//nos Aires, Capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de abril de dos mil nueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados:“Juliano Oscar Arturo c/ Obras Civiles S.A. s/ vicios redhibitorios”, respecto de la sentencia de fs. 1080/1097 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO - GERONIMO SANSO.-
A la cuestión planteada el Dr. Mizrahi, dijo:
I. Antecedentes: La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 1080/1097, hizo lugar a la demanda promovida por Oscar Arturo Juliano, María del Carmen Fernández y Gerardo Edmundo Heidel contra “Obras Civiles S.A.” y, en consecuencia, condenó a ésta al pago de una suma de dinero, con más los intereses y las costas respectivas.
Contra el referido pronunciamiento se agraviaron ambas partes. La demandada, a tenor de la pieza que obra a fs. 1131/1134, la que fue respondida a fs. 1136/1139. Los actores, a su turno, dedujeron sus quejas a fs. 1116/1124, replicadas a fs. 1127/1129.
La causa tiene su origen en la demanda de fs. 596/612. Allí se narra que los pretensores adquirieron a la encartada sendos departamentos en el inmueble de la calle Juan Manso 1351, de esta Ciudad; concretamente las unidades 381 (piso 8° “B”) y 365 (piso 6° “B”). Así las cosas, y en atención a que se verificaron diversas averías en las referidas unidades –principalmente el desprendimiento de partes del cielorraso–, y al no obtener una respuesta satisfactoria de la demandada, la acción se promueve por cumplimiento de contrato, vicios redhibitorios y daños y perjuicios.
La emplazada, en su presentación ante esta Alzada, no cuestiona la responsabilidad que le endilgó el juez de grado; limitando su queja a la admisión del rubro reclamado por pérdida de valor del inmueble. En lo atinente a los actores, el agravio apunta al rechazo de la partida por daño moral. A ambas cuestiones, pues, me he de referir seguidamente.
II. Indemnización por pérdida de valor del inmueble
El juez de primera instancia estableció en $ 25.363,80 la pérdida de valor de cada una de las unidades funcionales del inmueble de autos. Para así decidir tuvo en cuenta que –a raíz de los trabajos realizados en el cielorraso-- tanto en los dormitorios como en el living se había perdido unos ocho centímetros de altura, ya que de 2,60 metros se había descendido a 2,52 metros. Tal situación determinó que se perdiera 4,80 metros cúbicos por departamento; lo cual representaba una disminución del 3,08 % del volumen de cada unidad y una pérdida del 3,089 % de altura útil en cada inmueble. A ello se le suma que las alturas actuales de los ambientes no respetarían las reglamentaciones vigentes del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
La encartada se agravia aduciendo que a ella se le impidió controlar si realmente a los techos se les bajó ocho centímetros de altura. De todos modos, si ello fuera así, afirma que se debe a una decisión unilateral de los actores; en razón que optaron por colocar en el techo planchas de Durlock en lugar de aplicar yeso directamente sobre la losa, supuesto en el que no se habría perdido altura alguna. En cuanto a que con las alturas actuales de los techos no se cumplirían los recaudos reglamentarios, señala que la disposición se debe a la necesidad de garantizar los coeficientes mínimos de iluminación y ventilación en las unidades, lo que en el caso estaría compensado por el mayor volumen de aire y luz que aportan las mayores aberturas que tienen los departamentos. Aduce, además, que rige una tolerancia del 3 % sobre las mediciones, por lo que tilda de absurda y rígida la interpretación pericial. Por último, la accionada postula que –aún con la disminución de la alturas en los dormitorios y living-- no se verifica en la realidad pérdida de valor alguno, debido a que no se vislumbra perjuicio funcional, vital ni estético. En este sentido, entiende que es impropia la aplicación automática del porcentaje de disminución volumétrica porque ésta es “imperceptible a los ojos”.
A poco que se analicen las precedentes articulaciones se percibirá sin dubitación que ellas son inaudibles. En efecto, sobre la cuestión es dable precisar:
a) Que la encartada no puede venir seriamente a discutir si se bajaron o no ocho centímetros a los techos. La medición, una vez hechos los trabajos, fue llevada a cabo por el perito designado en la causa y volcada en la experticia realizada en autos (ver fs. 731, respuesta 8; fs 733 vta., respuesta 23; y fs. 1030 vta., respuesta 12). En cuanto a la altura original del cielorraso, si bien no ha podido ser determinada por el experto, parece claro que no debió ser menor a los 2,60 metros, pues ésta es la altura mínima establecida por las reglamentaciones edilicias (ver fs. 731, respuesta 9); lo que significa decir que dicha disminución realmente se ha concretado en el caso, de manera entonces que la altura actual –de acuerdo a la experticia-- es de 2,52 metros.
b) Tampoco puede afirmarse que el estado antirreglamentario en que quedaron los techos de los departamentos (al no tener los mínimos exigidos) se neutraliza por el porcentaje de tolerancia del 3 % establecido por el Código de Planeamiento Urbano. Bien dice al respecto el perito que la mentada tolerancia sólo se refiere a las alturas máximas establecidas para frentes de edificios, pero no para alturas mínimas de los ambientes (ver fs. 734, respuesta 25 y fs. 1031 respuesta 13); por lo que dicha articulación defensiva carece de sustento. Asimismo, la deficiencia apuntada no se compensa con la dimensión de las aberturas; entre otras cosas, porque éstas ya estaban determinadas de antemano y los actores ya contaban con las dimensiones previamente especificadas.
c) También es inadmisible el argumento de que podía haberse evitado la mencionada disminución de altura de los techos acudiendo a aplicar directamente yeso sobre la losa y no placas de durlock. La experticia afirma sobre el punto que los desniveles que se presentaban en los techos hubiera implicado que -- aunque se hubiera empleado yeso-- habría que haber colocado capas de mucho espesor en distintos lugares, lo que obligaría a realizar una estructura de madera (cielorraso armado); determinado en definitiva que todo el techo –o al menos varias zonas de él–se debería haber bajado a una altura similar a la que se observó en la oportunidad del dictamen (ver fs. 735, respuesta 32 y fs. 1029, respuesta 9). Empero, lo que descalifica aún más el agravio, es que la propia demandada, cuando procedió ella misma a reparar los techos en otros departamentos, utilizó el mismo procedimiento; esto es, aplicar planchas de Durlock (ver declaración testimonial de Della Savia, a fs. 786, respuesta 8°), de modo que obvian otros comentarios.
d) Agregaré que la emplazada no puede limitar su accionar procesal a una “cómoda negativa”. La demanda de fs. 596/612 es precisa en cuanto a los rubros que son materia de reclamo. Por ende, y sin perjuicio de la carga probatoria que incumbía al actor, es obvio el esfuerzo que también tenía que desplegar el demandado si aspiraba a desarticular lo reclamado por los pretensores. Y esta labor, precisamente, se percibe con claridad que está ausente tras un detenido análisis de las actuaciones.
e) Tampoco es atendible la defensa relativa a que no se verifica en la realidad una pérdida de valor del inmueble y que no hay perjuicio estético por la disminución volumétrica. Al respecto cabe decir: I) Que los departamentos quedaron en condiciones antirreglamentarias, al tener los techos una altura menor a las establecidas; II) que como dice la experticia, el público dirigido a este tipo de propiedades –ubicadas en la zona de Puerto Madero-- es muy exigente y no admite ese tipo de desperfectos, a lo que se le agrega que se genera la sospecha en los terceros de que puedan existir problemas de calidad en otros aspectos de la unidad; todo lo cual conlleva la probabilidad de ofertarse un precio menor para la adquisición de estos departamentos para prevenirse de futuros y eventuales desperfectos (ver fs. 732, respuesta 14 y fs. 734, respuesta 23). III) Que en el caso de autos, los aire acondicionados –por el hecho de haberse bajado el cielorraso-- “quedaron en un pozo dentro del techo” y que “se nota” –es decir, se percibe a la vista-- que los mobiliarios están más cerca del techo; de forma tal que la estética–en alguna medida-- ha quedado afectada sin el menor asomo de duda.
Señalaré, por último, que me parece acertado el criterio del juzgador de relacionar la disminución volumétrica (el menor espacio por la reducción de altura) con el valor estimado de las unidades; tal como se determinó en la experticia de fs. 726/737, pues así se puede arribar –en lo posible-- a parámetros relativamente objetivos para tarifar la indemnización.
Como conclusión de lo precedentemente expuesto, se han de desestimar los agravios de la emplazada; por lo que se ha de proponer al Acuerdo la confirmación de la sentencia de grado sobre esta específica cuestión.
III. Indemnización por daño moral
El juez de grado rechazó el reclamo del daño moral formulado por los pretensores. Consideró que el simple detrimento de los bienes materiales, sin que resulte probado un ataque al orden afectivo o espiritual del sujeto, torna inaceptable conceder indemnización por este rubro. Agrega el judicante que el desagrado que producen los desperfectos, las humedades , las reparaciones, etcétera, forma parte de los riesgos que se corren diariamente en la Ciudad; de manera tal que el daño moral en esos casos es inexistente o –de verificarse-- “se ve reparado mediante el pago de los perjuicios materiales” (ver fs. 1095 vta./1096).
Los actores articulan un concreto agravio contra esta específica decisión del magistrado. En esencia, se destaca la mala fe de la demandada al negar su responsabilidad por los hechos acaecidos; a lo que se le adiciona la actitud discriminatoria de aquella pues se procedió a reparar otras unidades del edificio. Resaltan además que la caída de los cielorrasos en un departamento a estrenar no es un riesgo común; por lo que en la especie no se está ante un quebranto afectivo cualquiera, sino que se alteró el ritmo habitual de vida de la familia al afectarse nada menos que su hogar, con la necesidad de procederse a la mudanza de bienes y personas.
En general se admite que para que estemos ante un daño moral es indispensable que se trate de una lesión a los sentimientos o afecciones legítimas, perturbándose la tranquilidad y el ritmo normal de vida, por lo que constituye una alteración desfavorable en las capacidades del individuo para sentir, querer y entender; traduciéndose en un modo de estar de la persona diferente de aquél en que se hallaba antes del hecho.
Es que el daño moral -en tanto configura un menoscabo a los intereses no patrimoniales- es el conjunto de sinsabores, angustias, pesares, sufrimientos, etcétera, que el injusto provocó en el damnificado; más allá de las secuelas de orden psíquico que el episodio pueda o no dejar en la víctima, según su peculiar sensibilidad y circunstancias personales (ver Cammarota, Antonio, “Responsabilidad extracontractual. Hechos y actos ilícitos”, ed. Depalma, Buenos Aires, 1947, p. 102; Zavala de González, Matilde, "Resarcimiento de daños, T. 2b, pág. 593 y ss.; Zannoni, Eduardo A., “El daño en la responsabilidad civil”, Ed. Astrea, p. 287; CNCiv, Sala C, 22-12-2005, “Vega Rubilan, Soria de las Mercedes c/ Transporte Automotor General Las Heras SRL”, LL, online; íd., Sala E, 26-5-2006, “Montalbetti, Carlos F. y otros c/ Microómnibus Sur SAC y otros”).
Ahora bien, el daño moral recae en el lado íntimo de la personalidad; y al respecto es verdad que nadie puede indagar el espíritu de otro tan profundamente como para poder afirmar con certeza la existencia, y en su caso la intensidad, del padecimiento y angustia que se invoca. Es que se trata de un sentimiento que, como decía Kant, representa un estado que “no contiene más que lo subjetivo puro” (ver “Principios metafísicos del Derecho”, p. 13, Imprenta de José María Pérez, Madrid, 1873).
Sin embargo, la circunstancia de que estemos ante supuestos de alteraciones emocionales profundamente subjetivas e inescrutables no ha de impedir la evaluación del juez, la que –necesariamente-- tendrá que ser objetiva y abstracta; para lo cual se considerará cuál pudo ser hipotéticamente el estado de ánimo de una persona común, colocada en las mismas condiciones concretas en que se halló la víctima del acto lesivo (ver Bustamante Alsina, Jorge, “Teoría General de la Responsabilidad civil”, p. 247, 9° edición, Abeledo Perrot, 1997). En este sentido, no parecería un requisito necesario la demostración de la existencia concreta del daño moral; a tal punto que se ha sostenido que dicha prueba –de producirse-- sería irrelevante para el Derecho, pues lo que hay que tener en cuenta es el dolor o sufrimiento moral que el hecho en cuestión produce normalmente en los sujetos, dado que se estaría ante un efecto “previsto de antemano por la norma” (ver Brebbia, Roberto H., “El daño moral”, p. 86, Ed. Orbir, 2° edición, Rosario, 1967). Y éste sería el criterio del art. 522 del Código Civil, en tanto hace referencia a la “índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso”. Siguiendo los precedentes lineamientos, diré que en el caso específico de autos he de discrepar con el criterio del juez de primera instancia. Es que en la especie –como lo destacan los pretensores-- no estamos ante un mero desagrado o molestia que son propias de la vida cotidiana. En efecto, no es para nada habitual –ni pasa por la imaginación de los que adquieren un departamento a estrenar (y muchos menos en Puerto Madero)-- que al poco tiempo de habitarlo se van a caer los cielorrasos por un inesperado defecto constructivo. Y es de suponer la profunda angustia y malestar que esta situación ha de causar a sus moradores; quienes injustamente ven alterados sus ritmos normales de vida al tener que proceder a desocupar la vivienda y arrendar otro inmueble. A mi juicio, situaciones como las descriptas configuran claramente un daño moral que de ninguna manera se ve compensado o reparado con la indemnización concedida por los daños materiales. Tal criterio, por lo demás, es el que ha sostenido esta Sala en diversos pronunciamientos (ver 5-5-1993, LL, 1994-E-374; 24-6-1996, Expte. Libre N° 184.012; “Fontana Raúl Horacio y otro c/Cons de Prop Fray Cayetano Rodríguez 872 s/Cobro de sumas de dinero”, del 19-7-2007, Expte. Libre N° 450.419; “Medina María Ana c/ Lesneuski Ana Cristina s/Daños y Perjuicios”, del 18-3-2008, Expte. Libre Nº483.056; entre otros. En igual sentido, ver CN Civ., Sala F, 28-10-2008, JA., Fascículo N° 6, del 11-2-2009, p. 74).
Dadas las circunstancias del caso, y en atención a que el daño moral es estrictamente de índole personal, propondré al Acuerdo que se determine en $ 9.000 la indemnización por esta partida para cada uno de los actores; de modo que el total a abonarse por el concepto de marras ascenderá a $ 27.000, con más los intereses determinados en la instancia anterior para los otros rubros.
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