquina Oro, explicitándose en la escritura que en su frente a la calle Santa Fe medía 19,63 metros y su otro frente a la calle Oro medía 26,13 metros, además de 6 metros en la ochava, habiendo demandado el comprador por cuanto el frente sobre la calle Oro no contaba con la longitud que se decía en el título, sino con 21,98 metros. También se valoró que el actor había dejado pasar 7 años antes de intentar el ejercicio de la acción. El hecho de que se dijera que la sola enunciación de la longitud perimetral de un terreno no permite fijar su superficie no me parece relevante, pues es evidente que si la medida de longitud es inferior a la consignada, la superficie también será inferior a la presuntamente adquirida.-
En consecuencia, propicio la confirmatoria del decisorio.-
VIII.- La demandada María Isabel González se queja del rechazo de la excepción de falta de legitimación, diciendo que sostuvo la juzgadora que es cónyuge del demandado Alain Luis Eugenio Baudena, que en su momento asistió al acto escritural a fin de prestar el asentimiento previsto en el art. 1277 por cuanto se gravó el inmueble con hipoteca y que por ello no puede ser desvinculada del proceso.-
Plantea que la ley 11.357, al conferir la reserva de ciertos gananciales, estableció la separación de deudas; que el inmueble de la calle Cramer fue adquirido sólo por el marido y no en condominio con su cónyuge María Isabel González; que jamás fue propietaria del bien; que en todo caso sería titular de un crédito que sólo puede hacerse efectivo una vez producida la disolución de la sociedad conyugal.-
Entiendo que, confirmándose el rechazo de la acción en lo principal, resulta abstracto ingresar a si hubiera estado o no pasivamente legitimada para el progreso de los daños y perjuicios en su contra, lo que así voto.-
En definitiva, y si mi voto es compartido, propicio se declare parcialmente desierto el recurso de la actora, se confirme la sentencia en lo principal que decide, y se declare abstracto ingresar en el análisis de queja por falta de legitimación pasiva de la demandada María Isabel González;; con costas de la Alzada a la actora vencida (art. 68 Código Procesal).-
El Dr. EDUARDO ZANNONI dijo:
Comparto la solución que propicia mi distinguida colega de la Sala que vota en primer término en este acuerdo. Confieso, no obstante, que en lo personal me suscitó dudas la eventual aplicación del art. 1346 del Cód. Civil al caso, si se concluyese que la cuestión planteada encuadra en el supuesto que prevé el art. 1344, inc. 5º, y en razón de que la superficie consignada en el título del actor acusa una diferencia mayor al vigésimo que, en menos, tiene la superficie real del inmueble.-
Siguiendo el precedente de la Sala A con el primer voto del doctor Llambías, que cita la doctora Highton de Nolasco, llego a la convicción de que el supuesto del art. 1344, inc. 5º se refiere a la venta ad corpus siempre que el objeto vendido sea un inmueble que se individualiza por su área, cuyo precio no se pacta con indicación de "a tanto la medida", sino un precio único. Es decir cuando a pesar de que la superficie ha constituido elemento relevante del objeto vendido no se ha pactado el precio por cada unidad de esa superficie.-
Si se trata, como en el caso, de la venta de un inmueble urbano con indicación de calle y número, las medidas catastrales integran las exigencias impuestas a los fines de la registración del bien pero no atañen a la individualización del objeto vendido. Si la diferencia de superficie no ha impedido al comprador dar al inmueble el destino para el cual lo adquirió -porque, en caso contrario, nos hallaríamos ante un supuesto de anulabilidad por error- coincido en que debe descartarse la aplicación del art. 1346, antes citado.-
Voto, en consecuencia, en igual sentido que lo hace el voto que antecede.-
El Dr. FERNANDO POSSE SAGUIER dijo:
A mi parecer la venta cuestionada fue indudablemente ad corpus, de tal suerte que no parece dudoso que pueda afirmarse que la actora en oportunidad de concertar la compra del inmueble en cuestión tuvo en miras la cosa objeto de aquella más allá de sus reales dimensiones. Ello, sin perjuicio de que el inmueble se designó a través de la identificación que se hiciera por la mención de la calle y número de su ubicación y el precio se estableció en forma conjunta y por un precio único y no por medida. En tal situación, y más allá de las peculiaridades que presenta el caso, coincido con la solución propuesta por la Dra. Highton de Nolasco y con las atinadas aclaraciones formuladas por el Dr. Zannoni.-
Fdo.: ELENA I. HIGHTON DE NOLASCO - EDUARDO A. ZANNONI - FERNANDO POSSE SAGUIER.-
///nos Aires, junio de 2002.- AUTOS Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se declara parcialmente desierto el recurso de la actora, se confirma la sentencia en lo principal que decide, y se declara abstracto ingresar en el análisis de queja por falta de legitimación pasiva de la demandada María Isabel González.- En cuanto a las costas de la Alzada, se imponen a la actora vencida (art. 68 Código Procesal).- Pasen los autos a despacho a efectos de conocer sobre la regulación de honorarios.- Notifíquese conjuntamente con el auto regulatorio de honorarios y oportunamente devuélvase.- Fdo.: ELENA I. HIGHTON DE NOLASCO - EDUARDO A. ZANNONI - FERNANDO POSSE SAGUIER.
No hay comentarios:
Publicar un comentario