2ª Instancia. - Buenos Aires, julio 11 de 2003.
El doctor Posse Saguier dijo:
I. Los actores Luis Alberto Fernández y Nora Nilda Ferrando de Fernández demandan a Irene Haydée Charlín, Ricardo Jorge Charlín y Nilda Nélida Rivera a fin de obtener la división de condominio de la unidad funcional N° 2 ubicada en la planta baja del inmueble sito en la calle Helguera 5437/39 de esta Capital Federal.
Por su parte, los emplazados no sólo contestaron la acción entablada sino que, a su vez, reconvinieron contra los actores por usucapión.
La sentencia de primera instancia desestimó la reconvención deducida y, en consecuencia, hizo lugar a la demanda declarando la división del condominio existente respecto a la aludida unidad funcional e impuso las costas del proceso a los demandados.
Los demandados apelaron la sentencia y a fs. 313/322 obra su expresión de agravios.
II. Adelanto desde ya que el memorial en cuestión carece de la técnica recursiva necesaria exigida por el art. 265 del Cód. Procesal, ya que no aporta crítica concreta y razonada de los precisos fundamentos desarrollados en el decisorio en examen por la a quo. Adviértase que aun cuando los requisitos contemplados por la norma citada deban ser interpretados con amplia tolerancia, armonizándolos con la garantía constitucional de la defensa en juicio, cabe considerar que toda expresión de agravios debe contener la expresa mención de los errores u omisiones de que adolezcan las consideraciones de la sentencia en crisis y, a la vez, volcando los fundamentos que inducen al apelante a sostener esa opinión distinta.
Es más, la mayoría de las manifestaciones contenidas en la expresión de agravios no pasan de ser meras disconformidades o disentimientos con lo expuesto por la juzgadora. Adviértase que el apelante se queja de que la magistrada no le asigne el alcance pretendido a la circunstancia de que la familia Charlín siguiera ocupando en forma exclusiva y excluyente la unidad funcional N° 2 que intenta prescribir, pero, sin siquiera intentar cuestionar adecuadamente la conclusión extraída por ella acerca de que la ocupación exclusiva de dicha unidad por parte de los accionados -con el consentimiento de los restantes- debía entenderse como una continuación de la situación de hecho existente y admitida a través de la escritura de Reglamento de copropiedad, administración y división de condominio, mediante la cual quedaron adjudicadas las unidades y, en lo que aquí interesa, el condominio sobre la unidad N° 2. En ese sentido, es absolutamente insuficiente pretender contrarrestar esa conclusión afirmando que es "difícil de concebir que alguien adquiera el 50% o más de un condominio y, jamás durante dos décadas piense en obtener provecho económico o de otro tipo de su propiedad".
Por otra parte, esa situación es también la que llevó a la magistrada de la anterior instancia a desechar la prueba testimonial (véase fs. 158/158vta., 167/167vta., y 169/169vta.,), por lo que no basta que se intente señalar que los mismos habrían manifestado que los accionados eran los dueños de la unidad funcional N° 2 o que habrían hecho construcciones que ni siquiera proporcionan datos concretos acerca de su entidad ni la época en que se habrían producido, lo que demuestra la vaguedad e imprecisión de dichas declaraciones.
Por otro lado, la juez de grado consideró en su decisorio que el pago de impuestos, tasas y contribuciones por parte de los accionados no era, en el caso, una prueba relevante, ya que, precisamente, su ocupación exclusiva y el hecho de que los restantes comuneros no exigían ninguna contraprestación por dicho uso, le imponía a aquéllos abonarlos, conforme resulta de los usos y costumbres y en base a un elemental principio de equidad, pues, de lo contrario, ello hubiera constituido un abuso de derecho. Ahora bien, los apelantes tampoco ensayaron a este respecto una crítica fundada y concreta, limitándose a señalar confusamente que el pago de impuestos serviría de sustento para una u otra postura.
Sin perjuicio de lo dicho hasta aquí, y a fin de dar, una mayor satisfacción a los recurrentes, no quiero dejar de formular algunas reflexiones que me llevan a coincidir plenamente con la decisión adoptada por la a quo.
Por de pronto, la demandada no parece advertir que si bien es factible que la extinción del condominio se produzca cuando uno de los condóminos se convierte en propietario exclusivo de la cosa común por haberla poseído para sí durante el tiempo y en las condiciones prescriptas por la ley, para que ello suceda es preciso acreditar, en este caso, el momento en que se produjo la interversión del título por parte de quien dice poseerla en su totalidad.
Y, a este respecto recuerda Borda que en caso de que el condómino pretenda intervertir el título la dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. De allí, afirma, que se haya declarado -con razón- que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (conf.: "Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales, t. I, N° 386, p. 35 y sigte.).
Como se ve, entonces, no basta sostener -como lo hacen los accionados- haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca (conf.: CNCiv., sala E, LA LEY, 1997-B, 552; véase también nota al pie de Cura Grassi, D. "Prescripción Adquisitiva. Posesión del Condómino"; Andorno, L.O. "La usucapión pretendida por un condómino", JA, 1985-II-9).
A este respecto, no sólo ninguna probanza cierta hay sobre el punto, o sea, que demuestre, sin hesitación, que los accionados hubieran manifestado su voluntad de poseer con exclusión de sus condóminos -tal como se ha visto-, sino que, incluso, las constancias del interdicto de obra nueva contradicen claramente aquella pretensión.
En efecto, en dichas actuaciones -que se tienen a la vista en este acto y corren por cuerda- se desprende que los aquí actores promovieron en el año 1999 dicho interdicto invocando su condición de condóminos de la unidad funcional N° 2, extremo éste que no sólo no fue desconocido por los accionados sino que, por el contrario, fue expresamente reconocido (véase punto 3, primer párrafo de fs. 41), razón por la que su intento de relativizarlo al promover la acción reconvencional de prescripción -sobre la base de que habría estado dirigido sólo al pasillo de carácter común- no resiste el menor análisis, ya que en ningún momento en aquella oportunidad se intentó darle el alcance que ahora se pretende (véase fs. 49vta/50 de estas actuaciones). En realidad, ello tiene explicación: ni se pensaba en la acción de prescripción adquisitiva.
Lo dicho hasta aquí y las propias consideraciones de la juzgadora me llevan a desestimar la queja en este punto.
III. En subsidio, los apelantes reclaman que se declare que su parte en el condominio de la unidad funcional N° 2 es del 50% y no del 33% por entender que así surge de interpretar la escritura de adjudicación.
La petición que se formula carece de todo asidero.
Ante todo, resulta más que sugestivo que recién ahora en ocasión de solicitarse la división de condominio los accionados formulen esta petición, cuando de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la unidad funcional N° 2 surge en el asiento N° 9, correspondiente al año 1986, que las proporciones pertenecientes a la familia Charlín alcanza al 33% y las de la familia Fernández y Ferrando, en el asiendo N° 12, al 66%.
Como se ve, entonces, los accionados sabían o debían saber, o sea, no podían ignorar que la manera en que quedó constituido el condominio implicaba que el mismo lo era en dichas proporciones. Lo expuesto justificaría la improcedencia de su pretensión, en función de la doctrina de los propios actos y del principio de que nadie puede alegar su propia torpeza.
Pero, además, como ya tuve oportunidad de señalarlo anteriormente, la inscripción registral, dada la publicidad que implica, tiene un valor "erga omnes", o sea, un efecto respecto de terceros. Sin embargo, como bien lo señala Borda, ello no quiere decir que la aludida inscripción no tenga efectos también respecto de las partes, entre los cuales menciona que inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que le oponga o sea incompatible (conf.: op. cit. t. II, núm. 1442, p. 439 y sigtes.; véase esta sala en causa libre N° 237.613,11/06/1998).
Por último, lo expuesto hasta aquí es también demostrativo de que la conducta de los accionados no justificaba resistir a la pretensión incoada por los actores, por cuya razón no existen razones para apartarse del principio objetivo de la derrota que consagra el art. 68 del Cód. Procesal y, en consecuencia, las costas de ambas instancias habrán de ser soportadas por los demandados que resultan vencidos.
Por todo lo expuesto, si mi voto fuese compartido propongo se confirme la sentencia recurrida en todo cuanto decide y ha sido materia de agravios, imponiéndose las costas de alzada a la demandada que resulta vencida.
Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, el doctor Zannoni votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede se confirma la sentencia recurrida en todo cuanto decide y ha sido materia de agravios, imponiéndose las costas de alzada a la demandada que resulta vencida. Difiérese la regulación de los honorarios de alzada hasta una vez regulados y firmes los correspondientes a primera instancia.
La doctora Highton de Nolasco no firma por hallarse en uso de licencia. - Fernando Posse Saguier. - Eduardo A. Zannoni.
El doctor Posse Saguier dijo:
I. Los actores Luis Alberto Fernández y Nora Nilda Ferrando de Fernández demandan a Irene Haydée Charlín, Ricardo Jorge Charlín y Nilda Nélida Rivera a fin de obtener la división de condominio de la unidad funcional N° 2 ubicada en la planta baja del inmueble sito en la calle Helguera 5437/39 de esta Capital Federal.
Por su parte, los emplazados no sólo contestaron la acción entablada sino que, a su vez, reconvinieron contra los actores por usucapión.
La sentencia de primera instancia desestimó la reconvención deducida y, en consecuencia, hizo lugar a la demanda declarando la división del condominio existente respecto a la aludida unidad funcional e impuso las costas del proceso a los demandados.
Los demandados apelaron la sentencia y a fs. 313/322 obra su expresión de agravios.
II. Adelanto desde ya que el memorial en cuestión carece de la técnica recursiva necesaria exigida por el art. 265 del Cód. Procesal, ya que no aporta crítica concreta y razonada de los precisos fundamentos desarrollados en el decisorio en examen por la a quo. Adviértase que aun cuando los requisitos contemplados por la norma citada deban ser interpretados con amplia tolerancia, armonizándolos con la garantía constitucional de la defensa en juicio, cabe considerar que toda expresión de agravios debe contener la expresa mención de los errores u omisiones de que adolezcan las consideraciones de la sentencia en crisis y, a la vez, volcando los fundamentos que inducen al apelante a sostener esa opinión distinta.
Es más, la mayoría de las manifestaciones contenidas en la expresión de agravios no pasan de ser meras disconformidades o disentimientos con lo expuesto por la juzgadora. Adviértase que el apelante se queja de que la magistrada no le asigne el alcance pretendido a la circunstancia de que la familia Charlín siguiera ocupando en forma exclusiva y excluyente la unidad funcional N° 2 que intenta prescribir, pero, sin siquiera intentar cuestionar adecuadamente la conclusión extraída por ella acerca de que la ocupación exclusiva de dicha unidad por parte de los accionados -con el consentimiento de los restantes- debía entenderse como una continuación de la situación de hecho existente y admitida a través de la escritura de Reglamento de copropiedad, administración y división de condominio, mediante la cual quedaron adjudicadas las unidades y, en lo que aquí interesa, el condominio sobre la unidad N° 2. En ese sentido, es absolutamente insuficiente pretender contrarrestar esa conclusión afirmando que es "difícil de concebir que alguien adquiera el 50% o más de un condominio y, jamás durante dos décadas piense en obtener provecho económico o de otro tipo de su propiedad".
Por otra parte, esa situación es también la que llevó a la magistrada de la anterior instancia a desechar la prueba testimonial (véase fs. 158/158vta., 167/167vta., y 169/169vta.,), por lo que no basta que se intente señalar que los mismos habrían manifestado que los accionados eran los dueños de la unidad funcional N° 2 o que habrían hecho construcciones que ni siquiera proporcionan datos concretos acerca de su entidad ni la época en que se habrían producido, lo que demuestra la vaguedad e imprecisión de dichas declaraciones.
Por otro lado, la juez de grado consideró en su decisorio que el pago de impuestos, tasas y contribuciones por parte de los accionados no era, en el caso, una prueba relevante, ya que, precisamente, su ocupación exclusiva y el hecho de que los restantes comuneros no exigían ninguna contraprestación por dicho uso, le imponía a aquéllos abonarlos, conforme resulta de los usos y costumbres y en base a un elemental principio de equidad, pues, de lo contrario, ello hubiera constituido un abuso de derecho. Ahora bien, los apelantes tampoco ensayaron a este respecto una crítica fundada y concreta, limitándose a señalar confusamente que el pago de impuestos serviría de sustento para una u otra postura.
Sin perjuicio de lo dicho hasta aquí, y a fin de dar, una mayor satisfacción a los recurrentes, no quiero dejar de formular algunas reflexiones que me llevan a coincidir plenamente con la decisión adoptada por la a quo.
Por de pronto, la demandada no parece advertir que si bien es factible que la extinción del condominio se produzca cuando uno de los condóminos se convierte en propietario exclusivo de la cosa común por haberla poseído para sí durante el tiempo y en las condiciones prescriptas por la ley, para que ello suceda es preciso acreditar, en este caso, el momento en que se produjo la interversión del título por parte de quien dice poseerla en su totalidad.
Y, a este respecto recuerda Borda que en caso de que el condómino pretenda intervertir el título la dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. De allí, afirma, que se haya declarado -con razón- que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (conf.: "Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales, t. I, N° 386, p. 35 y sigte.).
Como se ve, entonces, no basta sostener -como lo hacen los accionados- haber comenzado a poseer la totalidad de la cosa por la pasividad o el abandono que habrían hecho los restantes condóminos, sin demostrar a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca (conf.: CNCiv., sala E, LA LEY, 1997-B, 552; véase también nota al pie de Cura Grassi, D. "Prescripción Adquisitiva. Posesión del Condómino"; Andorno, L.O. "La usucapión pretendida por un condómino", JA, 1985-II-9).
A este respecto, no sólo ninguna probanza cierta hay sobre el punto, o sea, que demuestre, sin hesitación, que los accionados hubieran manifestado su voluntad de poseer con exclusión de sus condóminos -tal como se ha visto-, sino que, incluso, las constancias del interdicto de obra nueva contradicen claramente aquella pretensión.
En efecto, en dichas actuaciones -que se tienen a la vista en este acto y corren por cuerda- se desprende que los aquí actores promovieron en el año 1999 dicho interdicto invocando su condición de condóminos de la unidad funcional N° 2, extremo éste que no sólo no fue desconocido por los accionados sino que, por el contrario, fue expresamente reconocido (véase punto 3, primer párrafo de fs. 41), razón por la que su intento de relativizarlo al promover la acción reconvencional de prescripción -sobre la base de que habría estado dirigido sólo al pasillo de carácter común- no resiste el menor análisis, ya que en ningún momento en aquella oportunidad se intentó darle el alcance que ahora se pretende (véase fs. 49vta/50 de estas actuaciones). En realidad, ello tiene explicación: ni se pensaba en la acción de prescripción adquisitiva.
Lo dicho hasta aquí y las propias consideraciones de la juzgadora me llevan a desestimar la queja en este punto.
III. En subsidio, los apelantes reclaman que se declare que su parte en el condominio de la unidad funcional N° 2 es del 50% y no del 33% por entender que así surge de interpretar la escritura de adjudicación.
La petición que se formula carece de todo asidero.
Ante todo, resulta más que sugestivo que recién ahora en ocasión de solicitarse la división de condominio los accionados formulen esta petición, cuando de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la unidad funcional N° 2 surge en el asiento N° 9, correspondiente al año 1986, que las proporciones pertenecientes a la familia Charlín alcanza al 33% y las de la familia Fernández y Ferrando, en el asiendo N° 12, al 66%.
Como se ve, entonces, los accionados sabían o debían saber, o sea, no podían ignorar que la manera en que quedó constituido el condominio implicaba que el mismo lo era en dichas proporciones. Lo expuesto justificaría la improcedencia de su pretensión, en función de la doctrina de los propios actos y del principio de que nadie puede alegar su propia torpeza.
Pero, además, como ya tuve oportunidad de señalarlo anteriormente, la inscripción registral, dada la publicidad que implica, tiene un valor "erga omnes", o sea, un efecto respecto de terceros. Sin embargo, como bien lo señala Borda, ello no quiere decir que la aludida inscripción no tenga efectos también respecto de las partes, entre los cuales menciona que inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que le oponga o sea incompatible (conf.: op. cit. t. II, núm. 1442, p. 439 y sigtes.; véase esta sala en causa libre N° 237.613,11/06/1998).
Por último, lo expuesto hasta aquí es también demostrativo de que la conducta de los accionados no justificaba resistir a la pretensión incoada por los actores, por cuya razón no existen razones para apartarse del principio objetivo de la derrota que consagra el art. 68 del Cód. Procesal y, en consecuencia, las costas de ambas instancias habrán de ser soportadas por los demandados que resultan vencidos.
Por todo lo expuesto, si mi voto fuese compartido propongo se confirme la sentencia recurrida en todo cuanto decide y ha sido materia de agravios, imponiéndose las costas de alzada a la demandada que resulta vencida.
Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, el doctor Zannoni votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede se confirma la sentencia recurrida en todo cuanto decide y ha sido materia de agravios, imponiéndose las costas de alzada a la demandada que resulta vencida. Difiérese la regulación de los honorarios de alzada hasta una vez regulados y firmes los correspondientes a primera instancia.
La doctora Highton de Nolasco no firma por hallarse en uso de licencia. - Fernando Posse Saguier. - Eduardo A. Zannoni.
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