Propiedad horizontal - Quòrum en segunda convocatoria
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia. — Buenos Aires, agosto 18 de 2010.
Respecto de la sentencia de fs. 416/423, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿es justa la sentencia apelada?
A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:
I. La sentencia de fs. 416/423 rechazó la excepción de prescripción opuesta por los demandados, con costas; hizo lugar a la demanda entablada, condenando a Arcosbel S.A. y a Gerardo Pablo Grimbaum a abonar al Consorcio de Propietarios de la calle Arcos... la suma de $ 8.600, con más la que sea necesaria para obtener la final de obra y sus respectivos intereses; asimismo, condenó a la empresa a restablecer a su estado original la unidad complementaria III, bajo apercibimiento de ejecución. Impuso las costas a los vencidos y difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.
Contra dicho pronunciamiento se alzaron la codemandada Arcosbel S.A. a fs. 427, el coaccionado Grimbaum a fs. 430 y el consorcio actor a fs. 431, siendo concedidos los respectivos recursos a fs. 428 y fs. 432.
Este último expresó agravios a fs. 438/441, los que fueron contestados a fs. 472/475 y fs. 476/479. Se queja porque se ha desestimado su pretensión respecto de la realización del plano de instalaciones del edificio, por el monto irrisorio concedido para adecuar la sala de máquinas de los ascensores y por la imprecisión al diferir para la etapa de ejecución todo lo necesario para obtener la final de obra.
Los codemandados expusieron sus quejas a fs. 444/448 y fs. 449/452, siendo respondidos a fs. 468/470. Protestan porque la sentenciante sostiene que no existe final de obra, omitiendo evaluar el informe del G.C.B.A. y el plano agregado como hechos nuevos a fs. 342/346, todo lo cual es demostrativo de la existencia de planos conforme a obra registrados y final de obra otorgados. Consideran improcedente la condena al pago de $ 2.600 para modificar el acceso a la sala de máquinas, gasto que en todo caso no estaría a su cargo; y de $ 3.500 por gastos para poner en correcto funcionamiento las bombas elevadoras de agua. Es llamativo que a siete años de terminado el edificio se haya presentado el problema y en el mejor de los supuestos, tales desembolsos deben ser afrontados por el consorcio por no haber atendido adecuadamente el mantenimiento durante ese lapso. Cuestionan lo decidido respecto de la remoción del cerramiento de la unidad complementaria III, lo que fue consentido pacíficamente por el consorcio, no afecta la fachada, la estética ni la seguridad del edificio.
II. Con carácter previo al análisis de los agravios expresados contra la sentencia definitiva, recordaré liminarmente que, como desde antiguo lo viene sosteniendo la Corte Suprema de Justicia de la Nación y diversos tribunales inferiores, la omisión de tratamiento de cuestiones oportunamente sometidas a consideración del juez de la causa, no afecta por sí la garantía de la defensa en juicio porque los jueces no están obligados a meritar cada uno de los argumentos de las partes sino los que a su juicio sean decisivos para la correcta solución del caso. Asimismo, tampoco están constreñidos a seguirlas en la evaluación de todos y cada uno de los agravios expresados, sino a atender a aquellos que estimaren conducentes para resolver la cuestión debatida (Conf. CSJN, 18/04/2006, Crousillat Cerreño, José F., DJ 01/11/2006, 646; id. 24/08/2006, "Alarcón, Marisel y otros c/Instituto Provincial de la Vivienda y Urbanismo del Neuquén", Fallos, 329: 3373, id. 08/08/2002, "Giardelli, Martín Alejandro c/ Estado Nacional -Secretaría de Inteligencia del Estado", Fallos, 325:1922; id. 04/11/2003, "Acuña, Liliana Soledad c/ Empresa Distribuidora del Sur S.A.", Fallos, 326:4495; id. 04/11/1997, "Wiater, Carlos c. Ministerio de Economía", DJ 1998-3, 376, entre muchos otros).
III. El conflicto que motiva estas actuaciones que anticipo, salvo en lo relativo al cerramiento, no tiene la más mínima vinculación con las acciones del art. 15 de la ley 13.512, se origina en algo así como los "descubrimientos" que dice haber efectuado la administradora del consorcio actor luego de ser "designada" por la asamblea extraordinaria celebrada el 16 de noviembre de 2005. El anterior administrador no le habría entregado toda la documentación, como planos sanitarios y de electricidad. Además, habría comprobado irregularidades constructivas (ausencia de entrada independiente al cuarto de máquinas, cerramiento sin autorización del consorcio de una parte semi cubierta de la unidad complementaria III, pileta de natación no declarada, mal funcionamiento de las bombas de bombeo), así como la ausencia del otorgamiento de la final de obra por la autoridad de aplicación.
A fs. 227 la codemandada denuncia como hecho nuevo la aprobación de los planos de obra por Resolución 533 SSPLAN-08 del 14 de noviembre de 2008, el que fue admitido a fs. 276 y vta.
A fs. 323 el perito arquitecto destaca que la presentación de la final de obra fundamentalmente es responsabilidad del profesional a cargo de ella, quien se expone a diversas sanciones por no haber cumplido el Código de la Edificación. No se producen consecuencias económicas ni edilicias contra el consorcio, ya que de ser intimado o multado, puede dirigirse contra el Director de Obra.
Agrega que existe un expediente abierto en el que tramita la final de obra, un plano original registrado y otro modificatorio también registrado que incluye las partes no reglamentarias, lo que implica la aceptación por parte de la autoridad de esas partes y de su calificación. No tiene sentido entonces el costo de lo ya hecho.
A fs. 324 señala el experto que la pileta no consta en los planos originales, pero sí en el "Plano conforme a obra con obras ejecutadas sin permiso antirreglamentarias", registrado por el G.B.C.A. el 26 de noviembre de 2008.
La ubicación de la sala de máquinas corresponde a los planos originales, pero impone para su acceso atravesar la unidad de portería, contraviniendo disposiciones vigentes que exigen que sea posible en forma directa o desde partes comunes.
Los tanques de bombeo están en el sótano en un espacio denominado Sala de Máquinas que es de fácil accesibilidad. En el caso el sistema de funcionamiento automático está anulado y el agua llega al tanque de reserva por la presión del agua desde la calle.
En cuanto al cerramiento es un apéndice semi cubierto que integra la terraza del 5° piso al frente. No afecta pero modifica mínimamente la fachada del edificio. No altera su estética y en nada su seguridad. No dificulta en mayor medida el accionar de sus ocupantes que simplemente tienen que superar un cerramiento más para acceder al resto de dicha terraza. No se puede observar desde la calle.
A fs. 325 el perito propone una solución para establecer el acceso directo a la sala de máquinas aunque admite que no reúne todas las condiciones reglamentarias. Consiste en colocar una puerta en el tabique que separa la sala de máquinas del descanso de la escalera, que es lugar común. El desnivel debería salvarse con escalones de hormigón armado o un módulo de escalera marinera. Estima el valor de esos trabajos en $ 2.600 o $ 1.500.
Aclara a fs. 358 que la solución sugerida es funcional y práctica, no es riesgosa ni molesta ni afecta a nadie, aun cuando no sea reglamentaria.
A fs. 357 sostiene el experto que el registro de un plano implica su reconocimiento y admisión por la autoridad comunal. En cuanto al segundo plano que incluye agregados o modificaciones no reglamentarias, su registro entraña su reconocimiento, habilitando su subsistencia con ese carácter de no reglamentario y con la aplicación de penalidades, como liquidación de derechos. En caso de presentarse irregularidades inaceptables no se registrarían los planos y se ordenaría la demolición o modificación de las partes observadas por cuenta de los responsables.
Ante el tenor de las impugnaciones deducidas por el consorcio actor, dice el perito que es absurdo afirmar que si el trámite de Final de Obra no está concluido, nada está hecho en forma legal. El propio señalamiento de las irregularidades puntualizadas por la actora es demostrativo de que todo el resto es regular.
A fs. 334 AYSA informa que el inmueble de Arcos según sus registros está conformado por 16 unidades funcionales y 3 complementarias. Remite también fotocopias de los planos, surgiendo que están aprobados.
A fs. 340 informa el G.C.B.A. en junio de 2009 que del Expte. N° 002096/1997 surge como último movimiento un informe del Departamento Registro. No obra plano de electricidad alguno. En atención a lo dispuesto por la ley 160 y su decreto reglamentario 718/01, es obligatorio presentar planos de instalaciones sanitarias desde el 17 de julio de 2001.
A fs. 313/314 declara el testigo Rodríguez, copropietario desde 1999 y a fs. 316 lo hace el arquitecto Monasterio, miembro del consejo de administración y adquirente desde 2002. Ambos se explayan en críticas a la gestión de los dos primeros administradores y en loas por la gestión actual. Este último afirma que las bombas jamás funcionaron, entiende que no eran nuevas sino que fueron recicladas. Todo ello es sustentado a pesar de haber ingresado a la comunidad cuatro años después de constituida, lo que es claramente demostrativo de su falta de imparcialidad.
El reglamento de copropiedad y administración fue elevado a escritura pública el 9 de noviembre de 1998, dando así nacimiento al Consorcio de Propietarios Edificio Calle Arcos... Consta de planta sótano, planta baja, pisos primero a quinto y Planta azotea, con un total de 16 unidades funcionales y 3 unidades complementarias. Estas últimas están ubicadas en la planta baja con destino a guardacoches (unidades I y II), mientras que la III que está en la planta azotea lo está a baulera.
En el 5º piso se encuentra la portería, la sala de máquinas y la azotea común.
Fue designado primer administrador Jorge Victoriano Grimbaum, estando prevista en el reglamento la remoción con justa causa y, al no estar contemplada una mayoría especial, bastaba la absoluta para lograr su destitución.
Por ello, es obvio que nada obstaba para que los consorcistas procuraran la separación del cargo del nombrado o del aquí demandado. Si no lo hicieron a lo largo de siete años, cabe suponer que ello fue así porque no estaban tan disconformes con su gestión, como lo sostiene la actual administradora.
Así, surge de las fotocopias de las actas de asamblea acompañadas, por ejemplo, la aprobación del balance anual 2003-2004 y del informe del administrador sobre trabajos realizados, y que se lo ratifica por un año (asamblea de mayo de 2004, presidida por quien aquí actúa como letrada del consorcio y que integra el consorcio desde su origen conforme manifestación en acta de fs. 244). Análoga situación se presenta en cuanto a la aprobación del ejercicio 2004-2005 y aceptación de la renuncia de Jorge Grimbaum (marzo de 2005).
No hallo probada, por otra parte, la administración de Gerardo Pablo Grimbaum.
La actual administradora fue designada en asamblea reunida en segunda convocatoria, inauditamente con la presencia de sólo dos consorcistas, uno de ellos la citada letrada y el otro, Rodríguez, quien luego oficiara en autos de testigo.
En la asamblea del 15 de marzo de 2006, el "legalista" consorcio actor decidió no declarar la pileta "por ahora" y, además, modificar diversas cláusulas del reglamento, aunque no consta que se haya dado cumplimiento a la elevación a escritura pública ni mucho menos que haya existido la mayoría exigida por la ley 13.512 para ese cometido.
Recién en la asamblea del 27 de marzo de 2008 se decidió solucionar el tema de la única bomba en funcionamiento, a cuyo fin se pedirían presupuestos. En la asamblea de julio de ese año persistía la situación, lo que es claramente demostrativo de la ausencia de gravedad del problema.
Sólo a título ilustrativo y didáctico, recordaré que uno de los presupuestos necesarios para que los propietarios puedan deliberar válidamente es que haya quórum.
La ley 13.512 guarda silencio sobre el particular, y sólo se refiere al quórum el art. 3, inciso 8º del decreto reglamentario, al enunciar las cláusulas obligatorias que debe contener el reglamento. Por lo tanto, corresponde a éste determinar en cada caso la cantidad de personas que deben estar presentes para sesionar, pero no existe absoluta libertad en tal sentido.
En efecto, quórum y mayoría no se identifican, pues el primero apunta al número de presentes para deliberar válidamente, y la segunda a la cantidad de votos necesarios para aprobar una decisión. Sin embargo, hay una íntima relación entre ambos conceptos, puesto que el quórum jamás podrá ser inferior a la mayoría requerida para adoptar la resolución, conforme a los temas que figuran en el orden del día.
Ello es así porque las mayorías no se computan teniendo en cuenta los presentes a la asamblea, sino la totalidad de los propietarios. Por lo tanto, si se debe decidir, por ejemplo, la hipoteca del edificio, el quórum debe ser la unanimidad, pues tal es la mayoría exigida por la ley; o si debe considerarse la reforma de una cláusula reglamentaria, el quórum debe ser de dos tercios de todos los propietarios, ya que ésta es la mayoría que determina la ley para modificar tal tipo de cláusulas del reglamento.
Si la mayoría requerida para decidir un punto se computa sobre el total de los consorcistas y no sobre los presentes, aquélla ha de coincidir fatalmente con el quórum necesario para deliberar válidamente al respecto (Conf. C. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 1ª, 8/9/1994, JA 1996-I-519).
Sostengo desde hace muchos años que carecen de validez las previsiones de algunos reglamentos –como el de autos- que facultan a reunirse en asamblea en segunda convocatoria, cualquiera sea el número de presentes, cuando la primera convocatoria fracasa por falta de quórum.
Se pretende aplicar por analogía el criterio que rige para las asambleas de las sociedades anónimas, pero la situación es muy distinta, por cuanto la ley 19.550 específicamente admite la posibilidad de una asamblea en segunda convocatoria (art. 237), determinando que en tal caso ella se considerará constituida cualquiera sea el número de accionistas con derecho a voto presentes si la asamblea es ordinaria (art. 243), o con la concurrencia de accionistas que representen el treinta por ciento de las acciones, si la asamblea es extraordinaria (art. 244).
De acuerdo con la legislación vigente, esta misma posibilidad no existe para la asamblea de propietarios, pues ninguna norma la autoriza y, por el contrario, el art. 10 de la ley 13.512, previendo la factibilidad de no lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, reglamenta la asamblea judicial.
Sin embargo, como se trata de una nulidad relativa, es susceptible de confirmación, la que puede operar tácitamente cuando se ha dejado transcurrir el tiempo sin impugnar la asamblea (Conf. Lambois, en Bueres-Highton, "Código Civil...", Tomo 5-B, pág. 415).
Y esto es lo que ha sucedido en el Consorcio Arcos como en tantos otros de la República Argentina: el muy cómodo consentimiento tácito.
IV. Efectuadas las precisiones precedentes, abordaré en primer lugar el tema de la final de obra, anticipando que la sentencia debe revocarse en cuanto condena al pago de la suma necesaria a los fines de obtenerlo.
En efecto, se trata en este aspecto de un pronunciamiento carente de contenido y de sentido, ya que la final de obra ya existe, puesto que a fs. 367 en el informe del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, se indica por medio del Director General de Registro de Obras y Catastro, con relación al estado del trámite del expediente N° 002096/1997, que en él existen planos conforme a obra registrados y final de obra otorgada (el resaltado me pertenece).
El hecho que en los considerandos se haga mención a la inexistencia de sometimiento del inmueble al régimen de la propiedad horizontal, por pertenecer la parcela a un propietario único, no deja de ser una exteriorización más de los usuales errores a los que nos tiene acostumbrados el ente y de la omisión de efectuar las verificaciones mínimas de correspondencia entre titularidades registrales y parcelas catastrales.
Asimismo, surge del CD ROOM acompañado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que, detectada la existencia de la pileta, se estableció que importaba una modificación antirreglamentaria sin aumento de superficie, violatoria de los arts. 2.1.1.1 y 5.11, encuadrando en el art. 6.3.1.2.
El Director General de Registro de Obras y Catastro da cuenta que esa obra ejecutada sin permiso no afecta el inmueble pues el resto de lo construido mantiene las condiciones reglamentarias originales de habilitabilidad, iluminación y ventilación, además no compromete la estabilidad, seguridad y salubridad pública de sus ocupantes y terceras personas. Concluye afirmando que la regularización efectuada encuadra en el art. 6.3.1.2.
Finalmente, también se comprueba en el CD ROOM que el arquitecto Sergio Trovatto, Jefe del Departamento Registro informa que se ha dado cumplimiento al art. 2.1.6.1. del Código de la Edificación, por lo que transcurrido el término establecido en el art. 2.2.3.3. de dicho ordenamiento, Ordenanza 35.072 y de conformidad con lo indicado por la superioridad, la documentación de final puede ser retirada por el propietario o profesional indistintamente.
Como dice el perito a fs. 323, surge de autos que hay un plano original registrado que incluye las partes antirreglamentarias, lo que implica la aceptación de la autoridad de esas partes y con esa calificación. No tiene sentido plantear el costo de lo ya hecho.
Por lo tanto, deberá revocarse la sentencia en cuanto incluye en la condena el monto a fijar para obtener la final de obra.
Califica la actora como irrisorio el monto acordado por la juez de grado para realizar los trabajos necesarios a los fines de establecer un acceso directo a la sala de máquinas.
Va de suyo que jamás podría prohijar la ejecución de una construcción antirreglamentaria como la propiciada por el perito arquitecto.
Además, no advierto en el texto del extensísimo artículo 8.10.2.5 "Cuarto de máquinas de ascensores y montacargas" del Código de la Edificación que exista una prohibición expresa para acceder a través de la vivienda del portero, ya que en el apartado 7 se limita a establecer "El acceso al cuarto de máquinas será fácil y cómodo a través de pasos en continuidad con el medio exigido de salida".
Prueba acabada de ello es que en el intrincado trámite del expediente de obra no se formuló observación alguna al tema del acceso.
De todos modos aunque fuera cierto que la autoridad aprobó una construcción antirreglamentaria, sería muy grave darle solución judicial, propiciando otra de la misma naturaleza.
En consecuencia, también deberá revocarse este aspecto de la sentencia.
Pasaré a examinar la cuestión relacionada con los tanques de bombeo.
Tales tanques existían al terminarse el edificio, como que están especificados en el respectivo plano en la Planilla de Iluminación y ventilación, ítem 1.
Existe un reconocimiento expreso del consorcio actor en tal sentido, apenas se advierta que en el escrito de demanda a fs. 88 se incluye entre los rubros indemnizatorios una suma de dinero para "Refuncionalización de los tanques de bombeo y reacondicionamiento de máquinas y/o dispositivos electromecánicos.
Las apreciaciones de los dos testigos que han declarado en autos, en especial, el arquitecto Monasterio, constituyen meras suposiciones, por haber ingresado al consorcio muchos años después.
Finalmente, la juez a-quo ha accedido al rubro por una suma absolutamente antojadiza, por cuanto el perito arquitecto no se expidió sobre el tema, por considerar que no era de su incumbencia. Sugirió que se realizara una consulta a una empresa dedicada al rubro, la que luego de una revisación técnica minuciosa evaluaría las reparaciones a ejecutar y su costo.
El consorcio impugnó esa respuesta, pero nada hizo para integrar esa prueba, por ejemplo, solicitando el nombramiento de un perito ingeniero hidráulico.
En consecuencia, propicio la reducción de la suma establecida por la juez de grado a $ 2.000 (art. 165 del Código Procesal).
El agravio del consorcio relacionado con el rechazo de la pretensión indemnizatoria respecto del plano de instalaciones sanitarias, deberá ser declarado desierto (art. 266 del código citado), pues el apelante no se hace cargo ni mínimamente del axial argumento de la sentenciante, en el sentido que es obligatoria la presentación desde el año 2001, al haber reglamentado recién en ese año el Decreto CABA 718 la ley 160, que data de 1999.
Examinaré por último el agravio de los demandados vinculados con el cerramiento de la unidad complementaria III.
Frente a la exigencia impuesta por el art. 265 del Código Procesal, cuando se trata del contenido de la expresión de agravios, pesa sobre el apelante el deber de resaltar, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que le atribuye al fallo. No basta con disentir, sino que la crítica debe ser concreta, precisa, determinada, sin vaguedades. Además, tiene que ser razonada, lo que implica que debe estar fundamentada.
"Ante todo, la ley habla de "crítica". Al hacer una coordinación de las acepciones académicas y del sentido lógico jurídico referente al caso, "crítica" es el juicio impugnativo u opinión o conjunto de opiniones que se oponen a lo decidido y a sus considerandos. Luego, la ley la tipifica: "concreta y razonada". Lo concreto se dirige a lo preciso, indicado, específico, determinado (debe decirse cuál es el agravio). Lo razonado incumbe a los fundamentos, las bases, las sustentaciones (debe exponerse por qué se configura el agravio)" (Conf. CNCiv., sala H, 04/12/2004, Lexis Nº 30011227).
Sin embargo, a la hora de declarar la deserción del recurso de apelación, la gravedad de las consecuencias que ello apareja impone una aplicación restrictiva. En caso de duda en cuanto a la suficiencia o insuficiencia de la expresión de agravios, debe estarse a la apertura de la instancia, apreciando con tolerancia las deficiencias, con el fin de no conculcar el derecho de defensa en juicio (Conf. Fenochietto-Arazi, "Código…", Astrea, 1983, Tomo 1, p. 840).
Tradicionalmente esta Sala sostiene que aun cuando el escrito presentado bajo la denominación de tal no constituya la expresión de agravios en los términos del art. 265 del Cód. Procesal, debe aplicarse al respecto el criterio amplio, en orden al respecto del principio constitucional de la defensa en juicio de los derechos y con la finalidad de brindar acabada satisfacción al recurrente, permitiendo la apreciación de las razones alegadas para la modificación de la sentencia (Conf. esta Sala, 03/08/1981, LL, 1983-B, 768; id. id. 10/02/1987, LL, 1987-B, 288, entre muchos otros).
Las escuetas manifestaciones de los apelantes sobre el tema, como que insumen menos de una carilla, no pasan de ser meras disconformidades o simples comentarios, que no contradicen las reflexiones que llevaron a la colega de la instancia de grado a decidir de la manera en que lo hizo.
Propongo a mis colegas declarar desierto el recurso respecto del agravio en tratamiento.
Las costas de alzada se imponen en el orden causado, en atención a las características peculiares del caso y el modo en que prosperan los respectivos recursos (arts. 68 y 71 del Código Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Bellucci y Carranza Casares votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por la doctora Areán. Con lo que terminó el acto.
Y vistos:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Revocar parcialmente la sentencia apelada, en cuanto condena al pago de una suma de dinero para realizar los trabajos necesarios a los fines de establecer un acceso directo a la sala de máquinas y para la obtención de la final de obra; II. Modificarla reduciendo la indemnización por gastos de reparación de tanques de bombeo a $ 2.000; III. Confirmarla en todo lo demás que decidió y fue motivo de no atendibles agravios. IV. Costas de alzada en el orden causado. Los honorarios de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia. Se deja constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal. Notifíquese, regístrese y devuélvase. —Beatriz Areán. — Carlos Alfredo Bellucci. — Carlos Carranza Casares.
© La Ley2010 Condiciones de uso y políticas de privacidad
2ª Instancia. — Buenos Aires, agosto 18 de 2010.
Respecto de la sentencia de fs. 416/423, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿es justa la sentencia apelada?
A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:
I. La sentencia de fs. 416/423 rechazó la excepción de prescripción opuesta por los demandados, con costas; hizo lugar a la demanda entablada, condenando a Arcosbel S.A. y a Gerardo Pablo Grimbaum a abonar al Consorcio de Propietarios de la calle Arcos... la suma de $ 8.600, con más la que sea necesaria para obtener la final de obra y sus respectivos intereses; asimismo, condenó a la empresa a restablecer a su estado original la unidad complementaria III, bajo apercibimiento de ejecución. Impuso las costas a los vencidos y difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.
Contra dicho pronunciamiento se alzaron la codemandada Arcosbel S.A. a fs. 427, el coaccionado Grimbaum a fs. 430 y el consorcio actor a fs. 431, siendo concedidos los respectivos recursos a fs. 428 y fs. 432.
Este último expresó agravios a fs. 438/441, los que fueron contestados a fs. 472/475 y fs. 476/479. Se queja porque se ha desestimado su pretensión respecto de la realización del plano de instalaciones del edificio, por el monto irrisorio concedido para adecuar la sala de máquinas de los ascensores y por la imprecisión al diferir para la etapa de ejecución todo lo necesario para obtener la final de obra.
Los codemandados expusieron sus quejas a fs. 444/448 y fs. 449/452, siendo respondidos a fs. 468/470. Protestan porque la sentenciante sostiene que no existe final de obra, omitiendo evaluar el informe del G.C.B.A. y el plano agregado como hechos nuevos a fs. 342/346, todo lo cual es demostrativo de la existencia de planos conforme a obra registrados y final de obra otorgados. Consideran improcedente la condena al pago de $ 2.600 para modificar el acceso a la sala de máquinas, gasto que en todo caso no estaría a su cargo; y de $ 3.500 por gastos para poner en correcto funcionamiento las bombas elevadoras de agua. Es llamativo que a siete años de terminado el edificio se haya presentado el problema y en el mejor de los supuestos, tales desembolsos deben ser afrontados por el consorcio por no haber atendido adecuadamente el mantenimiento durante ese lapso. Cuestionan lo decidido respecto de la remoción del cerramiento de la unidad complementaria III, lo que fue consentido pacíficamente por el consorcio, no afecta la fachada, la estética ni la seguridad del edificio.
II. Con carácter previo al análisis de los agravios expresados contra la sentencia definitiva, recordaré liminarmente que, como desde antiguo lo viene sosteniendo la Corte Suprema de Justicia de la Nación y diversos tribunales inferiores, la omisión de tratamiento de cuestiones oportunamente sometidas a consideración del juez de la causa, no afecta por sí la garantía de la defensa en juicio porque los jueces no están obligados a meritar cada uno de los argumentos de las partes sino los que a su juicio sean decisivos para la correcta solución del caso. Asimismo, tampoco están constreñidos a seguirlas en la evaluación de todos y cada uno de los agravios expresados, sino a atender a aquellos que estimaren conducentes para resolver la cuestión debatida (Conf. CSJN, 18/04/2006, Crousillat Cerreño, José F., DJ 01/11/2006, 646; id. 24/08/2006, "Alarcón, Marisel y otros c/Instituto Provincial de la Vivienda y Urbanismo del Neuquén", Fallos, 329: 3373, id. 08/08/2002, "Giardelli, Martín Alejandro c/ Estado Nacional -Secretaría de Inteligencia del Estado", Fallos, 325:1922; id. 04/11/2003, "Acuña, Liliana Soledad c/ Empresa Distribuidora del Sur S.A.", Fallos, 326:4495; id. 04/11/1997, "Wiater, Carlos c. Ministerio de Economía", DJ 1998-3, 376, entre muchos otros).
III. El conflicto que motiva estas actuaciones que anticipo, salvo en lo relativo al cerramiento, no tiene la más mínima vinculación con las acciones del art. 15 de la ley 13.512, se origina en algo así como los "descubrimientos" que dice haber efectuado la administradora del consorcio actor luego de ser "designada" por la asamblea extraordinaria celebrada el 16 de noviembre de 2005. El anterior administrador no le habría entregado toda la documentación, como planos sanitarios y de electricidad. Además, habría comprobado irregularidades constructivas (ausencia de entrada independiente al cuarto de máquinas, cerramiento sin autorización del consorcio de una parte semi cubierta de la unidad complementaria III, pileta de natación no declarada, mal funcionamiento de las bombas de bombeo), así como la ausencia del otorgamiento de la final de obra por la autoridad de aplicación.
A fs. 227 la codemandada denuncia como hecho nuevo la aprobación de los planos de obra por Resolución 533 SSPLAN-08 del 14 de noviembre de 2008, el que fue admitido a fs. 276 y vta.
A fs. 323 el perito arquitecto destaca que la presentación de la final de obra fundamentalmente es responsabilidad del profesional a cargo de ella, quien se expone a diversas sanciones por no haber cumplido el Código de la Edificación. No se producen consecuencias económicas ni edilicias contra el consorcio, ya que de ser intimado o multado, puede dirigirse contra el Director de Obra.
Agrega que existe un expediente abierto en el que tramita la final de obra, un plano original registrado y otro modificatorio también registrado que incluye las partes no reglamentarias, lo que implica la aceptación por parte de la autoridad de esas partes y de su calificación. No tiene sentido entonces el costo de lo ya hecho.
A fs. 324 señala el experto que la pileta no consta en los planos originales, pero sí en el "Plano conforme a obra con obras ejecutadas sin permiso antirreglamentarias", registrado por el G.B.C.A. el 26 de noviembre de 2008.
La ubicación de la sala de máquinas corresponde a los planos originales, pero impone para su acceso atravesar la unidad de portería, contraviniendo disposiciones vigentes que exigen que sea posible en forma directa o desde partes comunes.
Los tanques de bombeo están en el sótano en un espacio denominado Sala de Máquinas que es de fácil accesibilidad. En el caso el sistema de funcionamiento automático está anulado y el agua llega al tanque de reserva por la presión del agua desde la calle.
En cuanto al cerramiento es un apéndice semi cubierto que integra la terraza del 5° piso al frente. No afecta pero modifica mínimamente la fachada del edificio. No altera su estética y en nada su seguridad. No dificulta en mayor medida el accionar de sus ocupantes que simplemente tienen que superar un cerramiento más para acceder al resto de dicha terraza. No se puede observar desde la calle.
A fs. 325 el perito propone una solución para establecer el acceso directo a la sala de máquinas aunque admite que no reúne todas las condiciones reglamentarias. Consiste en colocar una puerta en el tabique que separa la sala de máquinas del descanso de la escalera, que es lugar común. El desnivel debería salvarse con escalones de hormigón armado o un módulo de escalera marinera. Estima el valor de esos trabajos en $ 2.600 o $ 1.500.
Aclara a fs. 358 que la solución sugerida es funcional y práctica, no es riesgosa ni molesta ni afecta a nadie, aun cuando no sea reglamentaria.
A fs. 357 sostiene el experto que el registro de un plano implica su reconocimiento y admisión por la autoridad comunal. En cuanto al segundo plano que incluye agregados o modificaciones no reglamentarias, su registro entraña su reconocimiento, habilitando su subsistencia con ese carácter de no reglamentario y con la aplicación de penalidades, como liquidación de derechos. En caso de presentarse irregularidades inaceptables no se registrarían los planos y se ordenaría la demolición o modificación de las partes observadas por cuenta de los responsables.
Ante el tenor de las impugnaciones deducidas por el consorcio actor, dice el perito que es absurdo afirmar que si el trámite de Final de Obra no está concluido, nada está hecho en forma legal. El propio señalamiento de las irregularidades puntualizadas por la actora es demostrativo de que todo el resto es regular.
A fs. 334 AYSA informa que el inmueble de Arcos según sus registros está conformado por 16 unidades funcionales y 3 complementarias. Remite también fotocopias de los planos, surgiendo que están aprobados.
A fs. 340 informa el G.C.B.A. en junio de 2009 que del Expte. N° 002096/1997 surge como último movimiento un informe del Departamento Registro. No obra plano de electricidad alguno. En atención a lo dispuesto por la ley 160 y su decreto reglamentario 718/01, es obligatorio presentar planos de instalaciones sanitarias desde el 17 de julio de 2001.
A fs. 313/314 declara el testigo Rodríguez, copropietario desde 1999 y a fs. 316 lo hace el arquitecto Monasterio, miembro del consejo de administración y adquirente desde 2002. Ambos se explayan en críticas a la gestión de los dos primeros administradores y en loas por la gestión actual. Este último afirma que las bombas jamás funcionaron, entiende que no eran nuevas sino que fueron recicladas. Todo ello es sustentado a pesar de haber ingresado a la comunidad cuatro años después de constituida, lo que es claramente demostrativo de su falta de imparcialidad.
El reglamento de copropiedad y administración fue elevado a escritura pública el 9 de noviembre de 1998, dando así nacimiento al Consorcio de Propietarios Edificio Calle Arcos... Consta de planta sótano, planta baja, pisos primero a quinto y Planta azotea, con un total de 16 unidades funcionales y 3 unidades complementarias. Estas últimas están ubicadas en la planta baja con destino a guardacoches (unidades I y II), mientras que la III que está en la planta azotea lo está a baulera.
En el 5º piso se encuentra la portería, la sala de máquinas y la azotea común.
Fue designado primer administrador Jorge Victoriano Grimbaum, estando prevista en el reglamento la remoción con justa causa y, al no estar contemplada una mayoría especial, bastaba la absoluta para lograr su destitución.
Por ello, es obvio que nada obstaba para que los consorcistas procuraran la separación del cargo del nombrado o del aquí demandado. Si no lo hicieron a lo largo de siete años, cabe suponer que ello fue así porque no estaban tan disconformes con su gestión, como lo sostiene la actual administradora.
Así, surge de las fotocopias de las actas de asamblea acompañadas, por ejemplo, la aprobación del balance anual 2003-2004 y del informe del administrador sobre trabajos realizados, y que se lo ratifica por un año (asamblea de mayo de 2004, presidida por quien aquí actúa como letrada del consorcio y que integra el consorcio desde su origen conforme manifestación en acta de fs. 244). Análoga situación se presenta en cuanto a la aprobación del ejercicio 2004-2005 y aceptación de la renuncia de Jorge Grimbaum (marzo de 2005).
No hallo probada, por otra parte, la administración de Gerardo Pablo Grimbaum.
La actual administradora fue designada en asamblea reunida en segunda convocatoria, inauditamente con la presencia de sólo dos consorcistas, uno de ellos la citada letrada y el otro, Rodríguez, quien luego oficiara en autos de testigo.
En la asamblea del 15 de marzo de 2006, el "legalista" consorcio actor decidió no declarar la pileta "por ahora" y, además, modificar diversas cláusulas del reglamento, aunque no consta que se haya dado cumplimiento a la elevación a escritura pública ni mucho menos que haya existido la mayoría exigida por la ley 13.512 para ese cometido.
Recién en la asamblea del 27 de marzo de 2008 se decidió solucionar el tema de la única bomba en funcionamiento, a cuyo fin se pedirían presupuestos. En la asamblea de julio de ese año persistía la situación, lo que es claramente demostrativo de la ausencia de gravedad del problema.
Sólo a título ilustrativo y didáctico, recordaré que uno de los presupuestos necesarios para que los propietarios puedan deliberar válidamente es que haya quórum.
La ley 13.512 guarda silencio sobre el particular, y sólo se refiere al quórum el art. 3, inciso 8º del decreto reglamentario, al enunciar las cláusulas obligatorias que debe contener el reglamento. Por lo tanto, corresponde a éste determinar en cada caso la cantidad de personas que deben estar presentes para sesionar, pero no existe absoluta libertad en tal sentido.
En efecto, quórum y mayoría no se identifican, pues el primero apunta al número de presentes para deliberar válidamente, y la segunda a la cantidad de votos necesarios para aprobar una decisión. Sin embargo, hay una íntima relación entre ambos conceptos, puesto que el quórum jamás podrá ser inferior a la mayoría requerida para adoptar la resolución, conforme a los temas que figuran en el orden del día.
Ello es así porque las mayorías no se computan teniendo en cuenta los presentes a la asamblea, sino la totalidad de los propietarios. Por lo tanto, si se debe decidir, por ejemplo, la hipoteca del edificio, el quórum debe ser la unanimidad, pues tal es la mayoría exigida por la ley; o si debe considerarse la reforma de una cláusula reglamentaria, el quórum debe ser de dos tercios de todos los propietarios, ya que ésta es la mayoría que determina la ley para modificar tal tipo de cláusulas del reglamento.
Si la mayoría requerida para decidir un punto se computa sobre el total de los consorcistas y no sobre los presentes, aquélla ha de coincidir fatalmente con el quórum necesario para deliberar válidamente al respecto (Conf. C. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 1ª, 8/9/1994, JA 1996-I-519).
Sostengo desde hace muchos años que carecen de validez las previsiones de algunos reglamentos –como el de autos- que facultan a reunirse en asamblea en segunda convocatoria, cualquiera sea el número de presentes, cuando la primera convocatoria fracasa por falta de quórum.
Se pretende aplicar por analogía el criterio que rige para las asambleas de las sociedades anónimas, pero la situación es muy distinta, por cuanto la ley 19.550 específicamente admite la posibilidad de una asamblea en segunda convocatoria (art. 237), determinando que en tal caso ella se considerará constituida cualquiera sea el número de accionistas con derecho a voto presentes si la asamblea es ordinaria (art. 243), o con la concurrencia de accionistas que representen el treinta por ciento de las acciones, si la asamblea es extraordinaria (art. 244).
De acuerdo con la legislación vigente, esta misma posibilidad no existe para la asamblea de propietarios, pues ninguna norma la autoriza y, por el contrario, el art. 10 de la ley 13.512, previendo la factibilidad de no lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, reglamenta la asamblea judicial.
Sin embargo, como se trata de una nulidad relativa, es susceptible de confirmación, la que puede operar tácitamente cuando se ha dejado transcurrir el tiempo sin impugnar la asamblea (Conf. Lambois, en Bueres-Highton, "Código Civil...", Tomo 5-B, pág. 415).
Y esto es lo que ha sucedido en el Consorcio Arcos como en tantos otros de la República Argentina: el muy cómodo consentimiento tácito.
IV. Efectuadas las precisiones precedentes, abordaré en primer lugar el tema de la final de obra, anticipando que la sentencia debe revocarse en cuanto condena al pago de la suma necesaria a los fines de obtenerlo.
En efecto, se trata en este aspecto de un pronunciamiento carente de contenido y de sentido, ya que la final de obra ya existe, puesto que a fs. 367 en el informe del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, se indica por medio del Director General de Registro de Obras y Catastro, con relación al estado del trámite del expediente N° 002096/1997, que en él existen planos conforme a obra registrados y final de obra otorgada (el resaltado me pertenece).
El hecho que en los considerandos se haga mención a la inexistencia de sometimiento del inmueble al régimen de la propiedad horizontal, por pertenecer la parcela a un propietario único, no deja de ser una exteriorización más de los usuales errores a los que nos tiene acostumbrados el ente y de la omisión de efectuar las verificaciones mínimas de correspondencia entre titularidades registrales y parcelas catastrales.
Asimismo, surge del CD ROOM acompañado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que, detectada la existencia de la pileta, se estableció que importaba una modificación antirreglamentaria sin aumento de superficie, violatoria de los arts. 2.1.1.1 y 5.11, encuadrando en el art. 6.3.1.2.
El Director General de Registro de Obras y Catastro da cuenta que esa obra ejecutada sin permiso no afecta el inmueble pues el resto de lo construido mantiene las condiciones reglamentarias originales de habilitabilidad, iluminación y ventilación, además no compromete la estabilidad, seguridad y salubridad pública de sus ocupantes y terceras personas. Concluye afirmando que la regularización efectuada encuadra en el art. 6.3.1.2.
Finalmente, también se comprueba en el CD ROOM que el arquitecto Sergio Trovatto, Jefe del Departamento Registro informa que se ha dado cumplimiento al art. 2.1.6.1. del Código de la Edificación, por lo que transcurrido el término establecido en el art. 2.2.3.3. de dicho ordenamiento, Ordenanza 35.072 y de conformidad con lo indicado por la superioridad, la documentación de final puede ser retirada por el propietario o profesional indistintamente.
Como dice el perito a fs. 323, surge de autos que hay un plano original registrado que incluye las partes antirreglamentarias, lo que implica la aceptación de la autoridad de esas partes y con esa calificación. No tiene sentido plantear el costo de lo ya hecho.
Por lo tanto, deberá revocarse la sentencia en cuanto incluye en la condena el monto a fijar para obtener la final de obra.
Califica la actora como irrisorio el monto acordado por la juez de grado para realizar los trabajos necesarios a los fines de establecer un acceso directo a la sala de máquinas.
Va de suyo que jamás podría prohijar la ejecución de una construcción antirreglamentaria como la propiciada por el perito arquitecto.
Además, no advierto en el texto del extensísimo artículo 8.10.2.5 "Cuarto de máquinas de ascensores y montacargas" del Código de la Edificación que exista una prohibición expresa para acceder a través de la vivienda del portero, ya que en el apartado 7 se limita a establecer "El acceso al cuarto de máquinas será fácil y cómodo a través de pasos en continuidad con el medio exigido de salida".
Prueba acabada de ello es que en el intrincado trámite del expediente de obra no se formuló observación alguna al tema del acceso.
De todos modos aunque fuera cierto que la autoridad aprobó una construcción antirreglamentaria, sería muy grave darle solución judicial, propiciando otra de la misma naturaleza.
En consecuencia, también deberá revocarse este aspecto de la sentencia.
Pasaré a examinar la cuestión relacionada con los tanques de bombeo.
Tales tanques existían al terminarse el edificio, como que están especificados en el respectivo plano en la Planilla de Iluminación y ventilación, ítem 1.
Existe un reconocimiento expreso del consorcio actor en tal sentido, apenas se advierta que en el escrito de demanda a fs. 88 se incluye entre los rubros indemnizatorios una suma de dinero para "Refuncionalización de los tanques de bombeo y reacondicionamiento de máquinas y/o dispositivos electromecánicos.
Las apreciaciones de los dos testigos que han declarado en autos, en especial, el arquitecto Monasterio, constituyen meras suposiciones, por haber ingresado al consorcio muchos años después.
Finalmente, la juez a-quo ha accedido al rubro por una suma absolutamente antojadiza, por cuanto el perito arquitecto no se expidió sobre el tema, por considerar que no era de su incumbencia. Sugirió que se realizara una consulta a una empresa dedicada al rubro, la que luego de una revisación técnica minuciosa evaluaría las reparaciones a ejecutar y su costo.
El consorcio impugnó esa respuesta, pero nada hizo para integrar esa prueba, por ejemplo, solicitando el nombramiento de un perito ingeniero hidráulico.
En consecuencia, propicio la reducción de la suma establecida por la juez de grado a $ 2.000 (art. 165 del Código Procesal).
El agravio del consorcio relacionado con el rechazo de la pretensión indemnizatoria respecto del plano de instalaciones sanitarias, deberá ser declarado desierto (art. 266 del código citado), pues el apelante no se hace cargo ni mínimamente del axial argumento de la sentenciante, en el sentido que es obligatoria la presentación desde el año 2001, al haber reglamentado recién en ese año el Decreto CABA 718 la ley 160, que data de 1999.
Examinaré por último el agravio de los demandados vinculados con el cerramiento de la unidad complementaria III.
Frente a la exigencia impuesta por el art. 265 del Código Procesal, cuando se trata del contenido de la expresión de agravios, pesa sobre el apelante el deber de resaltar, punto por punto, los errores, las omisiones y demás deficiencias que le atribuye al fallo. No basta con disentir, sino que la crítica debe ser concreta, precisa, determinada, sin vaguedades. Además, tiene que ser razonada, lo que implica que debe estar fundamentada.
"Ante todo, la ley habla de "crítica". Al hacer una coordinación de las acepciones académicas y del sentido lógico jurídico referente al caso, "crítica" es el juicio impugnativo u opinión o conjunto de opiniones que se oponen a lo decidido y a sus considerandos. Luego, la ley la tipifica: "concreta y razonada". Lo concreto se dirige a lo preciso, indicado, específico, determinado (debe decirse cuál es el agravio). Lo razonado incumbe a los fundamentos, las bases, las sustentaciones (debe exponerse por qué se configura el agravio)" (Conf. CNCiv., sala H, 04/12/2004, Lexis Nº 30011227).
Sin embargo, a la hora de declarar la deserción del recurso de apelación, la gravedad de las consecuencias que ello apareja impone una aplicación restrictiva. En caso de duda en cuanto a la suficiencia o insuficiencia de la expresión de agravios, debe estarse a la apertura de la instancia, apreciando con tolerancia las deficiencias, con el fin de no conculcar el derecho de defensa en juicio (Conf. Fenochietto-Arazi, "Código…", Astrea, 1983, Tomo 1, p. 840).
Tradicionalmente esta Sala sostiene que aun cuando el escrito presentado bajo la denominación de tal no constituya la expresión de agravios en los términos del art. 265 del Cód. Procesal, debe aplicarse al respecto el criterio amplio, en orden al respecto del principio constitucional de la defensa en juicio de los derechos y con la finalidad de brindar acabada satisfacción al recurrente, permitiendo la apreciación de las razones alegadas para la modificación de la sentencia (Conf. esta Sala, 03/08/1981, LL, 1983-B, 768; id. id. 10/02/1987, LL, 1987-B, 288, entre muchos otros).
Las escuetas manifestaciones de los apelantes sobre el tema, como que insumen menos de una carilla, no pasan de ser meras disconformidades o simples comentarios, que no contradicen las reflexiones que llevaron a la colega de la instancia de grado a decidir de la manera en que lo hizo.
Propongo a mis colegas declarar desierto el recurso respecto del agravio en tratamiento.
Las costas de alzada se imponen en el orden causado, en atención a las características peculiares del caso y el modo en que prosperan los respectivos recursos (arts. 68 y 71 del Código Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Bellucci y Carranza Casares votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por la doctora Areán. Con lo que terminó el acto.
Y vistos:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Revocar parcialmente la sentencia apelada, en cuanto condena al pago de una suma de dinero para realizar los trabajos necesarios a los fines de establecer un acceso directo a la sala de máquinas y para la obtención de la final de obra; II. Modificarla reduciendo la indemnización por gastos de reparación de tanques de bombeo a $ 2.000; III. Confirmarla en todo lo demás que decidió y fue motivo de no atendibles agravios. IV. Costas de alzada en el orden causado. Los honorarios de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia. Se deja constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal. Notifíquese, regístrese y devuélvase. —Beatriz Areán. — Carlos Alfredo Bellucci. — Carlos Carranza Casares.
© La Ley2010 Condiciones de uso y políticas de privacidad
