IGJ: Resolución IGJ nº: 921/04 - Manol Inmobiliaria S.L

Buenos Aires, Julio 29 de 2004.Y VISTAS:1.Las presentes actuaciones, que llevan el número de identificación del expediente número 592151 y el Código de Trámite número 5062632, correspondiente a la sociedad “MANOL INMOBILIARIA S.L.”, de cuyas constancias surge que:2. Por Escritura 21 del 15 de enero de 2004 del protocolo del escribano Alfonso Gutiérrez Zaldívar, comparecieron los Sres. Eckhard Freiwald, de nacionalidad alemana y la Sra. Cecilia Remiro Valcárcel, española, con domicilio en la calle Esmeralda 1355, primer piso de la Ciudad de Buenos Aires, quien lo hizo en nombre y representación y en su carácter de apoderada de la sociedad “MANOL INMOBILIARIA S.L.”, con domicilio en Figueras, Gerona, España, invocando un Poder Especial otorgado en el extranjero con fecha 8 de enero de 2004, transcripto en escritura pública de fecha 13 de enero de 2004, pasada al folio 34 del mismo Registro número 374. Ambas partes comparecieron a los efectos de instrumentar una operación por medio de la cual el Sr. Eckhard Freiwald vendió a la sociedad “Manol Inmobiliaria” la unidad funcional número 8°, ubicada en el 8° y 9° piso de la finca sita en la Avenida del Libertador 4850, entre las calles Gorostiaga y Maure, de 402,25 metros cuadrados, por un precio total de U$S 350.000, abonada en ese acto en dinero efectivo, dejándose constancia que dicha operación constituye un acto aislado de la compradora.3. El presente expediente le fue adjudicado a la Inspectora Adriana Minujin el 27 de Abril de 2004, quien se constituyó personalmente el 30 de Abril de 2004 en el inmueble de la Avenida del Libertador 4850, pisos 8° y 9°, tocando timbre en forma infructuosa. Ante ello, dejó un requerimiento al encargado del edificio, quien le informó a la aludida Inspectora que se trata de un departamento deshabitado. La citación para comparecer a este Organismo fue para el día 4 de Mayo de 2004.4. A fs. 5/7 del presente expediente obra la Escritura Pública número 18 del 13 de enero de 2004, donde se transcribe el poder especial otorgado por la sociedad “Manol Inmobiliaria S.L.” en favor de la Sra. Cecilia Remiro Valcárcel, que fuera otorgado en Barcelona, España, el 8 de enero de 2004, y en la cual se dejó constancia del domicilio de la apoderada en la calle Esmeralda 1355, primer piso de Buenos Aires, aclarándose asimismo que la compra de dicho departamento constituye un acto aislado para el poderdante en la República Argentina.5. A fs. 11 de estas actuaciones obra una nota, de fecha 4 de Mayo de 2004, suscripta por la Sra. Cecilia Remiro, en donde esta expresa textualmente lo siguiente: “Buenos Aires, 4/5/04. En el día de la fecha, Cecilia Remiro Valcarcel, DNI 93949727, apoderada de “Manol Inmobiliaria S.L.”, quien manifiesta que el objeto social es tenencia de bienes inmuebles. El inmueble está vacío, próximamente un directivo la va a utilizar como vivienda propia cuando venga a Buenos Aires. En principio, la idea es habitar un piso y alquilar el otro, si el consorcio lo permite”.6. Ante ello, por auto del 8 de Junio de 2004, y en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 8° de la ley 22315 y el artículo 3° de la Resolución 3° de la IGJ, se ordenaron las siguientes medidas probatorias: a) Practicar una nueva visita de Inspección a la Avenida del Libertador 4850, piso 8° de esta Ciudad a los fines de que ilustrar sobre las personas físicas o jurídicas que la habitan, constatando además si en ellas se realiza alguna actividad empresaria; b) Citar a la Sra. Cecilia Remiro Valcarcel, con domicilio en la calle Esmeralda 1355, primer piso de esta Ciudad a los fines de brindar las explicaciones que requiera esta Inspección General de Justicia en torno a la adquisición del inmueble sito en la Avenida del Libertador 4850, pisos 8° y 9° de esta Ciudad.7. A fs. 14 obra un informe presentado por los Inspectores de Justicia Luciano Javier González y Néstor Cotignola, quienes ilustraron a su Jefatura que el día 17 de junio de 2004, concurrieron al inmueble de la Avenida del Libertador 4850, piso 8° de esta Ciudad, donde nadie contestó los llamados del portero eléctrico y que el portero del edificio se negó a darles información. Transcurridos unos instantes, respondió una persona el portero eléctrico, afirmando habitar el octavo piso, pero que se encuentra en representación de una inmobiliaria. Preguntado si conoce a la sociedad extranjera “Manol Inmobiliaria S.L.” respondió que no pertenece a ninguna inmobiliaria y que le manden una notificación judicial.8. Convocados el encargado del edificio y la Sra. Cecilia Remiro Valcarcel a dar explicaciones al Organismo, se transcriben a continuación las declaraciones de los mismos:“En la ciudad de Buenos Aires, a 1 de julio de 2004, se presenta ante este Organismo la Sra. Cecilia Remiro Valcarcel, quien manifiesta ser de estado civil divorciada, de nacionalidad española, con domicilio en Esmeralda 1355, piso 1º “6” de Capital Federal, de profesión abogada y exhibe Documento Nacional de Identidad Para Extranjeros Nº 93949727, en respuesta a la citación ordenada a fs. 12 del presente. Al efecto, se le solicita informe:1) ¿Qué vinculación tiene actualmente con la sociedad “MANOL INMOBILIARIA S.L.”? Responde que es su abogada y que actualmente tiene un poder especial amplio que le otorgaron para la compra del departamento y lo relacionado con la administración del mismo, del cuál entrega una fotocopia para su agregación al expediente.2) Explique la operación realizada en la Escritura Pública Nº 21 del 15 de enero de 2004, que consta a fojas 1/3 de las presentes. Indica que es una compraventa efectuada a fin de utilizar el inmueble como vivienda en sus estadías en la Argentina, aclarando que la socia que conoce es una administradora solidaria de la sociedad llamada María Luisa Reig Serrat, cuyo cónyuge es Luis Manuel Cuesta Roca.3) ¿Qué actividad desarrolla la sociedad en el país? ¿Desde cuándo?. Señala al respecto que la sociedad no desarrolla actividad alguna en la Argentina y que sólo habría realizado esta compraventa.4) ¿Cuál es el domicilio de la sociedad en el país?. Responde que no tienen domicilio social debido a que no tienen presencia en la Argentina, si bien en el poder acompañado se designó a efectos de la AFIP el domicilio del estudio de abogados situado en Leandro N. Alem 928, 5º piso, Capital.5) Indique el nombre y domicilio de las autoridades o representantes en el país. Manifiesta que no hay autoridades ni representantes en la Argentina, salvo la apoderada ya indicada, cuyo domicilio personal es el de Esmeralda antes citado y el profesional el de Alem mencionado anteriormente.6) Si la sociedad se encuentra inscripta como sociedad extranjera en algún Registro Público del país. Responde que no.7) Si la sociedad es titular de otros bienes registrables. Informa que no.8) Si otorgó otros actos o escrituras en representación de la sociedad. Señala que no.9) ¿Quién ocupa actualmente el inmueble de la Av. Libertador 4850, piso 8º?.Informa que se encuentra desocupado y en proceso de refacción.Leída que fue, ratifica su contenido de conformidad y la firma.”Posteriormente compareció el encargado del edificio de la Avenida del Libertador 4850 de la Capital Federal, siendo su declaración la siguiente:“En la ciudad de Buenos Aires, a 1 de julio de 2004, se presenta ante este Organismo el Sr. Nicolás Chávez, quien manifiesta ser de estado civil casado, de nacionalidad argentino, con domicilio en Av. del Libertador 4850, Planta Baja, de Capital Federal, de profesión encargado de edificio y exhibe Cédula de Identidad Nº 9033763, en respuesta a la citación ordenada a fs. 16 del presente. Al efecto, se le solicita informe:1)¿Qué actividad desempeña en el edificio de Av. del Libertador 4850 y desde cuándo? Informa que es el encargado titular del edificio desde hace 2 años y que desde esa fecha el inmueble del 8º y 9º piso de dicha finca se encuentra desocupado. Dice que sólo sabe que fue vendido y que desconoce quién lo compró.2) ¿Llega correspondencia a dicho domicilio?. Manifiesta que no.3)¿Cuál es la administración del edificio y dónde se encuentra?. Responde que se llama “Administración Kestelboeing” y se encuentra en Av. Santa Fe 4990, piso 12 “C” de Capital Federal.4) ¿Quién paga las expensas del citado departamento?. Indica que no sabe.5)¿Quién era el anterior propietario de dicho departamento?. Expresa que era el Sr. Eckhard Freiwald.Leída que fue, de conformidad ratifica su contenido y la firma.9. A fs. 17/24 obra copia de la escritura del poder otorgado en fecha 8 de enero de 2004 por la Sra. María Luisa Reig Serrat, con domicilio en Barcelona, Reino de España a favor de doña Cecilia Remiro Valcárcel y Clara Vela, ambas domiciliadas en la ciudad de Buenos Aires, República Argentina, a los fines de que cualquiera de ellas, en forma indistinta, adquiera el departamento designado como unidad funcional número 8 del inmueble sito en la Avenida del Libertador número 4850, entre las calles Gorostiaga y Maure de esta ciudad, por un precio de U$S 350.000, en los términos y condiciones que estimen oportunos. Dicho poder fue otorgado por la Sra. Reig Serrat en la escribanía de titularidad del notario Javier Hernández Alonso de la ciudad de Barcelona, dejándose aclarado en dicho instrumento que la Sra. María Luisa Reig Serrat actuaba en nombre y representación y como administradora solidaria de la compañía mercantil, de nacionalidad española, denominada “MANOL INMOBILIARIA S.L.”, con domicilio en Figueres, Gerona, calle Sant Francesc de Paula número 5, 2º piso, dejándose expresa constancia en dicho instrumento que la compra encomendada a sus apoderados de la República Argentina constituía un acto aislado en este país.10. A fs. 26 obra una carta documento recibida por esta Inspección General de Justicia el día 2º de Julio de 2004 y remitida por el Sr. Jorge Kestelboim, en su carácter de administrador del consorcio del edificio sito en la Avenida del Libertador 4850 de esta Ciudad, en la cual aquel expresó textualmente “Me dirijo a Ud. en respuesta a vuestra solicitud de fecha 25/6/2004 con relación a las actuaciones caratuladas “MANOL INMOBILIARIA S.L. sobre Registro de Actos Aislados” ( Expediente nº 592.151/5.062.632 ). 1) Informo a Ud. que la U.F. nº 8 correspondiente al 8º y 9º piso del Edificio sito en Avenida del Libertador 4850 de la Ciudad de Buenos Aires, no está ocupado por nadie. 2) Las expensas se pagan a través de giros bancarios procedentes del exterior. Sin otro particular, lo saluda atentamente: Jorge Kestelboim, Administrador. DNI: 10.924.733.11. Ante todo ello, en fecha 15 de Julio de 2004 la Dra. Susana C. Rodríguez, en su carácter de Jefe del Departamento de Sociedades Comerciales y de Regímenes de Integración Económica, dispuso – fs. 28 – que habiéndose cumplimentado todas las medidas investigativas ordenadas en estas actuaciones, corresponde elevarlas a la consideración del Inspector General.Y CONSIDERANDO:12. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 3º de la Resolución General nº 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA, los instrumentos remitidos a este Organismo por el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.13. Que conforme a las constancias de autos, la única actividad celebrada por la sociedad extranjera “MANOL INMOBILIARIA S.L.”, constituida en la ciudad de Gerona, Reino de España, lo ha sido la adquisición del inmueble sito en la Avenida del Libertador 4850, octavo y noveno piso de la Ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la escritura número 21 del protocolo del escribano Alfonso Gutiérrez Zaldívar, de fecha 15 de enero de 2004.14. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del artículo 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.15. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país ( POLAK Federico, “La Empresa Extranjera”, Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, páginas 117/119 ), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el artículo 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la Avenida del Libertador 4850, pisos 8º y 9º por parte de la sociedad extranjera “MANOL INMOBILIARIA S.L.” no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser utilizado por parte de un directivo de dicha sociedad cuando éste viaje a la ciudad de Buenos Aires. Basta recordar las afirmaciones efectuadas por la Sra. Cecilia Remiro Valcarcel, apoderada de aquella sociedad, en el escrito que obra en autos a fs. 11 y que fuera presentado en este expediente el 4 de Mayo de 2004, donde aquella sostuvo textualmente, explicando el propósito de la adquisición de aquella propiedad que, “... En principio, la idea es habitar un piso y alquilar el otro, si el consorcio lo permite.”, para descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.16. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como “acto aislado” no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo ( VITOLO Daniel Roque, “Sociedades extranjeras y off shore”, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, página 49 ), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas ( CNCivil, Sala F, Junio 5 de 2003, en autos “Rolyfar SA contra Confecciones Poza SACIFI sobre ejecución hipotecaria ), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva ( ROVIRA Alfredo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Abeledo Perrot, 1985, página 56; ídem, ZALDIVAR Enrique, “Régimen de las Empresas Extranjeras en la República”, Buenos Aires, Edifor, 1972, página 84; PERCIAVALLE Marcelo L. “Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero”, publicado en la Revista “Profesional & Empresaria”, Ed. Errepar, Julio 2004, páginas 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como “acto aislado”, la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles.17. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil del 30 de Octubre de 1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados ( ROVIRA Alfredo, ob.cit. pag. 56 y 57; PERCIAVALLE Marcelo, “Sociedades Extranjeras”, Ed. Errepar, 1998, página 10; VERON, Alberto Víctor, “Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada”, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, pag. 501 etc. ), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo artículo 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.18. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la Avenida del Libertador 4850, pisos 8º y 9º de la Ciudad de Buenos Aires por la sociedad extranjera “ MANOL INMOBILIARIA S.L.”, que excede largamente el concepto de “acto aislado” previsto por el artículo 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.19. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los artículos 118 de la ley 19550, el artículo 8º de la ley 22.315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente,EL INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIARESUELVE:Artículo 1º: Intimar a la sociedad “MANOL INMOBILIARIA S.L.”, en la persona de su representante en la República Argentina, la Sra. Cecilia Remiro Valcarcel, y en el domicilio de la calle Esmeralda 1355, primer piso, departamento 6º de la Capital Federal, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del artículo 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.Artículo 2º: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.Resolución IGJ nº: 921/04