Condominio. Facultades del acreedor de uno de los condóminos. Alcances de la desafectación
Buenos Aires, 15 de marzo de 2011.
Y VISTOS:
1. La fallida y su hijo Emiliano Juan Inti Oyhanart apelaron la resolución de fs. 231/6, que dispuso la desafectación del régimen de bien de familia del inmueble ubicado en la Av. del Libertador 4662/6, piso 12° (UF 20) al no configurarse en la actualidad los requisitos previstos por el art. 34 de la ley 14.394, ordenando que luego de producida la realización del bien, se entregue a la deudora la suma de U$S 100.000 a los efectos de que adquiera un nuevo inmueble que aparezca más ajustado a su situación económica y así garantizar su derecho a una vivienda digna.
La primera fundó el recurso con la pieza de fs. 245/59, respondida por los acreedores Guardado y Runge en fs. 275/86 y por el síndico en fs. 290/2.
El segundo -condómino del bien- expresó sus agravios en su presentación de fs. 261/4, contestada por los acreedores Guardado y Runge en fs. 267/73 y por el síndico en fs. 292 vta.
2. La Sala comparte -en lo sustancial- los fundamentos expuestos por la Señora Representante del Ministerio Público ante esta Cámara en su dictamen de fs. 308/10, por lo que la cuestión habrá de ser decidida según se propone a continuación.
a) En primer lugar, cabe señalar que -contrariamente a lo sostenido por los apelantes- la cuestión aquí suscitada no se encuentra alcanzada por los efectos de la cosa juzgada que resulta del pronunciamiento dictado el día 20.3.06 en los autos principales -que en este acto se tienen a la vista-, pues allí se decidió únicamente sobre la oponibilidad de la constitución del bien de familia a los acreedores de esta quiebra en los términos del art. 38 de la ley 14.394, mientras que en esta oportunidad la controversia versa sobre la desafectación del inmueble por falta de cumplimiento de los requisitos exigidos por el art. 34 de la citada normativa.
b) Ahora bien, el art. 49 inc. d) de la ley 14.394 establece que procede la desafectación del bien de familia y la cancelación de su inscripción en el registro inmobiliario cuando no subsistieran los requisitos previstos en los arts. 34, 36 y 41 del mismo cuerpo legal.
El interés familiar amparado por la tutela de ese régimen ha de orientar la interpretación ante cualquier duda que la tarea hermenéutica enfrente, ya que de ese modo se respeta el objetivo primordial de la institución, consistente en la protección del inmueble que sirve de asiento al grupo familiar o a su sustento (cfr. esta Sala, con diversa integración, "La Casa de los Pijamas S.C.A. c/ Frizzi Enrique Jorge Agustín y otros s/ Ejecutivo", del 14/8/01, con cita de Belluscio, "Código Civil", T. 6, p. 290).
En cuanto a la subsistencia del recaudo previsto por el art. 34 de la ley 14.394, cabe recordar que dicha disposición admite la afectación del inmueble urbano siempre que su valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.
En la Ciudad de Buenos Aires, lugar donde se asienta el bien en cuestión, no existen normas reglamentarias que establezcan valores inmobiliarios fijados por encima de los cuales las viviendas no puedan ser incluidas en el régimen protectorio de la ley 14.394 (el actual art. 154 del Dec. 466/99 -que sustituyó al anterior art. 168 del Dec. 2080/80- dispone que "...se admitirá la constitución como bien de familia de un inmueble y de las unidades de uso complementario o accesorio ubicadas en el mismo edificio, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia...").
Sin embargo, se ha admitido en doctrina y jurisprudencia, que el límite está dado por la redacción del art. 34 de la ley 14.394, es decir la protección de la sede del hogar sólo tiene virtualidad cuando el inmueble afectado no supera un valor acorde con "las necesidades del sustento y vivienda" del grupo que la habita.
Excedido ese punto, es viable la desafectación por contrariarse la télesis de la norma que no consiente el otorgamiento del beneficio a viviendas que por superar aquellos requerimientos vitales puedan ser calificadas como "suntuosas" (v. CSJN, "Magnasco de Bicchi, María C. y otro c/ Lavagnino Tschirch de Magnasco, Angélica", del 1/9/87, LL 1988-E-415; Sup. Corte Bs. As., "Cuenca, Daniela B.P.", del 14/4/04, y las citas de doctrina efectuadas por el señor Procurador General, entre otros).
Se trata pues, de un análisis comparativo entre la importancia de la propiedad y las necesidades del núcleo familiar que alberga; estudio absolutamente dependiente de las circunstancias fácticas propias de cada litis (cfr. Sup. Corte Bs. As, precedente citado, dictamen del Procurador General).
Y no puede prescindirse en tal evaluación de las pautas que brinda el CCiv. 2953, en cuanto sujeta el derecho real de habitación a las necesidades personales del habitador y su familia, según su condición social.
Del mensaje del Poder Ejecutivo que acompañó el proyecto de la ley 14.394 surge que la decisión de no fijar un valor máximo a esos efectos, presentaba la ventaja de permitir la ponderación de un sinnúmero de circunstancias variables que podían incidir en la equitativa estimación del valor máximo de afectación en orden a las necesidades familiares.
Y, aunque en general se aprecia la conveniencia de establecer limitaciones de dichos valores, ello no significa que tales límites hayan de ser estrechos, sino que -sin amparar los excesos de lujo- deben ser suficientemente amplios para que la clase media tenga cabida en el régimen de bien de familia (v. cita de Guastavino y Rouillon en el precedente de esta Sala ya citado).
Sentado ello, cabe recordar que el departamento donde viven únicamente los apelantes -madre e hijo- tiene una superficie de 196,09 m² propios, tres terrazas de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional de 48,16 m² y un balcón de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional de 9 m² (v. fs. 278 de los autos principales).
Asimismo, la vivienda se ubica en una zona privilegiada de la Capital Federal (sobre la Av. del Libertador frente al Hipódromo Argentino de Palermo) y cuenta con balcón terraza, living comedor, cocina y comedor diario, tres habitaciones (una en suite) y dos baños (v. informe del mandamiento de constatación en fs. 194).
El valor de mercado de la propiedad oscilaría entre U$S 400.000 y U$S 600.000 (v. fs. 121 y 123/7).
Es decir, que la envergadura del inmueble puede reputarse excesiva para la satisfacción de las necesidades de vivienda de la familia compuesta sólo por dos personas mayores de edad.
Las tasaciones efectuadas también se advierten reveladoras de ser un bien de valor excesivo o suntuario para quienes lo habitan.
En definitiva, juzga la Sala que el bien excede la razonable limitación establecida por el art. 34 de la ley 14.394, por lo que la decisión que ordenó su desafectación del régimen de bien de familia debe ser confirmada, en el contexto de las excepcionales circunstancias que se verifican en el sub-judice.
El caso jurisprudencial citado por la fallida en el memorial de agravios (dictado por la Sala C de este Tribunal in re "Salem, Alberto s/ quiebra", del 20.9.07) presenta aristas bien diferenciadas con el presente.
En efecto, el referido trataba de un bien similar al aquí involucrado -ubicado también en la Av. del Libertador, con una superficie total de 291 m² y valuado en la suma de U$S 520.000-, pero a diferencia de lo que ocurre en el sub lite allí vivían cinco personas (esposo, esposa y tres hijos de 17, 19 y 21 años); circunstancia que resulta relevante a los fines de ponderar el grado de satisfacción de las necesidades de vivienda de una familia.
Sin perjuicio de ello, se advierte que la suma fijada por el juez de grado para que la fallida adquiera una nueva vivienda resulta insuficiente.
Es que, atendiendo los valores de mercado estimados a mediados de 2008 por las inmobiliarias consultadas en estas actuaciones (v. fs. 121 y 123/7), los públicos aumentos que éstos han sufrido en los últimos años y las necesidades personales de la habitadora, se concluye que la suma de U$S 160.000 aparece más ajustada a los fines de que la deudora pueda adquirir un nuevo inmueble.
c) Resta señalar, que los acreedores de uno de los condóminos del bien afectado puede solicitar la desafectación y ejecución del bien, ya que no cabe enervar su garantía, compuesta por el patrimonio de su deudor, por el acto de afectación realizado.
De tal forma, la desafectación alcanza a todo el bien y no sólo a la porción indivisa de la deudora, ya que no sería posible, de acuerdo con la finalidad del régimen de bien de familia, mantener la afectación de una porción indivisa, sin perjuicio de que -además- no se conservaría el requisito del vínculo de parentesco entre los condóminos, pues es factible que un tercero adquiriese esa porción en la subasta por realizarse (cfr. Belluscio-Zannoni, "Código Civil ...", 1998, t. 6, p. 314; CNCom, Sala D, "Caja de Cdto. Varela Coop. Ltda. c/ La Reposera SRL", del 15.5.00; íd. Sala B, "Vanoli, Alberto c/ Marcos Oscar s/ ejecutivo", del 22.6.05; íd. Sala A, "San Martín Guillermo s/ quiebra s/ inc. de concurso especial", del 14.5.99).
Ello, claro está, sin perjuicio de que la subasta alcanzará, tal como señaló el juez de grado, sólo la parte indivisa de propiedad de la fallida.
3. Por lo expuesto, se resuelve: a) admitir parcialmente el recurso deducido por la fallida y en consecuencia modificar la resolución apelada con los alcances señalados en el pto. 2:b); b) desestimar la apelación interpuesta por el condómino Emiliano Juan Inti Oyhanart, y c) imponer las costas de alzada en el orden causado en atención a las particularidades de la cuestión y la forma en que ha sido decidida (Cpr. 69).
Notifíquese a la señora Representante del Ministerio Público en su despacho y, con su resultado, devuélvase, encomendándose al juez de la primera instancia proveer las diligencias ulteriores (CPr.: 36, 1) y las notificaciones pertinentes.
MIGUEL F. BARGALLÓ
ÁNGEL O. SALA
BINDO B. CAVIGLIONE FRAGA
Buenos Aires, 15 de marzo de 2011.
Y VISTOS:
1. La fallida y su hijo Emiliano Juan Inti Oyhanart apelaron la resolución de fs. 231/6, que dispuso la desafectación del régimen de bien de familia del inmueble ubicado en la Av. del Libertador 4662/6, piso 12° (UF 20) al no configurarse en la actualidad los requisitos previstos por el art. 34 de la ley 14.394, ordenando que luego de producida la realización del bien, se entregue a la deudora la suma de U$S 100.000 a los efectos de que adquiera un nuevo inmueble que aparezca más ajustado a su situación económica y así garantizar su derecho a una vivienda digna.
La primera fundó el recurso con la pieza de fs. 245/59, respondida por los acreedores Guardado y Runge en fs. 275/86 y por el síndico en fs. 290/2.
El segundo -condómino del bien- expresó sus agravios en su presentación de fs. 261/4, contestada por los acreedores Guardado y Runge en fs. 267/73 y por el síndico en fs. 292 vta.
2. La Sala comparte -en lo sustancial- los fundamentos expuestos por la Señora Representante del Ministerio Público ante esta Cámara en su dictamen de fs. 308/10, por lo que la cuestión habrá de ser decidida según se propone a continuación.
a) En primer lugar, cabe señalar que -contrariamente a lo sostenido por los apelantes- la cuestión aquí suscitada no se encuentra alcanzada por los efectos de la cosa juzgada que resulta del pronunciamiento dictado el día 20.3.06 en los autos principales -que en este acto se tienen a la vista-, pues allí se decidió únicamente sobre la oponibilidad de la constitución del bien de familia a los acreedores de esta quiebra en los términos del art. 38 de la ley 14.394, mientras que en esta oportunidad la controversia versa sobre la desafectación del inmueble por falta de cumplimiento de los requisitos exigidos por el art. 34 de la citada normativa.
b) Ahora bien, el art. 49 inc. d) de la ley 14.394 establece que procede la desafectación del bien de familia y la cancelación de su inscripción en el registro inmobiliario cuando no subsistieran los requisitos previstos en los arts. 34, 36 y 41 del mismo cuerpo legal.
El interés familiar amparado por la tutela de ese régimen ha de orientar la interpretación ante cualquier duda que la tarea hermenéutica enfrente, ya que de ese modo se respeta el objetivo primordial de la institución, consistente en la protección del inmueble que sirve de asiento al grupo familiar o a su sustento (cfr. esta Sala, con diversa integración, "La Casa de los Pijamas S.C.A. c/ Frizzi Enrique Jorge Agustín y otros s/ Ejecutivo", del 14/8/01, con cita de Belluscio, "Código Civil", T. 6, p. 290).
En cuanto a la subsistencia del recaudo previsto por el art. 34 de la ley 14.394, cabe recordar que dicha disposición admite la afectación del inmueble urbano siempre que su valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.
En la Ciudad de Buenos Aires, lugar donde se asienta el bien en cuestión, no existen normas reglamentarias que establezcan valores inmobiliarios fijados por encima de los cuales las viviendas no puedan ser incluidas en el régimen protectorio de la ley 14.394 (el actual art. 154 del Dec. 466/99 -que sustituyó al anterior art. 168 del Dec. 2080/80- dispone que "...se admitirá la constitución como bien de familia de un inmueble y de las unidades de uso complementario o accesorio ubicadas en el mismo edificio, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia...").
Sin embargo, se ha admitido en doctrina y jurisprudencia, que el límite está dado por la redacción del art. 34 de la ley 14.394, es decir la protección de la sede del hogar sólo tiene virtualidad cuando el inmueble afectado no supera un valor acorde con "las necesidades del sustento y vivienda" del grupo que la habita.
Excedido ese punto, es viable la desafectación por contrariarse la télesis de la norma que no consiente el otorgamiento del beneficio a viviendas que por superar aquellos requerimientos vitales puedan ser calificadas como "suntuosas" (v. CSJN, "Magnasco de Bicchi, María C. y otro c/ Lavagnino Tschirch de Magnasco, Angélica", del 1/9/87, LL 1988-E-415; Sup. Corte Bs. As., "Cuenca, Daniela B.P.", del 14/4/04, y las citas de doctrina efectuadas por el señor Procurador General, entre otros).
Se trata pues, de un análisis comparativo entre la importancia de la propiedad y las necesidades del núcleo familiar que alberga; estudio absolutamente dependiente de las circunstancias fácticas propias de cada litis (cfr. Sup. Corte Bs. As, precedente citado, dictamen del Procurador General).
Y no puede prescindirse en tal evaluación de las pautas que brinda el CCiv. 2953, en cuanto sujeta el derecho real de habitación a las necesidades personales del habitador y su familia, según su condición social.
Del mensaje del Poder Ejecutivo que acompañó el proyecto de la ley 14.394 surge que la decisión de no fijar un valor máximo a esos efectos, presentaba la ventaja de permitir la ponderación de un sinnúmero de circunstancias variables que podían incidir en la equitativa estimación del valor máximo de afectación en orden a las necesidades familiares.
Y, aunque en general se aprecia la conveniencia de establecer limitaciones de dichos valores, ello no significa que tales límites hayan de ser estrechos, sino que -sin amparar los excesos de lujo- deben ser suficientemente amplios para que la clase media tenga cabida en el régimen de bien de familia (v. cita de Guastavino y Rouillon en el precedente de esta Sala ya citado).
Sentado ello, cabe recordar que el departamento donde viven únicamente los apelantes -madre e hijo- tiene una superficie de 196,09 m² propios, tres terrazas de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional de 48,16 m² y un balcón de propiedad común y uso exclusivo de la unidad funcional de 9 m² (v. fs. 278 de los autos principales).
Asimismo, la vivienda se ubica en una zona privilegiada de la Capital Federal (sobre la Av. del Libertador frente al Hipódromo Argentino de Palermo) y cuenta con balcón terraza, living comedor, cocina y comedor diario, tres habitaciones (una en suite) y dos baños (v. informe del mandamiento de constatación en fs. 194).
El valor de mercado de la propiedad oscilaría entre U$S 400.000 y U$S 600.000 (v. fs. 121 y 123/7).
Es decir, que la envergadura del inmueble puede reputarse excesiva para la satisfacción de las necesidades de vivienda de la familia compuesta sólo por dos personas mayores de edad.
Las tasaciones efectuadas también se advierten reveladoras de ser un bien de valor excesivo o suntuario para quienes lo habitan.
En definitiva, juzga la Sala que el bien excede la razonable limitación establecida por el art. 34 de la ley 14.394, por lo que la decisión que ordenó su desafectación del régimen de bien de familia debe ser confirmada, en el contexto de las excepcionales circunstancias que se verifican en el sub-judice.
El caso jurisprudencial citado por la fallida en el memorial de agravios (dictado por la Sala C de este Tribunal in re "Salem, Alberto s/ quiebra", del 20.9.07) presenta aristas bien diferenciadas con el presente.
En efecto, el referido trataba de un bien similar al aquí involucrado -ubicado también en la Av. del Libertador, con una superficie total de 291 m² y valuado en la suma de U$S 520.000-, pero a diferencia de lo que ocurre en el sub lite allí vivían cinco personas (esposo, esposa y tres hijos de 17, 19 y 21 años); circunstancia que resulta relevante a los fines de ponderar el grado de satisfacción de las necesidades de vivienda de una familia.
Sin perjuicio de ello, se advierte que la suma fijada por el juez de grado para que la fallida adquiera una nueva vivienda resulta insuficiente.
Es que, atendiendo los valores de mercado estimados a mediados de 2008 por las inmobiliarias consultadas en estas actuaciones (v. fs. 121 y 123/7), los públicos aumentos que éstos han sufrido en los últimos años y las necesidades personales de la habitadora, se concluye que la suma de U$S 160.000 aparece más ajustada a los fines de que la deudora pueda adquirir un nuevo inmueble.
c) Resta señalar, que los acreedores de uno de los condóminos del bien afectado puede solicitar la desafectación y ejecución del bien, ya que no cabe enervar su garantía, compuesta por el patrimonio de su deudor, por el acto de afectación realizado.
De tal forma, la desafectación alcanza a todo el bien y no sólo a la porción indivisa de la deudora, ya que no sería posible, de acuerdo con la finalidad del régimen de bien de familia, mantener la afectación de una porción indivisa, sin perjuicio de que -además- no se conservaría el requisito del vínculo de parentesco entre los condóminos, pues es factible que un tercero adquiriese esa porción en la subasta por realizarse (cfr. Belluscio-Zannoni, "Código Civil ...", 1998, t. 6, p. 314; CNCom, Sala D, "Caja de Cdto. Varela Coop. Ltda. c/ La Reposera SRL", del 15.5.00; íd. Sala B, "Vanoli, Alberto c/ Marcos Oscar s/ ejecutivo", del 22.6.05; íd. Sala A, "San Martín Guillermo s/ quiebra s/ inc. de concurso especial", del 14.5.99).
Ello, claro está, sin perjuicio de que la subasta alcanzará, tal como señaló el juez de grado, sólo la parte indivisa de propiedad de la fallida.
3. Por lo expuesto, se resuelve: a) admitir parcialmente el recurso deducido por la fallida y en consecuencia modificar la resolución apelada con los alcances señalados en el pto. 2:b); b) desestimar la apelación interpuesta por el condómino Emiliano Juan Inti Oyhanart, y c) imponer las costas de alzada en el orden causado en atención a las particularidades de la cuestión y la forma en que ha sido decidida (Cpr. 69).
Notifíquese a la señora Representante del Ministerio Público en su despacho y, con su resultado, devuélvase, encomendándose al juez de la primera instancia proveer las diligencias ulteriores (CPr.: 36, 1) y las notificaciones pertinentes.
MIGUEL F. BARGALLÓ
ÁNGEL O. SALA
BINDO B. CAVIGLIONE FRAGA
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