martes, 24 de enero de 2012

Rosario,
Y VISTOS : Los autos caratulados: “REYES PEDRO ANDRES CRUZ C./FIDEICOMISO ADM. PORTAL DEL SUR RAES VIVIENDA S.A. S./CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ESCRITURACIÓN” (Expte. Nro. 364/10) en los cuales la actora promueve demanda de escrituración contra Fideicomiso de Administración Portal del Sur y Raes Vivienda S.A. del lote N°4 de la Manzana D conforme expediente de aptitud urbanística de N°32977/2002 J aprobado por la Municipalidad de Rosario y daño moral por la suma de $10.000.
Argumenta la actora que el presente juicio debe tramitarse por las normas del juicio sumarísimo conforme lo prescripto por la ley 24.240 cap.XIII art. 53, siendo que en fecha 19 de Enero de 1996 adquirió un lote de terreno en cuotas para lo cual suscribió un contrato con Molinas & Asociados S.R.L y AMSAFE Asociación mutual del magisterio de Santa Fe y que, en el año 2004 se le reemplaza dicho boleto original por un contrato de cesión que hiciera Carlos Guillermo Ingino en el carácter de fiduciario del Fideicomiso de Administración Portal del Sur
Que la empresa Molinas & Asociados S.R.L es declarada en quiebra y mas tarde Fideicomiso de Administración Portal del Sur no realiza la mensura y división de los lotes que habían comercializado, intimándose y constituyendo en mora a este último mediante carta documento de fecha 16/05/08 (fs.23).
Que posteriormente se inician las actuaciones ante la Dirección General de Comercio Interior donde surge que el inmueble por el cual se solicita mensura y escrituración se encuentra inscripto a nombre de Raes Vivienda S.A y Trust Manager S.A., ampliando, en consecuencia la demandada, la denuncia ante la entidad mencionada y, en virtud de la cual se cita a audiencia de conciliación a Raes Vivienda S.A y Trust Manager S.A.
Que solicita la inscripción del inmueble como litigioso la mayor área donde se encuentra su lotea
los fines de resguardar su derecho.
Que su parte cumplió con las obligaciones a su cargo, habiendo abonado al día de la cesión fiduciaria la suma de $7.333 y luego continuó pagando la cuotas hasta cubrir la suma de $11.270. Asimismo expone el accionante, que el contrato de adhesión inicial claramente es reemplazado por la suscripción del fideicomiso con el objeto de hacer que su parte renuncie a los derechos que como consumidor le concede la ley 14.005, resultando de aplicación, según estima, los arts. 2 y 7 de dicha norma. En este temperamento plantea la irrenunciabilidad de la facultad estipulada en el art. 7 de la ley 14.005, irrenunciabilidad de los derechos de consumidores y usuarios que es impuesta por el art. 65 LCD y que no se limita a los derechos emergentes de la ley 24.240 sino a todo derecho a favor del consumidor o usuario que surja de cualquier ley nacional.
En función de lo expuesto la actora reclama la aplicación del régimen de responsabilidad solidaria instaurado por la ley de Defensa del Consumidor y el reconocimiento de un daño moral por la suma de $10.000, daño que califica de operativo para todos los supuestos de responsabilidad civil, encuentren o no culpa del actor.
A fs. 60 se provee la demanda de autos ordenándose el trámite sumarísimo.
A fs. 70 se amplía la demanda a Trust Manager S.A en su carácter de fiduciario del Fideicomiso de Administración Portal del Sur.
A fs. 91 comparece la codemandada Trust Manager S.A mediante apoderado, contestando demanda a fs. 114/117.
Que el demandado en su escrito de conteste reconoce como cierta la firma del contrato de cesión de derechos y obligaciones entre el actor y el fideicomiso hoy demandado y la remisión de intimación de mensura y división, pero en lo demás niega todos y cada uno de los dichos expuesto por el actor.
Asimismo agrega la demandada que:
1) En el contrato de cesión de fecha 30/06/2004 se estipuló que el lote citado estará en condominio, siendo compromiso del actor, en el sentido que acordará junto a los restantes condóminos, la división de la parcela según el régimen de pre horizontalidad, con proyecto de obra y permiso de edificación aprobado por la Municipalidad de Rosario, o bajo el régimen de Propiedad Horizontal cuando posean final de obra de las viviendas que sobre el inmueble se construyan ;
2) Que a fs. 11vta Convenio Complementario Contrato Nro.4177 Cláusula 7: Compromiso del adjudicado, infine, expresamente se establece “al finalizar el saldo estipulado o cancelándolo anticipadamente, se dará lugar a la escrituración del inmueble, una vez que el trámite del expediente de aptitud urbanística permita la correspondiente subdivisión”;
3) Que tal como se le contestara al Sr. Reyes, a los efectos de la aprobación definitiva del expediente de urbanización es necesaria la aceptación de la Municipalidad de Rosario y que, en mayo de 2008 se encontraba ad referéndum del Consejo Deliberante de Rosario;
4) Que la cuestión no encuadra en el espíritu de la ley 24.240, siendo plenamente aplicable al contrato que nos ocupa el art. 1197 C.C;
4) Que a la fecha el actor adeuda las cuotas 7, 18, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 las primeras de ellas con vencimiento en el año 2005 y las restantes en los años 2008 y 2009, resultando de aplicación la cláusula Nro. 7 del convenio complementario que establece, ante el incumplimiento de tres cuotas consecutivas u alternadas, la producción de la mora automática dando por resuelta la cesión,
5) Que lo anteriormente expuesto se encuentra asimismo estipulado en el contrato de cesión cláusula segunda in fine y
6) Que el Sr. Reyes no ha sufrido daño moral alguno por un contrato de Cesión de Derechos y Obligaciones que libremente suscribió y por el cual se encuentra en plena posesión del inmueble.
A fs. 126 se proveen la pruebas de autos, decreto que se notificara a las partes conforme constancias agregadas a fs. 130.
Diligenciada la prueba de las partes y celebrada audiencia de vista de causa a fs. 175, se encuentran los presentes en estado de resolver.
Y CONSIDERANDO: Conforme lo normado por el art. 243 CPCC, “los hechos constitutivos de la litis son los que proceden jurídicamente de la demanda y su contestación y de las peticiones formuladas en ella”. Por consiguiente, corresponde analizar los hechos invocados, las constancias de autos y el derecho aplicable en la especie. ( C.C.C. de Santa Fe, sala 1ra., Zeus, Tomo 12, p.R33).
La cuestión litigiosa queda integrada con la contestación de la demanda. "El esquema temático de cuestiones jurídicas propuesto por el actor al promover la demanda, que en definitiva serán objeto litigioso y constituirán el thema decidendum, se completa con la contestación de la demanda, porque sobre las admisiones y negaciones del demandado se determina cuales serán los hechos controvertidos ("cuestión litigiosa") y la forma en que se distribuirá la carga de la prueba." ( "La demanda y la defensa en el proceso civil", Víctor De Santo Bs.As., edit. Universitaria, l981, p.459).
Que como previo al análisis de la cuestión litigiosa corresponde deslindar lo atinente a la debida constitución de la relación jurídico procesal en estos obrados.
Que la demandante promueve acción de cumplimiento de contrato y escrituración contra FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION PORTAL DEL SUR Y RAES VIVIENDA SA.
Que posteriormente y ante el requerimiento de aclaración formulado por este Tribunal manifiesta que amplia la demanda contra Trust Manager S.A. quien resulta ser cotitular del inmueble en cuestión (fs.67) y comparece en autos precisamente en su carácter de fiduciario del Fideicomiso de Admisnitración Portal del Sur (91).
Que conforme surge del régimen estatuído por la ley 24.441 el fideicomiso es un contrato celebrado entre fiduciante y fiduciario del cual surge una vinculación de carácter real (transmisión del dominio del bien al fiduciario) y personal entre las partes, más no la creación de sujeto de derecho ni persona jurídica alguna. Por lo cual el fideicomiso no resulta pasible de ser demandado sino en la persona del fiduciario. En el caso de autos, consecuentemente la relación
procesal entonces se tiene por entablada entre el actor, PEDRO ANDRES CRUZ REYES Y TRUST MANAGER SA., demandado en su carácter de fiduciario y en tal cáracter, cotitular del dominio del inmueble objeto del presente.
En lo que respecta a Raes Vivienda S.A. resulta demandada en autos por el sólo hecho de ser condomina del inmueble cuya escrituración se peticiona. Que si bien la misma no ha comparecido en estos obrados, de los dichos del propio actor surge que respecto de esta no existe vinculación jurídica alguna con el accionante. Nótese que en escrito de demanda el actor expresa, que celebró en primer término contrato con Molinas & Asociados SRL y Amsafe (Asoc. Mutual del Magisterio de Santa Fe). Que en el año 2004 se le reemplaza el boleto original por un contrato de cesión que hiciera con Carlos Guillermo Ingino en el carácter de fiduciario del Fideicomiso Administración Portal del Sur. (fs.53, acápite: “Hechos”). Que enterado por los vecinos que los vendedores y cedentes no hicieron la mensura y división intima a fideicomiso de Adm. Portal del Sur mediante C.D. de fecha 20/05/08 iniciando luego actuaciones administrativas por ante la dirección General de Comercio Interior, ocasión en la cual toma conocimiento de que el inmueble vendido consta registrado a nombre de Trust Manger S.A. y Raes Vivienda S.A., lo cual motiva la ampliación de la demandada contra la misma.
En suma, de los dichos del accionante se concluye que no existe vínculo jurídico alguno que lo ligue con Raes Vivienda S.A. por lo cual mal puede reclamarle el cumplimiento de un contrato en el cual esta no intervino por el sólo hecho de obrar el dominio inscripto a su nombre, siendo en su caso el referido contrato inoponible a Raes Vivienda SA, co titular registral del inmueble. “El dueño de la cosa está al margen de las transacciones por las cuales terceras personas compren o vendan sus bienes de buena o mala fe. Tales actos le son, al menos en principio, inoponibles. Es una conclusión que surge muy clara de la naturaleza del derecho de propiedad. Sólo el dueño puede enajenar una cosa” ( Borda, Tratado de Derecho Civil, Contratos, pag.79 y sigs.Ed. Abeledo Perrot.
Es dable destacar además, que conforme las constancias de autos, la incomparencia y falta de contestación de la demanda, a la luz de lo normado por el art. 143 del C.P. C. y C., no nos conduce a resultados distintos por cuanto, reitero, el actor no afirma en momento alguno haber celebrado contrato con Raes Vivienda S.A. reconociendo que fue traída a autos por el hecho de aparecer como cotitular del dominio del inmueble a escriturar.
Atento a lo expresado, la demanda promovida contra Raes Vivienda S.A. ha de ser rechazada.
En lo que respecta a la relación contractual que vincula al actor con Trust Manager S.A. en su carácter de fiduciario del fideicomiso Portal del Sur, de la lectura de los escritos constitutivos del proceso, surge que se encuentra reconocido por las partes la celebración del contrato de cesión cuya copia luce agregada a fs. 8,9,10 así como los recibos glosado a autos a fs. 3A 7 y 13 a 19.
Que asimismo se ha acreditado en autos que el comprado se encuentra en posesión del inmueble desde hace 5 años, en donde habita con su esposa y sus hijos (acta de constatación de fs. 82/83)
Que la demandada al efectuar su responde reconoce su obligación de escriturar pero afirma que la misma se otorgará cuando se haya cancelado el saldo de precio estipulado, adeudando la compradora alguna cuotas, las cuales no específica; y cuando el trámite del expediente de aptitud urbanística permita la correspondiente subdivisión.
Por su parte de la Cesiónde fiduciaria del inmueble (fs.8) cláusula primera, se lee, por un lado que el plano de mensura y subdivisión se encuentra visado provisoriamente por la Municipalidad de Rosario según expte. de aptitud urbanística . Nro. 32977/2002J) y, reglones más abajo textualmente expresa: “El lote asignado es parte del lote Nro.4 de la manzana D (con visación previa del municipio de esta ciudad), el cual consta de las medidas y superficies reglamentarias , concedidas por expte. de aptitud urbanística Nro.32977/2002 J aprobado por la Municipalidad de Rosario.
Que de las constancias de autos se evidencia que nos encontramos frente a un supuesto de compra venta de un lote cuyo precio se abonara en cuotas períodicas, abarcado por la ley 14.005 y posteriores modificaciones.
Que dicho régimen legal es orden público y debe ser aplicado aún de oficio por el juzgador.
Que el art. 2 de la mentada ley establece la obligación del propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el artículo anterior de anotar en el Registro de la Propiedad inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas.
Que dicha obligación fue claramente incumplida por la demandada en autos, a pesar de haber sido intimada, reconociendo que al presente y a pesar del larguísimo tiempo transcurrido, casi seis años de la susripción del contrato entre las partes y 9 (nueve) del inicio del expte. Administrativo Nro.32977/02J carece de la aprobación del plano de subdivisión en cuestión
Al resepecto han sostenido nuestro Tribunales: “Que surge entonces como cuestiones controvertidas en los presentes: si la vendedora no cumplió la inscripción que el art. 2' de la ley 14.005, se coloca en estado de mora que le impide ejercer la facultad resolutoria convencional a que pudiere tener derecho, prohibición que es computable aún de oficio por el Tribunal y para el supuesto de que el interesado no la hubiere invocado (conf. C.NCiv. Sala E, c. 17.762 del 12/12/85, c. 19.343 del 4/3/86 y c. 15 071 del 24/4/86; Sala C, E.D. 76372).
“Tratándose de la venta de lotes bajo el régimen de la ley 14.005, la falta de afectación del terreno fraccionado constituye en mora "ex re" a la vendedora, al impedirle al comprador las defensas propias de un régimen legal que es de orden público (conf. C.N.Civ. Sala C,del 24/11/83, E.D.107520), mora que no necesita interpelación, porque se trata de una situación asemejable a las obligaciones de plazo esencial (inc. 2 del antiguo art. 509 del Código Civil), desde que la concertación del negocio sin estar sometido al régimen que establece esa ley; implica colocarse en abierta rebeldía respecto de sus imperativas disposiciones, impidiendo desde el inicio que el adquiriente pueda ampararse en la tuitiva finalidad de su dictado (conf. fundamentos del proyecto presentado por el Poder Ejecutivo en "Leyes y decretos nacionales", año 1950, 2do semestre, págs.260/263, ed. La Facultad).La omisión en el cumplimiento de la ley 14.005 determina que la vendedora incurra en mora desde el mismo momento en que suscribió los contratos, lo cual le impide demandar el cumplimiento de las obligaciones provenientes de los mismos (art. 510 y 1201 del Código Civil) o bien fundar la resolución del contrato en incumplimientos de los adquirentes (art. 1203 del código cit.), dado que aquella prioritaria situación de mora en el vendedor, impide considerar que en este estado incurran los compradores (art. 510 antes cit.), quienes incluso encuentran en la aplicación expansiva del art. 1425 del mismo ordenamiento, una autorización legal a la suspensión de los pagos (conf. C.N.Civ. Sala C, E.D. 76372 y J.A. 1977IV593 y nota aprobatoria de esa doctrina de Jorge Mosset Iturraspe, J.A.1977 IV593; íd. E.D.97686).

“La falta de inscripción en el Registro Inmobiliario de los lotes,no sólo no inhibe la aplicación de la ley 14.005, sino que su principal objeto es evitar los abusos contemplados en los arts. 8 y 7 de la misma ley, funcionan con independencia de dicha inscripción que tiene sólo por objeto que la venta sea oponible a terceros adquirentes o acreedores. (CNApel.Civ. , Cap. Fed.. Sala B; SENTENCIA 24/09/86)
En función de lo expuesto entonces no cabe duda alguna que la demandada está en mora por haber incumplido lo dispuesto por el art. 2 de la ley 14.005.
Resta al presente asimismo resaltar que el art. 7 de la mencionada norma legal autoriza expresamente al comprador a reclamar la escrituración del bien una vez satisfecho el 25% del precio siendo irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, y que, el art. 8 veda la utilización del pacto comisorio una vez que se hubiera satisfecho igual porcentaje del precio o realizado mejoras equivalentes al 50% del valor del bien. Lo cual nos lleva a rechazar el argumento de la contraria en cuanto afirma que a los fines de la escrituración debió haberse cancelado el total del precio estaipulado, afirmando que el accionante adeuda algunas cuotas de diferentes periódos.
Conforme a los expresado, se concluye que corresponde hacer lugar a la presente demandada ordenando al accionado cumplimente su obligación de escriturar, no así en lo que respecta al daño moral.
Al respecto se ha dicho que, para que resulte procedente la reparación moral, es necesario considerar la repercusión que la acción dañosa provoca en a persona afectada .Las molestias, así como los reclamos extrajudiciales o la necesidad de accionar judicialmente para obtener el reconocimiento de su derecho indemnizatorio, no constituyen daño moral: para que así sea, es menester alegar y probar razonablemente la modificación disvaliosa en la capacidad, espíritu del querer o sentir de la supuesta damnificada para, así, admitir tal rubro indemnizatorio (C.N.Com. Sala D "Soldano de Sacchi c/ Francisco Díaz S.A. s/ sum." 26/5/87). Es que el agravio moral importa una lesión a las afecciones legítimas: entre otras, la paz, la tranquilidad de espíritu, la libertad individual, el honor, la integridad física, los afectos familiares, aunque no cualquier inquietud o perturbación del ánimo derivados de la privación de bienes materiales son suficientes para justificarlo (C.N.Com. Sala B "Katsikaris, A. c/ La Inmobiliaria Cía. de Seguros s/ ord." 12/8/86).
En esta línea de ideas pues, no existe necesaria vinculación proporcional entre el daño moral y el perjuicio que afecte la persona de la víctima, pudiendo la indemnización variar en razón de las circunstancias de cada caso (Sala D, "Saigg de Piccione, Betty c/Rodríguez, Enrique", 28/8/87).
El daño moral existe cuando se lesionan derechos de las personas que son extraños a valores económicos y su reparación tiene su carácter resarcitorio y no meramente sancionario o ejemplar, en tanto lo que se trata de lograr a través de la indemnización, es una compensación que, en alguna medida, morigere los efectos del agravio moral sufrido (Sala C, "Flehner, Eduardo c/ Optar S.A.", 25/6/87).
Como consecuencia de lo expresado, la reparación del agravio moral, derivado de la responsabilidad contractual queda librada al arbitrio del juez, quien libremente apreciará su procedencia. Sin embargo, se debe conceder con cierta estrictez y es a cargo de quien lo reclama su prueba concreta.
Así las cosas, además de probar la existencia del agravio, debe probarse, de alguna manera, su cuantía o, cuanto menos, las pautas de valoración que permitan al juzgador proceder a la determinación de conformidad con lo que establecen los arts. 522 Cód. Civ. y 165 CPCCN, de otra manera la indemnización podría configurar una confiscación o enriquecimiento sin causa a favor del reclamante (Sala E, "Piquero, Hugo c/ Bco. del Interior y Buenos Aires", 6/9/88)
En este marco, la causa exhibe la más absoluta orfandad probatoria con respecto a la real configuración del daño que ni siquiera se describe en el escrito de demanda y limitándose a expresar su cuantía, por lo que estimo que el actor no ha acreditado la procedencia de este rubro indemnizatorio.
En función de los expresado; RESUELVO:
1) Hacer lugar parcialmente a la demandada y consecuentemente condenar a Trust manager S.A, en su carácter de fiduciarios del ficeicomiso Portal del Sur a otorgar al actor la correspondiente escritura traslativa del dominio del inmueble descripto como unidad B del lote Nro. 4 de la manzana D, ubicado en calle camino Viejo a Soldini correspondiente al distrito Bajo Hondo, Municipio de Rosario según título y plano archivado en el reg. General bajo el Nro. 38,189 año 1949 y conforme expte. de aptitud urbanística Nro, 32.977/2002J
2)Rechazar la pretensión de resarcimeitno del daño moral.
3) Imponer las costas en proporción al éxito obtenido (art.251 C.P.C y C.) 80% a la accionada y 20% al actor.
4) Rechazar la demanda contra Raes Viviendas S.A., con costas a la actora.Insértese y hágase saber.

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