CNCiv., sala K: "Consorcio de Propietarios Avda. Santa Fe 3942/44 c/ Feldman Norberto Franklin s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512"

Buenos Aires, abril 6 de 2009.- AUTOS, VISTOS Y CONSIDERANDO: Contra la sentencia de fs. 131/133, en cuanto hace lugar a la excepción de prescripción de la acción introducida a fs. 65 ap. II, y en su mérito rechaza la acción promovida, con costas, se alza a fs. 139 la parte actora expresando agravios a fs. 141/147, los que previo traslado de ley fueran contestados a fs. 152/156. Asimismo contra la regulación de honorarios practicada en dicho pronunciamiento se alza a fs. 135 el letrado del demandado por considerarlos bajos. En su memoria, sostiene el consorcio agraviado que el magistrado de grado hizo un equivocado análisis de la cuestión debatida. Refiere que aún cuando el "a-quo" reconoce la transgresión que motiva la acción en análisis, tomando en forma parcializada las declaraciones testimoniales producidas y hace una errónea valoración y considera que el cómputo del plazo de prescripción operó. Cuestiona la actora el momento desde el cual debe correr aquella, señalando que habría sido en el año 2000/2001. Sostiene que debe plantearse si les aplicable la prescripción a aquellos propietarios que adquirieron la unidad con posterioridad al año 1998. Refiere que la sentencia al acoger la excepción de prescripción considerando transcurrido el plazo decenal se tornó arbitraria. Solicita se revoque el pronunciamiento en crisis, con costas. Corrido el traslado pertinente, es contestado por el demandado quien, sosteniendo que no ha transgredido al art. 6º de la ley 13.512, solicita se confirme lo decidido en materia de prescripción y rechazo de la acción promovida, con costas. Cabe acotar que a la luz de lo normado por el art. 277(ref:LEG1312.277 del ritual, el tribunal no puede fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de grado.Es con tal alcance que habremos de entender el recurso en análisis. Por ello resulta acertado el temperamento adoptado por el magistrado de grado al determinar liminarmente en el pronunciamiento en crisis la naturaleza jurídica del reglamento de co-propiedad, siendo ello así pues, resultaba necesario discernir tal cuestión a fin de establecer los derechos , obligaciones y efectos que pudieren derivar de dicho acto jurídico. Lo propio ocurre en cuanto a la naturaleza contractual atribuida. En efecto, los consorcistas están ligados entre sí y con el consorcio por las previsiones del reglamento de copropiedad y administración, cuya naturaleza jurídica es la de ser un típico contrato de adhesión al que se integran aquéllos por la aceptación expresa de sus cláusulas o implícitamente al incorporarse al sistema con la celebración del acto jurídico respectivo que tiende a la transmisión de la unidad. En tal sentido, no ha de obviarse que dicho instrumento integra el título. De allí que, al encontrarse inscripto en el Registro de la Propiedad, el adquirente se adhiera implícitamente a sus disposiciones. Consecuentemente, dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad y administración, es la prescripción decenal del art. 4023 del Código Civil la que debe aplicarse a la acción por violación de cualquiera de sus cláusulas, máxime cuando no existe disposición legal específica que establezca un plazo distinto del previsto por dicho artículo.(cfr. en tal sentido CNCiv. Sala F in re: 196992 de fecha 23-12-96; Sala L en autos nº 56835 del 11/10/2000; y Sala B in re: 315944, del 24/5/2001, entre otros). Al respecto, compartimos la interpretación que efectúa el magistrado de grado respecto de la parte pertinente del art.3º A) del Capítulo Tercero del citado reglamento.Dicha cláusula establece como regla general que los sectores exclusivos de propiedad serán destinados por sus respectivos propietarios para "vivienda únicamente". En tal sentido y de acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española, Edición XXII, cabe entender por vivienda a un lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas. Igualmente cabe entender por habitar el vivir o morar y por esta última, el residir en el lugar. Por ende, la interpretación que debe darse a la excepción incluída en la parte final de la cláusula en análisis, cuando establece : ". les queda prohibido instalar en sus viviendas, negocios, oficinas, consultorio y estudios profesionales, salvo en el caso de consultorios y estudios profesionales, de que sea el mismo propietario quien ejerza la profesión.", lo que autoriza que el destino sea mixto, ejerciendo el propietario su profesión en el lugar en el que también vive. A la luz de los arts. 1137 , 1197, 1198 , sgtes. y concords. del Código Civil, los contratos deben interpretarse y ejecutarse de buena fe de acuerdo con lo que las partes entendieron o pudieron verosimilmente entender obrando con cuidado y previsión,por lo que lo decidido sobre el particular por el magistrado actuante, resulta ser técnica y formalmente correcto. Lo propio hemos de considerar con relación a la oportunidad en la que el juez de grado evaluó la defensa temporal opuesta por la parte demandada. En efecto, establece el art. 3947 del Código Civil que la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo. Además, el art.3949 del citado código define a la prescripción liberatoria como una "excepción para repeler una acción por el sólo hecho que el que la entabla ha dejado durante un lapso.de intentarla o de ejercer el derecho al cual ella se refiere". En definitiva, se da cuando transcurre cierto tiempo sin que el titular de un derecho lo ejercite. De allí que extinga la relación jurídica que tiene virtualidades en el orden del derecho positivo, pero deja subsistente una relación de derecho natural (art. 515 inc. 2º), esto es, extingue la acción o facultad de demandar judicialmente, pero deja intacta la obligación natural existente. Así, el efecto necesario de la prescripción es extinguir el respectivo derecho (Colmo). Y el propio art. 515 inc. 2º del CC se refiere a obligaciones extinguidas por la prescripción ; como correlato, el art. 4017 del Cód. Civil, afirma que "queda el deudor libre de toda obligación". Por lo tanto la prescripción opera con efecto extintivo de la obligación civil. (conf. Derecho de Obligaciones Civiles y Comerciales- Alterini- Ameal- López Cabana- págs. 645/648). Por ende, el análisis efectuado por el Juez " a-quo" con carácter previo a entender respecto de cualquier otra cuestión, no puede recibir crítica alguna que lo descalifique. Ahora bien, como regla general diremos que el cómputo de la prescripción comienza desde que el crédito puede ser exigido, mas no corre mientras no sea posible ejercer la acción respectiva por no haber esta nacido (actio non nata non praescribuntur). Sin perjuicio de ello, ha sostenido esta Sala, que " el plazo de la prescripción debe computarse a partir del momento en que el demandante tomó efectivo conocimiento del daño que invoca (v. C.S.J.N., marzo 10-1981, "Mulhall S.A.c/Buenos Aires"), pues ,cuando el damnificado ignora la causa generadora del daño, la existencia de éste o sobre quién es el responsable se computan desde que estos extremos llegan a conocimiento del damnificado. El comienzo del plazo no se posterga porque no los haya conocido subjetivamente, toda vez que basta en ese sentido que haya podido tener una razonable posibilidad de información, de no haber obrado negligentemente. Por ende, se presume que ese conocimiento se tuvo en el mismo momento en que se produjo el hecho generador, salvo prueba en contrario a cargo del damnificado (conf. Expte. nº 81.250, autos caratulados: "Colombo, Héctor c/ Interlisano Hnos. Com.E Ind.S.R.L. s/ daños y perjuicios" del 23-05-91). Dentro de tal marco cognoscitivo, y evaluada la prueba aportada a los obrados, compartimos también el temperamento adoptado por el magistrado actuante en cuanto a la prescripción operada. Conforme la declaración brindada a fs. 111 por el encargado del edificio, Sr. Sanabria, hace más de 17 años que el demandado tiene su consultorio en el 8º piso de la unidad funcional letra "D" y que no vive en dicho departamento, aparece como suficientemente precisa y debidamente circunstanciada, no pudiendo obviarse que ejerciendo su actividad en el ámbito y como dependiente del consorcio, sus dichos adquieren singular relevancia . Además cabe considerar que los desconocimientos, dudas o vaguedades resultantes de las restantes testimoniales brindadas - las que por otro lado no contradicen lo declarado en cuanto al destino consultorio y a que el demandado no vive en dicho lugar- devienen inhábiles a fin de descalificar el testimonio de aquel. Por ende, a tenor de la testimonial producida -en especial por Sanabria- y actividad del accionado, cabe presumir que el consorcio tomó efectivo conocimiento del destino dado al bien ( sólo dedicado a consultorio), por lo menos, desde que el encargado comenzó a laborar en el mismo, siendo irrelevantes los dichos del recurrente tendiente a desconocer dicha situación.No obstante, en su caso, le incumbía a la actora - tal como acertadamente expone el magistrado de grado- producir la prueba pertinente tendiente a desvirtuar dicha presunción, lo que omitió. De manera que si se toma en consideración que el plazo de prescripción en supuestos como el de marras es -como dijimos- de 10 años (art. 4023 del Código Civil) y que el propio testigo dependiente de la actora señala que su conocimiento es de 17 años, forzoso es colegir que el temperamento adoptado por el juez, al declarar prescripta la acción, se encuentra ajustado a derecho. Por ello y normas legales citadas, el Tribunal RESUELVE: Confirmar el pronunciamiento recurrido en lo que ha sido motivo de agravios. Con costas, las que atento la forma en que se decide la cuestión se imponen al consorcio objetivamente perdidoso (cfr. arts. 68, 69 y 161(ref:L EG1312.161) del CPCC). De conformidad con lo dispuesto en el art.6º y ccs.de la ley 21.839 y su modificatoria ley 24.432 , se confirman los honorarios recurridos. De acuerdo con lo normado en el art.14 de la ley 21.839 y su modificatoria ley 24.432, regúlanse los honorarios de los Dres.Eduardo S.Bendersky y Julian G.Barrera Luna,en conjunto, en la suma de $550 y los del Dr.Hector Oscar Zumárraga en la suma de $450. Regístrese. Devuélvanse las actuaciones a primera instancia en donde se llevarán adelante las notificaciones de ley.SILVIA A.DÍAZ-LIDIA B.HERNÁNDEZ-OSCAR J.AMEAL-CAMILO ALMEIDA PONS (SEC.