Buenos Aires, 21 Noviembre de 2007.
Y VISTOS : I . En estos autos se presentan PANAMERICAN MALL S.A. Y WALMART ARGENTINA S.R.L., ambas partes solicitan se declare la inaplicabilidad del art. 1505 del Cód.Civil respecto del contrato de locación por ellos celebrado, dejando planteada en forma subsidiaria lainconstitucionalidad del artículo.
Explican en su presentación que Panamerican Mall es una sociedad argentina perteneciente al "Grupo Alto Palermo. Sus accionistas son Alto Palermo S.A.(APSA), titular del 80% del paquete accionario y Centro Comercial Panamericano S.A., titular del 20% del paquete accionario.
El objeto social de APSA consiste principalmente en el desarrollo y explotación de centros comerciales.
A través de Panamerican Mall S.A., APSA está construyendo un nuevo centro comercial en el predio limitado por las calles Melián, Vedia, Arias y Saavedra de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya inauguración está prevista para finales de marzo de 2009.
En cuanto a Wal-Mart Argentina S.R.L., es parte de una cadena multinacional de supermercados e hipermercados con fuerte presencia en diversos países, siendo indiscutiblemente una marca líder en el mercado.
El 1 de octubre de 2007 Panamerican Mall S.A. y Wal-Mart Argentina S.R.L. suscribieron un contrato de locación de una tienda de aproximadamente 14.000 metros cuadrados en el nuevo centro comercial, cuyo destino será el de un hipermercado. El plazo de duración de la locación se fija en treinta años. Adjuntan al efecto y como prueba documental una copia del contrato.
En cuanto a las razones que motivan el pedido, del contrato acompañado se puede inferir que las características del hipermercado que seinstalará, demanda una inversión muy importante y la construcción de una obra a medida, con especificaciones técnicas rigurosas. Por tanto el contrato de locación celebrado es singular y surgen innumerables obligaciones para las partes. Se trata de un engranaje fundamental para el desarrollo del centro comercial.
Por estas razones, ambos contratantes solicitan en forma conjunta que para el caso particular, se declare inaplicable el art.1505 del Cód.Civil y se permita la celebración del contrato por el plazo de
treinta años.
Cumplida la vista a la Sra. Agente Fiscal ésta manifiesta, que la contratación celebrada entre las partes no es una locación, sino una concesión comercial, ya que el contrato fue realizado a fin de que la locataria explotara comercialmente un negocio y el canon convenido se encuentra directamente relacionado con el nivel de facturación de los locales.
Siendo el origen de la presente acción una concesión comercial, y la locación accesoria de aquélla. Accesoriedad que no permite encuadrar ala cuestión sujeta a examen como una típica locación de inmueble, decompetencia de la Justicia Civil, aconsejando la competencia del fuero comercial.
II. De acuerdo a lo expuesto la primer cuestión a resolver es la de competencia planteada por la Sra. Agente Fiscal.
No existe en la doctrina y jurisprudencia consenso acerca de loscontratos que el shopping -o centro comercial-celebra con quienes instalan allí sus negocios.
Ricardo Luis Lorenzetti, en su obra "Contratos, Parte Especial, Tomo I, expresa: "En el hipermercado hay una empresa común dedicada a la distribución de bienes y servicios a los consumidores que funciona en forma de red simultánea. Es una red porque sólo funciona si hay una multiplicidad de sujetos interactuando recíprocamente entre sí mediante contratos conexos.
"La empresa celebra contratos de locación con otras que instalan allí sus negocios. Examinada la relación individual, existe una causa de cambio, mediante la cual se cede el uso y goce de un local contra el pago de un precio.
Pero la multiplicidad de relaciones locativas conexas entre sí, tiene algún efecto. Alquilar un local para instalar un negocio en un shopping supone el establecimiento de un vínculo asociativo que se superpone con la relación de cambio para el uso o tenencia, modificando alguno de sus aspectos. La relación sigue siendo de cambio, pero modificada en algunos aspectos por el vínculo asociativo que la entorna.
Por ello, es una mera conexidad y no un vínculo atípico o típico que represente una única empresa común, en virtud de lo cual, si bien se trata de contratos de locación de inmuebles, en los que se cede el uso y goce a cambio de un precio, hay además una publicidad común, horarios, riesgos, y una serie de elementos compartidos. "Según la tesis de la locación el profesor Farina explica que hay un vínculo locativo porque se entrega la tenencia del local para la explotación comercial reconociendo, sin embargo, elementos particulares que están dados por el ambiente donde se sitúa el local y que influyen sobre el contrato.
"Caio Mário Pereira Da Silva sostiene que hay que examinar tres diferentes etapas. La primera, que es la de la concepción del proyecto, presenta la apariencia de una sociedad, o de la de un joint venture, pero no alcanza a reunir los elementos típicos para esa calificación. La segunda fase sería la de adquisición del terreno, construcción de los establecimientos, diseño financiero. En esta etapa puede producirse la incorporación inmobiliaria de los locatarios a través de contribucuiones pecuniarias que permiten a la construcción. Este sería un supuesto muy especifico que reuniría los elementos de una relación asociativa, instrumentada a través de una unión transitoria de empresas o de una agrupación de colaboración. La tercera fase es la de instalación de los diferentes negocios que integran el shopping, en carácter de usuarios de bienes jurídicos que no les pertenecen, razón por la cual ostentan una mera tenencia de los mismos y son locatarios. Se trata de contratos de locación, que si bien presentan algunos caracteres particulares, los mismos no alcanzan a desvirtuar el tipo legal (PEREIRA DASILVA)".(pág.305/307 de la bibliografía citada).
En el caso de autos y hecho el análisis del contrato acompañado, considero que se trata de un contrato de locación con características atípicas, como las señaladas precedentemente.
Entre la empresa dueña del emprendimiento (PANAMARICAN MALL S.A.) y la empresa (Wal Mart) que se instalará en él, se celebra un contrato de locación, mediante el cual hay una cesión onerosa del uso y goce de una cosa con finalidad comercial.
En cuanto al precio basado en un porcentaje de las ganancias no modifica el vínculo, manteniéndose como contrato de locación, ya que el art.1349 del Cód. Civil, permite que el precio se establezca con relación a una cosa cierta. Respecto a este aspecto las dudas que se presentan en razón que la participación en las ganancias sería un elemento típico de la sociedad, toda vez que no se comparten las pérdidas, no puede ser encuadrada dentro de tal calificación.
En relación a la tesis de que se trata de una concesión, no la comparto por cuanto el dueño del shopping no es un empresario que distribuye bienes a través de los concesionarios allí instalados. Su compromiso es construír locales que serán entregados en locación a cada locatario, para ser destinados únicamente al desarrollo de las actividades específicadas en cada contrato de locación. En autos el locatario declara ser conocedor en forma acabada de la finalidad global, específica y de funcionamiento de un centro comercial de las características del Shopping Center, en cuanto a criterio de organización, planificación y funcionamiento como un todo integrado, con administración centralizada, con sujeción a normativa interna dictada por la Administración, Promoción y Publicidad de Carácter Integral, explotación planificada por el locador, selección de locatarios y reconocimiento del locatario de la necesidad y conveniencia de una facultad reglamentaria en el locador tendiente a lograr el objetivo del Centro Comercial.
Conforme lo expuesto, y sin perjuicio de lo aconsejado por la Sra. Agente Fiscal en cuanto a que el tratamiento de la presente causa sería de competencia del fuero comercial, habré de declararme competente para entender en autos.
Avala lo expuesto lo decidido por la Cámara Nacional de Apelaciones, Sala K, el 5/3 de 2003 en autos "Galería Pacífico c.Ectal S.R.L., publicado en La Ley 2003-E, 259: "Es competente la Justicia Nacional en lo Civil y no la Nacional en lo Comercial para entender en el pleito suscitado a raíz de un contrato de locación de inmueble, aun cuando se trate de un local ubicado en un gran centro comercial, pues el alquiler de tales locales no está regido por la legislación mercantil sino por la civil, ni tampoco ha sido materia atribuida especialmente al Fuero Comercial-art.43, decreto 1285/58, texto según modificación incorporada por ley 23.637-(Adla, LIII-C, 2543-t.a.-;XLVIII-D, 4245)".
En el mismo sentido se expidió la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala A (CNCiv) el 17 de agosto de 2004, en autos Emprendimientos Recoleta S.A. ERSA C. Gastronómica de la Costa S.A., publicado en La Ley 6/10/2004,15.: "Es competente la justicia civil para entender en la ejecución de un reconocimiento de deuda pactado entre quienes han sido partes en un contrato de locación de un inmueble, pues no media en el caso atipicidad alguna que autorice apartarse de las reglas civiles en materia locativa cuando el reclamo nace de dicha relación jurídica sustancial, con independencia de la calidad de comerciantes de las partes." Teniendo en cuenta la doctrina y jurisprudencia citada y lo dispuesto por el art.43 del dec.-ley 1285/58 modificado por ley 23.637, en cuanto estableció que los Juzgados Nacionales de Primera Instancia en lo Civil de esta Capital conocerán en todas las cuestiones regidas por las leyes civiles cuyo conocimiento no haya sido expresamente atribuído a los jueces de otro fuero, resuelvo declararme competente para entender en la cuestión locativa planteada.
Y VISTOS : I . En estos autos se presentan PANAMERICAN MALL S.A. Y WALMART ARGENTINA S.R.L., ambas partes solicitan se declare la inaplicabilidad del art. 1505 del Cód.Civil respecto del contrato de locación por ellos celebrado, dejando planteada en forma subsidiaria lainconstitucionalidad del artículo.
Explican en su presentación que Panamerican Mall es una sociedad argentina perteneciente al "Grupo Alto Palermo. Sus accionistas son Alto Palermo S.A.(APSA), titular del 80% del paquete accionario y Centro Comercial Panamericano S.A., titular del 20% del paquete accionario.
El objeto social de APSA consiste principalmente en el desarrollo y explotación de centros comerciales.
A través de Panamerican Mall S.A., APSA está construyendo un nuevo centro comercial en el predio limitado por las calles Melián, Vedia, Arias y Saavedra de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya inauguración está prevista para finales de marzo de 2009.
En cuanto a Wal-Mart Argentina S.R.L., es parte de una cadena multinacional de supermercados e hipermercados con fuerte presencia en diversos países, siendo indiscutiblemente una marca líder en el mercado.
El 1 de octubre de 2007 Panamerican Mall S.A. y Wal-Mart Argentina S.R.L. suscribieron un contrato de locación de una tienda de aproximadamente 14.000 metros cuadrados en el nuevo centro comercial, cuyo destino será el de un hipermercado. El plazo de duración de la locación se fija en treinta años. Adjuntan al efecto y como prueba documental una copia del contrato.
En cuanto a las razones que motivan el pedido, del contrato acompañado se puede inferir que las características del hipermercado que seinstalará, demanda una inversión muy importante y la construcción de una obra a medida, con especificaciones técnicas rigurosas. Por tanto el contrato de locación celebrado es singular y surgen innumerables obligaciones para las partes. Se trata de un engranaje fundamental para el desarrollo del centro comercial.
Por estas razones, ambos contratantes solicitan en forma conjunta que para el caso particular, se declare inaplicable el art.1505 del Cód.Civil y se permita la celebración del contrato por el plazo de
treinta años.
Cumplida la vista a la Sra. Agente Fiscal ésta manifiesta, que la contratación celebrada entre las partes no es una locación, sino una concesión comercial, ya que el contrato fue realizado a fin de que la locataria explotara comercialmente un negocio y el canon convenido se encuentra directamente relacionado con el nivel de facturación de los locales.
Siendo el origen de la presente acción una concesión comercial, y la locación accesoria de aquélla. Accesoriedad que no permite encuadrar ala cuestión sujeta a examen como una típica locación de inmueble, decompetencia de la Justicia Civil, aconsejando la competencia del fuero comercial.
II. De acuerdo a lo expuesto la primer cuestión a resolver es la de competencia planteada por la Sra. Agente Fiscal.
No existe en la doctrina y jurisprudencia consenso acerca de loscontratos que el shopping -o centro comercial-celebra con quienes instalan allí sus negocios.
Ricardo Luis Lorenzetti, en su obra "Contratos, Parte Especial, Tomo I, expresa: "En el hipermercado hay una empresa común dedicada a la distribución de bienes y servicios a los consumidores que funciona en forma de red simultánea. Es una red porque sólo funciona si hay una multiplicidad de sujetos interactuando recíprocamente entre sí mediante contratos conexos.
"La empresa celebra contratos de locación con otras que instalan allí sus negocios. Examinada la relación individual, existe una causa de cambio, mediante la cual se cede el uso y goce de un local contra el pago de un precio.
Pero la multiplicidad de relaciones locativas conexas entre sí, tiene algún efecto. Alquilar un local para instalar un negocio en un shopping supone el establecimiento de un vínculo asociativo que se superpone con la relación de cambio para el uso o tenencia, modificando alguno de sus aspectos. La relación sigue siendo de cambio, pero modificada en algunos aspectos por el vínculo asociativo que la entorna.
Por ello, es una mera conexidad y no un vínculo atípico o típico que represente una única empresa común, en virtud de lo cual, si bien se trata de contratos de locación de inmuebles, en los que se cede el uso y goce a cambio de un precio, hay además una publicidad común, horarios, riesgos, y una serie de elementos compartidos. "Según la tesis de la locación el profesor Farina explica que hay un vínculo locativo porque se entrega la tenencia del local para la explotación comercial reconociendo, sin embargo, elementos particulares que están dados por el ambiente donde se sitúa el local y que influyen sobre el contrato.
"Caio Mário Pereira Da Silva sostiene que hay que examinar tres diferentes etapas. La primera, que es la de la concepción del proyecto, presenta la apariencia de una sociedad, o de la de un joint venture, pero no alcanza a reunir los elementos típicos para esa calificación. La segunda fase sería la de adquisición del terreno, construcción de los establecimientos, diseño financiero. En esta etapa puede producirse la incorporación inmobiliaria de los locatarios a través de contribucuiones pecuniarias que permiten a la construcción. Este sería un supuesto muy especifico que reuniría los elementos de una relación asociativa, instrumentada a través de una unión transitoria de empresas o de una agrupación de colaboración. La tercera fase es la de instalación de los diferentes negocios que integran el shopping, en carácter de usuarios de bienes jurídicos que no les pertenecen, razón por la cual ostentan una mera tenencia de los mismos y son locatarios. Se trata de contratos de locación, que si bien presentan algunos caracteres particulares, los mismos no alcanzan a desvirtuar el tipo legal (PEREIRA DASILVA)".(pág.305/307 de la bibliografía citada).
En el caso de autos y hecho el análisis del contrato acompañado, considero que se trata de un contrato de locación con características atípicas, como las señaladas precedentemente.
Entre la empresa dueña del emprendimiento (PANAMARICAN MALL S.A.) y la empresa (Wal Mart) que se instalará en él, se celebra un contrato de locación, mediante el cual hay una cesión onerosa del uso y goce de una cosa con finalidad comercial.
En cuanto al precio basado en un porcentaje de las ganancias no modifica el vínculo, manteniéndose como contrato de locación, ya que el art.1349 del Cód. Civil, permite que el precio se establezca con relación a una cosa cierta. Respecto a este aspecto las dudas que se presentan en razón que la participación en las ganancias sería un elemento típico de la sociedad, toda vez que no se comparten las pérdidas, no puede ser encuadrada dentro de tal calificación.
En relación a la tesis de que se trata de una concesión, no la comparto por cuanto el dueño del shopping no es un empresario que distribuye bienes a través de los concesionarios allí instalados. Su compromiso es construír locales que serán entregados en locación a cada locatario, para ser destinados únicamente al desarrollo de las actividades específicadas en cada contrato de locación. En autos el locatario declara ser conocedor en forma acabada de la finalidad global, específica y de funcionamiento de un centro comercial de las características del Shopping Center, en cuanto a criterio de organización, planificación y funcionamiento como un todo integrado, con administración centralizada, con sujeción a normativa interna dictada por la Administración, Promoción y Publicidad de Carácter Integral, explotación planificada por el locador, selección de locatarios y reconocimiento del locatario de la necesidad y conveniencia de una facultad reglamentaria en el locador tendiente a lograr el objetivo del Centro Comercial.
Conforme lo expuesto, y sin perjuicio de lo aconsejado por la Sra. Agente Fiscal en cuanto a que el tratamiento de la presente causa sería de competencia del fuero comercial, habré de declararme competente para entender en autos.
Avala lo expuesto lo decidido por la Cámara Nacional de Apelaciones, Sala K, el 5/3 de 2003 en autos "Galería Pacífico c.Ectal S.R.L., publicado en La Ley 2003-E, 259: "Es competente la Justicia Nacional en lo Civil y no la Nacional en lo Comercial para entender en el pleito suscitado a raíz de un contrato de locación de inmueble, aun cuando se trate de un local ubicado en un gran centro comercial, pues el alquiler de tales locales no está regido por la legislación mercantil sino por la civil, ni tampoco ha sido materia atribuida especialmente al Fuero Comercial-art.43, decreto 1285/58, texto según modificación incorporada por ley 23.637-(Adla, LIII-C, 2543-t.a.-;XLVIII-D, 4245)".
En el mismo sentido se expidió la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala A (CNCiv) el 17 de agosto de 2004, en autos Emprendimientos Recoleta S.A. ERSA C. Gastronómica de la Costa S.A., publicado en La Ley 6/10/2004,15.: "Es competente la justicia civil para entender en la ejecución de un reconocimiento de deuda pactado entre quienes han sido partes en un contrato de locación de un inmueble, pues no media en el caso atipicidad alguna que autorice apartarse de las reglas civiles en materia locativa cuando el reclamo nace de dicha relación jurídica sustancial, con independencia de la calidad de comerciantes de las partes." Teniendo en cuenta la doctrina y jurisprudencia citada y lo dispuesto por el art.43 del dec.-ley 1285/58 modificado por ley 23.637, en cuanto estableció que los Juzgados Nacionales de Primera Instancia en lo Civil de esta Capital conocerán en todas las cuestiones regidas por las leyes civiles cuyo conocimiento no haya sido expresamente atribuído a los jueces de otro fuero, resuelvo declararme competente para entender en la cuestión locativa planteada.
III. Análisis de la petición de las partes en cuanto a que se declare inaplicable el plazo máximo establecido por el art.1505 del Cód.Civil: A continuación haré una breve reseña doctrinaria tomada de la Revista de Derecho Privado y Comunitario, "Locación de cosas inmuebles y equivalentes", ed.Rubinzal-Culzoni, pág.151, comentario de Ricardo Luis Lorenzetti: "Algunas modificaciones de realización inexcusable. El plazo máximo en la locación de cosas.
El artículo 1505 del Código Civil de Velez Sarsfield prevé una duración máxima de diez años (íd.el art.1688, Cód.Civ.de Perú).
"Los útimos proyectos tienen como coincidencia el aumentar considerablemente el plazo máximo de toda locación en algunos casos, o sólo para determinados supuestos.
"Los fundamentos que llevaron a cabo a esa previsión fueron de orden económico. En las notas a los artículos 1505, 2505 y 2503, Velez Sársfield la funda en la necesidad de no trabar indefinidamente la posesión o goce del inmueble por su propietario, y en la conveniencia de no dificultar la división de las herencias. Se aparta así de la legislación vigente en la época que refiere en la primera de esas notas.
"Sin embargo el enfoque económico ha cambiado. "El art.1129 del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina prevé un máximo de 20 años para el destino habitacional y de
hasta 50 años para otros destinos. Para proyectarlo así se han considerado diversos argumentos.
"En la duración máxima del contrato de locación no se encuentra interesado el orden público, desde que las partes pueden volver a contratar en los mismos términos tantas veces como quieran, postergando sine die la restitución de la tenencia.
"Además, existen en el Cód.Civil situaciones mucho más gravosas que el contrato de locación que no tienen plazo máximo, como el comodato en el ámbito contractual, o que lo tienen muy amplio como el usufructo en el campo de los derechos reales, que puede extenderse hasta una
vida.......... "Tampoco la previsión vigente refleja las necesidades de la actividad económica, pues en el caso de las locaciones sin destino habitacional, como el de establecimientos fabriles, se requiere de más tiempo que los diez años del art.1505 para poder amortizar las inversiones de infraestructura que puede requerir la actividad de que se trate.
"También los últimos proyectos de reforma se inclinan en ese sentido: el anteproyecto Llambías de 1954 en su artículo 1225 mantuvo el plazo de diez años pero lo amplió a veinte años en caso de tratarse de inmuebles destinados a una explotación industrial o comercial. Por su parte el Proyecto de Código Unificado de 1987 (art.1505) para estos supuestos lo elevó a cincuenta años."
Asimismo el autor citado ha dicho en su obra "Contratos, Parte Especial, tomo I, pag.517": "En la época de la sanción del Cód.Civil Argentino, se permitían los arrendamientos de hasta noventa y nueve años, lo que no pareció razonable a Vélez Sársfield porque un plazo tan prolongado desvaloriza la cosa e impide la circulación de los bienes, ya que una cosa arrendada por veinte o treinta años no se vende.
Por esta razón el Código fijó un plazo máximo de diez años. Este límite es de orden público, de modo que una locación celebrada por un plazo mayor, se entiende limitada a diez años. Sin embargo, debe tenerse presente que en la contratación empresaria es muy necesario y lícito tener contratos de locación por plazos mayores para amortizar la inversión; en este supuesto, entendemos que la cláusula que fija un plazo mayor no es ilícita, porque tiene una causa distinta: no tiene por finalidad la inmovilización del bien, sino su uso productivo. En esta tendencia se enrola la legislación comparada y los proyectos de reformas."
Además de lo expuesto voy a citar como antecedente jurisprudencial reciente y que se ajusta al caso de autos por su gran similitud, el fallo de la Cámara Nacional en lo Civil, sala G, de fecha 15/09/2004 en autos Segura S.A.Inmobiliaria y Financiera International Hotel Development S.A., publicado en La Ley 2006-B,336.
"En la causa citada las partes solicitaron una autorización judicial a efectos de que se les permita celebrar un contrato de locación de un inmueble urbano por el plazo de treinta años. El juez de primera instancia no autorizó la extensión del plazo legal previsto en el art.1505 del Cód.Civil. La Cámara revocó el fallo apelado. Y del sumario surge: Aún cuando el art.1505 del Cód. Civil fija en diez años el plazo máximo de duración de las locaciones de inmuebles urbanos, corresponde autorizar la celebración de un contrato de locación de inmueble por el plazo de 30 años si el móvil que inspira a las partes no es el perfeccionamiento de un contrato común de locación sino que su causa determinante ha sido la obra de importante envergadura económica que los locatarios procuran realizar en el bien locado-en el caso, para ser destinado a la explotación hotelera-pues, ante una inversión de tal magnitud resulta razonable la expectativa del inquilino de recuperar las erogaciones que habrá de realizar, lo cual requiere de un plazo extraordinario, a fin de no transformar en antieconómico el desembolso."
Comparto los argumentos vertidos en el fallo citado, en especial en cuanto expresa que "es elemental en nuestra organización constitucional, la atribución que tienen y el deber en que se hallan los tribunales de justicia, de examinar las leyes en los casos concretos que se traen a su decisión, comparándolas con el texto de la Constitución para averiguar si guardan o no conformidad con ésta y abstenerse de aplicarlas, si las encuentran en oposición con ella"(Fallos 311:2478). Por lo demás tampoco debe soslayarse que por encima de lo que las leyes parecen decir literalmente, es propio de la labor judicial indagar lo que ellas expresan jurídicamente, tarea que requiere la conexión con el resto de la legislación que integra el ordenamiento general, de modo de obtener su armonización y concordancia entre sí y especialmente con los
principios y garantías de la Ley Fundamental."
IV. Enumeración de los motivos dados por las partes a fin de que se conceda autorización para firmar el contrato de locación por el plazo de 360 meses: instalación de un hipermercado, con la construcción de una obra a medida y con características que implican una importante
inversión. El predio que se da en locación es parte de un inmueble mucho mayor, destinado por su propietario al desarrollo de un centro comercial de gran envergadura-esto por parte del locador- y en cuanto al locatario, el desembolso económico a realizar es de gran importancia, tendiente a desarrollarse en el tiempo, siendo la continuidad de la locación un factor importante a considerar en la inversión. La función
económica del contrato exhorbita lo previsto por el legislador para la locación de cosas. Es vital para los contratantes contar con certeza jurídica en cuanto al plazo de la locación debido a la envergadura del negocio que se pretende encarar.
Motivos dados por el codificador al fijar un plazo máximo de locación, conforme nota al pie del art.1505 del Cód.Civil:" Vélez Sársfield al decidirse por limitar la extensión del plazo máximo en la locación, puso un límite al principio de la autonomía de la voluntad, ya que no se puede entender esta limitación como una violación al orden público o a la moral o buenas costumbres que, en principio, son los presupuestos limitativos de la ley privada de derecho patrimonial. Del texto se extraen dos conclusiones: a) que hay un límite temporal máximo para el contrato de locación de cosas que no pueden superar los diez años y b) que en el supuesto de que las partes convengan un plazo mayor, el contrato no será nulo, sino que simplemente el plazo de diez años marcará su finalización...Explica que un arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta, o noventa años, sería embarazoso para la enajenación de cosas y para la división entre los diversos comuneros que por sucesión viniesen a ser propietarios. Tanto por una razón de economía social, como por no impedir la transferencia o enajenación de cosas o por no embarazar la división de las herencias, se ha juzgado conveniente no permitirse los arrendamientos que pasen diez
años.
El pensamiento del codificador, ajustado a la época, tendía a evitar la inmovilidad del mercado a través de las locaciones a perpetuidad o a largo plazo, siendo entonces razones de economía social las que llevarían a limitarlo.
En ese entonces, los emprendimientos empresariales como el shopping no existían. Es una nueva modalidad negocial, funciona en forma de empresa y celebra contratos de locación con otras empresas que instalan allí sus negocios. Y justamente, la importancia de la inversión, la continuidad de la locación a fin de que el negocio sea redituable y permita en el tiempo recuperar las erogaciones, son razones de economía social que justifican la celebración de contratos de larga duración.
En síntesis, conforme lo expuesto, teniendo en cuenta la reseña doctrinaria y la jurisprudencia invocada, para el caso concreto de autos- donde se pide mediante acción meramente declarativa (art.322 del C.Procesal)- la ampliación del plazo de diez años estipulado en el art.1505 del Cód.Civil, habré de hacer lugar a lo solicitado dando certeza a las partes respecto del plazo pretendido.
Por ello, RESUELVO: 1) Declararme competente para entender en autos. 2) Hacer lugar al pedido de ampliación de plazo de la locación, autorizando a las partes a suscribir el contrato de locación cuya copia se acompañó en autos, por el plazo de 360 meses estipulado en la cláusula quinta. 3)
Notifíquese a la Sra. Agente Fiscal en su despacho y notifíquese por cédula a las partes. 4) Una vez firme el presente decisorio y a los fines que pudiere corresponder expídase testimonio.
El artículo 1505 del Código Civil de Velez Sarsfield prevé una duración máxima de diez años (íd.el art.1688, Cód.Civ.de Perú).
"Los útimos proyectos tienen como coincidencia el aumentar considerablemente el plazo máximo de toda locación en algunos casos, o sólo para determinados supuestos.
"Los fundamentos que llevaron a cabo a esa previsión fueron de orden económico. En las notas a los artículos 1505, 2505 y 2503, Velez Sársfield la funda en la necesidad de no trabar indefinidamente la posesión o goce del inmueble por su propietario, y en la conveniencia de no dificultar la división de las herencias. Se aparta así de la legislación vigente en la época que refiere en la primera de esas notas.
"Sin embargo el enfoque económico ha cambiado. "El art.1129 del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina prevé un máximo de 20 años para el destino habitacional y de
hasta 50 años para otros destinos. Para proyectarlo así se han considerado diversos argumentos.
"En la duración máxima del contrato de locación no se encuentra interesado el orden público, desde que las partes pueden volver a contratar en los mismos términos tantas veces como quieran, postergando sine die la restitución de la tenencia.
"Además, existen en el Cód.Civil situaciones mucho más gravosas que el contrato de locación que no tienen plazo máximo, como el comodato en el ámbito contractual, o que lo tienen muy amplio como el usufructo en el campo de los derechos reales, que puede extenderse hasta una
vida.......... "Tampoco la previsión vigente refleja las necesidades de la actividad económica, pues en el caso de las locaciones sin destino habitacional, como el de establecimientos fabriles, se requiere de más tiempo que los diez años del art.1505 para poder amortizar las inversiones de infraestructura que puede requerir la actividad de que se trate.
"También los últimos proyectos de reforma se inclinan en ese sentido: el anteproyecto Llambías de 1954 en su artículo 1225 mantuvo el plazo de diez años pero lo amplió a veinte años en caso de tratarse de inmuebles destinados a una explotación industrial o comercial. Por su parte el Proyecto de Código Unificado de 1987 (art.1505) para estos supuestos lo elevó a cincuenta años."
Asimismo el autor citado ha dicho en su obra "Contratos, Parte Especial, tomo I, pag.517": "En la época de la sanción del Cód.Civil Argentino, se permitían los arrendamientos de hasta noventa y nueve años, lo que no pareció razonable a Vélez Sársfield porque un plazo tan prolongado desvaloriza la cosa e impide la circulación de los bienes, ya que una cosa arrendada por veinte o treinta años no se vende.
Por esta razón el Código fijó un plazo máximo de diez años. Este límite es de orden público, de modo que una locación celebrada por un plazo mayor, se entiende limitada a diez años. Sin embargo, debe tenerse presente que en la contratación empresaria es muy necesario y lícito tener contratos de locación por plazos mayores para amortizar la inversión; en este supuesto, entendemos que la cláusula que fija un plazo mayor no es ilícita, porque tiene una causa distinta: no tiene por finalidad la inmovilización del bien, sino su uso productivo. En esta tendencia se enrola la legislación comparada y los proyectos de reformas."
Además de lo expuesto voy a citar como antecedente jurisprudencial reciente y que se ajusta al caso de autos por su gran similitud, el fallo de la Cámara Nacional en lo Civil, sala G, de fecha 15/09/2004 en autos Segura S.A.Inmobiliaria y Financiera International Hotel Development S.A., publicado en La Ley 2006-B,336.
"En la causa citada las partes solicitaron una autorización judicial a efectos de que se les permita celebrar un contrato de locación de un inmueble urbano por el plazo de treinta años. El juez de primera instancia no autorizó la extensión del plazo legal previsto en el art.1505 del Cód.Civil. La Cámara revocó el fallo apelado. Y del sumario surge: Aún cuando el art.1505 del Cód. Civil fija en diez años el plazo máximo de duración de las locaciones de inmuebles urbanos, corresponde autorizar la celebración de un contrato de locación de inmueble por el plazo de 30 años si el móvil que inspira a las partes no es el perfeccionamiento de un contrato común de locación sino que su causa determinante ha sido la obra de importante envergadura económica que los locatarios procuran realizar en el bien locado-en el caso, para ser destinado a la explotación hotelera-pues, ante una inversión de tal magnitud resulta razonable la expectativa del inquilino de recuperar las erogaciones que habrá de realizar, lo cual requiere de un plazo extraordinario, a fin de no transformar en antieconómico el desembolso."
Comparto los argumentos vertidos en el fallo citado, en especial en cuanto expresa que "es elemental en nuestra organización constitucional, la atribución que tienen y el deber en que se hallan los tribunales de justicia, de examinar las leyes en los casos concretos que se traen a su decisión, comparándolas con el texto de la Constitución para averiguar si guardan o no conformidad con ésta y abstenerse de aplicarlas, si las encuentran en oposición con ella"(Fallos 311:2478). Por lo demás tampoco debe soslayarse que por encima de lo que las leyes parecen decir literalmente, es propio de la labor judicial indagar lo que ellas expresan jurídicamente, tarea que requiere la conexión con el resto de la legislación que integra el ordenamiento general, de modo de obtener su armonización y concordancia entre sí y especialmente con los
principios y garantías de la Ley Fundamental."
IV. Enumeración de los motivos dados por las partes a fin de que se conceda autorización para firmar el contrato de locación por el plazo de 360 meses: instalación de un hipermercado, con la construcción de una obra a medida y con características que implican una importante
inversión. El predio que se da en locación es parte de un inmueble mucho mayor, destinado por su propietario al desarrollo de un centro comercial de gran envergadura-esto por parte del locador- y en cuanto al locatario, el desembolso económico a realizar es de gran importancia, tendiente a desarrollarse en el tiempo, siendo la continuidad de la locación un factor importante a considerar en la inversión. La función
económica del contrato exhorbita lo previsto por el legislador para la locación de cosas. Es vital para los contratantes contar con certeza jurídica en cuanto al plazo de la locación debido a la envergadura del negocio que se pretende encarar.
Motivos dados por el codificador al fijar un plazo máximo de locación, conforme nota al pie del art.1505 del Cód.Civil:" Vélez Sársfield al decidirse por limitar la extensión del plazo máximo en la locación, puso un límite al principio de la autonomía de la voluntad, ya que no se puede entender esta limitación como una violación al orden público o a la moral o buenas costumbres que, en principio, son los presupuestos limitativos de la ley privada de derecho patrimonial. Del texto se extraen dos conclusiones: a) que hay un límite temporal máximo para el contrato de locación de cosas que no pueden superar los diez años y b) que en el supuesto de que las partes convengan un plazo mayor, el contrato no será nulo, sino que simplemente el plazo de diez años marcará su finalización...Explica que un arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta, o noventa años, sería embarazoso para la enajenación de cosas y para la división entre los diversos comuneros que por sucesión viniesen a ser propietarios. Tanto por una razón de economía social, como por no impedir la transferencia o enajenación de cosas o por no embarazar la división de las herencias, se ha juzgado conveniente no permitirse los arrendamientos que pasen diez
años.
El pensamiento del codificador, ajustado a la época, tendía a evitar la inmovilidad del mercado a través de las locaciones a perpetuidad o a largo plazo, siendo entonces razones de economía social las que llevarían a limitarlo.
En ese entonces, los emprendimientos empresariales como el shopping no existían. Es una nueva modalidad negocial, funciona en forma de empresa y celebra contratos de locación con otras empresas que instalan allí sus negocios. Y justamente, la importancia de la inversión, la continuidad de la locación a fin de que el negocio sea redituable y permita en el tiempo recuperar las erogaciones, son razones de economía social que justifican la celebración de contratos de larga duración.
En síntesis, conforme lo expuesto, teniendo en cuenta la reseña doctrinaria y la jurisprudencia invocada, para el caso concreto de autos- donde se pide mediante acción meramente declarativa (art.322 del C.Procesal)- la ampliación del plazo de diez años estipulado en el art.1505 del Cód.Civil, habré de hacer lugar a lo solicitado dando certeza a las partes respecto del plazo pretendido.
Por ello, RESUELVO: 1) Declararme competente para entender en autos. 2) Hacer lugar al pedido de ampliación de plazo de la locación, autorizando a las partes a suscribir el contrato de locación cuya copia se acompañó en autos, por el plazo de 360 meses estipulado en la cláusula quinta. 3)
Notifíquese a la Sra. Agente Fiscal en su despacho y notifíquese por cédula a las partes. 4) Una vez firme el presente decisorio y a los fines que pudiere corresponder expídase testimonio.
No hay comentarios:
Publicar un comentario