. Simulación. Acción de simulación por terceros. Prescripción. Presunciones. Fraude a los acreedores. Acción pauliana. Daños y perjuicios. Prescripción. Simulación. Precio vil. Requisito de connivencia de terceros. Martillero. Adquirente intermedio
L., S. M. v. C., E.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 31 días del mes de marzo de dos mil once, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “L. S. M. c/ C. E. s/ Acción de fraude” respecto de la sentencia de fs. 577/585 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO.- OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE.-
I. Antecedentes
La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 577/585, resolvió: a) hacer lugar a las excepciones de prescripción y falta de legitimación pasiva deducidas por los demandados Lorena Yael Sruber, Julián Sruber e Iván Mantel contra los actores S. M. L., N. A. K., S. A. M., N. A. I., M. V. A., C. S., A. V. U., M. G. M., N. C. G., S. M. L. y S. F. S. S.; b) Admitir la demanda deducida por todos los actores referidos contra los accionados E. C. y J. M. C. y, por ello, disponiendo la nulidad de las escrituras públicas de donación que el primero (padre) realizó a favor del segundo (hijo), con reserva de usufructo, respecto de los inmuebles sitos en Tres de Febrero 1929/1951, piso 4º, unidad funcional Nº 8, con más las unidades complementarias de baulera y cochera; y Avda. Corrientes 4720, piso 2º, unidad funcional Nº 7, en ambos casos de la Capital Federal; c) declarar, sin embargo, a las enajenaciones mencionadas en el apartado anterior, y a las escrituras consecuentes, como “nulidades abstractas a la luz de los subadquirentes de buena fe”, respecto de los bienes raíces antes identificados; d) condenar a “modo de indemnización” a los emplazados E. C. y J. M. C. “a pagar a cada uno de los actores sus créditos laborales incrementados en cada caso en un 70 %, con más los intereses”; e) rechazar la demanda instaurada por los actores contra los encartados Lorena Yael Sruber, Julián Sruber, Iván Mantel y Marcelo Francisco Ostiz; f) disponer que las costas por el rechazo de la demanda y por la favorable acogida de las excepciones de prescripción y falta de legitimación pasiva, se impongan a los actores; al par que se apliquen a los co-accionados E. C. y J. M. C. las costas originadas por la demanda que procede en relación a éstos.
Contra el pronunciamiento de grado expresó agravios la parte actora a fs. 679/683, los que fueron replicados solo por el co-demandado Marcelo Francisco Ostiz a fs. 712/716. A su vez, el co-accionado J. M. C. dedujo sus quejas a fs. 692/694, contestadas por los pretensores a fs. 709/710. Finalmente, a tenor de la providencia de fs. 711, y por no haber expresado agravios oportunamente, se declaró desierto el recurso de apelación que había interpuesto el co-demandado E. C..
La presente causa tiene su origen en la demanda que luce agregada a fs. 20/21. En esa oportunidad, los actores se presentaron en autos en “calidad de acreedores laborales” de E. C. conforme a la sentencia obrante en los autos “L., S. Miriam y otros c/ C., E. y otro s/ Despido” (Expte. Nº 26.437), que para este acto tengo a la vista; promoviendo “acción de fraude” contra los demandados. Afirman que los dos inmuebles antes mencionados (los ubicados en la calles Tres de Febrero y Avda. Corrientes, unidades 8 y 7, respectivamente) integraban el patrimonio del aquí emplazado E. C.; los que fueron donados por el deudor a su hijo (J. M. C.) y luego enajenados a terceras personas. Postulan, así, “que las maniobras efectuadas fueron hechas con el solo propósito de evadirse del pago de la sentencia”, dado que mediante el ardid instrumentado el citado E. C. “se encuentra en un verdadero estado de insolvencia”.
II. Estudio de los agravios de J. M. C.
El co-demandado J. M. C., en sus escuetas e insustanciales quejas, requiere que esta Alzada declare la nulidad del fallo apelado “por violar el principio de congruencia”, ya que “en un claro y arbitrario exceso de lo solicitado por la actora establece una indemnización del 70 % de los créditos laborales, cuestión que no pertenece a estas actuaciones”.
Se rechazarán los mentados planteos. Es que el juez de grado consideró que los actores –como acreedores de E. C.—vieron afectados sus créditos; interpretando entonces que la acción entablada en la causa tendía a destruir la apariencia de las ventas efectuadas (ver fs. 580 vta., segundo y tercer párrafo). En tal inteligencia, el judicante estimó que había mediado una “convención de testaferro”, pues—señala—“nos encontramos ante una interposición ficticia o simulada de personas”, de manera que J. M. C. “mediante acuerdo simulatorio sustituye al verdadero titular de dominio” (E. C.), quien sería el que procede a efectuar las enajenaciones onerosas a terceros (ver fs. 582 vta., ante último párrafo).
Por lo referido, el fallo admite la demanda contra los indicados accionados y decreta la nulidad de las escrituras de donación de los mentados inmuebles; nulidades que evalúa se han vuelto “abstractas” por la enajenación de los bienes a terceros de buena fe y a título oneroso (ver fs. 585). Ahora bien, por considerar el juez que el accionar fraudulento de los C. “impidió que los actores pudieran ejecutar la sentencia que quedara firme en sede laboral”, los condena a reparar los daños y perjuicios que determina en su pronunciamiento (ver fs. 583, segundo párrafo). Así las cosas, no se advierte cómo el magistrado pudo haber violado el principio de congruencia, ya que la indemnización se determina en reemplazo de la ejecución de los inmuebles en poder de terceros, reclamada precisamente por los pretensores. Es que, para considerarlo de ese modo, tengo especialmente en cuenta la previsión del art. 972 del Código Civil; el cual establece derechamente el deber de los que pergeñaron el fraude de afrontar los daños y perjuicios “cuando la cosa hubiere pasado a un adquirente de buena fe”.
Desechada la articulación de J. M. C., ha de quedar firme para éste todo lo demás decidido por el juez ante el silencio guardado en la presentación de fs. 692/694; concretamente en cuanto a las nulidades de las donaciones resueltas por el magistrado y el monto de la indemnización fijado consecuentemente. Repárese que nada ha rebatido el recurrente en relación a la afirmación de la sentencia en el sentido de que “de la prueba arrimada al proceso confirma la operatoria instrumentada por los accionados (los C.) para evitar que sus acreedores efectivizaran sus créditos trabando medidas con respecto a los inmuebles en cuestión; efectuando una transferencia in fraudem creditorum” (ver fs. 582 vta., primer párrafo). Claro está que solo decir –como lo hace el apelante en cuestión—“que no existió precio vil en las operaciones de compra-venta y que las mismas fueron reales” (ver 692 vta., segundo párrafo), de ninguna manera comporta la “crítica concreta y razonada” como lo quiere el art. 265 del ritual.
III. Estudio de los agravios de la parte actora
III.1. La excepción de prescripción
Los co-demandados Lorena Yael Sruber, Julian Sruber y Iván Mantel entendieron que se había prescripto la acción de fraude entablada por los actores; y para ello invocaron que se hallaba largamente transcurrido el plazo de un año establecido por el art. 4033 del Código Civil. Invocaron al respecto que ellos adquirieron el bien el 17-11-2003, y que los pretensores promovieron la acción en el año 2006 (ver punto III. B), a fs. 264 y 264 vta.).
El juez hizo lugar a la excepción y declaró prescripta la acción; y a pesar de computar un plazo de dos años, por entender que jugaba en la especie la acción de simulación (art. 4030, segundo párrafo, del Cód. Civil). Para resolver de ese modo, tuvo en cuenta que computando como inicio de la prescripción el momento en que se perfeccionó la venta a favor de los referidos co-demandados, había transcurrido más de dos años desde la fecha en que se entabló la mediación.
Ante el agravio de los accionantes, y tras un análisis de la cuestión, debo decir que asiste razón a los quejosos. Más allá de las ambigüedades del escrito de postulación, lo cierto es que ellos promovieron una acción de fraude; por lo que corresponde aplicar el art. 4033 del Código Civil; norma que es clara en señalar que la prescripción se cuenta “desde el día en que el acto tuvo lugar, o desde que los acreedores tuvieron noticia del hecho”. Por supuesto que no se puede imponer a los actores la carga de colectar una prueba negativa, como lo es exigirles acreditar que no tuvieron conocimiento del acto escriturario celebrado a favor de los excepcionantes. Eran éstos quienes debían en todo caso probar que tal conocimiento existió; lo que no han hecho y ni siquiera articulado. Por ende, no queda otra alternativa que atenerse constancias objetivas, las que indican que la parte actora se anotició de la enajenación de marras el 30 de mayo de 2005 (ver el informe de dominio que corre agregado a fs. 1/5 del expediente de medidas precautorias Nº 47.056/2005, que para este acto tengo a la vista). De aquí se sigue que –a tenor de la constancia de mediación de fs. 1/2 de estos autos-- lejos se estuvo de cumplirse el plazo de prescripción.
Como corolario de lo señalado, se revocará en este punto el fallo en crisis y se desestimará la excepción en análisis, con costas a cargo de los vencidos en esta incidencia.
III.2. Los agravios de la actora sobre la cuestión de fondo
Se agravian los actores por el “inadecuado marco legal” dado por el juez al dictar sentencia, y se requiere a esta Alzada que resuelva el caso desde la perspectiva introducida en la demanda; o sea, teniendo en cuenta las previsiones de la acción pauliana y/o de fraude a los acreedores, regulada por los arts. 961 y siguientes del Código Civil.
Es verdad que la acción de simulación –en la que fundamentalmente se sustentó el a quo—y la acción pauliana, presentan diferencias nítidas; y ello a pesar que un “fraude” se puede llevar a cabo mediante actos simulados. No obstante, en lo que hace a la regulación de las acciones propiamente dichas, tales diferencias existen. Entre ellas, se podría decir que la simulación persigue dejar al descubierto el acto realmente querido y convenido por las partes y anular el aparente; mientras que la pauliana tiene por objeto revocar un acto real. Sin embargo, no es menos cierto que cuando los que acuden a la justicia son los acreedores de una de las partes, la analogía es notoria; pues lo que se persigue en estos supuestos –en definitiva—es cobrar los créditos ejecutando los bienes que simulada o fraudulentamente han salido del patrimonio del deudor. De ahí que se admite que ambas acciones puedan acumularse; y en tal caso la revocatoria tiene un carácter subsidiario para la hipótesis de que no se probare la simulación. También es posible combinarse al mismo tiempo una y otra, donde la acción de simulación tiene un carácter meramente instrumental, pues se utiliza como un medio para abrir el camino de la acción revocatoria; que es la que permitiría a los accionantes—de tener éxito—percibir la acreencia que reclaman (ver “Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, Actualización de Guillermo J. Borda, t. II, ps. 402/404, ed. La Ley, Buenos Aires, 2008; Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t. II, p. 539, ed. Perrot, Buenos Aires, 1973; Zannoni, Eduardo A., “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, p. 385, Nº 36, ed. Astrea, Buenos Aires, 1986).
Así, en el caso concreto de autos, podría decirse que al declararse la simulación de las donaciones del padre al hijo, quedaría expedita la vía para revocar los que podrían calificarse tal vez como actos sinceros; esto es, las enajenaciones onerosas efectuadas a favor de terceros, en tanto—desde luego-- se acredite la complicidad de éstos. Empero, los pretensores incurren en confusiones llamativas pues –a pesar de insistir que ellos plantearon la acción revocatoria o pauliana—siguen haciendo alusión a que tanto la donación como las compraventas posteriores han sido “operaciones simuladas” (ver la expresión de agravios, a fs. 680, segundo agravio). A su vez, esta posición ambigua de los accionantes es reiteración de la sostenida en el alegato, cuando se denuncia que el deudor “en la realidad no generó un cambio patrimonial sino solo una titularidad aparente”, o que, en relación a las escrituras, se presenta “un indicio grave de que jamás existió el pago” (ver fs. 568 vta. y 569 vta.). Más aún, los supuestos indicios en los que insisten los quejosos, y de los que luego me ocuparé, son más bien propios de las contrataciones simuladas, y no tanto de las enajenaciones reales sujetas a la acción revocatoria. Por supuesto, han sido toda esta serie de equívocos los que precisamente condujeron al juez a encaminar los planteos por la vía de la acción de simulación.
No obstante lo precisado, he de dar satisfacción a los actores recurrentes, por lo que procederé a analizar el tema tanto desde la perspectiva de la acción pauliana como la de simulación; para lo cual me ocuparé separadamente de cada uno de los inmuebles que son materia de impugnación. Al respecto, resulta posible anticipar desde ya que un detenido estudio de los puntos en debate me persuaden sin dubitación que corresponde rechazar los agravios introducidos por la parte actora. Veamos.
III.2.a. El inmueble de Tres de Febrero 1929/51, unidad 8.
Tal como se especificó en el acápite II del presente voto, en autos se encuentra firme la decisión del juez de grado en el sentido de que los actos de donación entre padre e hijo fueron ejecutados en perjuicio de los actores; o sea que tuvieron el claro propósito de privar a los acreedores de la posibilidad de ejecutar los bienes del deudor E. C.. En consecuencia, a los fines de la acción revocatoria-- y más allá de los argumentos desplegados en la sentencia de primera instancia—debemos considerar que se encuentran reunidos los requisitos para que la mentada acción pauliana proceda entre los que hicieron la primera contratación; vale decir, entre donante y donatario. Ello dicho no obstante que, respecto de éste, ni siquiera la ley exige su connivencia dado que la transmisión ha sido a título gratuito (art. 967 del Cód. Civil).
Ahora bien, en relación al inmueble de Tres de Febrero, interviene un subadquirente; en atención a que –tal como se acredita con la escritura pública de fs. 381/385—el bien fue vendido al co-demandado Marcelo Francisco Ostiz. El punto, entonces, está regulado por el art. 970 del Código Civil; el cual dispone –dado que la enajenación en el caso ha sido a título oneroso—que para la admisibilidad de la acción es indispensable que “el adquirente hubiese sido cómplice del fraude”.
Los recurrentes se quejan de que el juez “no analizó en profundidad la prueba aportada efectuando un análisis muy superficial de la misma y aplicando principios dogmáticos para deslindar la responsabilidad de los terceros adquirentes” (ver fs. 680 vta., segundo párrafo). No es así. Los elementos de la causa demuestran que no responde a la realidad la versión de los actores; lo cual fácilmente se comprobará descendiendo a lo concreto del juicio. He de evaluar seguidamente cada una de las invocaciones de los accionantes.
a) Inexistencia de precio vil: Los apelantes sostienen que una “presunción” de la supuesta complicidad del demandado Ostiz con el fraude orquestado por los C. es que la compraventa se efectuó a un “precio vil”. He de señalar que el planteo es equivocado. Efectivamente, en general se entiende que, para que se verifique un precio vil, es necesario “la evidente desproporción”, una “notoria desproporción”, entre el precio convenido en la operación y el valor del inmueble; es decir, que debe tratarse de precios “muy inferiores a su valor real”, “muy por debajo del real”, de manera que lo pagado comporte una “contraprestación desproporcionadamente baja”. Para decirlo de un modo numéricamente más preciso, todo indica que es indispensable que la venta se realice a un precio menor que la valuación fiscal, o que el precio cuestionado sea inferior al cincuenta por ciento del valor real del bien raíz (ver CN Civ., Sala C, 2-7-1990, LL, 1992-B-45; CN Civ., Sala F, 28-11-1991, LL, 1992-B-542; CN Civ., Sala E, 26-11-1992, “Alzogaray, Ramona Luisa c/ Beksler, Pedro s/ Simulación”; CN Civ., Sala L, 4-11-1992, “Bouhebent, Amalia Elisa c/ Paoppi, Oscar Alberto s/ Nulidad de escritura”; CN Civ. Sala E, 27-4-1989, “Tosato, Silvana T. c/ Allevato y Lancillota, Ramona s/ Ejecutivo”; CN Com., Sala A, 28-5-1987, LL, 1987-D-564; Cám. de Apel. en lo Civ. y Com. Común de Tucumán, Sala III, 12-11-2009, LLNOA 2010 (mayo), 391; C 4ª CC Córdoba, 11-5-2010, “A., M. E. c/ A., I. G.”, ED, diario del 4-3-2011, p. 1).
En la especie, y conforme a los parámetros delineados, lejos se estuvo de configurarse el llamado precio vil. Obsérvese que la tasación del inmueble al momento de la venta ha sido determinada en U$S 94.705 (ver fs. 475), al par que el bien se enajenó efectivamente en U$S 63.000, bastante superior a la valuación fiscal (ver fs. 381/ 382); esto es, con una reducción de algo más que el 33 % partiendo del valor real de tasación. A ello debemos agregar que en la época de la enajenación no se vivían momentos que podrían calificarse de “normales” en las operaciones inmobilarias, dado que hacía poco tiempo se había salido de la convertibilidad y la llamada “pesificación” todavía jugaba un rol importante. Sin duda, la incertidumbre reinante en ese entonces tornaba posible desajustes transitorios en los valores de los inmuebles; sin perjuicio de ser además singularmente escasa la oferta de dólares para invertir en propiedades, situación que influía en los precios de éstas.
Por otra parte, bien se ha dicho que en el llamado “precio vil” (que ni siquiera es el de autos) media cierta “equivocidad”, dada su posibilidad de existir tanto en negocios reales como simulados; por lo que es un elemento que aisladamente considerado no podría bastar como prueba presuncional válida, lo que significa decir que tiene que estar unido a otras presunciones graves, precisas y concordantes (art. 163, inc. 5, de la ley de rito); presunciones que –en el caso—brillan por su ausencia (ver CN Civ., Sala E, 26-11-1992, “Alzogaray, Ramona Luisa c/ Beksler, Pedro s/ Simulación”; CN Civ., Sala L, 4-11-1992, “Bouhebent, Amalia Elisa c/ Paoppi, Oscar Alberto s/Nulidad de escritura”; CN Civ., Sala E, 27-4-1989, “Tosato, Silvana T. c/ Allevato y Lancillota, Ramona y Otros s/ Ejecutivo”; Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos simulados y fraudulentos”, t. I, p. 329, ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2001; Zannoni, Eduardo A., “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, citado, p. 403).
Con acierto se sostuvo que la connivencia de los terceros, como requisito para hacer lugar a la revocación de los actos onerosos, es una exigencia inevitable de la seguridad de las transacciones; pues, de lo contrario, nadie podría estar seguro de los derechos que adquiere. Sobre la cuestión, es bueno resaltar que la ley presume la complicidad solo si el tercero conoce el estado de insolvencia del deudor; por lo que no basta que hipotéticamente el comprador se encuentre informado de las dificultades financieras del vendedor o que sepa que éste se halle en una crisis económica. Aún dando por cierto que un “buen precio” para comprar –o si se quiere inferior a los valores corrientes de plaza—podría evidenciar que, efectivamente, quien enajena se halla transitando por dificultades de orden económico y financieras, de aquí no podemos inferir que el adquirente tenga un real conocimiento de la gravedad de la crisis patrimonial que puede estar padeciendo el deudor; al menos con el grado de generalidad y permanencia que caracteriza al estado de insolvencia.
En suma, de ningún modo resulta posible presumir la complicidad del co-demandado Ostiz por la circunstancia que tengamos supuestamente por probado que él tenía conciencia que sacaba ventaja del negocio que celebraba. Es que, para decirlo en palabras de un recordado precedente judicial, los elementos de autos tornan inverosímil que el comprador conocía el carácter fraudulento del acto (ver ST Santa Fe, 26-9-1939, LL, 16-888; CN Com., Sala A, 28-5-1987, LL, 1987-D-564; Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t. II, citado, ps. 391/392; Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos simulados y fraudulentos”, citado, t. II, p. 253; Zannoni, Eduardo A., “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, citado, pág. 431).
b) La falta de publicaciones y de carteles anunciando la venta: La parte actora esgrime que no se probó en la causa la oferta en publicaciones de la unidad que finalmente se adquirió, como tampoco que se hubiera procedido a colocar un cartel de venta. Aún dando por certificado que en verdad no existieron publicaciones de avisos ni la colocación de carteles con el anuncio, tampoco esas circunstancias son índice alguno para presumir una suerte de complicidad de Ostiz con la maniobra fraudulenta de los C.; sobre todo porque no es posible descartar que la condición de martillero de aquél (como está reconocido) le permitía con más facilidad detectar lo que podía ofertarse en el mercado inmobiliario, sin necesidad de acudir a las publicaciones. Por otra parte, tampoco se podría pedir al comprador que suministre la prueba negativa de que no conocía al vendedor con anterioridad; por lo que representaba una carga de los accionantes tratar de acreditar, siquiera de modo indirecto o indiciariamente, que existía un contacto previo entre ellos. Ante este panorama, entonces, hay que estar a la información que nos brinda el citado emplazado, relativa a que conoció a J. M. C. a través de una inmobiliaria. Nótese que a fs. 105 obra un recibo de “Sullivan y Cía.”, dedicada a los “negocios inmobiliarios”, donde consta los honorarios percibidos por su intervención en la operación; recibo cuya autenticidad fue reconocida a fs. 349.
c) La supuesta declaración tardía ante la AFIP y la cuestión de los fondos utilizados: No me cabe ninguna duda que a la eventual falta de declaración oportuna del inmueble ante la AFIP no puede atribuirse la calidad de “indicio” que haga presumir, o que coadyuve a presumir, alguna complicidad del comprador; en particular porque ante esa misma entidad recaudadora se denunció la existencia de fondos suficientes (ver la documentación reservada acompañada con el responde de fs. 119/126). Todo esto se señala sin perjuicio de hacer saber a los recurrentes que todas las cuestiones atinentes a las informaciones expresadas ante la mencionada dependencia “no serán admitidas como pruebas en causas judiciales, debiendo los jueces rechazarlas de oficio” (ver el art. 101 de la ley 11.683, según texto ordenado por el decreto 821/1998).
Pero lo que resulta terminante para descartar de plano las quejas de la parte actora es la constancia obrante en la escritura pública de compra, a fs. 382. Allí el Escribano interviniente da fe que los U$S 63.000 “la parte vendedora recibe íntegramente en este acto, de manos de la parte compradora, en efectivo y a su entera satisfacción, por ante mí”; de manera que –ante la falta de redargución de falsedad de ese instrumento notarial—carece de asidero la articulación acerca de que el Sr. Ostiz no ha acreditado “la existencia de fondos necesarios”. Es que, reitero, es el mismo Escribano el que da fe sobre la existencia de esos fondos y que se entregaron efectivamente al vendedor.
En resumidas cuentas, a la luz de lo hasta aquí descrito, se demuestra lo insustancial de las quejas de los pretensores; situación que conlleva al rechazo de los agravios en relación al tema analizado, ya que no se ha acreditado la complicidad del subadquirente del inmueble de la calle Tres de Febrero (arg. art. 970 del Cód. Civil). Solo a mayor abundamiento, agregaré que la solución no variaría si la cuestión se analiza desde el prisma de la acción de simulación. El hecho de tratarse de una compraventa y la falta de complicidad del co-demandado Ostiz, lo instala en la condición de adquirente de buena fe y a título oneroso; de forma tal que se hallará amparado por la previsión del art. 1051 del mismo Código y, consecuentemente, podrá repeler la demanda de los actores.
III.2.b. El inmueble de Avda. Corrientes 4720, unidad 7.
El rechazo de la demanda por el juez, en relación a los actuales titulares del inmueble de la Avda. Corrientes, determinó el agravio de los actores. Argumentan que el inmueble fue adquirido por aquéllos en noviembre de 2003 y que, conforme al Informe general de la Síndico en la quiebra de E. C., surgiría que éste ocupó el bien por lo menos hasta Mayo de 2004. Sostienen además que de la diligencia efectuada en el domicilio respectivo, en el expediente de medidas precautorias, se certificarían dos cuestiones; una, que la ocupante no verificó su identidad; la otra, que manifestó que el citado C. “está en el primer piso”.
Las quejas serán desestimadas. En efecto, de acuerdo a las constancias de autos se comprueba que J. M. C. (que recibió la citada unidad por donación de su padre) transfirió onerosamente el bien a Hugo Ezequiel Castro (ver fs. 148/151). A su vez, este último se lo vendió a Silivia Noemí Romaní (ver fs. 152/154); y, finalmente, ésta concretó la venta del inmueble a favor de los aquí demandados Lorena Yael Sruber, Julián Sruber y Iván Mantel (ver fs. 155/158). Empero, sucede que los pretensores no han traído a juicio a los anteriores adquirentes; esto es, a los ya mencionados Hugo Ezequiel Castro y S. Noemí Romaní, situación que viene a sellar la suerte de su reclamo. Es que la parte actora ha omitido dar cumplimiento al art. 970 del Código Civil; norma de la que se desprende que la acción solo puede proceder contra los propietarios actuales de los bienes, siempre que concurran los requisitos legales de la acción no solo respecto de ellos, sino también con relación a los adquirentes intermedios.
En consecuencia, basta que en la cadena de las sucesivas trasmisiones de los bienes se interponga una persona contra la cual la demanda no sea viable (y no lo puede ser en lo que se refiere a Castro y Romaní por no haber sido sujetos pasivos del presente juicio), para que queden a salvo las ulteriores adquisiciones. Vale la pena insistir, claro está, que no es posible discutir la validez del acto en el que intervinieron las personas mencionadas sin que previamente hayan sido citadas para estar a derecho. Por eso, en una expresión muy elocuente, Llambías concluye que la improcedencia de la acción contra los titulares intermedios (y en el caso es improcedente en tanto no fueron demandados), “actúa como barrera sanitaria que desinfecta del vicio de fraude a las trasmisiones de bienes posteriores” (ver Llambías, Jorge Joaquín, “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t. II, citado, ps. 552/553; Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Parte General”, t. II, citado, p. 393; Mosset Iturraspe, Jorge, “Contratos simulados y fraudulentos”, t. II, citado, p. 249, apartado b); Zannoni, Eduardo A., “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos”, citado, pág. 433; CN Civ., Sala D, 24-3-1983, “Conese, Juan C. y otros / Silva, Darío T. y otros”, JA, 1984-I-108).
Sin perjuicio de lo expuesto, que define sin vueltas el recurso de la actora, diré-- también a mayor abundamiento-- que de ningún modo se acreditó en la causa que alguno de los C. continuara residiendo en la unidad 7, de Avenida Corrientes 4720, una vez hecha efectiva la compra de noviembre de 2003, según la escritura de fs. 155/158. Por un lado, a tenor del informe del Sr. Oficial notificador (ver fs. 59 vta. del ya mencionado expediente de medidas precautorias), se señala que en el lugar ha sido “atendido por una persona que dijo ser Juffré, Sara”; que es precisamente la mujer para la cual los adquirentes procedieron a comprar el inmueble (ver fs. 162/170, 359 y 449/450). Es verdad que el citado informe aclara que la persona referida “no exhibe documento”; lo que es utilizado por los actores para expresar que no se probó que se tratara precisamente de la Sra. Juffré. Es inaudible este planteo, pues en todo caso era una labor probatoria de los pretensores –si no quedaban satisfechos con la diligencia—peticionar las medidas del caso para despejar todo tipo de dudas; lo que no hicieron.
Tampoco resiste el menor análisis el argumento de pretender acreditar un supuesto fraude porque la señora Juffré conocía a E. C. al manifestar “está en el primer piso”. No se entiende el porqué puede llamar la atención tal dicho de la ocupante cuando por ese entonces pertenecía al citado demandado la unidad 4, piso primero, del mismo inmueble (ver la sentencia de primera instancia, a fs. 579 vta., punto III); y, asimismo, podrá comprobarse que los mismos accionantes remiten a E. C. una cédula –el 11-10-2005—dirigida al mismo lugar; o sea, a “Avenida Corrientes 4724, 1º piso, Departamento 4” (ver fs. 112 de los autos de medidas precautorias). Es que una cosa es la unidad 7 (del piso segundo) y otra la unidad 4 (del piso primero); por lo que no parece serio sostener una queja tras la identificación de ambos departamentos. Para decirlo de otra manera, la circunstancia de que E. C. pueda ocupar la unidad cuatro, no significa necesariamente que también permanezca en la unidad siete.
Por otro lado, de igual forma no tiene andamiaje el argumento relativo al Informe General de la Síndico. Lo que dice la funcionaria es solo que E. C. continuó facturando por dos años más (ver fs. 179 vta. de las medidas precautorias); pero no indica que éste permaneció en la unidad 7, piso 2º, de Avda. Corrientes 4720. Diría que más bien las constancias allegadas a la causa –como recién se precisó—indicarían que si C. se mantuvo en el referido inmueble, lo ha sido en la unidad 4, del piso primero, y no en la unidad 7, del segundo piso.
En definitiva, tal como se desarrolló en el acápite anterior, tampoco en este caso es procedente la acción de fraude. A la falencia citada de no demandar a los adquirentes intermedios (que es determinante para el rechazo de la acción), se le suma que los pretensores ni siquiera han podido probar la supuesta complicidad de los actuales titulares de dominio con la maniobra fraudulenta de los C.. También vimos, en fin, la improcedencia de la demanda partiendo del enfoque de la acción de simulación, ya que los Struber y Mantel (aquí co-demandados) ostentan la calidad de adquirentes a título oneroso y de buena fe (art. 1051, Cód. Civil).
IV. Conclusión
Por las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo lo que ha sido materia de agravio, con la salvedad de la excepción de prescripción resuelta en el fallo, la que se rechaza con costas a los vencidos. Las erogaciones causídicas de segunda instancia serán aplicadas de igual modo que como quedaron decididas en primera instancia, con las modificaciones introducidas por esta Alzada.
Los Dres. Ramos Feijóo y Díaz Solimine, por análogas razones a las aducidas por el Dr. Mizrahi, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: confirmar la sentencia apelada en todo lo que ha sido materia de agravio, con la salvedad de la excepción de prescripción resuelta en el fallo, la que se rechaza con costas a los vencidos. Las erogaciones causídicas de segunda instancia serán aplicadas de igual modo que como quedaron decididas en primera instancia, con las modificaciones introducidas por esta Alzada.
Notifíquese y devuélvase. MAURICIO LUIS MIZRAHI.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO -. OMAR LUIS DIAZ SOLIMIN
