San Salvador de Jujuy, a los trece días del mes de setiembre del año dos mil once, reunidas las Sras. Vocales de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy, Dras. LILIAN EDITH BRAVO y MARIA VICTORIA GONZALEZ DE PRADA, bajo la presidencia de la primera de las nombradas, vieron el Expte. Nº 11.853/11 caratulado Desalojo: Álvarez Prado, Jorge Edgardo c/ Montoya, Dionisio" (Juzgado Nº 3- Secretaría Nº 5), del cual dijeron: Que se inaugura esta instancia procesal a mérito del recurso de apelación deducido a fs. 263/266 de autos por la Dra. Claudia Susana González en contra de la sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2.011, que rola a fs. 246/249 de autos. Se agravia por cuanto el a quo no consideró la sobreabundante prueba a favor de su mandante arrimada en autos. Sostiene que no se tuvo en cuenta que su mandante efectivamente reconoció haber celebrado un contrato de locación con el Sr. Álvarez Prado pero, no de las tierras referidas por la actora, porque dijo "son una porción del terreno que coincide curiosamente con el plano adjuntado por su parte a fs. 222 y 223 vta. Y como se podrá apreciar V.S. el padrón I- 2277 difiere notablemente del plano para prescripción aportado por el actor ya que el mismo padrón I- 2277 abarca maliciosamente todo el terreno de mi mandante". Sostiene que de la inspección ocular resulta que su mandante siempre se comportó como dueño lo que surge también de los expedientes administrativos Expte. Nº 1303 M año 1073 y Expte. MA- 641- 037 año 2008. Agrega que resulta ilógico firmar un contrato cuando se están realizando las gestiones tendientes a regularizar las tierras ocupadas por el Sr. Montoya y que resulta evidente que, en razón de la situación particular de su mandante que no sabe leer ni escribir, desconocía el verdadero contenido del contrato.Manifiesta que no se puede desconocer la prueba agregada en la causa y todos los testimonios que son coincidentes en afirmar que su mandante y su familia ocupan las tierras desde el año 1973. Expresa que su mandante puso a disposición del actor la tierra, que es una pequeña porción que coincide con el plano adjuntado a fs. 222 y que, difiere del plano adjuntado por la actora. Sostiene que el actor no demostró ser titular de un derecho exigible siendo el verdadero poseedor su mandante y su familia. Finalmente sostiene que todo el tiempo su mandante se comportó como dueño realizando gestiones desde el año 1973 aproximadamente a fin de regularizar la situación de las tierras que viene ocupando. Agrega que la sentencia ocasiona a su mandante y su grupo familiar un daño irreparable. Finalmente solicita se haga lugar al recuso. Formula reserva del caso federal. Sustanciado el recurso a fs. 270/272 contesta el Dr. Gustavo Fiad solicitando su rechazo con costas. Sostiene que coinciden las partes sobre la existencia del contrato de locación, ya que el demandado lo reconoció en forma expresa al contestar demanda y absolver posiciones. Agrega que las partes difieren sobre la extensión y límites del inmueble y, si bien el accionado sostiene que el inmueble pertenece al Estado Provincial entiende que no lo acreditó. Expresa la inadmisibilidad del recurso porque el apelante no acredita haber satisfecho las rentas y alquileres vencidos por lo que, conforme el art. 394 del C.P.C. el recurso de apelación es inadmisible. Agrega que propósitos saneadores y el principio de probidad exigen que el que quiere apelar debe acreditar el pago de los alquileres devengados. En subsidio solicita se declare la improcedencia del recurso de apelación por ser la sentencia dictada ajustada a derecho. Agrega que el apelante no expresa agravios y sólo demuestra una disconformidad con el criterio del juzgador pero no hace una crítica concreta y razonada de la sentencia. Finalmente solicita el rechazo del recurso.- Concedido el recurso de apelación, en relación y con efecto suspensivo, previo depósito de fondos por alquileres vencidos, los presentes autos son elevados a esta Sala. Que integrado el Tribunal y firme el decreto de autos, la causa queda en estado de resolver. Adelantando opinión entendemos que corresponde hacer lugar al recurso de apelación articulado, conforme a las consideraciones siguientes. "El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones de posesión. Del concepto enunciado se infiere, que la pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando media una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el caso de que, sin existir vinculación contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión" (Cfr. Palacio, "Derecho Procesal Civil", T. VII, pg. 78 Ed. Abeledo Perrot 1984 ). Que el actor promueve demanda de desalojo por vencimiento del contrato de arriendo de inmueble rural en contra del Sr. Dionisio Montoya. Sostiene que en el año 1998 el Sr. Edgardo Roberto Alvarez Prado arrendó al accionado el inmueble en cuestión. Agrega que el 11 de setiembre del 1998 falleció el Sr. Edgardo Roberto Alvarez Prado, haciéndose cargo sus herederos de la posesión y administración del inmueble locado. Expresa que el contrato se desarrolló con normalidad hasta que en el año 2004 el accionado dejó de abonar los alquileres y, a pesar de ello, permitieron la continuidad del arrendamiento hasta que, por intermedio del administrador judicial, en el año 2009 requirieron la restitución del inmueble locado lo que, no se cumplió por lo que promueven demanda.El accionado al contestar demanda sostiene que ocupa las tierras desde el año 1973 adjuntando copias del Expte. Nº 1303-M- 1977 aduciendo "que las tierras que se pretenden desalojar no pertenecen a la sucesión del Sr. Alvarez Prado ya que las mismas son tierras fiscales". Agregó que el Sr. Montoya arrendó tierras al Sr. Alvarez Prado ".pero de ninguna manera son las tierras aducidas por el demandante, sólo una franja que está reconocida mediante plano Lote s/n Padrón I- 2277, es el verdadero terreno que fue arrendado por el Sr. Dionisio Montoya." (fs. 64) y dijo ". el contrato duró hasta al año 2005, estando a disposición del demandante las tierras en cuestión desde esa fecha". Es decir que las partes no coinciden en la dimensión de la franja objeto de desalojo. Que en relación a la legitimación activa del actor acompaña constancia del Registro Inmobiliario de donde surge que el Lote s/n Padrón I-2277 ubicado en Pucará Depto. Tilcara es propiedad del Sr. Alvarez Prado José Félix (fs. 143). Acompaña Testimonio de Escritura Pública nº 440 de donde resulta que en fecha 14 de agosto de 1911 el Sr. José Felix Alvarez Prado adquiere "un terreno denominado "Pucará" de forma irregular colindando al Oeste al pie del cerro de Pucara, en el ángulo interno Noreste: Terreno de Gregorio Serapio; al Norte a un terreno que ocupa Santiago Soto; al naciente un camino vecinal al pie de un cerro y por el sur con terreno de Primitivo Fueniseca (los títulos no dan extensión). Ver posesión veinteañal al folio 227 nº 206 del libro de Tilcara" (fs. 144/145). Asimismo se acompaña plano aprobado por la Dirección General de Inmuebles en 17/10/1997 pretendiendo prescribir el Sr. Edgardo Roberto Alvarez Prado. Si bien ello sería suficiente para acreditar la legitimación activa, de las constancias de los expedientes administrativos adjuntados, resultan superficies distintas y yuxtapuestas entre el inmueble que pretende desalojar el actor y el inmueble que pretende prescribir el accionado.Inclusive el Estado Provincial entiende que el inmueble en cuestión es un lote fiscal. Decimos ello porque del Expte. Nº 1303-M- 1977-Fº 89 iniciado por Dionisio Montoya en julio de 1997 "Sobre adjudicación de Lote Fiscal Nº 20, ubicado en el Pucara -Tilcara" surge que, luego de los trámites de rigor se le notifica al interesado que por el momento el gobierno no puede entrar a considerar ningún pedido de adjudicación de "tierra fiscal rural" en razón que no se tiene definidos los planos de colonización para las mismas (fs. 195). Asimismo en julio de 1997 (fs. 198) se realizó una inspección adjuntando croquis de ubicación y referencias encontradas detallado "potrero para siembra de hortalizas, el lote se encuentra cercado con pircas de piedra y alambrado de tres hilos, una acequia para riego y una casa con dos piezas, techo de caña recubierta con barro. Se realizó la inspección con la hija del solicitante Srta. Ercilia Delfina Montoya quien manifiesta estar al custodio y cuidad del predio solicitado por su padre." Vistas las actuaciones que obran en el expediente desde el año 1977 y de acuerdo a la inspección realizada el Instituto Jujeño de Colonización opinó que se debía hacer lugar a los solicitado por el Sr. Dionisio Montoya en la regularización del Lote, previos trámites de mensura y amojonamiento correspondiente a tal efecto (fs. 198 de autos) pero, con posterioridad se archivó la causa. Ahora bien, en el Expte. Nº MA-641-037 Año 2008 el Sr. Dionisio Montoya solicita regularización de tenencia de tierra que ocupa en Paraje Pucara, localidad de Tilcara, pretendiendo prescribir el inmueble en cuestión.
A fs. 220 de autos (fs. 15 del expte.administrativo) obra constancia de ocupación de parcela rural propiedad del Estado Provincial y allí consta "Esta autorización mantendrá vigencia para toda gestión encontrándose en trámite de adjudicación definitiva, para cuyo efecto deberá cumplimentarse los requisitos exigidos por Ley 4394/88 de Tierras Fiscales Rurales, Colonización y Fomento y su decreto Reglamentario.".
Asimismo del informe del Instituto Jujeño de Colonización surge "También se cita como antecedente la existencia de una parcela s/n Padrón I-2277 de propiedad de José Félix Alvarez Prado, cuyo remanente colinda con la fracción objeto de la presente mensura. Del estudio de los antecedentes citados y al no existir otros en contrario que obren en el D.G. del Inmuebles, se infiere que la fracción mensurada pertenece al Estado Provincial" (fs. 221).
Asimismo a fs. 222 existe un plano donde se excluye el Padrón I- 2277 de la fracción mensurada. De lo dicho resulta que la legitimación activa no surge debidamente acreditada puesto que existiría confusión de límites. Además el art. 388 del C.P.C., establece que la acción de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o "cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible". De la norma surgen que los requisitos de procedencia de la acción de desalojo son: a) Ser titular de un derecho personal a exigir la restitución de la cosa; b) La obligación de restituir debe resultar de la demanda en forma nítida, actual, real y concreta; y c) Por último, que el demandado sea deudor de la obligación de restituír. Acreditados estos extremos procede la acción de desalojo sin más.Como lo hemos dicho en otras oportunidades, para la procedencia de la acción de desalojo no es necesario ser propietario del bien cuya restitución se pretende, sino que el nudo central radica en que se la promueva contra aquél "cuya obligación de restituir sea exigible" que puede derivar de la ausencia de título o de un título que no acuerde derechos a permanecer en la ocupación. Que el accionado invoca su carácter de poseedor del inmueble. La pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien y excede el ámbito del proceso de desalojo toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o posesión que puedan arrogarse las partes. Así el art. 391 del C.P.C. dice: "Aún cuando el demandado invocase la calidad de propietario o de poseedor legítimo no se detendrá el trámite del juicio. La sentencia, sin prejuzgar sobre el dominio ni la posesión, hará lugar o no al desalojo dejando expedita la vía para que las partes promuevan la demanda a que se crean con derecho". Conforme a ello, si el demandado aporta elementos probatorios que "prima facie", acreditan la verosimilitud de la calidad de poseedor que él ha invocado, no procede la acción de desalojo, porque tales cuestiones exceden el ámbito del proceso utilizado (en este sentido nos hemos pronunciado en Exptes. Nº 10.392/09, Nº 10.112/08, entre otros). De tal suerte que "quien posee un inmueble con ánimo de dueño, aunque no sea propietario, se encuentra legitimado para interponer la pretensión de desalojo contra el intruso o tenedor precario del inmueble, aunque si el demandado invoca y "prima facie" prueba su calidad de poseedor, la demanda, no puede prosperar" (Cfr. Lino Palacio, T. VII, pag. 91; Expte. 7570/04). De la prueba aportada resulta "prima facie" la calidad de poseedor invocada por el accionado.Ello surge de los trámites administrativos realizados para obtener la adjudicación del inmueble, la prescripción adquisitiva del mismo y las testimoniales obrantes en la causa. Por lo demás y en relación a la locación invocada y reconocida por el accionado, este último siempre hizo referencia a una franja del inmueble que puso a disposición del actor. De ello resulta que la demanda no es procedente pues el accionado logra acreditar "prima facie" su calidad de poseedor por lo que, no es legitimado pasiva. Por todo lo expuesto, corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la Dra. Claudia Gonzalez y, en consecuencia revocar en todas sus partes la sentencia de fecha 23 de marzo del 2011.
Rechazar la demanda de desalojo articulada por el Sr. Jorge Edgardo Alvarez Prado e su carácter de Administrador Judicial de la Sucesión del Sr. Edgardo Roberto Alvarez Prado en contra del Sr. Dionisio Montoya. Imponer las costas de primera instancia al actor vencido y de la apelación al apelado también vencido (art. 102 del C.P.C.). Diferir la regulación de honorarios profesionales de los letrados intervinientes, de primera instancia y de la alzada hasta tanto se arrimen pautas para efectuarla. Por todo lo expuesto, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy, RESUELVE: 1.- Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por por la Dra. Claudia González y, en consecuencia revocar en todas sus partes la sentencia de fecha 23 de marzo del 2011. 2.- Rechazar la demanda de desalojo articulada por el Sr. Jorge Edgardo Álvarez Prado en su carácter de administrador judicial de la sucesión del Sr. Edgardo Roberto Álvarez Prado en contra del Sr. Dionisio Montoya. 3.- Imponer las costas de primera instancia a la actora y las de la alzada a la apelada vencidas. 4.- Diferir la regulación de honorarios de los letrados intervinientes. 5.- Registrar, agregar copia en autos y notificar.
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