Acopio de información relacionada con derecho mercantil y otras cuestiones jurídicas +
viernes, 2 de julio de 2010
– “Kiefer Juan Carlos c/ Laboratorios Bacon S.A. y otros s/ despido” – CNTRAB – SALA I – 20/05/2010
jueves, 1 de julio de 2010
CSJTucumán, ": “Falivene Constructora S.R.L. vs. Consorcio Barrio Vial Tres s/ Cobro de pesos (Tercerías)”
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| SENT Nº 394 C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Ocho (08) de Junio de dos mil diez, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Daniel Estofán, Alberto José Brito y Antonio Gandur, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Daniel Estofán, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte actora en autos: “Falivene Constructora S.R.L. vs. Consorcio Barrio Vial Tres s/ Cobro de pesos (Tercerías)”. Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y Antonio Daniel Estofán, se procedió a la misma con el siguiente resultado: El señor vocal doctor Antonio Gandur, dijo: 1.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte el recurso de casación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fecha 1 de setiembre de 2009 dictada por la Sala II de la Cámara Civil en Documentos y Locaciones, que fue concedido por resolución de fecha 11 de diciembre de 2009 (fs. 396). El recurso fue presentado en término, y está dirigido contra sentencia interlocutoria que tiene efecto definitivo en relación a los derechos que se controvierten. El recurso cumple con los requisitos de admisibilidad exigidos por los artículos 750 y 751 CPCC texto ordenado por el Digesto, por lo que resulta admisible. 2.- Antecedentes Como antecedente de la cuestión a resolver, se expresa que el señor Guillermo Félix Serafín Santillán promovió tercería de mejor derecho en contra Constructora Falivene SRL y Consorcio Asociación Civil Barrio Vial III, respecto de un lote del cual invocó ser cesionario de quien compró por boleto el inmueble al Consorcio mencionado. El terreno en cuestión es una fracción de un inmueble en mayor extensión, cuya titularidad dominial pertenece a la Asociación Civil referida. En carácter de continuador de la posesión del primer adquirente por boleto del terreno, pidió que se declare inoponible el embargo trabado por la empresa Constructora Falivene SRL, pues la anotación de esa cautelar se había efectivizado después de la anotación registral del boleto de venta del transmitente de sus derechos (cfr. fs. 21 y 22). Fundó su derecho tanto en la posesión como en la inscripción del boleto de compraventa, ambas efectivizadas antes del embargo trabado por la actora del juicio principal. El Consorcio demandado se allanó a la demanda con excepción del pedido de costas, que solicitó se le impongan al tercerista (cfr. fs. 36). La Empresa Falivene S.R.L. contestó pidiendo el rechazo de la tercería. Manifestó que su parte había ejecutado las obras contratadas por el Consorcio, consistente en la infraestructura de las redes de agua, colectora cloacal, y eléctrica, cuya falta de pago generó el litigio y el consecuente embargo (fs. 53). Señaló que el boleto cedido al tercerista establece la obligación del comprador de afrontar los gastos necesarios para la aprobación del loteo, mensura y subdivisión en forma proporcional a la superficie adquirida, para poder obtener la escrituración, pues el inmueble se encuentra sin dividir. Argumentó que en consecuencia, el tercerista debe abonar la parte proporcional de la infraestructura que se le adeuda. Invocó que su parte goza de un privilegio especial al cobro por la infraestructura contratada y realizada, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3931 C.C., que establece el privilegio especial de los empresarios que han sido empleados por el propietario para edificar, “gozan por las sumas que le son debidas, de privilegio sobre el valor del inmueble en que sus trabajos han sido ejecutados”. Sostiene que ese privilegio le confiere derecho persecutorio, oponible a quien adquiere el inmueble por escritura pública y aún ante el adquirente por boleto. Alega la mala fe del tercerista, pues éste conocía la existencia de la deuda para con su parte, pues al comprar adquirió el carácter de asociado consorcista. Niega que el tercerista haya adquirido la posesión, pues el acta de toma de posesión que presentó es de fecha anterior al contrato de compraventa. Niega que se aplique al caso la doctrina del precedente “Rubio, Nélida Virginia c. Filippini, H. s. tercería de mejor derecho”, sentencia de la Corte de la Provincia Nº 121 de fecha 23/4/1992, pues en el supuesto de autos el adquirente por boleto no tiene posesión, y asumió la calidad de asociado del Consorcio titular del dominio, sin cuya calidad no puede tener derecho alguno sobre el inmueble. Interpreta que el tercerista no puede oponerse al privilegio especial del art. 3931 C.C. En la sentencia de primera instancia de fecha 3/4/2008 la Sra. Jueza expresó que el tercerista no había justificado la posesión del lote con anterioridad a la traba del embargo. La Sentenciante señaló que el boleto de compraventa había sido inscripto en el Registro Inmobiliario el 16 de marzo de 2005, mientras que el embargo se inscribió provisoriamente el 3 de mayo de 2004 y en forma definitiva el 10 de setiembre de 2004, porque las inscripciones provisorias anteriores caducaron al no haberse reinscripto con anterioridad a su vencimiento, art. 37 de la ley 3690. Observó que el tercerista pretende invocar la inscripción de quien le transfirió el boleto de compraventa, Sr. Agüero, quien registró por primera vez su boleto con fecha 2 de junio de 2.000. Expresó que a tal inscripción que no se la puede considerar por haber caducado, ya que no lo reinscribió dentro del plazo de un año fijado por el art. 37 de la ley 3690, y que por ello se lo inscribió nuevamente el 16 de marzo de 2005. La Juzgadora consideró que el boleto de compraventa no reunía los recaudos para ser oponible al acreedor embargante, por haber sido inscripto con posterioridad al embargo. Añadió que la publicidad registral desplaza a la publicidad posesoria, y que no estaba probada la fecha de la posesión. Invocando la doctrina de la Corte de la Provincia en “Melgarejo, A. vs. Guerra Mendez A. s. daños y perjuicios”, sentencia 144 del 12/3/2004, resolvió rechazar la tercería de mejor derecho (cfr. fs. 311). La sentencia de segunda instancia hizo lugar a la apelación del tercerista, haciendo lugar a su pretensión. El Tribunal valoró que el tercerista era continuador de la posesión del primer adquirente por boleto, correspondiéndole todos los derechos que tenía su antecesor. La Cámara consideró que el caso se ajustaba a las exigencias de la doctrina de la Corte provincial en “Melgarejo” (sentencia Nº 144 del 12/3/2004), pues estando inscripto el boleto en el Registro con anterioridad a la fecha de la traba del embargo, se aplica el criterio de prevalencia de la publicidad registral, que se construye sobre la base de lo dispuesto por los arts. 2505, 2609, y 1185 C.C., y arts. 2, 3 y 19 de la ley 17801. El Tribunal expresó que el plazo de caducidad del art. 37 de la ley 3690 no estaba vigente, pues de acuerdo con la doctrina de la Corte local en “Rubio vs. Filipini”, rige la ley 17801, que no faculta a la Provincia a establecer caducidades, de donde el plazo de registración de un boleto de compraventa inmobiliaria se rige solamente por la ley nacional. De acuerdo con tal interpretación, la inscripción del boleto estaba vigente al momento de registrarse el embargo, pues aquélla no caducó. El Tribunal decidió que el adquirente con boleto inscripto -en este caso continuador del anterior comprador que también inscribió su boleto-, tiene derecho preferente sobre el embargante posterior, y resolvió hacer lugar a la tercería, imponiendo costas por su orden en ambas instancias. 3.- Recurso de casación El apoderado de Falivene Constructora SRL interpuso recurso de casación, en el que se agravia de que la Cámara no analizó el privilegio del constructor, y resolvió enfocando el asunto como una preferencia entre un acreedor quirografario embargante y un titular por boleto de compraventa. Argumenta que su parte ostenta el privilegio del constructor sobre la cosa en la que realizó construcciones, privilegio que resulta independiente de toda inscripción registral, y que inclusive es de grado superior a una hipoteca, si nació antes que ella. Señala que los llamados boletos eran solamente adjudicaciones de lotes futuros entre los consorcistas; por lo que considera que el tercerista tenía conocimiento de la deuda que garantiza el embargo, por ser asociado de pleno derecho. Estima que al ser el tercerista asociado de la enajenante, en tal carácter contrajo obligaciones estatutarias. Expone que el Consorcio Barrio Vial III es una asociación cuya existencia misma está vinculada con la deuda impaga, pues el objeto de la asociación, y la principal obligación estatutaria del asociado, es la realización de las obras de infraestructura para el barrio, cuya deuda es el motivo del embargo. El recurrente destaca que no cuestiona las afirmaciones de la sentencia sobre la prevalencia del boleto, sobre la validez de su inscripción, o sobre lo resuelto en relación al conflicto entre el titular del boleto de compraventa y el acreedor quirografario embargante. Resalta que su planteo está fundado en el privilegio del constructor sobre el inmueble en el que efectuó sus trabajos, e interpreta que ese privilegio es oponible a los adquirentes por boleto, no sólo porque no necesita una registración, sino también porque los adquirentes por boleto integran el consorcio deudor. Señala que la sentencia recurrida omitió toda referencia a ese agravio, y que tal omisión viola su derecho de defensa. Sostiene que el privilegio del constructor es previo a los boletos, y no requiere inscripción registral. Sostiene que en los boletos se transmitió al adquirente la calidad de asociado al Consorcio Barrio Vial III, por lo que considera que el tercerista también asumió la obligación del pago de la infraestructura. 4.- Planteados de ese modo los antecedentes y los agravios del recurrente, cabe distinguir dos cuestiones propuestas. La primera, la denunciada omisión en el tratamiento de su planteo fundado en el privilegio del constructor, art. 3931 C.C. El segundo, la preferencia del privilegio sobre el boleto de compraventa, en el cual el adquirente asumió la obligación de pago de la infraestructura objeto del juicio principal. Dado que el fundamento de la respuesta al primer planteo remite al contenido de la segunda, se invertirá el tratamiento de las cuestiones mencionadas. El recurrente funda su derecho en el privilegio del constructor establecido en el art. 3931 del Código Civil, al que asigna carácter persecutorio, y que considera que prevalece por sobre el derecho del adquirente por boleto de compraventa, que también asumió la obligación del pago de la infraestructura. Para analizar la cuestión propuesta, debe recordarse que los privilegios como el que invoca el recurrente, regulados en el Título 1 de la Sección Segunda del Libro Cuarto del Código, versan sobre derechos al cobro preferente. Los privilegios son una especie dentro de un género mayor: el de las prioridades o ventajas. Estas ventajas pueden ser: excluyentes, cuando el crédito aventajado absorbe un bien, lo extrae del patrimonio, lo separa de la prenda común. Por ejemplo, el derecho del adquirente por boleto de compraventa a exigir la escrituración cuyo ejercicio trae como consecuencia separar o excluir un inmueble del conjunto de los bienes del deudor para que pase a propiedad de otro sujeto. Las prioridades o ventajas no excluyentes, son aquéllas en las cuales la ventaja no descarta la posibilidad de que el crédito en desventaja también sea satisfecho (total o parcialmente), pues sólo produce la superioridad de un derecho crediticio sobre otro; si hay sobrante después de pagar al preferente, se abona al que no tiene prioridad; en esta categoría se ubican los privilegios propiamente dichos, los créditos con garantías reales, y el derecho de retención. (cfr. Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci, en “Código Civil Comentado” dirigido por Kemelmajer de Carlucci, Claudio Kiper y F.Trigo Represas, tomo de Privilegios, Prescripción, artículos 3875 a 4031, editorial Rubinzal-Culzoni, edición 2006, Sta. Fe, páginas 20 y 21). La distinguida autora cita la definición de Molinario sobre el privilegio, en el sentido que es el “derecho dado a un acreedor, exclusivamente por la ley, sin que medie convención a tal efecto, para ser pagado con preferencia a otro acreedor” (cfr. ob. cit. p. 23). Contrariamente a lo afirmado por el recurrente, el privilegio no concede el ius persequendi (cfr. ob. cit. p. 28 y 39), por lo que si la cosa asiento del privilegio no está en el patrimonio, salvo la posibilidad de aplicar el principio de subrogación real, el crédito pierde su calidad de privilegiado (ob. cit. p. 30). Debe señalarse que el privilegio requiere de un asiento desde el momento de su nacimiento, pero como se trata de una prioridad de cobro, para hacerla efectiva se requiere que los bienes afectados sean realizados. Vale decir, que en definitiva, el asiento del privilegio se traslada a la suma de dinero obtenida en la subasta. En suma, el privilegio tiene por efecto cobrarse con prioridad, y se ejerce sobre el producido de la realización de los bienes. Para que se pueda ejercer este privilegio, se exige que el bien permanezca en el patrimonio del deudor, pues caso contrario se extingue el privilegio, salvo que ingresen bienes en sustitución de modo que juegue la subrogación real (cfr. ob. cit. p. 41). Cabe añadir que el privilegio no confiere un derecho real, porque no sigue a la cosa que hubiera pasado a un tercer poseedor; es únicamente una causa de preferencia mientras las cosas afectadas al privilegio permanecen en poder del deudor. De la naturaleza de los privilegios surge que sus efectos se proyectan exclusivamente sobre el orden en que los acreedores verán satisfechos sus respectivos créditos; ni de la ley ni de la definición de los privilegios se desprende que éstos tengan la virtualidad de transformar en embargables los bienes que no lo son. Las cuestiones de privilegios se plantean cuando existan fondos depositados, y éstos sean insuficientes para cubrir las pretensiones crediticias. Por lo tanto, sólo corresponde que se plantee y decida el tema ante el juez del remate, pues el privilegio se ejerce sobre el producido de la realización de los bienes. 5.- De acuerdo con los conceptos enunciados, cabe destacar que el conflicto que se presenta en esta tercería se produce entre el titular de una prioridad o ventaja de carácter excluyente, cual es el titular de un boleto de compraventa inmobiliaria inscripto, y quien invoca un privilegio fundado en el art. 3931 C.C. Dado el carácter de los derechos que se contraponen: una ventaja de carácter excluyente frente a un privilegio del Código Civil, prevalece el derecho del adquirente por boleto de compraventa inscripto y con posesión, pues este último ostenta un efecto jurídico excluyente del privilegio que aquí se invoca. Ello así pues el deudor de ambos contendientes, -en este caso el Consorcio-, cedió al adquirente sus derechos sobre el lote en las condiciones del art. 1458 del Código Civil, otorgó la tradición del inmueble y se configuró la publicidad registral sobre ese negocio jurídico. En tales condiciones, la empresa Constructora no puede hacer valer su privilegio ante quien ostenta una ventaja o prioridad excluyente como es la que tiene el adquirente por boleto en las condiciones descritas en la sentencia impugnada. Por lo expresado, resulta correcta la sentencia que dilucidó la cuestión litigiosa examinando la confrontación de los derechos del adquirente por boleto de compraventa inscripto con posesión, frente al embargante posterior (cfr. fs. 366), cuestión ésta que el recurrente expresamente señaló que no impugnaba (cfr. fs. 375). 6.- En relación al agravio referido a la omisión de la sentencia en tratar el privilegio invocado, debe resaltarse que el juez sólo está obligado a considerar aquellas cuestiones que a su criterio tengan relevancia en la solución a dar al asunto, de acuerdo al orden lógico jurídico que exija el caso. En tal sentido se observa que en la sentencia se analizaron los hechos, el derecho, la doctrina y jurisprudencia aplicables. No todas las argumentaciones planteadas por los litigantes deben ser consideradas por el juez, sino tan sólo las cuestiones y pruebas necesarias y pertinentes para la correcta solución del litigio. En consecuencia, debe desestimarse este agravio, pues dada la solución a la que arribó el Tribunal, pudo éste estimar inconducente la defensa del recurrente, dado el carácter excluyente del derecho del adquirente por boleto en las condiciones señaladas en la sentencia frente al privilegio reclamado por el impugnante, según se expuso. 7.- Finalmente, respecto del cuestionamiento dirigido contra la sentencia respecto de que el tercerista asumió en el boleto de compraventa las obligaciones asumidas por el actor de la causa principal, corresponde su rechazo, pues no integra la materia litigiosa de la tercería, el cuestionamiento de la legitimación pasiva del adquirente por boleto respecto de las obligaciones que constituyen el objeto del juicio principal, desde que la Empresa Constructora no ha reclamado en su demanda al tercerista el pago de deuda alguna, ni ha pretendido subrogarse en créditos pendientes del adquirente para con sus trasmitentes. 8.- Atento al resultado del recurso, corresponde imponer las costas al recurrente. Los señores vocales doctores Alberto José Brito y Antonio Daniel Estofán, dijeron: Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, doctor Antonio Gandur, votan en igual sentido. Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal, R E S U E L V E : I.- NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por Falivene Empresa Constructora SRL contra la sentencia de fecha 1 de setiembre de 2009 dictada por la Sala II de la Cámara Civil en Documentos y Locaciones (fs. 365/366), con pérdida de depósito. II.- COSTAS, conforme se considera. III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad. HÁGASE SABER. ANTONIO DANIEL ESTOFÁN ALBERTO JOSÉ BRITO ANTONIO GANDUR ANTE MÍ: MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUN |
TSJ "BELTRAMO CLEDI LIA C/ TIENDA STIFF Y OTROS - ORDINARIO - DESPIDO - RECURSO DE CASACIÓN" (15883/37
En la ciudad de Córdoba, a los siete días del mes de abril del año dos mil diez, siendo día y hora de Audiencia, se reúnen en Acuerdo Público los integrantes de la Sala Laboral del Tribunal Superior de Justicia, doctores Luis Enrique Rubio y M. Mercedes Blanc de Arabel, bajo la presidencia del primero de los nombrados, a fin de dictar sentencia en estos autos: "BELTRAMO CLEDI LIA C/ TIENDA STIFF Y OTROS - ORDINARIO - DESPIDO - RECURSO DE CASACIÓN" (15883/37)) a raíz del recurso concedido al tercerista en contra del Auto Interlocutorio N° 287/05, dictado por la Sala Primera de la Cámara del Trabajo constituida en Tribunal unipersonal a cargo de la señora juez doctora Silvia H. Valdez de Guardiola -Secretaría N° 1-, cuya copia obra a fs. 297/300 vta., en el que se resolvió: “Rechazar la tercería de dominio deducida por el Sr. Gerardo Pedrido, con costas por el orden causado.- Diferir la regulación de los honorarios de los Dres. Omar Allende y José Ignacio Viale para cuando haya base económica para hacerlo...". Oportunamente se fijaron las siguientes cuestiones a resolver: PRIMERA CUESTIÓN: ¿Se ha aplicado erróneamente la ley sustantiva? SEGUNDA CUESTIÓN: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? Practicado el sorteo de ley resultó que los señores Vocales emitieron su voto en el siguiente orden: doctores Luis Enrique Rubio, Carlos F. García Allocco y M. Mercedes Blanc de Arabel.//- A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA: El señor Vocal doctor Luis Enrique Rubio, dijo: Insiste en que no puede prevalecer aquel requisito formal de publicidad si el actor estaba al tanto de la situación jurídica del inmueble. Explicita que la condición de la inscripción es declarativa y no () constitutiva;; y que la prescripción del art. 2.505 del C.C. que observó la Juzgadora no es taxativa. Señala que la subasta judicial supone un sistema de publicidad asentado principalmente en edictos, entonces, dice, el embargo trabado con posterioridad se encontraba sujeto al resultado del remate preexistente y registrado.- 2. La a quo dirimió la controversia invocando el art. 2.505 del Código Civil. Señaló que la adquisición del derecho real sólo se perfecciona con la inscripción registral y que la circunstancia de que la subasta figurara en el informe del Registro tampoco resultaba oponible al trabajador si aquélla sucedió en 1999 y a la fecha del embargo -2003- no se había efectuado el cambio de titularidad. Agregó que quien traba la medida cautelar no tiene la carga de averiguar si la subasta fue aprobada o si se declaró nula; ni si el adquirente efectivamente tomó la posesión del inmueble. Adujo que el cumplimiento de la mentada formalidad responde a la necesidad de seguridad jurídica y de protección de la buena fe del embargante, quien tomó conocimiento del remate después de la anotación de su cautelar.- 3. Las constancias de autos evidencian que no se encuentra controvertido que la propiedad del inmueble embargado pasó al comprador (tercerista) en remate público (Auto Aprobatorio de la subasta judicial de agosto de 1.999). Además que con posterioridad, el Juez interviniente le otorgó la posesión (año 2.000). El informe registral y la medida cautelar fueron solicitados por el actor, hoy embargante, durante el año 2.003. También consta en los asientos la existencia de la subasta.- A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA: El señor Vocal doctor Luis Enrique Rubio, dijo: R E S U E L V E: I. Admitir el recurso interpuesto por el Sr. Gerardo Pedrido y casar el pronuncieminto.- Con lo que terminó el acto que previa lectura y ratificación de su contenido, firman el señor Presidente y la señora Vocal, todo por ante mí, de lo que doy fe.//- Fdo.: Rubio – Blanc de Arabel |
R.551758 - “Consorcio de propietarios maure 4125 c/ Matheo Construcciones S.A. s/ cobro de medianería” – CNCIV - SALA G – 08/04/2010
Fallo en Extenso:
Buenos aires, abril 8 de 2010.//-
VISTOS Y CONSIDERANDO:
I.- Contra la resolución de fs. 44 que desestimó la excepción de falta de legitimación activa deducida por la demandada, se alza esta última con sustento en el memorial de fs. 50/53 que fue contestado a fs. 55/56 por la parte actora.-
II.- Liminarmente, es útil recordar que la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso. De modo que, la falta de legitimación para obrar existe cuando no media coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el litigio, todo lo cual denota la correspondencia lógica que debe existir entre el derecho deducido en juicio y la persona que lo hace valer y/o frente a la cual lo pretende hacer valer, identificándose con la tradicionalmente denominada “falta de acción” (sine actione agit)), a la cual se ha agregado como requisito de admisibilidad para que sea resuelta en carácter de artículo de previo y especial pronunciamiento el consistente en que la falta de legitimación aparezca en forma manifiesta, lo que ocurre, en términos generales –y tal como se verifica en la especie- cuando el juez se halla en condiciones de expedirse sin otro trámite que el traslado de la excepción a la contraria y sobre la base de los elementos de juicio inicialmente incorporados al proceso (Palacio, L., en “Derecho Procesal Civil”, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 1977 T: VI, p. 133;; Falcón, E. en “Código Procesal ...”, Buenos Aires, Abeledo Perrot T: III, pág. 42/43).-
III.- Sobre la base de tal defensa, insiste el recurrente en su tesis inicial consistente en señalar -con parcial acierto, mas escasa suerte- que la titularidad de la pared medianera corresponde a los copropietarios en su cuota porcentual y en virtud de pertenecer a los consorcistas, son estos los únicos habilitados por la ley para reclamar ya individualmente o bien, mediante un litisconsorcio activo.-
Es dable precisar que la propiedad horizontal es un derecho real inmobiliario que debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.-
Ahora bien, si se considera a cada uno de los derechos, el objeto es indudablemente la unidad funcional compuesta por el sector privativo independiente y el porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.-
Estas cosas comunes aparecen enumeradas en el art. 2° de la ley 13512 respondiendo a dos pautas, por un lado, la relativa a las cosas de uso común del edificio –que son aquellas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en los hechos algunos no () las utilicen- y por el otro la referida a las cosas indispensables para mantener la seguridad del mismo –que son aquellas que atañen a la integridad y seguridad del edificio- como lo son los muros perimetrales; de ahí que cada uno de los titulares de la propiedad horizontal sólo tiene un porcentaje indiviso sobre tales paredes y no la propiedad sobre el todo.-
El derecho de adquirir la medianería, en principio, sólo puede ser ejercido por el propietario, pues como el comprador se convertirá en condómino y el muro medianero es un accesorio del inmueble, para ser dueño de lo accesorio, es necesario serlo también de lo principal; empero aun cuando el art. 2736 afirma que todo propietario tiene la facultad de adquirir la medianería, es indudable que también puede hacerlo el condómino.-
En tal orden de ideas, es claro que la adquisición hecha por todos los condóminos no presenta inconveniente alguno, y siguiendo el mismo piso de marcha, ello implica aceptar que pueda hacerlo uno solo de ellos, ya que no se trata de la ejecución de un acto de disposición o de innovaciones sobre la cosa común, sino de una actitud que trae un evidente beneficio para todos y aún para la comunidad (conf. Lafaille, H. “Derechos Reales”, T: II, pág.298, N°1185).-
A su vez, como la deuda por medianería es una carga real, funciona como tal tanto en la faz activa como pasiva y, a tenor de lo dispuesto en el art. 2709 del Código Civil el copropietario es colocado en el carácter de gestor oficioso, facultándolo el art. 2685 del fondal a realizar actos conservatorios; por consiguiente, es admisible la legitimación de un condómino para demandar la totalidad del crédito por medianería que le compete tanto a él como a los restantes comuneros, por cuanto una demanda de esa naturaleza reviste, sin duda, carácter conservatorio de los derechos de la comunidad (conf. Baglietto – Grinberg - Papaño, en “Medianería”, pág. 210; CNCiv., hoy Sala L en La Ley 1989-A-296).-
Dado que es de toda evidencia que la figura del condominio tiene grandes semejanzas con un dominio integrado con un condominio de indivisión forzosa, la cuestión radica en indagar si la solución relativa al ejercicio de la acción por el crédito por medianería deducible por todos los comuneros o por alguno de ellos por el todo, es trasladable a la particular situación que se presenta en la propiedad horizontal.-
IV.- Las características del sistema creado por la ley 13512 lo convierten en un derecho real autónomo.-
En efecto, existe en él un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal, los derechos y obligaciones de los mismos están fundamentalmente regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral da nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal; a su vez, el gobierno de la comunidad está a cargo de un órgano deliberativo (vgr. asamblea), cuyas decisiones tomadas por mayoría, obligan a la minoría disidente y a los ausentes, y aparece también la figura del órgano de administración que, a la par que ejecuta las decisiones de la asamblea, representa al consorcio ante terceros; por otro lado, las restricciones son mucho más extensas que en el dominio y el sistema, en sí mismo, presenta causales de extinción que le son peculiares.-
En general, y desde antiguo, la jurisprudencia mayoritaria ha reconocido que, al ser el derecho al cobro de la medianería inseparable del derecho de propiedad, corresponde al consorcio desde su constitución (conf. CNCiv., Sala C, en La Ley 1976-B-187), máxime que el consorcio posee personalidad jurídica para el ejercicio de los derechos relacionados con la subsistencia, conservación y funcionamiento del mismo, como lo es el cobro del crédito proveniente de la utilización de una pared divisoria (L.L. 1993-D-482), debiendo aceptarse la legitimación para obrar –tanto activa como pasiva- de los consorcios de copropietarios para que intervengan en procesos sobre cobro de medianería, a fin de permitir el adecuado desenvolvimiento del régimen de propiedad horizontal (CNCiv. Sala H, L.L. 2002-B-360 y DJ 2008-II-106).-
Aun cuando se pretendiera desconocer que el consorcio es un sujeto de derecho distinto de sus integrantes, bien que con una personalidad restringida a los fines de la administración, y conservación de las partes comunes del edificio o, como se señaló, para el buen funcionamiento y subsistencia del sistema, la solución no variaría ya que el vocablo consorcio no significa otra cosa más que participación o comunicación de una misma suerte con uno o varios (conf. RAE), de ahí que su concepto comprende a todos aquellos que corren la misma suerte, como conjunto de personas que tienen un interés común.-
Cierto es que el consorcio carece de todo derecho real sobre el muro divisorio, como no lo tiene sobre el terreno ni sobre las partes comunes y en este aspecto no cabe objetar la evidente legitimación de cada copropietario para exigir el pago por la utilización de la pared que le pertenece, pero, a diferencia del régimen del condominio, no cabría aplicar aquí la directriz inserta en el art. 2709 del Código Civil.-
Ello es así, por cuanto la propiedad horizontal, en tanto un derecho real autónomo, determina que cada copropietario solo puede presentarse a reclamar su crédito en el límite de la parte indivisa que le corresponde sobre las partes comunes. Nótese que una inteligencia contraria importaría someter al ente consorcial al riesgo de correr con los perjuicios que podrían derivar de una inconsulta, inhábil, imperita o displicente gestión judicial de un copropietario individual (conf. Baglietto – Grinberg - Papaño, ob. Cit. pág. 213) y desde otra esfera –de prosperar la demanda de un copropietario por el todo- si ulteriormente los restantes titulares de la propiedad horizontal ejercieran una acción análoga, se vulneraría el derecho de la demandada, quien no podría invocar la cosa juzgada emergente de aquella sentencia por estar ausente el recaudo de eadem persona.-
En síntesis, y sin desconocer la legitimación y posibilidad del consorcista individual para accionar por su porcentual cuando el órgano de administración no cumple con su obligación de reclamar judicialmente intentando el cobro de la medianería, razones de interés práctico –a los fines de cristalizar la garantía del ejercicio de los derechos- exigen adoptar la solución que a la sazón propició el a quo, permitiendo al consorcio la posibilidad de canalizar el reclamo a nivel judicial, sin perjuicio de las posteriores acreditaciones a cada consorcista del dinero obtenido (conf. Areán, B. en Bueres-Highton “Código Civil … T: V-B, 2° Edición, Com. al art. 2736, págs.258/262 y sus citas, Ed. Hammurabi, 2004).-
De esta manera –insertada en una interpretación dinámica del derecho real de la propiedad horizontal y dando operatividad a las normas en juego- se evita que los intereses comunes no sean perseguidos por los individuos aislados, sino por el conjunto de ellos representados por el órgano de administración;; procurándose así el buen funcionamiento de las relaciones entre los propietarios y el interés de la comunidad, que se podría ver gravemente afectado si se pretendiera hacer participar en el proceso a todos y cada uno de los integrantes del consorcio, y ello se impone aún soslayando la innecesaria complejidad que el número de unidades funcionales representaría a los fines de administrar de manera eficiente el proceso –con mengua de los principios de celeridad, economía y concentración- creando un ficticio, innecesario y numeroso litisconsorcio o bien, la dificultad que representaría obtener consenso de todos los titulares de la propiedad horizontal para accionar.-
En atención a lo expuesto, y por las razones aquí vertidas, el Tribunal RESUELVE: I.- Confirmar la decisión de fs. 44. II.- Con costas de alzada a cargo de la vencida. III.- Devuélvase y se encomienda a la instancia de grado la notificación de la presente al interesado.-
Fdo.: Carlos A. Bellucci - Beatriz Areán - Carlos A. Carranza Casares.//-
Citar: elDial - AA5FDB
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"Fortletisar S.A. s/ pedido de quiebra por (NSS S.A.)" – CNCOM – SALA C – 27/04/2010
Expte. 21908.05 - "Fortletisar S.A. s/ pedido de quiebra por (NSS S.A.)" – CNCOM – SALA C – 27/04/2010
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b) En cuanto concierne al punto 1 de la resolución apelada, varias razones confluyen para proceder a su revocación.-Ante un pedido de declaración de quiebra, debe citarse a la persona a la que se atribuye el carácter de deudor en los términos del art. 84, LCQ. El juez tiene que procurar que se haga efectiva esa citación para no conspirar contra la exigencia del derecho de defensa en juicio garantizado por la Constitución Nacional (art. 18). Esa exigencia es operativa, obviamente, también y con mayor razón en un pedido de quiebra, dadas las consecuencias patrimoniales y personales que acarrea la declaración de falencia. Por tanto, siendo posible conocer el domicilio real -en términos latos- de la persona emplazada, no sería aceptable, desde aquella perspectiva, dar por cumplida una notificación por vía ficta, aun cuando se hayan cumplido los pasos procedimentales a tales efectos.-
c) En suma, se revocará el rechazo del pedido de quiebra y se devolverán los autos al juzgado de primera instancia a fin de que el Sr. juez de primera instancia adopte las providencias conducentes a efectivizar la notificación de la citación del art. 84, LCQ, tal como fue dispuesta a fs. 121.-
d) Dada la peculiar situación suscitada en autos y la complejidad relativa de la cuestión recursiva, se distribuirán las costas de Alzada en el orden causado (arts. 68, 2da. parte, y 71, del CPCC).-
6.
Hágase saber a la Fiscalía, a cuyo fin pase este expediente, sirviendo la presente de nota de remisión.-
Notifíquese por Ujiería y devuélvase.-
El Dr. José Luis Monti suscribe la presente en virtud de lo dispuesto en el punto III del Acuerdo General de esta Cámara del 25.11.09.-El Dr. Juan Manuel Ojea Quintana actúa conforme lo dispuesto en la Resolución de Presidencia de esta Cámara, n° 5/10 del 9.2.10.-El Señor Juez de Cámara, Dr. Juan R. Garibotto no suscribe la presente en razón de haberse excusado (v. fs. 147).-
Fdo.:José Luis Monti, Juan Manuel Ojea Quintana.//-Ante mí: Manuel R. Trueba (h), Secretario