En
interpuestos contra la sentencia dictada en los autos caratulados “EMPRENDIMIENTO RIO GRANDE S.R.L. C/ ROBLES BENEJAM MARIA ALEJANDRA S/ CONTRATOS (ORDINARIO)”- Expte. N°1071/03; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ESTA AJUSTADA A DERECHO
Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. María E. Frias de Sassi Colombres y Augusto Fernando Avila.-
I. La actora apela la sentencia de fecha
II. 1. Los agravios: La recurrente se queja porque la sentencia ignoró la previsión del art. 18 de
Considera que, con la notificación de la demanda (fs. 53), quedó notificada la cesión de los derechos a la fiduciaria, razón por la cual cuestiona que el juez a quo haya considerado no notificada la cesión y, por lo tanto, procedente la excepción de falta de legitimación activa. Asimismo, entiende que la defensa en cuestión encierra un tema de oponibilidad y no de legitimación sustancial.
Se queja porque el juez no consideró lo dispuesto por el art. 2505 del Cód. Civil, pues su parte cumplió con todos los recaudos en relación a la adquisición del dominio fiduciario: así, la escritura de constitución del fideicomiso fue inscripta en el Registro Inmobiliario por lo que dicho negocio adquirió plena oponibilidad frente a terceros.
Cuestiona que el juez a quo no haya asignado valor probatorio a la absolución de posiciones de la demandada ni a la declaración testimonial de
Manifiesta que el fallo contraviene expresamente una norma legal expresa, esto es el art. 18 de
Postula la aplicación de los arts. 6, 12 y 13 de
2. La demandada solicita el rechazo del recurso por las razones que expone a fs. 329/332 a las que me remito.
III. El planteo de nulidad de la sentencia: En primer lugar estimo que corresponde formular algunas aclaraciones al planteo de nulidad de la sentencia que el recurrente introduce en su memorial recursivo.
Al respecto considero que sus quejas en ese sentido deben ser desestimadas ya que la sentencia ha sido dictada respetando las formas del debido proceso y los recaudos de los arts. 272 y 273 del CPC y C.
Las supuestas falencias denunciadas por la actora son subsanables por la vía del recurso de apelación y no por vía de la nulidad –la que cabe destacar no ha sido articulada en la forma que señala la ley ritual-, y que sólo procede cuando la decisión ha sido dictada en un procedimiento afectado por los vicios a que se refieren los arts. 166 y 167 Procesal, siempre y cuando los mismos no hayan podido ser subsanados en la instancia en que se cometieron (conf. art. 808 CPC y C), circunstancia que no se da en el supuesto de autos.
IV. Los antecedentes del caso: La actora, Emprendimiento Río Grande S.R.L., inició este proceso en contra de María Alejandra Robles Benejam con el objeto de que se declare resuelto el contrato celebrado el día
La demandada planteó la defensa de falta de acción ya que, de existir el instrumento de la supuesta cesión fiduciaria, éste le era inoponible pues jamás le fue notificada. Subsidiariamente contestó la demanda y negó haber sido notificada de decisión alguna de rescisión contractual, cuestión que –en su opinión- es trascendental para el destino final del pleito. Añade que la única comunicación acompañada fue la carta documento de fecha
El juez a quo hizo lugar a la defensa de falta de acción ya que entendió que si las partes intervinientes en el contrato de fideicomiso, esto es Constructora Gigón S.R.L. y Emprendimiento Río Grande S.R.L., pactaron que la fiduciante (Constructora Gigón S.R.L.) seguiría ejerciendo las acciones judiciales que le correspondían a terceros, hasta la notificación a éstos de la cesión fiduciaria a favor de la actora, por aplicación de la teoría de los actos propios no podían pretender asignarle un sentido distinto. Asimismo, consideró que no se acreditó que la notificación se haya efectuado a la demandada, condición sin la cual Constructora Gigón S.R.L. conserva la legitimación procesal para actuar en contra de aquella y no la demandante (fs. 308/309).
V. La excepción de falta de acción: la actora denunció en la demanda que celebró con
En el caso, la cesión dispuesta en dicho contrato no fue notificada a la demandada con anterioridad a la promoción de esta demanda. La declaración testimonial de
Tampoco ese conocimiento o anoticiamiento surge de la absolución de posiciones de la demandada (fs. 115). No obstante ello, considero que la notificación de la demanda que origina este pleito significó el anoticiamiento del deudor cedido (la demandada), quien, incluso, tomó conocimiento de la existencia de la cláusula que invocó como fundamento de la defensa interpuesta.
En relación a la notificación del deudor cedido se ha dicho: “También se ha tenido por eficaz la notificación de la cesión hecha al deudor al citarlo de remate en el juicio ejecutivo iniciado por el cesionario o al corrérsele traslado de la demanda” (Salas – Trigo Represas, Código Civil, Depalma, Bs. As., 1984, T. 2, pág. 206).
“Se ha resuelto, en forma reiterada, que es idónea la notificación de la cesión resultante del traslado de la demanda, ya que la demanda en que el cesionario reclama el crédito contiene una notificación cabal y el deudor no podrá oponer al cesionario la falta de notificación.
Asimismo, se dijo: “En cuanto 'a la notificación al deudor cedido (art. 1459, Cód. Civil) es eficaz cualquiera que sea la forma que revista, pues lo que importa es llevar a conocimiento la transmisión operada entre las partes, de un modo que no suscite duda sobre la efectividad del traspaso. Por ello se ha estimado que si la notificación proviene del cesionario con quien el deudor no está vinculado... debe ser practicada en base a un documento auténtico emanado del cedente en el que consta la cesión, pues de otro modo el notificado no adquiere la seguridad de haberse producido realmente la transferencia del crédito. Es idónea la notificación de la cesión resultante del traslado de la demanda que el cesionario del crédito le promueve al deudor' [Llambías, "Código", III-B, p. 55; art. 1454 Cód. Civil; sala I, causa 30772,
Y “En el caso de autos, cabe tener por cumplida la comunicación del traspaso del crédito mediante la notificación del traslado de la demanda, puesto que es una de las formas idóneas a las que alude el artículo 1459 del Código Civil, para que opere la transmisión al cesionario [cfr., Llambías, Jorge, "Código Civil Anotado", Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1998, Tomo III-B, pág. 55, con cita de Salvat, Acuña Anzorena y Borda]. En este sentido, Borda expresa que: 'el cesionario del crédito puede demandar por vía ejecutiva u ordinaria al deudor sin necesidad de notificarle previamente la cesión, puesto que el traslado de la demanda es el mejor cumplimiento de aquella formalidad' [cfr. Borda, Guillermo, "ob. citada", Ed. Perrot, Bs. As., 1990, Tomo I, pág. 464]” (CNCom, Sala C, in re “Y, E. A. c. Plan Ovalo S.A. de Ahorro para fines determinados”,
Por lo expuesto, corresponde revocar la sentencia en este aspecto y desestimar la excepción de falta de acción.
VI. 1. La pretensión resolutoria: La actora inició este proceso con el objeto que se declare resuelto el contrato de fecha
La demandada negó que haya sido notificada de decisión alguna de rescisión contractual y que la comunicación del
El contrato objeto de la litis dispone que el precio “será satisfecho en 220 cuotas iguales y consecutivas de pesos doscientos cuarenta ($240)... que vencen entre el primero y el décimo día de cada mes calendario”. En cuanto a la mora y sus consecuencias establece: “La falta de pago de las cuotas en término dará lugar a un interés punitorio igual al que percibe el Banco de
Más allá de las palabras usadas en el contrato, lo cierto es que la cláusula titulada “intereses punitorios, mora y rescisión”, prevé la facultad resolutoria que podía ejercitar el vendedor ante la mora del comprador en el pago de cuatro cuotas. Es decir, nos encontramos frente a un supuesto de pacto comisorio expreso, lo que es admitido por ambas partes.
Asimismo, en el caso, la mora operó automáticamente de conformidad con lo prescripto por el art. 509, párrafo 1° del Cód. Civil, pues se trata de una obligación a plazo (del 1 al 10 de cada mes). La mora se configuró el
En ese contexto, era innecesaria la interpelación a fin de constituir en mora a la demandada, tal como ésta pretende en su responde. Tampoco era necesario la notificación de la decisión de resolver el contrato pues esa exigencia sólo opera en los supuestos en que dicha facultad se ejercita extrajudicialmente y en autos ese es, precisamente, el objeto de la demanda: que se declare resuelto el contrato lo que significa que la resolución se demanda por vía judicial.
Al respecto se ha dicho: “No debe confundirse el trámite judicial, expedito sin más extremos o requisitos, con el trámite de resolución extrajudicial; de allí que no es necesario que el acreedor que demanda cumpla con el requerimiento previo, propio de la resolución 'por su autoridad'. Basta la mora ya mencionada...” (Mosset Iturraspe, Jorge – Piedecasas, Miguel en Código Civil Comentado – Contratos – Parte general, Rubinzal – Culzoni, Santa Fe, 2006, pág. 447).
De todas maneras, debo dejar aclarado que la carta documento del
2. La excepción de incumplimiento: la demandada denunció reiterados incumplimientos de la actora, tales como los innumerables vicios de construcción que tiene el inmueble, que ésta no justificó el cumplimiento de las exigencias establecidas en cuanto al otorgamiento de la tenencia, aprobación municipal de planos y aprobación de reglamentos de copropiedad.
En relación a las obligaciones de la empresa vendedora, el contrato dispone: “2. La obtención de las aprobaciones oficiales que fueren menester, como, verbi gratia, las aprobaciones municipales y las de los colegios de arquitectos e ingenieros... La entrega de la tenencia del inmueble y de la unidad de vivienda al adquirente se efectuará de conformidad con y en el tiempo indicado en el Plan general respectivo, el cual, debidamente suscripto por las partes, es parte integrante de este contrato... La posesión del inmueble y de la unidad de vivienda, como asimismo la escritura traslativa de dominio de ambos, se otorgarán al adquirente por
Como surge de los términos del contrato precedentemente trascriptos, las obligaciones a cargo del vendedor no tenían plazo expreso fijado, por lo que de conformidad a lo dispuesto por el art. 509, 2° párrafo del Cód. Civil para constituirlo en mora, la compradora debió interpelarlo, circunstancias que no acontece en la especie. Además, la excepción de incumplimiento no es viable cuando la propia excepcionante se haya en mora.
La carta documento de fecha
En relación al plazo de la escrituración se ha dicho: “la escrituración requiere trámites que se cumplen a partir de la celebración del boleto, en un tiempo más o menos extenso, que las partes pueden determinar –se escriturará tal día- o bien dejar indeterminado, impreciso, sujetado a la superación de los obstáculos, al cumplimiento de los trámites... De allí que la jurisprudencia haya enfatizado que: el plazo para escriturar es, por lo general y de ordinario, suspensivo; ... también, y en principio, por las peculiaridades que le son connaturales, esta obligación escapa a la aplicación pura y simple de la mora automática consagrada por el art. 509 del Cód. Civil; ... es equivocado suponer que el mero transcurso del plazo produce la mora del deudor de la prestación o de los deberes secundarios pendientes...” (Mosset Iturraspe, Jorge – Novellino, Norberto, La obligación de escriturar, Ediciones
Por lo demás, está claro que la demandada fue anoticiada de la intención de escriturar y por ello concurrió a la escribanía, tal como ha sido relatado por la escribana Zerdán de Michel (declaración de fs. 104), circunstancia que ha sido reconocida por la demandada en la absolución de posiciones (fs. 115) y que relativiza la negativa de recepción de la carta documento de fs. 19 pues lo concreto es que la escribana designada por la vendedora para la realización de la escritura, llamó a la compradora y se entrevistó con ella para concretar la escrituración y ésta se negó por los vicios que supuestamente tenía el inmueble. Esa es la única interpretación posible, pues no se explica otra razón por la cual la demandada hubiere concurrido a la escribanía sino es en virtud de una citación, llamado o comunicación relativa al acto escriturario. En definitiva, recibida o no por la demandada la carta documento del
Asimismo, adviértase que el vendedor no se encontraba en mora con la obligación de entrega de la tenencia ni de la escrituración pues, como bien lo ha reconocido la demandada en la audiencia de absolución de posiciones (fs. 115), el inmueble le fue entregado inmediatamente de celebrado el contrato. Del texto de la contestación de la demanda y de lo manifestado al absolver posiciones, la demandada imputa a la actora, principalmente, defectos de construcción en la vivienda adquirida, pero tales vicios no han sido probados y la cuestión no ha sido introducida por la vía de los arts. 2164 y ss del Cód. Civil. Ese es el principal incumplimiento de la actora que denuncia la adquirente.
Por otra parte, la demandada no probó que hubiese interpelado a la actora (o su cedente), respecto de los supuestos defectos o vicios de la vivienda o de las posteriores mejoras o ampliaciones. Tampoco demostró que hubiese recibido el inmueble con reservas en relación a la calidad de la construcción. En ese contexto, la conducta asumida por la compradora de dejar de pagar las cuotas no luce ajustada a derecho pues si bien la ley autoriza a uno de los contratantes a dejar de cumplir la prestación a su cargo, si el otro no cumple u ofrece cumplir la suya, tal facultad requiere la previa constitución en mora del deudor, en este caso, la empresa constructora (arg. arts. 1201 y 510 Cód. Civil). Pero ese no fue el camino seguido por la demandada.
De acuerdo a lo considerado precedentemente, debe admitirse la demanda por resolución contractual entablada ya que se encuentran acreditados los requisitos para que esta opere. En efecto, está acreditado que la demandante no se encuentra en mora, sino que cumplió su obligación de entrega de la tenencia del inmueble; que efectuó la división del inmueble, concretada en el Reglamento de Copropiedad (conf. declaración de la escribana de fs. 104); que inscribió en el Registro Inmobiliario dicho Reglamento (fs. 184/188); que ofreció escriturar. También está acreditado el incumplimiento imputable y mora de la demandada.
3. Los efectos de la resolución y el reclamo de daños y perjuicios: como consecuencia de la procedencia de la pretensión resolutoria, las partes deberán restituirse lo que mutuamente hubiesen recibido a fin de colocarse en la misma situación en que se encontraban al tiempo de la celebración del negocio resuelto (art. 1204 Cód. Civil). Ello es así porque entre las partes, en principio, la resolución opera retroactivamente. Así lo ha decidido esta Sala al decir: “El pacto comisorio produce, en principio, con relación a las partes los efectos de la condición resolutoria es decir, que el contrato queda sin efecto retroactivamente, y las partes deben restituirse mutuamente lo que hubieran recibido como consecuencia de el [arg. arts. 543, 555, 1374, 2669, 2670 y concordantes CC]” (in re “Leguizamón Segundo Antonio vs. Ricardo Néstor Rodríguez S/ Resolución o rescisión de contrato”, sentencia n°322, del
También dijimos: “El efecto natural de resolver es desatar el vínculo contractual y con efecto retroactivo, sea que hubiese sucedido por imposibilidad de cumplimiento o por mora. Las prestaciones deben restituirse de conformidad a los principios generales, a salvo la reclamación por daños y perjuicios. [cfr. E. A. Ferreyra, "Principales efectos de la contratación civil", págs. 283/284]. Declarada judicialmente la resolución de un contrato, las partes deben devolverse recíprocamente lo que hubiesen recibido como consecuencia del mismo [arts. 1204, 1374, 1052 y conc. del Código Civil]...”. (en autos “Constant Silvia Eugenia del Valle C/Jimenez Roberto Eduardo s/Cumplimiento de obligación”, sentencia Nº: 433, del
Ahora bien, la resolución también da derecho a la parte cumplidora al resarcimiento de los daños sufridos. En el caso, la actora sostiene que en noviembre de 1998, la demandada quedó constituida en mora y con la obligación de restituir el inmueble por lo que reclama por la privación del uso y goce de la vivienda, la suma equivalente al 0,70% del valor de la vivienda por cada día que demore la restitución, computado desde la fecha en que quedó resuelto el contrato. También reclama igual porcentaje desde la fecha de la entrega de la vivienda hasta su resolución y formula reserva de reclamar los daños y perjuicios que se detecten en el inmueble y el pago de los impuestos, tasa y contribuciones que lo graven.
En la cláusula contractual relativa a las consecuencias de la rescisión[1], las partes acordaron que el adquirente perdería todos sus derechos al terreno y a la vivienda y si revestía el carácter de adquirente adjudicatario (tal la situación de la demandada), perdería el porcentaje del 45% de lo que haya pagado “en concepto de indemnización” (lo subrayado me pertenece), debiendo la empresa devolverle el 55% restante (menos los gastos ocasionados por la rescisión) en tantas cuotas como cuotas hubiese pagado el adquirente, venciendo la primera de ellas un año después de producida la rescisión.
En ese contexto, en que el daño ha sido cuantificado de manera convencional y anticipada por las partes en una cláusula penal, el resarcimiento se limita a lo pactado sin que el acreedor pueda alegar que dicho monto pactado es insuficiente ni que el deudor pueda invocar que es excesivo (conf. arts. 655 y 656 del Cód. Civil).
Así se ha considerado: “Interpreto que la sentencia es en tal sentido, errónea y que le asiste razón al quejoso. En principio -y en lo que hace a la faz substancial del tema-, porque el efecto de la resolución contractual es que las partes se restituyan mutuamente aquello que hubiesen recibido con motivo del negocio jurídico extinguido [art. 1052 CCiv.], careciendo de causa que cada contratante mantenga lo recibido en función del negocio resuelto. Luego y en lo que hace a la faz procesal, porque son los jueces los encargados de decidir la intención que las partes han tenido al promover la demanda y contestarla [Sup. Corte Bs. As. Ac.
También se sostuvo: “En la cláusula penal fijada en el contrato -que tiene una función resarcitoria-, las partes pretendieron liquidar por acuerdo de ellas y en forma anticipada, los daños y perjuicios que el incumplimiento de la obligación causara al acreedor [conf. Llambías, J. J., "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. 1, p. 420, n. 316; Cazeaux, Pedro N. -Trigo Represas, Félix A., "Derecho de las Obligaciones", t. 1, p. 298; Borda, SA., "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", t. 1, p. 201, n. 281; Alterini, Atilio J., y colaboradores, "Curso de las Obligaciones", vol. 1, p. 303, n. 367; Rezzónico, "Estudio de las Obligaciones", vol. 1, p. 243; Bustamante Alsina, "Teoría General de
También este Tribunal sostuvo: “Si se ha establecido en el contrato que el vendedor perdería lo pagado en caso de remisión por incumplimiento a título de única y total indemnización, tal estipulación [como lo señala Llambías en su voto que se registra en E.D. 47-208] configura una cláusula penal que, conforme a la previsión del art. 655 del Código Civil entra en lugar de la indemnización de daños y perjuicios, por lo que no cabe ordenar su devolución” (in re “Fortes, Juan Serafín vs. Antonio Gorocito Décima y otra S/ Rescisión de contrato”, sentencia del
De allí que la pretensión indemnizatoria se limitará a la prevista en el contrato ya que no se ha invocado ni probado la existencia de un daño adicional que no fue previsto al tiempo de la celebración del contrato.
Asimismo, como lo anticipé precedentemente, entiendo que la demandada reviste la condición de adquirente adjudicatario pues tal como declaró la demandada en la absolución de posiciones, el mismo día de la celebración del contrato hubo un sorteo que ella ganó y como solo estaban construidas casa de tres dormitorios, ella aceptó esa condición. Además, tal como se previó en el contrato, a partir de la adjudicación la cuota se incrementaría en un 25% de su valor, que fue lo que efectivamente pagó la demandada, tal como surge de los recibos obrantes en autos.
Los pagos efectuados por la demandada, por todo concepto totalizan la suma de $18.624,77 de acuerdo a los recibos de pago acompañados por la demandada que no han sido desconocidos por la contraria y que están agregados a fs. 53/72. No sólo se incluyen las cantidades abonadas en concepto de precio, sino también las correspondientes a la ampliación o mejora de la vivienda e impuesto inmobiliario ya que al quedar resuelto el contrato, tales pagos quedan sin causa.
Como consecuencia de lo expuesto, la parte demandada deberá restituir a la parte actora el inmueble motivo del contrato dentro del plazo de diez días de notificada la presente, y ésta deberá devolverle, en idéntico plazo, la suma de $10.243,62 con más los intereses a la tasa pasiva desde la fecha en que cada cuota fue abonada y hasta el efectivo pago.
Por lo expuesto corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la actora en contra de la sentencia definitiva de fecha
VII. Dado que la demanda de resolución contractual prospera por lo que la demandada resultó perdidosa, las costas de ambas instancias se imponen a la vencida (conf. arts. 106, 108 y 775 Procesal)..-
El Sr. Vocal AUGUSTO FERNANDO AVILA, DIJO:
Estando de acuerdo con los fundamentos dados por
Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :
RESUELVE:
I. REVOCAR la sentencia de fecha
II. COSTAS de ambas instancias como se consideran.-
III. DIFERIR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.
HAGASE SABER.-
MARIA E.FRIAS DE SASSI COLOMBRES AUGUSTO FERNANDO AVILA
No hay comentarios:
Publicar un comentario