Juzg. Nac. de 1ª Inst. en lo Comercial Nº 14 Sec 028
77808 "BERYMAR S.A. C/ SARALEGUI JUAN MIGUEL LUIS Y OTRO S/ ORDINARIO" - Juzgado Comercial 14 - Secretaría 28
Buenos Aires, 11 de Noviembre de 2004.-
Y VISTOS.
1) Habiéndose recibido el expediente indicado a fs. 165, atento el estado de autos, corresponde dictar sentencia.-
2) A Fs. 52 se presenta "Berymar SA" iniciando demanda de daños y perjuicios contra Juan Miguel Luis Saralegui y Choice Hotels SA.
Relata que a fines del año 1993 Berymar SA y Juan Miguel Luis Saralegui - que por ese entonces ocultaba su actuación individual bajo el nombre de fantasía de Southern Managment SA - concibieron un proyecto empresarial en el cual Berymar SA daba en locación en favor Southern Managment SA, un inmueble ubicado en la ruta a Llao llao, Av. E. Bustillo Km. 7.2, San Carlos de Bariloche, Pcia de Rio Negro, en el que por aquel entonces funcionaba la Hosteria Santa Rita, la locataria se comprometía al pago de un canon fijo de USS 4.998 mas una participación del 20% de la utilidades netas. El plazo de la locación se estableció en un principio en 10 años, y luego en tres, con opción anual en favor de Berymar de prorrogarlo por 7 años más.
Continúa su exposición señalando que para cumplir con con su parte Berymar adquirió el inmueble referido y el establecimiento debía ser incorporado a las famosas cadenas hoteleras "Choice". En un instrumento posterior Juan Miguel Luis Saralegui y Choice Hotels Argentina SA se constituyeron solidariamente en garantes, codeudores lisos y llanos y principales y directos pagadores de las obligaciones de la locataria, con renuncia a los beneficios de excusión y división.
Señala que el contrato de alquiler se celebró antes de la compra de la propiedad, que el incumplimiento de la parte locataria frustó el contrato, y ofreció la devolución de los bienes locados lo que fue aceptado con reserva de los daños y perjuicios ocasionados.
Expresa el accionante que la privación de una chance real de ingresos por cánones locativos, constituye un daño patrimonial cierto y mensurable.
3) A fs. 66/9 la sindicatura de la quiebra de Choice Hotels Argentina SA contesta demanda.
Sostiene que la pretensión es inadmisible en base a lo dispuesto en el art. 8 de la ley de locaciones urbanas N 23.091 y la inexistencia de culpa exclusiva de la locataria en la generación de los perjuicios invocados.
Expresa el funcionario sindical que la limitación en el plazo contractual decidida por las partes debe también limitar la responsabilidad de quienes se obligaron en dicho instumento
4) A fs. 73 se declara la rebeldía del codemandado Saralegui.
5) A fs. 77 se convoca a las partes a la audiencia prevista en el art. 360 del CPCC, la que se lleva a cabo el 28.2.2002 según fluye del acta de fs. 86, donde se abre la causa a prueba, habiéndose producida la misma y alegado las partes las actuaciones se encuentran en condiciones de dictar sentencia.
Y CONSIDERANDO.
1) En primer lugar parece oportuno precisar el objeto de la presente demanda.
a Fs. 54 vta el pretensor señala que los créditos por alquileres devengados hasta la devolución del inmueble ( 31 de agosto de 1995 ) fueron reclamados en autos "Berymar SA C/ Saralegui Juan Miguel Luis y otros S/ Cobro se sumas de dinero " que tramitó ante el Juzgado Civil 70 secretaria única, en los que recayó sentencia firme en la cual se acogió la demanda contra Juan Miguel Luis Saralegui y contra "Choice Hotels Argentina SA".
2) En tal contexto cabe concluir que el reclamo formulado en el sublite se centra en los cánones posteriores a la restitución del inmueble.
3) En el instrumento copiado a fs. 39, se dejó constancia que "...al no poder cumplir las obligaciones contraídas en el contrato , el locatario solicita allocador le acepte la restitución de las comodidades arrendadas según la clausula primera del contrato de locación antes referido, haciendo en este acto entrega de las llaves correspondientes...el locador acepta la devolución indicada....haciendo la más amplia reserva..."
4) Con tal acuerdo cuadra tener por operada la resición del contrato de locación que vinculara a las partes, procediendo analizar el reclamo de daños y perjuicios producto de dicha resición anticipada.
A fs. 57 vta el pretensor manifiesta que "...esa privación de una chance real de ingresos por cánones locativos, constituye un daño patrimonial cierto y mesurable..."
5) Se analizará la defensa opuesta por la sindicatura de la quiebra demandada, en relación a la aplicación al sublite de la ley de locaciones urbanas.
Sobre el particular se ha sostenido que "...La cuestión a decidir se limita a determinar si el art. 8 de la ley 23.091 se aplica a las locaciones comerciales. Al respecto se debe destacar que la ley 23.091 introduce la dicotomía "vivienda-restantes destinos" (cfr. art. 2). Los primeros cinco artículos que conforman el capítulo I se alinean bajo el título "Disposiciones Generales" y abarcan el universo de las locaciones urbanas. Pero el capítulo II es específico de las locaciones dedicadas a viviendas, y comprende los arts. 6, 7, 8 y 9. Si bien el recurrente sostiene que el art. 8 no distingue entre locaciones des tinadas a viviendas de las comerciales, sin embargo la propia ley contradice esa postura. En efecto, conforme se expuso, el art. 8 se encuentra ubicado dentro de las normas específicamente reglamentarias de las locaciones destinadas a viviendas, más aún, del propio texto de ese art. 8 se desprende que sólo abarca las locaciones con ese destino, pues precisamente hace referencia a "desocupar la vivienda". Es decir, tanto de su ubicación dentro del cuerpo legal, como así también del título del capítulo en el que está incorporado, y de su propio texto, se intelige sin lugar a dudas que faculta la rescisión unilateral únicamente a los locatarios de inmuebles destinados a vivienda, excluyendo a los que tienen destinos restantes, entre ellos, el comercial. En este sentido se ha subrayado que la ley 23.091 rige sólo para las locaciones urbanas, pero dentro de ellas, cabe distinguir las disposiciones generales para todas las locaciones urbanas, y aquéllas que son particulares para las locaciones con destino a vivienda. Con este sentido son generales para todas las locaciones urbanas, entre otras normas, los cinco artículos que forman el capítulo I con el título precisamente, de "Disposiciones Generales". Mientras que los cuatro artículos que forman el capítulo Ii son específicos de las locaciones destinadas a viviendas (cfr. López de Zavalía, "Teoría de los Contratos", T.3, parte especial 2, págs. 410 y 485). El recurrente invoca la aplicación del principio "donde la ley no distingue no debemos distinguir" pero el demandante en este caso parte de una premisa falsa, esto es, afirma que la ley no distingue, cuando precisamente lo que la ley hace es distinguir entre las locaciones destinadas a viviendas y las restantes, distinción que, conforme se pudo apreciar, aprehende al art. 8. En consecuencia, el art. 8 de la ley 23.091, está referido únicamente a la locación de inmuebles urbanos destinados a viviendas (cfr. Leiva Fernández, "Consideraciones sobre la normativa civil sobre el régimen regular de locaciones urbanas. Ley 23.091", LL 1.984-D-1.163), y por ende, la Cámara ha resuelto correctamente el caso debiendo desestimarse el recurso interpuesto. ( Conf JORGE E. CERETTI S.A. C/JUAN LACZKO BENEDEK S/CONSIGNACION DE LLAVES Y DE INDEMNIZACION (CASACION), 15/11/95, Sentencia Nº: 627, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA Tucuman, del archivo de jurisprudencia de la Camara Comercial".
Compartiendo el suscripto los términos del precedente citado, ponderando que el contrato de locación ha tenido como objeto un fin estrictamente comercial, cuadra concluir que la normativa invocada por el accionado no resulta aplicable al caso que nos ocupa.
6) En este punto corresponde analizar el reclamo correspondiente a los cánones posteriores a la restitución del inmueble.
Como se recordara con anterioridad el actor en su escrito de demanda ha expresado que la privación de una chance real de ingresos por cánones locativos, constituye un daño patrimonial cierto y mensurable.
Ha dicho la jurisprudencia que "...En punto al resarcimiento por "pérdida de chance", recuerdo que ésta es la posibilidad cierta de un beneficio probable, futuro, que integra las facultades de actuar del sujeto y conlleva daño; aún cuando pueda ser dificultoso estimar su medida (confr. Zannon "El daño en la responsabilidad civil"), Ed. Astrea, 1987, Buenos Aires, pág 78), éste debe entenderse como el menoscabo a todo interés -y no solo a un interés subjetivo- que integre la esfera de actuar lícito de una persona a consecuencia del cual sufre la privación de un bien procurado a través de ese actuar. En el terreno de las chances queda patentizado que para la concreción de ese daño jurídico no es necesaria la vulneración de un derecho subjetivo, sino la expectativa probable de un beneficio o lucro; expectativa que no significa un derecho a reclamar algo a alguien, puesto que aún no se habría concretado la facultad de obrar de esa manera, sino tan solo la frustración de la posibilidad de lograr consolidar la adquisición de un bien jurídicamente protegido. Como sustuvo la Corte Federal, la indeminización por pérdida de "chance" no se identifica con la utilidad dejada de percibir, sino que lo resarcible es la chance misma, lo que debe apreciarse judicialmente según el mayor o menor grado de la probabilidad de convertirse en cierta; sin que pueda identificarse nunca con el eventual beneficio perdido (C.S.N., T-229-XX, in re, "Trafilam SA c/ Galvalisi, José Vicente", 04/12/1986). En otros términos, si la posibilidad es fundada -probabilidad lógica y razonable- el daño aparece como cierto, aunque la chance por su propia naturaleza sea siempre problemática en su realización (confr. S.C.B.A., set. 29-1987, in re, "Kessler, Juan B. y otra c/ Gachitegui Juan; el accionista 15-04-88); teniendo en cuenta que la indemnización es la chance misma, que el juez apreciará en concreto. En el sub-examine, el demandado incumplió la obligación de transferir cierta franquicia; si hubiera hecho los trabajos realizados y cobrados el actor hubiera obtenido - con razonable certeza desde el punto de vista causal- el 33 % del producido. Precisando un poco más los conceptos, cabe calificar a la certeza del daño desde el miraje causal, ya que es un acaecer fáctico, que puede ser mediato o inmediato con relación a su hecho generador; o sea que la certidumbre tiene que ver con el hecho causal, por ser éste el que al producir la privación, mengua o menoscaba un bien jurídico y permite atribuir razonable certidumbre de daño. En suma, debe haber certeza en punto a la existencia de suficiente probabilidad, de acuerdo al curso natural y ordinario de los acontecimientos (art. 901 C.C.). O sea, que como apunta Zanoni "la certidumbre del daño... constituye siempre una constatación de hecho actual que proyecta, también al futuro una consecuencia necesaria" (ob. cit. pág. 52). Un cierto coeficiente de incertidumbre -probabilidad de existir o no- es compatible con la certeza que demanda la "chance" desde la óptica jurídica (confr. Mosset Iturraspe, Jorge, "Frustración de una chance por error de diagnóstico", L.L. 1982-D-470, ním. I); porque la pérdida de oportunidad constituye una zona gris o limítrofe entre lo cierto y lo incierto, lo hipotético y lo seguro (confr. Cazeau, "Daño actual. Daño futuro. Daño eventual e hipotético. Pérdida de chance" en "Temas de responsabilidad civil en honor al Dr. Augusto M. Morello" Ed. Platense, La Plata, 1981). ( Conf C.N.Com Sala "B" 15.10.1997 "Lenzner Mario Ernesto C/ Alonso Martin Leopoldo S/ Ord"causa 12.335/96).
Compartiendo los términos del precedente citado, y ponderando que la manifestación vertida en la clausula segunda del acuerdo de fecha 31.8.95 - copiado a fs. 39 - en la cual el locatario ha confesado la imposibilidad de cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato, se presenta como el hecho causal de la resición del contrato de locación, lo que ha traído como consecuencia que el locador se vea privado de percibir los cánones fijados en el contrato de locación, lo que resulta encuadrable como una perdida de la chance a percibir dichos cánones y merituando el carácter - no controvertido - de garantes del contrato de locación base se este reclamo de los accionados, la demanda procederá
7) Por otro lado cuadra señalar que se ha decretado la rebeldía del demandado Saralegui, ello por no haber contestado en tiempo oportuno la demanda.
El silencio guardado por dicho accionado debe estimarse como un reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos contenidos en la demanda y por reconocidos los documentos acompañados al escrito inicial. ( Conf. art. 356 1 CPCC).
8) En tal contexto, como ya se anticipara, la demanda será acogida.
9) Sin perjuicio de ello se pasará a analizar la extensión por la cual procederá la condena.
Señala el pretensor en su escrito inicial que el plazo de locación se estableció en un principio en 10 años, y luego en tres desde el primero der marzo de 1994, con opción anual en favor de Berymar de prorrogarlo por siete años mas. ( ver acta N 3 del 29.3.94) - fs. 37- No es posible, con los elementos aportados en autos establecer si el locador hubiera oportunamente hecho uso de su derecho de prorrogar el plazo de la locación en forma anual, haciendo uso de las facultades que le acordaba el acuerdo mentado, lo que lleva a afirmar que no se puede establecer en forma inequívoca el tiempo de duración que habría tenido el contrato de locación debiéndose estar a los tres años originalmente pactados.
En base a ello se le reconocerán al actor los cánones correspondientes al período que transcurrió entre la entrega del bien (31.8.95) y la finalización del período de tres años del contrato de locación con la modificación es decir 1.3.97.
El monto del canon será el denunciado en el escrito de demanda de USS 4.998, el que no ha merecido observaciones en el sublite.
En cuanto a los intereses el actor solicita a fs. 58 que los mismos se computen desde la fecha de interposición de la demanda ( 26.3.01)
En concreto, se tomará la sumatoria de los cánones por los cuales procede la acción, y se le adicionará un interes, desde la fecha de interposición de la acción y hasta el 6.1.2002 ( art. 3 ley 25.820) , a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento de documentos en dólares.
La suma que resulte de dicha operatoria se convertirá en pesos a la fecha 6.1.02 ( art. 3 ley 25.820) a la paridad un dolar un peso.
Desde esa fecha y hasta el efectivo pago, a la suma convertida en pesos se le aplicará el CER ( art. 3 ley 25.820) monto al que corresponderá adicionarle un interés por igual período a la tasa que cobra el Banco de la Nación Argentina en las operaciones de préstamos sometidos a cláusulas CER ( Conf. Teruel Santiago y Ot. V Dalvian SA S/ Inc. por Corvalan Nanciares Pablo y Ot. C.S. J. mendoza 24.11.03.
10) En cuanto a las costas las mismas se impondrán a las demandadas sustancialmente vencidas.( art. 68 y 69 CPCC)
Por lo expuesto FALLO:
a) Haciendo lugar a la demanda promovida por Berymar SA, condenando a Juan Miguel Luis Saralegui y Choice Hotels Argentina SA, a hacer dentro del 10 día desde la notificación de la presente efectivo pago de la suma que arroje la liquidación que en este acto se manda a practicar al actor con arreglo a la presente.
b) Costas a la demandadas vencidas. ( art. 68 y 69 CPCC).
C) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad en que exista liquidación aprobada.
d) Notifíquese por secretaria, regístrese y oportunamente archivese.
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