620944/1980,
San Miguel de Tucumán, 13 de agosto de 2012.-
Y VISTO: el recurso de apelación subsidiariamente interpuesto
a fs. 210/211; y
CONSIDERANDO:
Que contra la resolución de fecha 17 de febrero de 2011 (fs.
209) que no hizo lugar a la transferencia del inmueble solicitada por el
Sr. Luis Eros Dre y ante el incumplimiento del pago del saldo de la
subasta por el adquirente dispuso fijar fecha para nueva subasta, apeló
el adjudicatario a fs. 210/211.-
Que no obstante el carácter inapelable que revisten las
resoluciones dictadas con posterioridad a la sentencia de remate en los
procesos ejecutivos, las particularidades del caso justifican el
tratamiento del recurso traído a consideración de esta Alzada.-
Que del análisis de las constancias obrantes en autos este
Tribunal observa que efectivamente, el apelante no abonó la totalidad
del precio del bien inmueble subastado sino sólo el 10 %. Ello surge
expresamente del Acta de Remate de fecha 7/9/1990 (v. fs. 173/174)
donde se consignó la base de Australes 15.000.000 y que el Sr. Dre, si
bien resultó adjudicatario por ser el mejor postor en la puja, sólo
abonó el 10 % de la base “en concepto de seña y a cuenta de precio”,
además de los gastos de sellado y el % 5 de la comisión del martillero.
Acompañó certificado de depósito emitido por el Banco ejecutante,
2
obrante a fs. 175, efectuado por el martillero, por la suma de Australes
1.550.000, de fecha 07/09/1990.-
En efecto, sin el pago del precio total del bien subastado la
venta judicial no se ha perfeccionado y mucho menos puede pretender
el apelante se ordene la transferencia del inmueble a su nombre.-
Que cuestión análoga a la debatida en el caso de marras fue
objeto de estudio en la obra de autoría del Dr. Ernesto C. Wayar,
“Tratado de la Mora”, pág. 579/599, Ed. Ábaco, Bs. As. 1981 y
merece –a juicio de esta Alzada- un análisis detenido, no sólo por lo
novedoso que resulta el abordaje de la temática desde el fuero federal,
sino también por las posiciones doctrinarias que ha despertado y las
consecuencias jurídicas que las mismas representan para el contrato de
compraventa.-
Que el problema planteado consiste en el reajuste del saldo del
precio en la compraventa inmobiliaria cuando el deudor no se
encuentra en mora.-
Esta situación –análoga a la que se suscita en autos- ha
despertado distintas opiniones en la doctrina y jurisprudencia: 1) la
que sostiene que no corresponde actualizar el saldo del precio; y 2) la
que admite la actualización del saldo del precio.-
Primera opinión:
Acdeel E. Salas, Juan Brumana Solari y Pedro
N. Cazeaux entre otros sostienen que si el retardo en el pago del saldo
del precio no es imputable al deudor, por constituir una legítima
negativa ante el incumplimiento de las obligaciones por parte del propio vendedor, no corresponde la actualización monetaria. Se
fundamenta en el principio nominalista consagrado por Vélez
Sársfield en el art. 619 del CC, y en consecuencia el deudor se
desobliga pagando la suma prometida. Admiten excepcionalmente que
el deudor pague una suma mayor a la prometida, sólo en el caso de
haber incurrido en mora, situación que supone culpa o dolo de su
parte.-
Así, el vendedor en mora no puede ampararse en la letra del art.
1198 del CC que impide el sacrificio de uno de contratantes mediante
la resolución, o el reajuste del precio. Esta posición recurre a la teoría
de la imprevisión para solucionar el desequilibrio entre las
prestaciones suscitado por el efecto de la inflación.-
Segunda opinión:
Atilio A. Alterini, Augusto Morello y Jorge
Mosset Iturraspe admiten al actualización del saldo del precio. En esta
línea se enrola también el Dr. Wayar, cuya obra citamos, y afirman la
mora del enajenante no sería obstáculo suficiente para proceder al
reajuste del saldo de precio. Los fundamentos de esta posición
consisten en que entre los efectos de la mora no se cuenta que quien
deba recibir un saldo de precio soporte todo el peso inflacionario, pues
ello rompería la relación de equilibrio en la equivalencia de
prestaciones desvirtuando la finalidad práctica y económica del
contrato. Así, la ejecución de buena fe sigue siendo, pese al estado de
mora de una de las partes, la conducta exigible para él y para la
contraparte.-
4
Ahora bien, si el adquirente, al tiempo de celebración del
contrato, recibe la posesión del inmueble, aunque el otorgamiento de
la escritura se retarde más allá del tiempo estipulado por causas
imputables al enajenante, sería abusivo que aquél pretendiera pagar, al
momento de recibir la escritura, un saldo de precio nominal
desactualizado, arguyendo mora del vendedor en escriturar (doctrina
del art. 1071 del CC).-
Que para obtener una justa solución debe distinguirse si el
vendedor se encuentra en mora como “deudor” de la obligación de
escriturar, etc.; o si está en mora como “acreedor” del saldo de precio.
Al respecto cabe señalar que si incurre en mora como deudor de
alguna de las obligaciones a él impuestas por el contrato, esta sola
circunstancia no autoriza al comprador a efectuar un pago vil o
irrisorio. Ello porque el vendedor en mora debe soportar sobre sí los
riesgos de la prestación por él debida, no de la prestación por él
esperada. Por efecto de la mora debitoris que viene soportando el
vendedor, queda obligado a la reparación del daño moratorio. Esto
tampoco incide en la actualización del saldo de precio que debe
recibir.-
A la pregunta si constituye un verdadero daño el hecho de que
deba pagar un saldo del precio actualizado, el Dr. Wayar responde con
la negativa, puesto que no se advierte el menoscabo patrimonial
necesario para la configuración del daño resarcible: si bien debe
desembolsar una suma de dinero mayor a la nominalmente pactada, su patrimonio se ve recompensado con el ingreso de un bien raíz de valor
equivalente.-
La cuestión es distinta cuando el vendedor es constituido en
mora como acreedor del saldo de precio. En este supuesto debe
descartarse por completo la posibilidad de actualizar el saldo
adeudado. La mora creditoris supone que se han formulado por parte
del deudor ofertas reales, serias y efectivas de cumplimiento. Estas
ofertas, al tiempo que evidencia la buena fe del deudor, dejan ver la
mala fe del acreedor que se niega a recibir el pago que se le ofrece.-
Que, asimismo, en el tratado citado el autor recomienda a los
adquirentes que se encuentren en posesión del inmueble las ventajas y
conveniencias de ofrecer el pago del saldo, aún en casos de mora en el
otorgamiento de la escritura, por el privilegio que significa la
posesión.-
Que tratándose el caso debatido de una venta forzosa, y
habiendo abonado el adjudicatario la seña, debió abonar el saldo
impago en cuestión dentro de los 5 días posteriores a la fecha de
aprobación del remate, conforme al plazo perentorio establecido en el
art. 580 del CPCCN.-
Que el Sr. Dre no cumplió la obligación que pesaba a su cargo
de pagar el saldo ni tampoco justificó en el expediente su
incumplimiento, a pesar de haberse aprobado la subasta judicial el
13/11/1991 (fs. 186 vta.) y constar puntualmente en los edictos de la
subasta publicados que el saldo debía pagarse “una vez aprobado el
6
remate” (v. publicaciones de fs. 177/181), máxime cuando le había
sido otorgado el privilegio de la posesión del inmueble subastado.-
Que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación no
dispone intimación para el depósito del saldo del precio de compra en
remate judicial, ni prescribe tampoco la necesidad de notificación
personal o por cédula del auto aprobatorio del remate (CNCom, Sala
C, 3/12/82. LL 1983-B-526). -
Que el apelante fundamenta su pedido de escrituración, a su
nombre, del inmueble adjudicado y cuya posesión detenta desde la
fecha de la subasta, en la boleta de depósito judicial efectuado en el
Banco de la Nación Argentina sucursal Catamarca, obrante a fs. 191
de autos, depósito efectuado por el Sr. Dre en fecha 06/08/2008 y por
la suma de $1.395.-
Es decir, el apelante, a partir del depósito judicial efectuado,
pretende mediante tal pago realizado 17 años después de la aprobación
de la subasta (fs. 186 vta.), que el inmueble sea transferido a su
nombre, con fundamento en que el bien fue adquirido en subasta
pública aprobada judicialmente e integrada con la totalidad del precio
de venta.-
Sin embargo, no resulta razonable tener a dicho pago –
absolutamente extemporáneo- como válido por el saldo nominal de lo
adeudado, y tampoco considerar que tal depósito surtió efecto
cancelatorio de la obligación que pesaba a su cargo desde hacía casi
20 años atrás.
Ello, debido al tiempo transcurrido, a las devaluaciones que sufrió nuestra moneda de curso legal y a la consiguiente pérdida
del valor adquisitivo de ésta.-
Que este Tribunal, si bien comparte la posición mayoritaria en
cuanto se inclina en el sentido de que la resolución que aprueba la
subasta debe notificarse personalmente o por cédula, aplicando por
analogía lo previsto por el art. 135 inc. 6° del CPCCN que instaura
este tipo de notificación con respecto a las notificaciones que ordenan
intimaciones, en el sub examine tal notificación no resultaba necesaria
en virtud de que el mismo edicto había supeditado el pago del saldo a
la mera aprobación de la subasta, sin subordinar la iniciación del curso
del término a la notificación aludida (conf. Higthon-Areán, “Código
Procesal Civil y Comercial”, T. 11, pág. 398 y cc, Ed. Hammurabi,
Bs. As., 2008).-
Que ante la pretensión del adjudicatario en autos el Sr. Juez a
quo acertadamente ordenó se notifique al BANADE residual, por
tratarse de un ente en liquidación (fs. 200), cédula que fue diligenciada
el 21/10/2010 (fs. 207).-
Que este Tribunal estima, en concordancia con lo dispuesto por
el Sr. Juez a quo, que la resolución apelada de fecha 17/02/2011 (fs.
209) debe ser confirmada en todo cuanto ha sido materia de agravios.-
Que en lo atinente a las costas del recurso, atento al resultado
obtenido, cabe ser impongan al apelante vencido (art. 558 del
CPCCN).-
Por ello, se RESUELVE:
I.- CONFIRMAR la sentencia subsidiariamente apelada de
fecha 17 de febrero de 2011 (fs. 209), en todo cuanto ha sido materia
de agravios.-
II.- COSTAS del recurso, al apelante vencido (art. 558
CPCCN).-
III.- DIFERIR pronunciamiento de honorarios para su
oportunidad.-
IV.- REGÍSTRESE, hágase saber a las partes y oportunamente
devuélvase al Juzgado de origen.-
Fdo.: Dres. SANJUAN – WAYAR – MENDER – FERNANDEZ
VECINO (Jueces de Cámara)
Ante mí: Dr. Marcelo F. Herrera - Secr
No hay comentarios:
Publicar un comentario