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Sumarios
1. 1 - La sentencia por la cual se rechazó una demanda por resolución de un contrato de compraventa y se hizo lugar a la reconvención por cumplimiento del mismo, es autocontradictoria porque entiende que el monto adeudado es ínfimo y, por tanto, no justifica la resolución del contrato y sí la reconvención por escrituración, pero manda que el perito contador calcule el saldo de precio a pagar en forma previa por el comprador con la liquidación de los respectivos intereses pactados en el boleto, desde el momento en que cada pago debió haber sido realizado por el comprador,
2. 2 - Carece de fundamentación la sentencia que rechaza la demanda por resolución de un contrato de compraventa —en el caso, e hizo lugar a la reconvención por cumplimiento deducida por el comprador— sosteniéndose que no surge de las constancias obrantes en el expediente que haya incumplimiento jurídicamente imputable ya que el comprador no fue constituido en mora por la vendedora, lo que es, obviamente, del todo innecesario tratándose de obligaciones a plazo determinado.
3. 3 - El decisorio por el cual se rechaza la demanda por resolución de un contrato de compraventa y se hace lugar a la reconvención deducida por el demandado, impetrando su cumplimiento, resulta arbitraria en tanto omite la consideración de extremos conducentes para la adecuada resolución de la causa, como lo es la determinación del modo en que el contrato hubo de cumplirse, el análisis de la prueba del cumplimiento o, en su caso, incumplimiento del mismo por cada una de ellas y su extensión, para recién concluir si resulta procedente la resolución pedida o bien que debe hacerse lugar a la reconvención conservando el contrato y, en este último caso, determinar correctamente cuál es el saldo de precio a pagar por el comprador.
4. 4 - Corresponde rechazar el recurso de inconstitucionalidad deducido por la parte actora contra la resolución que rechazó la demanda por resolución de un contrato de compraventa e hizo lugar a la reconvención deducida por el demandado, solicitando el cumplimiento del mismo, si de los términos del escrito recursivo, se desprende que el mismo sólo traduce una mera disconformidad del quejoso con lo resuelto por el a quo en el decisorio cuestionado, pretendiendo que se revean cuestiones de hecho y prueba, que ya fueron debidamente ponderadas y valoradas al momento de decidir (del voto en disidencia de la doctora Bernal).
TEXTO COMPLETO:
San Salvador de Jujuy.— diciembre 16 de 2009.
La doctora Bernal dijo:
En el fallo cuestionado el a-quo expresa que, luego de analizar las constancias de la causa y expedientes conexos, concluyendo el juzgador que, para llegar a la solución del conflicto jurídico planteado en estos obrados, se debía aplicar un criterio agudo, superador del mero cumplimento de recaudos formales, despojarse de atavismos de la misma índole a fin de procurar la solución más justa, razonable, equitativa y adecuada al caso.
En concordancia con lo expresado, primero establece cuál es el objeto de la litis: por parte del actor este solicita la resolución de la compraventa y pide la devolución del inmueble vendido con más la indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato; por parte del demandado que reconviene, y aduce haber cumplido el contrato pagando el precio convenido, el mismo exige al vendedor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato y también reclama el pago de daños y perjuicios.
Para resolver en primer término la demanda por resolución, comienza analizando la naturaleza jurídica del vínculo contractual que unía a las partes, estableciendo que se trata de una compraventa, enumerando los caracteres esenciales de dicho contrato, destacando dentro de estos la bilateralidad.
Dice que esta característica, pone a cargo de ambos contratantes el cumplimiento de obligaciones recíprocas: "el primero (vendedor) resulta obligado a conferir la propiedad de una cosa o a constituir sobre ella un derecho limitado; el segundo (comprador) se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero".
Seguidamente describe en el fallo la conducta que ambas partes despliegan en torno a las obligaciones que habían asumido oportunamente en el contrato. Realiza un análisis del estado de dominio en que se encontraba el inmueble objeto de la compraventa al momento de celebrarse la misma y de los sucesivos gravámenes de que fue objeto el mismo hasta la fecha de promoción de demanda.
Hace referencia a la pericial contable producida en autos, la que determina la deuda existente en el momento de instaurarse la acción por resolución de contrato, y que da cuenta de la cancelación por parte del comprador de la hipoteca que el vendedor había oportunamente constituido sobre el inmueble en el Banco de
Dice que el demandado se vio compelido a cancelar dicha deuda a fin de que no se subastara judicialmente todo el inmueble rural, incluida la fracción que adquirió por boleto.
También expresa que el adquirente debió promover una tercería de posesión ante un acreedor del vendedor para mantener incólume sus derechos sobre la fracción del inmueble adquirida en el contrato de compraventa.
Concluye finalmente que no se puede hablar de incumplimiento por parte del comprador cuando fue la parte vendedora la que con su comportamiento puso en riesgo la posesión y dominio de las tierras vendidas al demandado.
Agrega que, las circunstancias reseñadas, incidieron fuertemente en el ánimo del comprador, quien demoró los pagos anuales toda vez que veía seriamente comprometida la compra realizada de la "Finca Las Rosas de las Pampitas", por la conducta negligente de la vendedora. Analiza la prueba adjunta y concluye que la posesión no fue para nada pacífica.
Rechaza por falta de pruebas la pretensión de pago de impuestos efectuada por la demandante, expresando lo mismo respecto a deudas del inmueble.
Los daños y perjuicios reclamados por la demandante son también rechazados en su totalidad por entender el sentenciante que la parte que los reclama no aporto prueba suficiente que demuestre su existencia.
Por todas estas razones declara improcedente la pretensión resolutoria de la accionante y dispone su rechazo.
A continuación pasa a considerar la pretensión instaurada por la parte demandada en su reconvención, esto es la de cumplimiento de contrato.
Al analizar si el comprador canceló la suma pactada en concepto de precio del inmueble, luego de analizar las constancias de autos, y en especial la prueba pericial contable, arriba a la conclusión que el adquirente abonó a la fecha de sentencia casi el 95% del precio estipulado. Remarca que queda un remanente del precio, que debe ser cancelado por el comprador, y que considera ínfima para resolver el contrato, en contraposición al incumplimiento de los deberes que le incumbían a la actora, de acuerdo a lo pactado en la cláusula 5ª.
En consecuencia, considera que debe hacerse lugar a la reconvención deducida por el comprador en el punto 2 de la misma, e impone a la parte vendedora la obligación de otorgar la escritura de dominio al adquirente, previo pago por parte de éste, del saldo del precio adeudado, con más los intereses pactados en la cláusula tercera del boleto. Establece que el cálculo de los mismos los efectos el Perito Contador en la etapa de ejecución de sentencia. Todo ello bajo apercibimiento de otorgar la escritura por Presidencia e Trámite de ser posible.
En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la compradora en su reconvención, establece que los mismos deben rechazarse por no concurrir los supuestos básicos para que los mismos se configuren. Dice también que la parte no ha ofrecido prueba alguna que los demuestren. Por las mismas razones básicamente rechaza la procedencia de la indemnización por daño moral.
Finalmente, impone las costas por el orden causado, en lo referente a la acción de resolución, argumentando que si bien la pretensión de la demandante fue rechazada, esta tuvo argumentos suficientes para creerse con derechos a demandar del modo en que lo hizo.
Las costas de la reconvención de la parte demandada, también son impuestas por el orden causado, por considerar que existe un vencimiento parcial y mutuo.
Contra este decisorio el Dr. C. M. T., interpone a fojas 15/20 recurso de inconstitucionalidad, en nombre y representación de Clara Fernández de Hernández.
El quejoso, manifiesta en su escrito que el fallo atacado no sólo adolece o contiene, una serie de falencias o errores de apreciación de las pruebas rendidas en la causa, sino que además se observa una actitud del juzgador, basada en meras conjeturas o afirmaciones dogmáticas que nada tienen que ver con el tema traído a decisión lo que hace que el fallo no sea una derivación razonada del derecho vigente, y lo convierte en contrario a la justicia, la razón y las leyes.
Sostiene que el a-quo no tuvo en cuenta una serie de pruebas que obran en autos, y que al no ser valoradas correctamente han perjudicado el derecho de su parte y los intereses puestos en juego.
Tilda de arbitraria la sentencia aquí atacada, en tanto ésta sostiene que el Sr. Adrián Tejerina pagó la totalidad de la deuda, y que la misma se pagó en la forma pactada originariamente. Dice que ésta es una mera afirmación carente de fundamento, pues de la prueba rendida surge que el demandado nunca pagó en los plazos previstos contractualmente; también lo agravia la afirmación del sentenciante referida a que el embargo del inmueble por parte de un acreedor de Clara Fernández de Hernández, influyó en el ánimo del comprador que demoró los pagos anuales ante esta circunstancia.
Se agravia por la afirmación del Juzgador, sin prueba alguna en relación a la conducta desplegada por la actora al no posibilitar al demandado la posesión pacífica del inmueble
Afirma que el Tribunal desconoce la mora en que incurrió el comprador; que ésta se produjo por el mero vencimiento del plazo pactado y el demandado en autos dice, no acreditó ninguna circunstancia eximente.
Se agravia también de la interpretación que hace el a-quo, de los pagos que el demandado hizo en el Banco Nación, a los que califica de carga adicional, lo que entiende era el mecanismo que tenía del deudor de asegurarse que los pagos ingresaran al Banco Nación en resguardo del crédito hipotecario y propio.
Argumenta que es arbitrario el rechazo de la pretensión de indemnización de daños y perjuicios reclamados en la demanda en contra de Adrián Tejerina, y que el sentenciante debió además mantener la misma postura respecto al reclamo del accionado.
Por último, se agravia de la distribución que efectúa el sentenciante respecto de las costas que irroga el proceso, expresando que se ha prescindido del equilibrio y razonabilidad que debe primar en este tipo de resolución judicial.
Sustanciado el recurso a fojas 30/55 se presenta
A fojas 81/90 se expide el señor Fiscal General, quien manifiesta opinión contraria al andamiento del recurso interpuesto.
Cumplidos los demás trámites procesales de rigor el recurso se encuentra en estado de ser resuelto.
Adelantando opinión y luego del debido análisis de las actuaciones afirmo que, de los términos del escrito recursivo, se desprende que el mismo sólo traduce una mera disconformidad del quejoso con lo resuelto por el a-quo, en el decisorio cuestionado, pretendiendo que se revean cuestiones de hecho y prueba, que ya fueron debidamente ponderadas y valoradas al momento de dictar sentencia por
En principio debo expresar nuestro invariable criterio según el cual "la doctrina de la arbitrariedad no tiene por objeto corregir en esta instancia fallos presuntamente equivocados, sino cubrir graves defectos de pronunciamiento, por apartamiento inequívoco de la normativa vigente, o carencia absoluta de fundamentación. En lo que atañe a la apreciación de la prueba, solo aquella que sea absurda, trasunte una caprichosa idea del interprete, sea inexcusablemente errada o notoriamente injusta dará lugar a la revisión de la sentencia" (L.A. N° 28, F° 154/157, N° 49).
Este Superior Tribunal ha dicho también que: "tratándose de un juicio seguido por el procedimiento oral, en principio, por esta vía, por medio de los recursos extraordinarios, no podemos volver sobre la valoración y apreciación que de la prueba haya realizado el tribunal a-quo. Ello es así por el principio de inmediación, que prima en los procesos orales en virtud del cual nadie se encuentra en mejores condiciones que los jueces de la causa para apreciar las pruebas rendidas en su presencia" (Cfr. L.A. N° 39, F° 824/834, N° 316).
Siendo así, entiendo innecesario analizar la totalidad de los agravios planteados por el recurrente, ya que surge con toda claridad la coherencia del fallo atacado, el que efectuó una impecable y minuciosa valoración no sólo de la prueba documental, testimonial y pericial contable obrantes en autos, para despejar totalmente el panorama con relación a reclamos recíprocos de supuestos daños y perjuicios, y ordena cumplir lo que originariamente pactaron en el contrato de compraventa: a la compradora integrar el saldo del precio debidamente actualizado y pagar los intereses pactados en el contrato. A la vendedora, otorgar la escritura traslativa, previa subdivisión del inmueble.
Por ende todos los agravios que expresa el quejoso, carecen de suficiencia para que se modifique el fallo recurrido atento los sólidos argumentos que lo fundamentan.
Propicio entonces, rechazar el recurso deducido en autos, con costas a la recurrente vencida desde que no existen motivos para apartarse del principio general del artículo 102 del Código Procesal Civil de
El doctor Jenefes adhiere al voto de
El doctor González dijo:
Me aparto respetuosamente de los votos precedentes. Para ello, destaco en primer término que el agravio del recurrente consiste medularmente en el análisis de la prueba agregada al expediente y valorada en la sentencia y no en la vertida en oportunidad de la audiencia de vista de causa, de la que el Tribunal no hace mérito.
El agraviado puntualiza que el Tribunal advirtió que, al contestar la demanda, el demandado sostuvo que el precio había sido cancelado y, tiempo después, produjo un pago al Banco de
El decisorio narra que en 1999 se embargó el inmueble y en 2000 se dedujo ejecución hipotecaria, circunstancias que, infiere, habrían afectado el ánimo del comprador por lo que demoró el pago de las cuotas. Sustenta su agravio, en que el Tribunal no puede suponer esta circunstancia no invocada por el demandado quien, por lo demás, sostuvo que había pagado todo.
Con referencia a las fechas de los embargos y ejecución (1999 y 2000) sostiene que nada dice respecto de los pagos que debió producir Tejerina en 1996,1997,1998 y 1999 y que la ejecución hipotecaria se produjo por culpa del comprador quien no pagó las cuotas 4ª y 5ª con vencimientos en 1999 y 2000. Indica que las de 1996 y 1997 (1ª y 2ª) fueron pagadas por la actora y la 3ª (1998) por el demandado.
Entiende por ello que carece de sustento la sentencia cuando afirma que Tejerina veía comprometida su compra por la conducta de la vendedora, en tanto sólo se afectó con los embargos la libre disponibilidad del bien pero el demandado nunca invocó la intención de vender o gravar.
Desconoce asimismo que las obligaciones de plazo cierto sean exigibles por su sólo vencimiento afirmando que es el deudor quien debe demostrar que su incumplimiento no le es imputable.
Además tergiversa el sentido del contrato al indicar que el pago al Banco Nación era una carga adicional para el comprador porque era la forma normal de pago que, además, garantizaba a Tejerina la cancelación de la hipoteca.
Argumenta que Tejerina debió pagar desde el año 1996 en adelante. Sólo cumplió la cuota de 1998, no así las de 1999, 2000 y 2001 y recién comparece y paga al Banco Nación en el año 2004, seis años después del pago que hiciera en 1998 y un año después de que se notificara la demanda por resolución. Su parte abonó las cuotas de 1996 y 1997 y los importes respectivos y sus intereses no le fueron reintegrados.
Se agravia también del tratamiento dado a la reconvención al considerar que Tejerina canceló la deuda de la vendedora con el Banco Nación ($ 81.954,61, abonados en abril de 2004)) a lo que sumó el pago de U$ S 21.500 abonados en marzo de 1996 para concluir que pagó el 95% del precio pactado, desconociendo del total abonado por la demandada al Banco Nación los montos que resultan imputables a capital y los que corresponden a otros rubros conforme las pericias contables obrantes en autos y los propios dichos de la demandada, en términos a los que remito en mérito a la brevedad. Concluye así en que Tejerina debe una suma ínfima para resolver el contrato, distinta de la que en realidad adeuda conforme razones que expone.
Sostiene que si el Tribunal quería proteger la subsistencia del contrato debió condicionar el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio al pago previo del saldo real y sus intereses, que estima en la suma de alrededor de cuarenta mil pesos.
Impugna también la imposición de costas indicando, en lo puntual, que la reconvención por daños pretendida por el demandado y que resulta rechazada, justifica su distribución proporcional.
A mi juicio, el recurso debe prosperar en tanto omite la consideración de extremos conducentes para la adecuada resolución del caso. Como bien enseña Gozaíni "el derecho constitucional a la prueba es un derecho que transita por una avenida de doble mano: por una vía, acompaña el interés del Estado, representado en el juez, para lograr certeza suficiente y sentenciar sin dudas razonables; por otra, recorre el interés de las partes para que la actividad probatoria responda a consignas invariables: libertad de la prueba; control de las partes; producción específica, y apreciación oportuna y fundamentada" (Osvaldo Alfredo Gozaíni "Derecho Procesal Constitucional. El Debido Proceso" Ed. Rubinzal Culzoni, Bs. As. 2004, pág. 400).
Destaco en primer término que el decisorio resulta autocontradictorio porque entiende que el monto adeudado es ínfimo y, por tanto, no justifica la resolución del contrato y sí la reconvención por escrituración, pero manda que el perito contador calcule el saldo de precio a pagar en forma previa por Tejerina con "la liquidación de los respectivos intereses pactados en la cláusula tercera del boleto, desde el momento en que cada pago debió haber sido realizado por el comprador".
Al fijar el saldo de precio, sólo da por probados el primer pago de U$ $ 21.500 (producido al momento de la venta en 1996) y el de $ 81.954,61 (concretado al Banco Nación en cancelación de la deuda hipotecaria en el año 2004, luego de interpuesta la demanda de resolución), los que suman $ 103.454,61, por lo que concluye que, restando ese importe de la suma de U$ S 109.000 inicialmente pactada como precio de la venta, resta un ínfimo saldo aproximado de $ 5.545,39. En ese análisis, como lo destaca el recurrente, no discrimina los montos que corresponden a capital y a otros rubros, entre ellos, los intereses que manda calcular.
Tampoco se indica de qué modo habría de producir el perito, conforme a esos parámetros, el cálculo respectivo del que, en definitiva, habrá de resultar la real magnitud del cumplimiento o incumplimiento del contrato por parte de Tejerina.
Esa misma afirmación, deja sin sustento la consideración relativa a las circunstancias que habrían influido en el ánimo de Tejerina para suspender los pagos en 1999 ya que si no pagó desde el año 1996 (destaco que lo pactado eran cuotas anuales desde
El a quo señala que no surge de las constancias obrantes en el expediente que haya incumplimiento jurídicamente imputable ya que el comprador no fue constituido en mora por la vendedora, lo que es, obviamente, del todo innecesario tratándose de obligaciones a plazo determinado (art. 509 del Código Civil).
En conclusión, el decisorio resulta arbitrario en tanto omite la consideración de extremos conducentes para la adecuada resolución de la causa: la determinación del modo en que el contrato hubo de cumplirse, el análisis de la prueba del cumplimiento o, en su caso, incumplimiento del mismo por cada una de ellas (no es inadvertida la conducta de la vendedora en orden a la asunción de sus deudas con el Banco de
En mérito de ello, resulta innecesario el tratamiento del agravio relativo a la proporcionalidad en la imposición de las costas por la reconvención.
Propongo entonces revocar el decisorio impugnado para remitir los presentes a la sala subrogante de
Las costas del presente habrán de imponerse a la recurrida vencida, difiriendo la regulación de los honorarios profesionales para cuando exista base para su determinación.
Los doctores del Campo y Caballero de Aguiar adhieren al voto del Doctor Sergio Ricardo González.
Por ello el Superior Tribunal de Justicia resuelve: 1) Hacer lugar al Recurso de Inconstitucionalidad deducido por el doctor C. M. T. en nombre y representación de Clara Fermina Fernández de Hernández. 2) Revocar el decisorio impugnado, y remitir los presentes a la sala subrogante de
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