En Buenos Aires, a 19 de septiembre de dos mil ocho, se reúnen los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa "CARPINTERO ARAS MARIANO C/ GIUSA S.A. S/ ORDINARIO", registro n° 10271/2004, procedente del JUZGADO N° 26 del fuero (SECRETARIA N° 51), donde esta identificada como expediente N° 47.553, en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal, resultó que debían votar en el siguiente orden, Doctores: Heredia, Dieuzeide y Vassallo.
Ante esta alzada dicha parte presentó la expresión de agravios de fs. 274/282, que mereció la respuesta del actor obrante en fs. 284/286.
2°) En primer lugar, se agravia la demandada por haber rechazado la sentencia apelada su defensa referente a que la carta documento de fs. 26 no puede tenerse como una válida comunicación extrajudicial del actor de dar por resuelto el boleto de compraventa de fs. 20/22, ya que fue suscripta y remitida por un tercero ajeno al contrato. En tal sentido, entiende que lacircunstancia de que esa carta documento no hubiera emanado del actor, nopuede ser salvada po r la figura del mandato tácito invocada por el fallo, pues ello es contra la exigencia que resulta de la cláusula 9ª del boleto de compraventa referente a la necesidad de una notificación fehaciente para optar por la resolución, y contra lo dispuesto en el mismo sentido por el art. 1204 del Código Civil.
El agravio lleva a observar que la carta documento de fs. 26 fue suscripta y remitida el día 27/8/2003 (fs. 25) por el Dr. Fabián Pablo Schinca, invocando la representación del actor.
Ciertamente, dicho profesional no contaba a esa fecha con mandato “expreso” otorgado por el actor, ya que el mismo fue conferido por él, en sede extranjera, dos días después, tal como se desprende del poder general judicial obrante en fs. 3/4.
Ahora bien, la acentuada proximidad temporal habida entre la fecha de la carta documento y el otorgamiento del apuntado mandato “expreso”, hace fundadamente presumir que no fue ajeno al conocimiento del actor (y, por tanto, a su consentimiento) el ejercicio de la facultad resolutoria que, en su nombre, tuvo lugar el día 27/8/2003 a través de la actuación del citado letrado.
Y ese conocimiento (y consentimiento) del actor es el que, justamente, autoriza tener por existente, para la época crítica de que se trata, la existencia de un mandato “tácito” a favor del Dr. Schinca, tal como lo concluyó la sentencia apelada; el cual, valga aclararlo, puede tener lugar no solo entre presentes, sino también entre ausentes (al respecto véase el domicilio del actor en el extranjero indicado en fs. 6; conf. Machado, J., Exposición y Comentario del Código Civil Argentino, Buenos Aires, 1899, t. V, p. 166).
En tal sentido, entiendo que no se trató de una mera gestión de negocios a los fines de la suscripción y envío de la comunicación resolutoria del boleto de compraventa inmobiliaria de fs. 20/22.
En efecto, lo que distingue el mandato “tácito” de la gestión de negocios es el conocimiento o no que se tenga de la actuación. En el mandato “tácito” hay tal conocimiento en el momento de cumplirse el acto, de ahí la posibilidad de impedirlo a la que alude el art. 1874 del Código Civil. En cambio, en la gestión de negocios ese conocimiento no existe, se adquiere después (conf. Lafaille, H., Curso de Contratos, Buenos Aires, 1923, t. III, p. 95, n° 118; Salvat, R. y Acuña Anzorena, A., Tratado de Derecho Civil – Fuente de las obligaciones, Buenos Aires, 1957, t. III, p. 596, n° 2582; Sánchez Urite, E., Mandato y representación, Buenos Aires, 1969, p. 169, n° 292; Belluscio, A. y Zannoni, E., Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 2004, t. 9, p. 1149, n° 5).
Colocadas las cosas dentro de tal contexto, esto es, aceptando la existencia de un mandato “tácito” que surge de hechos, posiciones o circunstancias que así lo indican -tales de la referida proximidad temporal entre la actuación del 27/8/2003 y el poder otorgado dos días después- (doct. CNCiv. Sala A, 1/8/1990, “Cattáneo, A.”, LL 1990-E, p. 11, con nota de Spota, A., El mandato tácito – exteriorización indirecta de la voluntad), surge meridianamente claro que la resolución contractual de que se trata debe ser entendida como hecha personalmente por el actor y no por un tercero (art. 1946 del Código Civil).
Pero si por hipótesis se entendiera que tal conocimiento (y consentimiento) del actor no existió y que, consiguientemente, el referido profesional actuó el 27/8/2003 como un mero gestor de negocios, la cuestión no cambiaría.
Es que si bien, como regla, la facultad resolutoria a la que se refiere el art. 1204 del Código Civil no puede ser ejercida por un gestor de negocios, el distracto comunicado por el gestor tiene validez si a posteriori la parte legitimada ratifica lo actuado, ya que la ratificación equivale a mandato (art. 2304 del Código Civil; Ramella, A., La resolución por incumplimiento, Buenos Aires, 1975, p. 159, n° 49). Y, en tal sentido, ponderando que la ratificación de la gestión puede ser inclusive tácita, lo que se da cuando el dominus negotti aprovecha del acto cumplido por el gestor (conf. Roca Sastre, R., Estudios de Derecho Privado, Madrid, 1948, p. 475), no es dudoso que la misma promoción de la demanda de autos, suscripta por quien remitió la carta documento de fs. 26 y hoy es apoderado del actor, resulta por demás expresiva de la existencia de ese aprovechamiento y, por consiguiente, de tal ratificación equivalente a mandato (conf. doctrina de la CNCiv. Sala A, 26/6/90, LL 1991-E, p. 249; Belluscio, A. y Zannoni, E., ob. cit., t. 9, ps. 1188/1189, n° 3).
Por todo ello, entiendo que esta primera crítica de la apelante no puede prosperar.
3°) El segundo agravio de la parte demandada estriba en afirmar que la sentencia recurrida omitió ponderar debidamente la prueba rendida en autos en orden a que: a) el ejercicio por el actor del pacto comisorio expreso estaba impedido para él porque adeudaba el saldo del precio convenido para la compraventa inmobiliaria, el que en ningún momento ofreció abonar; b) que Giusa S.A. no incumplió las obligaciones a su cargo asumidas como vendedora, habiéndose encontrado en condiciones de escriturar el día 27/8/2003 en que el actor resolvió extrajudicialmente la operación; c) que pesando sobre ambos contratantes la obligación de escriturar, el actor (comprador) en momento alguno intimó a la demandada (vendedora) para concretar el otorgamiento de la escritura, por lo que resultó abusivo el ejercicio de la facultad resolutoria.
Los aspectos planteados por la presente queja, merecen la respuesta que sigue:
(a) Es sabido que la falta de culpa de quien pretende la resolución esun requisito general para que ella proceda.
En este sentido, el art. 1203 del Código Civil dice que “…el contrato sólo podrá resolverse por la parte no culpada y no por la otra que dejó de cumplirlo…”; y con el mismo alcance el art. 1204 del citado cuerpo normativo y el art. 216 del Código de Comercio hablan de “…la parte quehaya c umplido puede optar…”. En otras palabras, la parte que pretende resolver el contrato no debe ser incumplidora de las obligaciones que él puso a su cargo; debe haber cumplido, o haber ofrecido cumplir (conf. Bendersky, M., Incumplimiento del contrato (la cláusula resolutoria en los derechos civil y comercial), Buenos Aires, 1963, ps. 76/7, n° 38; Halperín, I., Resolución de los contratos comerciales, Buenos Aires, 1968, p.23; Ramella, A., ob. cit., ps. 122/124, n° 37; Miquel, J., Resolución de los contratos por incumplimiento, Buenos Aires, 1979, ps. 123/124; López de Zavalía, F., Teoría general del contrato – parte general, Buenos Aires, 1971, p. 366; Mosset Iturraspe, J., Teoría general del contrato, Santa Fe, 1970, p. 468; Gastaldi, J., Pacto comisorio, Buenos Aires, 1985, p. 185, n° 23; Belluscio, A. y Zannoni, E., ob. cit., Buenos Aires, 1984, t. 5, p. 984).
Desde luego, el precedente esquema normativo es aplicable al caso de ejercicio del pacto comisorio expreso inserto en un boleto de compraventa (conf. Morello, A., El boleto de compraventa inmobiliaria, La Plata- Buenos Aires, 1975, p. 612).
Pues bien, del examen de las constancias de autos resulta lo siguiente:
i) En el boleto de compraventa el actor se obligó a abonar, antes de la escrituración, la suma de U$S 11.650, en cuotas, la última de las cuales debía pagarse el 19/12/2001. Al momento del acto escriturario el comprador pagaría el saldo de precio de U$S 59.800 (cláusula segunda; fs. 20);
ii) La escritura traslativa de dominio se otorgaría entre el 28/2/2002 y, como máximo, el 1/7/2002 (cláusula octava; fs. 21);
iii) En su demanda el actor afirmó que antes de la escritura hizo pagos en cuotas por un total de U$S 14.950 y que el último abono había tenido lugar el 19/11/2001 (fs. 6 vta.).
iv) Los pagos precedentemente indicados se tuvieron por reconocidos por la demandada y, en función de ello, la actora desistió de la prueba pericial contable sobre los libros de su contraria (conf. acta de fs. 154/155,suscripta po r ambas partes).
En las condiciones precedentemente reseñadas, mal puede invocar la parte demandada que el señor Carpintero Aras estaba impedido de ejercer la facultad resolutoria por ser él, a su vez, incumplidor.
En efecto, al tiempo de cursar la carta documento del 27/8/2002 que comunicó su voluntad rescisoria (fs. 26), el actor había pagado más de lo que debía integrar para hacer posible la escrituración (U$S 14.950 sobre un total exigible, antes del acto escriturario, de U$S 11.650) y lo había hecho inclusive anticipadamente, porque completó los pagos el 19/11/2001, siendo que tenía plazo hasta el 19/12/2001 para la cancelación de la última cuota.
La afirmación de la demandada de que el actor era deudor del saldo del precio y que, por ello, no podía resolver (fs. 278), no puede ser aceptada, ya que la integración de ese saldo solo era exigible al momento de la escrituración la cual, como se verá más adelante, no se frustró por causa imputable a él.
De su lado, la aserción de la vendedora accionada de que tampoco el actor ofreció pagar ese saldo de precio (fs. 279), tampoco sirve para tener por acreditado que fuera incumplidor o culpable en los términos del art. 1203 del Código Civil, pues habiendo integrado completamente las sumas que había comprometido para acceder a la escrituración, nada tenía que ofrecer pues, a esa altura, había respetado fielmente el programa de ejecución de la operación, estando por ello en condiciones, llegado el momento, de exigir el cumplimiento del contrato demandando la escrituración, o bien liberarse de él mediante la actuación del pacto comisorio (conf. Morello, A., ob. cit., p. 610).
(b) Como se dijo, afirma la demandada haber estado en condiciones de escriturar el día 27/8/2002 y que ello no fue debidamente ponderado por la sentencia apelada a través de un correcto examen de la prueba, el que de haberse hecho habría permitido concluir que no medió incumplimiento de su parte.
El planteo conduce a recordar los términos de la cláusula octava del boleto de compraventa.
Dispuso esa cláusula lo siguiente: “…La escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión se llevará a cabo entre el 28 de febrero del 2002 y, como máximo el 01 de julio de 2002, por ante la escribana Alicia Telma Dopacio (…), o ante quien en el futuro designe LA VENDEDORA, ante quien deberá entregar la VENDEDORA toda la
documentación necesaria al efecto…” (fs. 21).
De tal estipulación se desprenden dos cosas. La primera, que había un plazo máximo para procederse a la escrituración. La segunda, que antes de vencer ese plazo, debía la demandada vendedora entregar a la notaria designada toda la documentación que posibilitara el acto escriturario.
Ahora bien, de la lectura de la causa no surge acreditado que Giusa S.A. hubiera entregado a la escribana, en ninguna fecha anterior al 1/7/2002, la documentación necesaria para proceder a la escrituración del inmueble referido por el boleto de compraventa de fs. 20/22.
No se trata, como equivocadamente lo ha entendido la demandada, de que en autos esté probado que al momento de cursarse la carta documento del 27/8/2003, su parte estaba en condiciones de escriturar (fs. 277 vta.).
De lo que se trata es, en realidad, de que Giusa S.A. no probó que, a más tardar el 1/7/2002 (o sea, un año antes), había cumplido con la obligación de entrega documental referida por la cláusula octava del boleto, es decir, que a esa fecha (que marcaba el plazo máximo de postergación del acto escriturario) había dado ejecución al compromiso que asumiera de posibilitar la escrituración entregando a la escribana designada la documentación pertinente.
Desde esa perspectiva, cobra virtualidad el criterio, señalado por la doctrina, según el cual la falta de entrega de los títulos al escribano dentro del plazo previsto para escriturar, después de colocado el vendedor en mora, exime al comprador de otros requisitos para demandar la resolución del boleto (conf. en este preciso sentido: Farina, J., Rescisión y resolución de contratos civiles y comerciales, Rosario, 1965, p. 143, n° 107).
Cabiendo solamente aclarar que, en la especie, la partes pactaron la mora automática, de pleno derecho, sin necesidad de interpelación alguna, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones resultantes del boleto de compraventa (conf. cláusula novena).
Sólo a mayor abundamiento destaco: 1) que las escrituraciones de otras unidades hechas a favor de terceros a las que se refirieron los testigos de fs. 182/186, no constituyen elementos de juicio ponderables, pues no acreditan que el 1/7/2002 la demandada hubiera cumplido con la obligación que para ella emanaba de la cláusula octava del boleto; y 2) que tanto el reglamento de copropiedad y administración, como los planos de catastro, fueron registrados en fecha muy posterior al 1/7/2002, lo que prueba la falta de diligencia de la demandada para estar en condiciones de escriturar en tal fecha máxima (arts. 512 y 902 del Código Civil).
(c) Como fuera anticipado, plantea también la demandada que por pesar sobre ambos contratantes la obligación de escriturar, debió el actor intimarla para concretar el acto escriturario, antes de ejercer el pacto comisorio expreso, por lo que actuó abusivamente al no haberlo hecho.
Se trata de otra defensa improcedente.
En el boleto de compraventa se pactó, en cuanto aquí interesa, lo siguiente: “…Si la parte VENDEDORA incumpliera con alguna de las obligaciones emergentes del presente contrato, la parte COMPRADORA notificando fehacientemente a la otra parte, podrá optar entre a) Exigir el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas por la incumplidora (…); o b) Dar por resuelto el presente, y exigir a LA VENDEDORA restituir en efectivo dentro de las 48 hs. y en el domicilio de
la COMPRADORA el importe recibido, mas otro tanto igual en la misma moneda, en concepto de indemnización libremente convenida…” (cláusula novena; fs. 21).
Se trata, bien se ve, de un pacto comisorio expreso, relativo no a un incumplimiento determinado o específico, sino referente al incumplimiento de cualquier obligación (incumplimientos genéricos), lo que es perfectamente admisible en nuestro derecho (conf. Ramella, A., ob. cit., p. 182; Fontanarrosa, R., Derecho Comercial Argentino – doctrina general de los contratos comerciales, Buenos Aires, 1969, t. II, p. 113, n° 41), y para cuya efectiva aplicación las partes no pactaron la necesidad de una intimación previa destinada a obtener el cumplimiento del contrato sino, simplemente, que advertida la inejecución que fuera (y en el caso lo fue la de la demandada en hacer lo necesario para acceder a la escrituración entre el 28/2/2002 y el 1/7/2002), quedaban automáticamente habilitadas ellas para ejercer el ius variandi entre exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo. El actor optó por esto último, lo que, en rigor, no comportó otra cosa diferente de lo previsto por el art. 1204, párrafo tercero, del Código Civil (“…la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver…”). En otras palabras, el demandante actuó de conformidad con lo pactado por las partes y de acuerdo a la ley, por lo que su conducta fue ajustada a derecho, no pudiendo tildársela de abusiva, máxime ponderando que desde que se hizo relevante el incumplimiento de la demandada (1/7/2002) hasta que el actor manifestó su voluntad resolutoria (27/8/2003) transcurrió más de un año (sobre larelación entre resolución y abuso de derecho, véase: Miquel, J., ob. cit., ps.177/179; Gastaldi, J., ob. cit., p. 335 y sgtes.).
(d) En suma, ninguno de los planteos en los que se desgrana el segundo agravio de la parte demandada puede ser admitido.
A todo evento, y para dar una completa respuesta a la recurrente, agrego todavía que tampoco existe la contradicción que en fs. 276 vta./277 imputa a la sentencia, toda vez que las afirmaciones contenidas en los párrafos allí transcriptos se relacionan con momentos distintos de la secuencia de hechos.
4°) El último agravio de la parte demandada es, en cambio, procedente.
En efecto, a partir de la fecha de mora indicada en fs. 257 y hasta el efectivo pago, corresponde aplicar en cuanto a la tasa de interés el criterio aprobado por esta Sala en las causas "Duek, S. E. c/ Carelle L.A.", sentencia del 7/11/06, y "Mochón, César Raú c/ Adaro, Leopoldo Oscar s/sumario", sentencia del 12/3/07. En tal sentido, el tribunal ha entendido que, a los fines previstos por el art. 4° del decreto 214/02, resulta pertinente aplicar como parámetro objetivo lo dispuesto por la Comunicación A.3507 del B.C.R.A. que prevé una tasa del ocho por ciento (8%) anual sobre el capital ajustado por el C.E.R., para las deudas de personas de existencia ideal.
Con ese alcance debe modificarse la sentencia recurrida.
5°) Por lo expuesto, entiendo que debe confirmarse la sentencia en lo principal que decidiera, y modificarse en orden a la tasa de interés aplicable con el alcance que resulta del considerando anterior. Las costas de alzada deben quedar a cargo de la parte demandada quien, pese a haber obtenido la modificación de la tasa de interés, resulta sustancialmente vencida (art. 68, primera parte, del Código Procesal).
Así voto.
El señor Juez de Cámara, doctor Dieuzeide, adhiere al voto que antecede. El señor Juez Gerardo G. Vassallo no interviene por hallarse en uso de licencia (RJN 109).
Concluida la deliberación los señores jueces de Cámara acuerdan:
a) Confirmar la sentencia en lo principal que decidió, y modificarla en orden a la tasa de interés aplicable, con el alcance señalado en el considerando 4°.
b) Imponer las costas de alzada a la parte demandada, sustancialmente vencida.
c) Diferir la consideración de los honorarios hasta que sean fijados los correspondientes a la primera instancia.
Juan José Dieuzeide
Pablo D. Heredia
Fernando M. Pennacca
Secr
Ante esta alzada dicha parte presentó la expresión de agravios de fs. 274/282, que mereció la respuesta del actor obrante en fs. 284/286.
2°) En primer lugar, se agravia la demandada por haber rechazado la sentencia apelada su defensa referente a que la carta documento de fs. 26 no puede tenerse como una válida comunicación extrajudicial del actor de dar por resuelto el boleto de compraventa de fs. 20/22, ya que fue suscripta y remitida por un tercero ajeno al contrato. En tal sentido, entiende que lacircunstancia de que esa carta documento no hubiera emanado del actor, nopuede ser salvada po r la figura del mandato tácito invocada por el fallo, pues ello es contra la exigencia que resulta de la cláusula 9ª del boleto de compraventa referente a la necesidad de una notificación fehaciente para optar por la resolución, y contra lo dispuesto en el mismo sentido por el art. 1204 del Código Civil.
El agravio lleva a observar que la carta documento de fs. 26 fue suscripta y remitida el día 27/8/2003 (fs. 25) por el Dr. Fabián Pablo Schinca, invocando la representación del actor.
Ciertamente, dicho profesional no contaba a esa fecha con mandato “expreso” otorgado por el actor, ya que el mismo fue conferido por él, en sede extranjera, dos días después, tal como se desprende del poder general judicial obrante en fs. 3/4.
Ahora bien, la acentuada proximidad temporal habida entre la fecha de la carta documento y el otorgamiento del apuntado mandato “expreso”, hace fundadamente presumir que no fue ajeno al conocimiento del actor (y, por tanto, a su consentimiento) el ejercicio de la facultad resolutoria que, en su nombre, tuvo lugar el día 27/8/2003 a través de la actuación del citado letrado.
Y ese conocimiento (y consentimiento) del actor es el que, justamente, autoriza tener por existente, para la época crítica de que se trata, la existencia de un mandato “tácito” a favor del Dr. Schinca, tal como lo concluyó la sentencia apelada; el cual, valga aclararlo, puede tener lugar no solo entre presentes, sino también entre ausentes (al respecto véase el domicilio del actor en el extranjero indicado en fs. 6; conf. Machado, J., Exposición y Comentario del Código Civil Argentino, Buenos Aires, 1899, t. V, p. 166).
En tal sentido, entiendo que no se trató de una mera gestión de negocios a los fines de la suscripción y envío de la comunicación resolutoria del boleto de compraventa inmobiliaria de fs. 20/22.
En efecto, lo que distingue el mandato “tácito” de la gestión de negocios es el conocimiento o no que se tenga de la actuación. En el mandato “tácito” hay tal conocimiento en el momento de cumplirse el acto, de ahí la posibilidad de impedirlo a la que alude el art. 1874 del Código Civil. En cambio, en la gestión de negocios ese conocimiento no existe, se adquiere después (conf. Lafaille, H., Curso de Contratos, Buenos Aires, 1923, t. III, p. 95, n° 118; Salvat, R. y Acuña Anzorena, A., Tratado de Derecho Civil – Fuente de las obligaciones, Buenos Aires, 1957, t. III, p. 596, n° 2582; Sánchez Urite, E., Mandato y representación, Buenos Aires, 1969, p. 169, n° 292; Belluscio, A. y Zannoni, E., Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Buenos Aires, 2004, t. 9, p. 1149, n° 5).
Colocadas las cosas dentro de tal contexto, esto es, aceptando la existencia de un mandato “tácito” que surge de hechos, posiciones o circunstancias que así lo indican -tales de la referida proximidad temporal entre la actuación del 27/8/2003 y el poder otorgado dos días después- (doct. CNCiv. Sala A, 1/8/1990, “Cattáneo, A.”, LL 1990-E, p. 11, con nota de Spota, A., El mandato tácito – exteriorización indirecta de la voluntad), surge meridianamente claro que la resolución contractual de que se trata debe ser entendida como hecha personalmente por el actor y no por un tercero (art. 1946 del Código Civil).
Pero si por hipótesis se entendiera que tal conocimiento (y consentimiento) del actor no existió y que, consiguientemente, el referido profesional actuó el 27/8/2003 como un mero gestor de negocios, la cuestión no cambiaría.
Es que si bien, como regla, la facultad resolutoria a la que se refiere el art. 1204 del Código Civil no puede ser ejercida por un gestor de negocios, el distracto comunicado por el gestor tiene validez si a posteriori la parte legitimada ratifica lo actuado, ya que la ratificación equivale a mandato (art. 2304 del Código Civil; Ramella, A., La resolución por incumplimiento, Buenos Aires, 1975, p. 159, n° 49). Y, en tal sentido, ponderando que la ratificación de la gestión puede ser inclusive tácita, lo que se da cuando el dominus negotti aprovecha del acto cumplido por el gestor (conf. Roca Sastre, R., Estudios de Derecho Privado, Madrid, 1948, p. 475), no es dudoso que la misma promoción de la demanda de autos, suscripta por quien remitió la carta documento de fs. 26 y hoy es apoderado del actor, resulta por demás expresiva de la existencia de ese aprovechamiento y, por consiguiente, de tal ratificación equivalente a mandato (conf. doctrina de la CNCiv. Sala A, 26/6/90, LL 1991-E, p. 249; Belluscio, A. y Zannoni, E., ob. cit., t. 9, ps. 1188/1189, n° 3).
Por todo ello, entiendo que esta primera crítica de la apelante no puede prosperar.
3°) El segundo agravio de la parte demandada estriba en afirmar que la sentencia recurrida omitió ponderar debidamente la prueba rendida en autos en orden a que: a) el ejercicio por el actor del pacto comisorio expreso estaba impedido para él porque adeudaba el saldo del precio convenido para la compraventa inmobiliaria, el que en ningún momento ofreció abonar; b) que Giusa S.A. no incumplió las obligaciones a su cargo asumidas como vendedora, habiéndose encontrado en condiciones de escriturar el día 27/8/2003 en que el actor resolvió extrajudicialmente la operación; c) que pesando sobre ambos contratantes la obligación de escriturar, el actor (comprador) en momento alguno intimó a la demandada (vendedora) para concretar el otorgamiento de la escritura, por lo que resultó abusivo el ejercicio de la facultad resolutoria.
Los aspectos planteados por la presente queja, merecen la respuesta que sigue:
(a) Es sabido que la falta de culpa de quien pretende la resolución esun requisito general para que ella proceda.
En este sentido, el art. 1203 del Código Civil dice que “…el contrato sólo podrá resolverse por la parte no culpada y no por la otra que dejó de cumplirlo…”; y con el mismo alcance el art. 1204 del citado cuerpo normativo y el art. 216 del Código de Comercio hablan de “…la parte quehaya c umplido puede optar…”. En otras palabras, la parte que pretende resolver el contrato no debe ser incumplidora de las obligaciones que él puso a su cargo; debe haber cumplido, o haber ofrecido cumplir (conf. Bendersky, M., Incumplimiento del contrato (la cláusula resolutoria en los derechos civil y comercial), Buenos Aires, 1963, ps. 76/7, n° 38; Halperín, I., Resolución de los contratos comerciales, Buenos Aires, 1968, p.23; Ramella, A., ob. cit., ps. 122/124, n° 37; Miquel, J., Resolución de los contratos por incumplimiento, Buenos Aires, 1979, ps. 123/124; López de Zavalía, F., Teoría general del contrato – parte general, Buenos Aires, 1971, p. 366; Mosset Iturraspe, J., Teoría general del contrato, Santa Fe, 1970, p. 468; Gastaldi, J., Pacto comisorio, Buenos Aires, 1985, p. 185, n° 23; Belluscio, A. y Zannoni, E., ob. cit., Buenos Aires, 1984, t. 5, p. 984).
Desde luego, el precedente esquema normativo es aplicable al caso de ejercicio del pacto comisorio expreso inserto en un boleto de compraventa (conf. Morello, A., El boleto de compraventa inmobiliaria, La Plata- Buenos Aires, 1975, p. 612).
Pues bien, del examen de las constancias de autos resulta lo siguiente:
i) En el boleto de compraventa el actor se obligó a abonar, antes de la escrituración, la suma de U$S 11.650, en cuotas, la última de las cuales debía pagarse el 19/12/2001. Al momento del acto escriturario el comprador pagaría el saldo de precio de U$S 59.800 (cláusula segunda; fs. 20);
ii) La escritura traslativa de dominio se otorgaría entre el 28/2/2002 y, como máximo, el 1/7/2002 (cláusula octava; fs. 21);
iii) En su demanda el actor afirmó que antes de la escritura hizo pagos en cuotas por un total de U$S 14.950 y que el último abono había tenido lugar el 19/11/2001 (fs. 6 vta.).
iv) Los pagos precedentemente indicados se tuvieron por reconocidos por la demandada y, en función de ello, la actora desistió de la prueba pericial contable sobre los libros de su contraria (conf. acta de fs. 154/155,suscripta po r ambas partes).
En las condiciones precedentemente reseñadas, mal puede invocar la parte demandada que el señor Carpintero Aras estaba impedido de ejercer la facultad resolutoria por ser él, a su vez, incumplidor.
En efecto, al tiempo de cursar la carta documento del 27/8/2002 que comunicó su voluntad rescisoria (fs. 26), el actor había pagado más de lo que debía integrar para hacer posible la escrituración (U$S 14.950 sobre un total exigible, antes del acto escriturario, de U$S 11.650) y lo había hecho inclusive anticipadamente, porque completó los pagos el 19/11/2001, siendo que tenía plazo hasta el 19/12/2001 para la cancelación de la última cuota.
La afirmación de la demandada de que el actor era deudor del saldo del precio y que, por ello, no podía resolver (fs. 278), no puede ser aceptada, ya que la integración de ese saldo solo era exigible al momento de la escrituración la cual, como se verá más adelante, no se frustró por causa imputable a él.
De su lado, la aserción de la vendedora accionada de que tampoco el actor ofreció pagar ese saldo de precio (fs. 279), tampoco sirve para tener por acreditado que fuera incumplidor o culpable en los términos del art. 1203 del Código Civil, pues habiendo integrado completamente las sumas que había comprometido para acceder a la escrituración, nada tenía que ofrecer pues, a esa altura, había respetado fielmente el programa de ejecución de la operación, estando por ello en condiciones, llegado el momento, de exigir el cumplimiento del contrato demandando la escrituración, o bien liberarse de él mediante la actuación del pacto comisorio (conf. Morello, A., ob. cit., p. 610).
(b) Como se dijo, afirma la demandada haber estado en condiciones de escriturar el día 27/8/2002 y que ello no fue debidamente ponderado por la sentencia apelada a través de un correcto examen de la prueba, el que de haberse hecho habría permitido concluir que no medió incumplimiento de su parte.
El planteo conduce a recordar los términos de la cláusula octava del boleto de compraventa.
Dispuso esa cláusula lo siguiente: “…La escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión se llevará a cabo entre el 28 de febrero del 2002 y, como máximo el 01 de julio de 2002, por ante la escribana Alicia Telma Dopacio (…), o ante quien en el futuro designe LA VENDEDORA, ante quien deberá entregar la VENDEDORA toda la
documentación necesaria al efecto…” (fs. 21).
De tal estipulación se desprenden dos cosas. La primera, que había un plazo máximo para procederse a la escrituración. La segunda, que antes de vencer ese plazo, debía la demandada vendedora entregar a la notaria designada toda la documentación que posibilitara el acto escriturario.
Ahora bien, de la lectura de la causa no surge acreditado que Giusa S.A. hubiera entregado a la escribana, en ninguna fecha anterior al 1/7/2002, la documentación necesaria para proceder a la escrituración del inmueble referido por el boleto de compraventa de fs. 20/22.
No se trata, como equivocadamente lo ha entendido la demandada, de que en autos esté probado que al momento de cursarse la carta documento del 27/8/2003, su parte estaba en condiciones de escriturar (fs. 277 vta.).
De lo que se trata es, en realidad, de que Giusa S.A. no probó que, a más tardar el 1/7/2002 (o sea, un año antes), había cumplido con la obligación de entrega documental referida por la cláusula octava del boleto, es decir, que a esa fecha (que marcaba el plazo máximo de postergación del acto escriturario) había dado ejecución al compromiso que asumiera de posibilitar la escrituración entregando a la escribana designada la documentación pertinente.
Desde esa perspectiva, cobra virtualidad el criterio, señalado por la doctrina, según el cual la falta de entrega de los títulos al escribano dentro del plazo previsto para escriturar, después de colocado el vendedor en mora, exime al comprador de otros requisitos para demandar la resolución del boleto (conf. en este preciso sentido: Farina, J., Rescisión y resolución de contratos civiles y comerciales, Rosario, 1965, p. 143, n° 107).
Cabiendo solamente aclarar que, en la especie, la partes pactaron la mora automática, de pleno derecho, sin necesidad de interpelación alguna, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones resultantes del boleto de compraventa (conf. cláusula novena).
Sólo a mayor abundamiento destaco: 1) que las escrituraciones de otras unidades hechas a favor de terceros a las que se refirieron los testigos de fs. 182/186, no constituyen elementos de juicio ponderables, pues no acreditan que el 1/7/2002 la demandada hubiera cumplido con la obligación que para ella emanaba de la cláusula octava del boleto; y 2) que tanto el reglamento de copropiedad y administración, como los planos de catastro, fueron registrados en fecha muy posterior al 1/7/2002, lo que prueba la falta de diligencia de la demandada para estar en condiciones de escriturar en tal fecha máxima (arts. 512 y 902 del Código Civil).
(c) Como fuera anticipado, plantea también la demandada que por pesar sobre ambos contratantes la obligación de escriturar, debió el actor intimarla para concretar el acto escriturario, antes de ejercer el pacto comisorio expreso, por lo que actuó abusivamente al no haberlo hecho.
Se trata de otra defensa improcedente.
En el boleto de compraventa se pactó, en cuanto aquí interesa, lo siguiente: “…Si la parte VENDEDORA incumpliera con alguna de las obligaciones emergentes del presente contrato, la parte COMPRADORA notificando fehacientemente a la otra parte, podrá optar entre a) Exigir el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas por la incumplidora (…); o b) Dar por resuelto el presente, y exigir a LA VENDEDORA restituir en efectivo dentro de las 48 hs. y en el domicilio de
la COMPRADORA el importe recibido, mas otro tanto igual en la misma moneda, en concepto de indemnización libremente convenida…” (cláusula novena; fs. 21).
Se trata, bien se ve, de un pacto comisorio expreso, relativo no a un incumplimiento determinado o específico, sino referente al incumplimiento de cualquier obligación (incumplimientos genéricos), lo que es perfectamente admisible en nuestro derecho (conf. Ramella, A., ob. cit., p. 182; Fontanarrosa, R., Derecho Comercial Argentino – doctrina general de los contratos comerciales, Buenos Aires, 1969, t. II, p. 113, n° 41), y para cuya efectiva aplicación las partes no pactaron la necesidad de una intimación previa destinada a obtener el cumplimiento del contrato sino, simplemente, que advertida la inejecución que fuera (y en el caso lo fue la de la demandada en hacer lo necesario para acceder a la escrituración entre el 28/2/2002 y el 1/7/2002), quedaban automáticamente habilitadas ellas para ejercer el ius variandi entre exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo. El actor optó por esto último, lo que, en rigor, no comportó otra cosa diferente de lo previsto por el art. 1204, párrafo tercero, del Código Civil (“…la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver…”). En otras palabras, el demandante actuó de conformidad con lo pactado por las partes y de acuerdo a la ley, por lo que su conducta fue ajustada a derecho, no pudiendo tildársela de abusiva, máxime ponderando que desde que se hizo relevante el incumplimiento de la demandada (1/7/2002) hasta que el actor manifestó su voluntad resolutoria (27/8/2003) transcurrió más de un año (sobre larelación entre resolución y abuso de derecho, véase: Miquel, J., ob. cit., ps.177/179; Gastaldi, J., ob. cit., p. 335 y sgtes.).
(d) En suma, ninguno de los planteos en los que se desgrana el segundo agravio de la parte demandada puede ser admitido.
A todo evento, y para dar una completa respuesta a la recurrente, agrego todavía que tampoco existe la contradicción que en fs. 276 vta./277 imputa a la sentencia, toda vez que las afirmaciones contenidas en los párrafos allí transcriptos se relacionan con momentos distintos de la secuencia de hechos.
4°) El último agravio de la parte demandada es, en cambio, procedente.
En efecto, a partir de la fecha de mora indicada en fs. 257 y hasta el efectivo pago, corresponde aplicar en cuanto a la tasa de interés el criterio aprobado por esta Sala en las causas "Duek, S. E. c/ Carelle L.A.", sentencia del 7/11/06, y "Mochón, César Raú c/ Adaro, Leopoldo Oscar s/sumario", sentencia del 12/3/07. En tal sentido, el tribunal ha entendido que, a los fines previstos por el art. 4° del decreto 214/02, resulta pertinente aplicar como parámetro objetivo lo dispuesto por la Comunicación A.3507 del B.C.R.A. que prevé una tasa del ocho por ciento (8%) anual sobre el capital ajustado por el C.E.R., para las deudas de personas de existencia ideal.
Con ese alcance debe modificarse la sentencia recurrida.
5°) Por lo expuesto, entiendo que debe confirmarse la sentencia en lo principal que decidiera, y modificarse en orden a la tasa de interés aplicable con el alcance que resulta del considerando anterior. Las costas de alzada deben quedar a cargo de la parte demandada quien, pese a haber obtenido la modificación de la tasa de interés, resulta sustancialmente vencida (art. 68, primera parte, del Código Procesal).
Así voto.
El señor Juez de Cámara, doctor Dieuzeide, adhiere al voto que antecede. El señor Juez Gerardo G. Vassallo no interviene por hallarse en uso de licencia (RJN 109).
Concluida la deliberación los señores jueces de Cámara acuerdan:
a) Confirmar la sentencia en lo principal que decidió, y modificarla en orden a la tasa de interés aplicable, con el alcance señalado en el considerando 4°.
b) Imponer las costas de alzada a la parte demandada, sustancialmente vencida.
c) Diferir la consideración de los honorarios hasta que sean fijados los correspondientes a la primera instancia.
Juan José Dieuzeide
Pablo D. Heredia
Fernando M. Pennacca
Secr
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