Fallo del 23 de octubre de dos mil nueve, "DAYJO S.A.I.C.F.I.C. C/ CHEIN JORGE Y OTROS S/ORDINARIO" (Expte. Nº 19.107/09)
Desde esa perspectiva, en el caso sub lite poco importa la incidencia que se intente asignarle a la cuestionada teoría (ver un profundo ensayo al respecto en Niento Blanc, Ernesto, Nulidad en los actos jurídicos, Ad Hoc, 2005, ps. 85 y 119). Si bien es dable hallar abundante doctrina y jurisprudencia que en situaciones como ésta se inclinan por la posición que adoptó el a quo (SCBA, in re “Ramos M. v. Bagnardi, Martín”, del 17.11.1992; Belluscio, Augusto C., La teoría de la inexistencia en 'Estudios de derecho privado en homenaje al Dr. Pedro León', p. 84 y ss.; Borda, Guillermo, La reforma del Código Civil, Bs. As., 1971, p. 161; Llambías, Jorge J., Derecho Civil, Parte General, II, n° 1909), otra parte de la doctrina alcanza idéntico resultado a partir de las normas de nulidad, que considera suficientes para privar de efectos al acto celebrado (Alterini, Jorge, El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible, JA, 1971-634, 1971-634, Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del Código Civil, JA, 1969-457, 1969-457 entre otros).
En este caso, de las llamadas ventas a non domino porque en ellas no participa el verus
domino, quien es sustituido por un tercero que aparenta esa condición mediante la falsificación de instrumentos públicos y demás documentos necesarios para la transmisión del dominio, se han insinuado diversos enfoques que, con argumentos disímiles, confluyen en la inaplicabilidad del art. 1051, parte final, del Cód. Civil.
En efecto, las posturas predominantes son las siguientes: (a) la teoría del acto inoponible, para la cual el acto jurídico de transmisión de derechos celebrado sin la participación del verdadero titular sería un acto jurídico inoponible a éste (Alterini, J, El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible, JA, 1971-634; Trigo Represas y Compagnucci de Caso, su aporte a las Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, en “Temas de Derecho Civil”, p. 51; Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del Código Civil, JA, 1969-457, 1969-457; íd. SCBA, voto de la minoría in re “Firinu, Angel A. c. Frigorífico Alca SRL y otros”, del 7.11.95); (b) la teoría del acto viciado de nulidad absoluta, que sostiene que el acto jurídico de adquisición de derechos, en virtud de un instrumento materialmente falso, estaría afectado de nulidad absoluta, de manera que los
terceros no podrían adquirir un derecho válido sobre el bien (Cortés, Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos jurídicos, LL, t. 139-906); y (c) teoría del acto inexistente, que afirma que el acto jurídico celebrado sin la participación del verdadero titular de los derechos sería un acto inexistente y, en consecuencia, el tercero, malgrado su buena fe y título oneroso, en
realidad nada adquirió y está obligado a restituir lo recibido (Llambías, Jorge J. Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. II, p. 583, n° 1909; Borda Guillermo, La reforma del Código Civil, p. 161; Belluscio, Augusto C., Código Civil, t. VIII, pág. 733; Cifuentes, Santos, Elementos de Derecho Civil, pág. 416; Cobas, Manuel y Zago, Jorge, Derecho Civil-Parte general, Universidad, Bs. As. 2007, p. 481; íd. CNCiv y Com. de San Martín, Sala I, in re “Olezza, Alberto v. Gomez Juan Carlos ”, 26.2.08).
De manera que, aún desde otros ángulos, se arriba al mismo resultado que aquí dispuso el pronunciamiento apelado. La jurisprudencia mayoritaria es concorde en que las transmisiones de dominio de inmuebles realizadas por quien no es el titular de ese derecho real, sobre la base de una falsificación de documentos, no puede surtir efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Se considera que los principios de apariencia jurídica,de protección a los terceros de buena fe y de la preferencia de la seguridad dinámica frente a la estática, deben ceder frente al interés del verdadero propietario que no tuvo ninguna autoría o participación en el acto y que siendo ajeno a la maniobra es su principal víctima (CNCiv., Sala C, in re “Rebelo, Aldo J. v. Rebelo Velasco, José y otros”, del 26.3.1985; íd. Sala D in re “Marins Domingo, José y otra v. Leone Antonio”, del 10.5.84; íd. Sala F in re “Erdman del Carril, Elisa M. E. y otros v. Lozada, Mario”, del 27.8.79; íd. Sala M in re “Plis, José v. Dellachiesa Jorge H.”, del 21.5.07). Hay también quienes fundamentan esta conclusión, en la aplicación analógica del art. 2765, C Civil, que exige autoría para que se opere la transmisión del derecho y quede así protegido el tercero (CNCiv y Com. San Martín, Sala I, “Olezza, Alberto v. Gómez Juan Carlos ”, del 26.2.08, citando a Adrogué).
En un precedente análogo al sub lite, sostuve –con voto coincidente del siempre recordado Dr. Héctor Di Tella- que dada la particularidad de estos casos, adquiere especial significación la calidad de tercero. Ese carácter no es sólo predicable aquí del comprador del inmueble. Por el contrario, esa calidad también le es atribuible –y quizá con mayor razón- a la actora en autos, víctima de una maniobra ilícita, que no tuvo participación alguna en el acto que falsamente se le atribuyó. En consecuencia, como dije en aquella ocasión, ese acto no le es oponible ni puede perjudicarlo en modo alguno (art. 1199 y 1195 in fine del Código Civil; criterio de mayoría in re “Nóbili, Ricardo v. Gotsis, Constantino y otros”, del 24.5.02).
En este caso, de las llamadas ventas a non domino porque en ellas no participa el verus
domino, quien es sustituido por un tercero que aparenta esa condición mediante la falsificación de instrumentos públicos y demás documentos necesarios para la transmisión del dominio, se han insinuado diversos enfoques que, con argumentos disímiles, confluyen en la inaplicabilidad del art. 1051, parte final, del Cód. Civil.
En efecto, las posturas predominantes son las siguientes: (a) la teoría del acto inoponible, para la cual el acto jurídico de transmisión de derechos celebrado sin la participación del verdadero titular sería un acto jurídico inoponible a éste (Alterini, J, El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible, JA, 1971-634; Trigo Represas y Compagnucci de Caso, su aporte a las Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, en “Temas de Derecho Civil”, p. 51; Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del Código Civil, JA, 1969-457, 1969-457; íd. SCBA, voto de la minoría in re “Firinu, Angel A. c. Frigorífico Alca SRL y otros”, del 7.11.95); (b) la teoría del acto viciado de nulidad absoluta, que sostiene que el acto jurídico de adquisición de derechos, en virtud de un instrumento materialmente falso, estaría afectado de nulidad absoluta, de manera que los
terceros no podrían adquirir un derecho válido sobre el bien (Cortés, Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos jurídicos, LL, t. 139-906); y (c) teoría del acto inexistente, que afirma que el acto jurídico celebrado sin la participación del verdadero titular de los derechos sería un acto inexistente y, en consecuencia, el tercero, malgrado su buena fe y título oneroso, en
realidad nada adquirió y está obligado a restituir lo recibido (Llambías, Jorge J. Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. II, p. 583, n° 1909; Borda Guillermo, La reforma del Código Civil, p. 161; Belluscio, Augusto C., Código Civil, t. VIII, pág. 733; Cifuentes, Santos, Elementos de Derecho Civil, pág. 416; Cobas, Manuel y Zago, Jorge, Derecho Civil-Parte general, Universidad, Bs. As. 2007, p. 481; íd. CNCiv y Com. de San Martín, Sala I, in re “Olezza, Alberto v. Gomez Juan Carlos ”, 26.2.08).
De manera que, aún desde otros ángulos, se arriba al mismo resultado que aquí dispuso el pronunciamiento apelado. La jurisprudencia mayoritaria es concorde en que las transmisiones de dominio de inmuebles realizadas por quien no es el titular de ese derecho real, sobre la base de una falsificación de documentos, no puede surtir efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Se considera que los principios de apariencia jurídica,de protección a los terceros de buena fe y de la preferencia de la seguridad dinámica frente a la estática, deben ceder frente al interés del verdadero propietario que no tuvo ninguna autoría o participación en el acto y que siendo ajeno a la maniobra es su principal víctima (CNCiv., Sala C, in re “Rebelo, Aldo J. v. Rebelo Velasco, José y otros”, del 26.3.1985; íd. Sala D in re “Marins Domingo, José y otra v. Leone Antonio”, del 10.5.84; íd. Sala F in re “Erdman del Carril, Elisa M. E. y otros v. Lozada, Mario”, del 27.8.79; íd. Sala M in re “Plis, José v. Dellachiesa Jorge H.”, del 21.5.07). Hay también quienes fundamentan esta conclusión, en la aplicación analógica del art. 2765, C Civil, que exige autoría para que se opere la transmisión del derecho y quede así protegido el tercero (CNCiv y Com. San Martín, Sala I, “Olezza, Alberto v. Gómez Juan Carlos ”, del 26.2.08, citando a Adrogué).
En un precedente análogo al sub lite, sostuve –con voto coincidente del siempre recordado Dr. Héctor Di Tella- que dada la particularidad de estos casos, adquiere especial significación la calidad de tercero. Ese carácter no es sólo predicable aquí del comprador del inmueble. Por el contrario, esa calidad también le es atribuible –y quizá con mayor razón- a la actora en autos, víctima de una maniobra ilícita, que no tuvo participación alguna en el acto que falsamente se le atribuyó. En consecuencia, como dije en aquella ocasión, ese acto no le es oponible ni puede perjudicarlo en modo alguno (art. 1199 y 1195 in fine del Código Civil; criterio de mayoría in re “Nóbili, Ricardo v. Gotsis, Constantino y otros”, del 24.5.02).
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