viernes, 24 de agosto de 2012

BCO. NAC. DE DESARROLLO c/ TABIQUE POLCOS S.R.L. s/EJECUCION HIPOTECARIA. JUZGADO FEDERAL DE CATAMARCA

620944/1980, 
San Miguel de Tucumán, 13 de agosto de 2012.- 

Y VISTO: el recurso de apelación subsidiariamente interpuesto a fs. 210/211; y 
CONSIDERANDO: 
Que contra la resolución de fecha 17 de febrero de 2011 (fs. 209) que no hizo lugar a la transferencia del inmueble solicitada por el Sr. Luis Eros Dre y ante el incumplimiento del pago del saldo de la subasta por el adquirente dispuso fijar fecha para nueva subasta, apeló el adjudicatario a fs. 210/211.- 
Que no obstante el carácter inapelable que revisten las resoluciones dictadas con posterioridad a la sentencia de remate en los procesos ejecutivos, las particularidades del caso justifican el tratamiento del recurso traído a consideración de esta Alzada.- 
Que del análisis de las constancias obrantes en autos este Tribunal observa que efectivamente, el apelante no abonó la totalidad del precio del bien inmueble subastado sino sólo el 10 %. Ello surge expresamente del Acta de Remate de fecha 7/9/1990 (v. fs. 173/174) donde se consignó la base de Australes 15.000.000 y que el Sr. Dre, si bien resultó adjudicatario por ser el mejor postor en la puja, sólo abonó el 10 % de la base “en concepto de seña y a cuenta de precio”, además de los gastos de sellado y el % 5 de la comisión del martillero. Acompañó certificado de depósito emitido por el Banco ejecutante, 2 obrante a fs. 175, efectuado por el martillero, por la suma de Australes 1.550.000, de fecha 07/09/1990.- 
En efecto, sin el pago del precio total del bien subastado la venta judicial no se ha perfeccionado y mucho menos puede pretender el apelante se ordene la transferencia del inmueble a su nombre.- 
Que cuestión análoga a la debatida en el caso de marras fue objeto de estudio en la obra de autoría del Dr. Ernesto C. Wayar, “Tratado de la Mora”, pág. 579/599, Ed. Ábaco, Bs. As. 1981 y merece –a juicio de esta Alzada- un análisis detenido, no sólo por lo novedoso que resulta el abordaje de la temática desde el fuero federal, sino también por las posiciones doctrinarias que ha despertado y las consecuencias jurídicas que las mismas representan para el contrato de compraventa.- 
Que el problema planteado consiste en el reajuste del saldo del precio en la compraventa inmobiliaria cuando el deudor no se encuentra en mora.- Esta situación –análoga a la que se suscita en autos- ha despertado distintas opiniones en la doctrina y jurisprudencia: 1) la que sostiene que no corresponde actualizar el saldo del precio; y 2) la que admite la actualización del saldo del precio.- 
Primera opinión: 
Acdeel E. Salas, Juan Brumana Solari y Pedro N. Cazeaux entre otros sostienen que si el retardo en el pago del saldo del precio no es imputable al deudor, por constituir una legítima negativa ante el incumplimiento de las obligaciones por parte del propio vendedor, no corresponde la actualización monetaria. Se fundamenta en el principio nominalista consagrado por Vélez Sársfield en el art. 619 del CC, y en consecuencia el deudor se desobliga pagando la suma prometida. Admiten excepcionalmente que el deudor pague una suma mayor a la prometida, sólo en el caso de haber incurrido en mora, situación que supone culpa o dolo de su parte.- Así, el vendedor en mora no puede ampararse en la letra del art. 1198 del CC que impide el sacrificio de uno de contratantes mediante la resolución, o el reajuste del precio. Esta posición recurre a la teoría de la imprevisión para solucionar el desequilibrio entre las prestaciones suscitado por el efecto de la inflación.- 
Segunda opinión: 
Atilio A. Alterini, Augusto Morello y Jorge Mosset Iturraspe admiten al actualización del saldo del precio. En esta línea se enrola también el Dr. Wayar, cuya obra citamos, y afirman la mora del enajenante no sería obstáculo suficiente para proceder al reajuste del saldo de precio. Los fundamentos de esta posición consisten en que entre los efectos de la mora no se cuenta que quien deba recibir un saldo de precio soporte todo el peso inflacionario, pues ello rompería la relación de equilibrio en la equivalencia de prestaciones desvirtuando la finalidad práctica y económica del contrato. Así, la ejecución de buena fe sigue siendo, pese al estado de mora de una de las partes, la conducta exigible para él y para la contraparte.- 4 Ahora bien, si el adquirente, al tiempo de celebración del contrato, recibe la posesión del inmueble, aunque el otorgamiento de la escritura se retarde más allá del tiempo estipulado por causas imputables al enajenante, sería abusivo que aquél pretendiera pagar, al momento de recibir la escritura, un saldo de precio nominal desactualizado, arguyendo mora del vendedor en escriturar (doctrina del art. 1071 del CC).- 
Que para obtener una justa solución debe distinguirse si el vendedor se encuentra en mora como “deudor” de la obligación de escriturar, etc.; o si está en mora como “acreedor” del saldo de precio. Al respecto cabe señalar que si incurre en mora como deudor de alguna de las obligaciones a él impuestas por el contrato, esta sola circunstancia no autoriza al comprador a efectuar un pago vil o irrisorio. Ello porque el vendedor en mora debe soportar sobre sí los riesgos de la prestación por él debida, no de la prestación por él esperada. Por efecto de la mora debitoris que viene soportando el vendedor, queda obligado a la reparación del daño moratorio. Esto tampoco incide en la actualización del saldo de precio que debe recibir.- A la pregunta si constituye un verdadero daño el hecho de que deba pagar un saldo del precio actualizado, el Dr. Wayar responde con la negativa, puesto que no se advierte el menoscabo patrimonial necesario para la configuración del daño resarcible: si bien debe desembolsar una suma de dinero mayor a la nominalmente pactada, su patrimonio se ve recompensado con el ingreso de un bien raíz de valor equivalente.- La cuestión es distinta cuando el vendedor es constituido en mora como acreedor del saldo de precio. En este supuesto debe descartarse por completo la posibilidad de actualizar el saldo adeudado. La mora creditoris supone que se han formulado por parte del deudor ofertas reales, serias y efectivas de cumplimiento. Estas ofertas, al tiempo que evidencia la buena fe del deudor, dejan ver la mala fe del acreedor que se niega a recibir el pago que se le ofrece.- Que, asimismo, en el tratado citado el autor recomienda a los adquirentes que se encuentren en posesión del inmueble las ventajas y conveniencias de ofrecer el pago del saldo, aún en casos de mora en el otorgamiento de la escritura, por el privilegio que significa la posesión.- Que tratándose el caso debatido de una venta forzosa, y habiendo abonado el adjudicatario la seña, debió abonar el saldo impago en cuestión dentro de los 5 días posteriores a la fecha de aprobación del remate, conforme al plazo perentorio establecido en el art. 580 del CPCCN.- Que el Sr. Dre no cumplió la obligación que pesaba a su cargo de pagar el saldo ni tampoco justificó en el expediente su incumplimiento, a pesar de haberse aprobado la subasta judicial el 13/11/1991 (fs. 186 vta.) y constar puntualmente en los edictos de la subasta publicados que el saldo debía pagarse “una vez aprobado el 6 remate” (v. publicaciones de fs. 177/181), máxime cuando le había sido otorgado el privilegio de la posesión del inmueble subastado.- Que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación no dispone intimación para el depósito del saldo del precio de compra en remate judicial, ni prescribe tampoco la necesidad de notificación personal o por cédula del auto aprobatorio del remate (CNCom, Sala C, 3/12/82. LL 1983-B-526). - Que el apelante fundamenta su pedido de escrituración, a su nombre, del inmueble adjudicado y cuya posesión detenta desde la fecha de la subasta, en la boleta de depósito judicial efectuado en el Banco de la Nación Argentina sucursal Catamarca, obrante a fs. 191 de autos, depósito efectuado por el Sr. Dre en fecha 06/08/2008 y por la suma de $1.395.- Es decir, el apelante, a partir del depósito judicial efectuado, pretende mediante tal pago realizado 17 años después de la aprobación de la subasta (fs. 186 vta.), que el inmueble sea transferido a su nombre, con fundamento en que el bien fue adquirido en subasta pública aprobada judicialmente e integrada con la totalidad del precio de venta.- Sin embargo, no resulta razonable tener a dicho pago – absolutamente extemporáneo- como válido por el saldo nominal de lo adeudado, y tampoco considerar que tal depósito surtió efecto cancelatorio de la obligación que pesaba a su cargo desde hacía casi 20 años atrás. 
Ello, debido al tiempo transcurrido, a las devaluaciones que sufrió nuestra moneda de curso legal y a la consiguiente pérdida del valor adquisitivo de ésta.- 
Que este Tribunal, si bien comparte la posición mayoritaria en cuanto se inclina en el sentido de que la resolución que aprueba la subasta debe notificarse personalmente o por cédula, aplicando por analogía lo previsto por el art. 135 inc. 6° del CPCCN que instaura este tipo de notificación con respecto a las notificaciones que ordenan intimaciones, en el sub examine tal notificación no resultaba necesaria en virtud de que el mismo edicto había supeditado el pago del saldo a la mera aprobación de la subasta, sin subordinar la iniciación del curso del término a la notificación aludida (conf. Higthon-Areán, “Código Procesal Civil y Comercial”, T. 11, pág. 398 y cc, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2008).- Que ante la pretensión del adjudicatario en autos el Sr. Juez a quo acertadamente ordenó se notifique al BANADE residual, por tratarse de un ente en liquidación (fs. 200), cédula que fue diligenciada el 21/10/2010 (fs. 207).- Que este Tribunal estima, en concordancia con lo dispuesto por el Sr. Juez a quo, que la resolución apelada de fecha 17/02/2011 (fs. 209) debe ser confirmada en todo cuanto ha sido materia de agravios.- Que en lo atinente a las costas del recurso, atento al resultado obtenido, cabe ser impongan al apelante vencido (art. 558 del CPCCN).- 
Por ello, se RESUELVE: 
I.- CONFIRMAR la sentencia subsidiariamente apelada de fecha 17 de febrero de 2011 (fs. 209), en todo cuanto ha sido materia de agravios.- 
II.- COSTAS del recurso, al apelante vencido (art. 558 CPCCN).- 
III.- DIFERIR pronunciamiento de honorarios para su oportunidad.- 
IV.- REGÍSTRESE, hágase saber a las partes y oportunamente devuélvase al Juzgado de origen.- Fdo.: Dres. SANJUAN – WAYAR – MENDER – FERNANDEZ VECINO (Jueces de Cámara) Ante mí: Dr. Marcelo F. Herrera - Secr

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