viernes, 4 de septiembre de 2009

CNCiv., sala "B": “Temer Daniel c/ Assad Héctor s/ desalojo”

//nos Aires, Capital de la República Argentina, a los 5 días del mes de junio de dos mil nueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “Temer Daniel c/ Assad Héctor s/ desalojo”, respecto de la sentencia de fs. 933/936 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden Señores Jueces Doctores: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- GERONIMO SANSO.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO. -

A la cuestión planteada el Dr. Mizrahi, dijo:

I. Antecedentes

I.a. La sentencia de primera instancia, obrante a fs. 933/936, resolvió rechazar la demanda de desalojo promovida por Daniel Temer contra Héctor Assad y María Peredo; imponiendo las costas del proceso en el orden causado.

I.b. Contra dicho pronunciamiento se alzaron la parte demandada, cuyas quejas obran a fs. 961/962, sin merecer réplica alguna; y la parte actora, a tenor de los agravios de fs. 963/968, contestados a fs. 975/976.

El accionante sostuvo que se encontraba acreditado en autos que él era el único propietario del inmueble de marras y que éste había sido ocupado ilícitamente por los emplazados. Arguyó que de las declaraciones testimoniales anejadas en el expediente no se desprendía que los encartados ocuparan el inmueble en carácter de propietarios.

De otro lado, la parte emplazada cuestionó la forma en que el juez de grado impusiera las costas.

II. Advertencia preliminar


Antes de ingresar en la cuestión debatida, es menester efectuar una advertencia preliminar: en el estudio y análisis de los agravios he de seguir el rumbo de la Corte Federal y de la buena doctrina interpretativa. En efecto, claro está que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, "Fallos": 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado", T° I, pág. 825; Fenocchieto Arazi. "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado", T 1, pág. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, "Fallos": 274:113; 280:3201; 144:611).

Es en este marco, pues, que ahondaremos en dicha cuestión.

III. Estudio de los agravios de la parte actora

Para comenzar, estimo pertinente efectuar un racconto sucinto de los hechos de autos que no resultan objeto de debate ante esta Alzada:

a) Con fecha 1 de noviembre de 2002 se celebró una escritura por la cual Daniel Temer adquirió de Tumar S.A. la unidad funcional N° 6 del segundo piso de la calle Terrada 1844/1846 (v. fs. 11/12).

b) Al intentar ingresar a la citada morada, el pretensor advirtió que ésta se encontraba ocupada por los encartados; por lo cual los intimó mediante carta documento a que entregaran la finca en cuestión (v. fs. 13).

c) Los emplazados se encuentran ocupando el inmueble desde el año 1979 (ver declaraciones testimoniales de fs. 431, 432, 433, 434, 435 y 436). Adviértase que el accionante en ningún momento cuestionó que la ocupación haya comenzado en esa fecha, sino que únicamente se limitó a debatir sobre el carácter de aquélla, aduciendo que los demandados revestían la calidad de intrusos. Por su parte, éstos arguyeron que ocupaban el inmueble en condición de propietarios (adjuntando a tal fin un boleto de compraventa, v. fs. 30).


Resulta menester resaltar que es este último distingo el que será el objeto principal de análisis en los presentes actuados. Es que la acción de desalojo procede contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible; es decir, contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (art. 2460 y sigtes., Cód. Civil), pero no contra quien posee “animus domini” . El fundamento de ello es que procesos de la índole de los presentes actuados no son la vía adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, tales como son las relativas a la posesión o al mejor derecho a la misma, que son propias de las acciones posesorias, petitorias o contractuales (ver, CNCiv., sala G, "Bocos, Daniel E. y otros c. Di Iorio, Lidia R. s/ desalojo", L 112.142, del 22/10/92; íd., íd., "Gazzoli, Luis c. Ríos, Ramona M. y otros s/ desalojo", del 12/9/91; íd., sala C, "Nayar Rolando C. c. Ocupantes Yufre" 255/257, del 23/12/96, LL, 1997‑C, 467; íd., Sala F, del 02/06/1998, LL, 1998-F, 46, DJ, 1998-3, 1121).

En efecto, admitir una demanda de desalojo contra el poseedor importaría sortear el juicio posesorio; trámite en el que las partes y el judicante conocen sobre la efectividad de la posesión anterior y actual de la cosa en un procedimiento precisamente dirigido a reconstruir la relación que los contendientes tienen con ella (ver, Causse, Federico J. , “Desalojo Plenario Monti”, LL, 2000-B, 521).

Así las cosas, deducida una pretensión de desalojo -esto es, una acción encaminada en defensa del libre uso y la disponibilidad de la propiedad- puede suceder, tal es la especie, que quien la contesta oponga su propia posesión como defensa en la relación procesal. En estas situaciones, y tal como lo hiciera el a quo, parece inevitable referirse a la sentencia de esta Cámara, en pleno, dictada en los autos "Monti Atilio suc. c. Palacios de Buzzoni, Danila" (15-9-1960), en la cual se estableció que "no es suficiente que el demandado invoque la calidad de poseedor, para que se declare improcedente la acción de desalojo", sino que es necesario probar esa condición.


Ahora bien, sobre el punto la doctrina y jurisprudencia han sostenido reiteradamente -con acierto- que la carga de la prueba recae sobre quien invoca la mentada posesión, pero que no cabe exigir una prueba concluyente sobre tal derecho; sino que basta con que el accionado lo acredite “prima facie” (Ver, C2ªCC La Plata, sala III, 2/04/1981, "Margevicius, Vicente R. c. Panasiuk, Víctor y otros", DJBA, 120‑412; CS Tucumán, sala civil y penal, 3/07/1997, "Alderete, Tiburcio, Suc. c. Aguirre, Pascuala y otros", LA LEY 1998‑D, 895; CCivil y Com. Morón, sala II, 1/04/1997, "Zurita del Valle, Ramona c. Ginés Pedro H.", LLBA, 1998‑1273; CCivil Documentos y Locaciones, Tucumán, 5/07/1996, "Brozicevich /ntonio, Suc. y otra c. Espinoza, Emilio y otra", LA LEY 199/6‑D, 574 (con nota de Luis EP Leiva Fernández); CCivil y Com. Bel. Ville, 20/05/1992, "Sarboraria de Bertolino, Elena L. c. Fontana, Osvaldo R.", LLC, 1993‑370; CNCiv., sala E, 2/6/1998, LA LEY, 1998‑F, 46; íd., sala L, 28/02/1994, "Aguirre, José A. y otros c. Nosiglia, Antonia B. y otras", JA, 1995 I‑339; entre muchos otros en igual sentido. Compulsar, también, Causse, Federico J. , “Desalojo Plenario Monti”, LL, 2000-B, 521). De lo expuesto se colige, pues, que la prueba que presente el emplazado debe presentar visos de seriedad suficientes como para generar el convencimiento en el ánimo del juzgador acerca de la verosimilitud del derecho invocado.

A esta altura del análisis, vale la pena recordar que quien posee tiene una cosa bajo su poder físico (corpus) desconociendo en otro un señorío superior en los hechos (animus domini). Claro está que la primera de las cuestiones no se encuentra controvertida en estos actuados; y que la segunda (que se debate) tiene que manifestarse en actos exteriores que muestren a la persona comportándose como si fuera titular de un derecho real (conf., Savigny, “Traité de la possession en droit romain”, trad. de la 7ma. ed. por Staedler, Herni, esp., sección 1°, citado por Mariani de Vidal, Marina y Heredia, Pablo, en “Código Civil y normas complementarias”, bajo la dirección de Bueres, Alberto y coordinación de Highton, Elena I., Ed. Hammurabi, 2° edición, p. 155/160).

En consecuencia, lo que corresponde dilucidar aquí es en qué carácter ocupaban los aquí emplazados la propiedad en cuestión; vale decir, si revestían la mera calidad de intrusos -como sostiene el pretensor, lo que habilitaría la procedencia de la acción- o si, por el contrario, podría estimarse prima facie que lo hacían en condición de poseedores. A tal fin, debemos remitirnos -necesariamente- a las probanzas anejadas en autos.

Por un lado, destaco como dato indiciario que los encartados tenían en su poder las boletas pagas correspondientes a todos los servicios e impuestos del inmueble en cuestión desde el año 1979 en adelante (agua, alumbrado barrido y limpieza, expensas, etc; todo ello conforme a las constancias de fs. 31/240, 454, 455, 458, 572). Asimismo, otro elemento a computar es que la mayoría de las boletas arrimadas estaban a nombre de los accionados, lo cual revelaría que éstos efectuaron oportunamente el cambio de titularidad. Por lo demás, en fin, no deja de ser otra circunstancia significativa la presencia de los accionados -sin invocar la representación de otro- en las diversas reuniones de consorcio de copropietarios del edificio en el que se ubicaba la unidad funcional objeto del presente juicio (v. fs. 241/256).

Por otro lado, y sin perjuicio de la prueba documental relacionada, resáltase que seis vecinos que depusieron en autos coincidieron en que los encartados ocupaban el inmueble de la calle Terrada desde el año 1979 en calidad de dueños (v. declaraciones de fs. 431, 432, 433, 434, 435 y 436).


Sin embargo, lo que para mi concepto sella sin remedio la suerte del recurso es el tiempo de ocupación de la finca sin que haya mediado una relación contractual que los ubique como meros tenedores de la cosa. Efectivamente, al momento de promoverse esta demanda los accionados ocupaban el bien desde hacía nada menos que veintitrés años; situación que por sí sola -mínimamente- hace presumir, sin que ello implique abrir juicio definitivo, que mediaba en ellos una pretensión posesoria.

Por último, vale la pena reiterarle al quejoso que no es materia de estudio en los presentes actuados la validez del boleto de compraventa que alegan los encartados, ni la procedencia de la prescripción adquisitiva que éstos intentaran por vía reconvencional ni, en definitiva, el mejor derecho de poseer o la posesión misma sobre la cosa, ya que las referidas cuestiones deberán ventilarse en otro proceso y por la vía procesal que corresponda. Es que, desde luego, la sentencia que se dicte en este juicio no hará cosa juzgada en lo atinente a la naturaleza de la posesión; de manera que quedarán a salvo los derechos que les asistan a ambas partes.

En suma, entiendo que los aquí demandados han probado, al menos verosímilmente, que han tenido y tienen el ánimo de poseer la cosa para sí; más allá del eventual vicio que pudiere tener su posesión (ver, C2ªCC., La Plata, sala III, marzo 31, 1995, "Oviedo, Samuel A. c. Jaita, Stella M. y otros", LLBA, 1996‑173). Es este aserto, precisamente, el que conlleva a proponer al Acuerdo que se rechacen los agravios incoados y se confirme la sentencia de primera instancia.

IV. La imposición causídica

La parte demandada se agravió de que el juez de grado haya impuesto las costas en el orden causado.

Repárese que el artículo 68, 2da. parte, del ritual, señala que "el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad". Tal disposición importa una sensible atenuación al principio del hecho objetivo de la derrota (art. 68 del CPCCN, 1era. parte) y acuerda a los jueces un margen de arbitrio que debe ejercerse restrictivamente y sobre la base de circunstancias cuya existencia, en cada caso, torne manifiestamente injusta la aplicación del mencionado principio (ver Palacio, Lino, “Derecho Procesal Civil”, T. III, pág. 373).


Entiendo que el caso de autos se encuadra en el supuesto excepcional previsto en la norma transcripta; sobre todo porque -tal como se ha precisado en el acápite precedente- la sola invocación por parte de los emplazados de que poseen el inmueble no implica -sin más- el rechazo de la acción. En otras palabras, dadas las particularidades que presentan estos obrados, considero que el actor pudo considerarse con derecho a litigar como lo hizo

V. Conclusión

A la luz de las consideraciones fácticas y jurídicas desplegadas a lo largo del presente voto, propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia de primera instancia en todo cuanto ha sido materia de agravio. Las costas de Alzada se imponen de igual modo que en primera instancia (art. 68, 1ra. parte, del CPCCN).

Los Dres. Sansó y Ramos Feijóo, por análogas razones a las aducidas por el Dr. Mizrahi, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Con lo que terminó el acto: MAURICIO LUIS MIZRAHI.- GERONIMO SANSO.- CLAUDIO RAMOS FEIJOO -

Es copia fiel del Acuerdo que obra en la Pág. n° a n° del Libro de Acuerdos de esta Sala “B” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.-


Buenos Aires, junio de 2009.-

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve confirmar la sentencia de primera instancia en todo cuanto ha sido materia de agravio. Las costas de Alzada se imponen de igual modo que en primera instancia (art. 68, 1ra. parte, del CPCCN).

Notifíquese y devuélvase.

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